Anlegerschutz in die falsche Richtung

Im Rahmen der Neuerungen im Rahmen gesetzlicher Regelungen zur Anlageberatung, insbesondere durch das Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) gehen die gesamten gesetzlichen Regelungen an der Problematik überteuerter Immobilienkapitalanlagen (sogenannte Schrottimmobilien) vollständig vorbei. Während die „bösen Banken“ künftig bei Anlageberatungen in sehr verschärfter Form nicht nur im Eigeninteresse – wie dies in gesetzlichen Regelungen unterstellt ist – handeln darf, sondern im Interesse des Kunden handeln muss, werden freien Anlageberatern und damit auch sogenannten Strukturvertrieben, quasi Freibriefe erteilt, künftig in selber Form wie bislang in oft skrupelloser Weise vorzugehen.
Diese Differenzierung ist durch nichts gerechtfertigt. Zu bewundern ist allerdings, wie die freien Anlageberater durch eine Klientelpolitik der FDP und dort vor allem dem früheren Wirtschaftsminister, Herrn Brüderle, es geschafft haben, besser gestellt zu werden als Banken. Legt man die Situation bei der Vermittlung von Immobilienkapitalanlagen zugrunde, ist nämlich die Bank selbst nie der „Böse“, sondern sind dies gerade stets „freie Vertriebe“, die in nicht nur unqualifizierter Form sondern häufig auch mit schon fast kriminellen Machenschaften tätig sind und Versprechungen tätigen, dass ohnehin überteuert verkaufte Immobilien noch im Wert steigen und risikolose Kapitalanlagen und Altersvorsorgen darstellen. Die rechtliche Situation stellt sich aktuell so dar, dass der Bank dann allenfalls in der Regel das Verhalten eines solchen „freien Vermittlers“ unter bestimmten Gesichtspunkten zurechenbar ist. Haben also diese freien Vermittler einen „Freibrief“ in selber Form wie die Bank ihre Vertriebe zu gestalten, so werden davon auch die Banken jedenfalls im Bereich von überfinanzierten Immobilienkapitalanlagen profitieren. Die Banken selbst führen nur sehr selten Beratungsgespräche im Rahmen der Finanzierung oder gar im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie durch. Folglich werden sie unter dem Strich von den gesetzlichen Neuregelungen absurderweise dahingehend profitieren, als dass Fehler des Vertriebes (z.B. auch im Hinblick auf die Aufklärung bezüglich Innenprovisionen) auf sie durchschlagen. Auf die Eigenhaftung der Bank in diesem Zusammenhang kommt es mithin selten an.
Außerhalb des Themas überfinanzierter, das heißt überteuerter Immobilien, darf man im übrigen darüber streiten, ob für die Banken aus der Praxis heraus die Anforderungen nicht tatsächlich zu hoch sind. Den Banken unterstellt man grundsätzlich „unlauteres Vorgehen“, sogenannten freien Vermittlern jedoch nicht. Diese erhalten einen Deckmantel über ihre Tätigkeit deswegen gelegt, weil im Unterschied zum Vorgehen einer Bank ein Anleger jederzeit wissen müsse, dass ein freier Vermittler Geld mit Provisionen Dritter verdienen müsse und deswegen damit stets auch im Eigeninteresse handle.

Diese Differenzierungen gehen letztlich an der Lebenswirklichkeit gerade bei Schrottimmobilien-Finanzierungen völlig vorbei. Es bleibt zu hoffen, dass die Gesetzgebung dies in absehbarer Zeit erkennt.

Rechtsfolgen der objektiven Sittenwidrigkeit

Im Zuge einer Haftung für institutionalisiertes Zusammenwirken hat der Bundesgerichtshof in zahlreichen Entscheidungen die Fallgruppe „objektive Sittenwidrigkeit“ eingeführt. Diese liegt grundsätzlich dann vor, wenn beim Erwerb der Immobilie ein auffälliges Mißverhältnis zwischen dem gezahlten Kaufpreis und dem tatsächlichen Wert der Immobilie entstanden ist. Ein solches auffälliges Mißverhältnis wird seit jeher von der Rechtsprechung bejaht, wenn eine doppelte oder nahezu doppelte Überteuerung der Immobilie vorlag.
Ein wiederum sehr pragmatisches Indiz hat der BGH sodann für die Bewertung der Sittenwidrigkeit eingeführt, indem er als maßgebliches Kriterium die 14-fache Jahreskaltmiete herangezogen hat, mithin den ursprünglichen Ertragswert der Immobilie als Maßstab eingeführt hat. Dies ist allein deswegen nachvollziehbar, da Wohnungen, die ein Kapitalanleger erwirbt, im Regelfall ohnehin nur wiederum für Kapitalanleger zum späteren Weitererwerb von Interesse sind. Dann wiederum zählen Sachwertkriterien für die Kaufpreisbemessung in keinster Weise. Eine Vielzahl von Immobilien der 90er Jahre, die als überfinanzierte Objekte (sogenannte Schrofttimmobilien) veräußert worden sind, können daher als objektiv sittenwidrig bewertet werden, noch mehr in Teilen gilt dies für Gebrauchtimmobilien, die bestimmte Banken gerade in den neuen Bundesländern hauptsächlich in den Jahren 2002 bis 2008 finanziert haben. Hierbei handelt es sich in der Regel um Zweitmarktimmobilien, die in den 90er Jahren saniert worden sind und bei denen bereits der Ersterwerb „notleidend“ wurde und sodann für einen Aufkauf der Immobilie durch professionelle, institutionelle Anleger führte.
Fragwürdig ist nun, auf welche Weise die Bank für eine objektive Sittenwidrigkeit haftet und welche Rechtsfolgen eingreifen. Der BGH hat unter dem Gesichtspunkt des institutionalisierten Zusammenwirkens eine Haftung der Bank im Rahmen einer objektiven Sittenwidrigkeit angenommen, dies jedoch nicht präzise bis heute dogmatisch abgegrenzt. Die Fallgruppe „objektive Sittenwidrigkeit“ wird unter Schadensersatzgesichtspunkte gefasst, die zu einer ausnahmsweisen Haftung der Bank im Hinblick auf eine Zurechnung nach dem benannten Kriterium der institutionalisierten Zusammenarbeit führen. Ein solches wird wiederum zwischenzeitlich wesentlich leichter als noch vor rund einem Jahr seitens der Banken, allen voran im Bereich des OLG Stuttgart, angenommen. Kann ein Erwerber darlegen, dass ein Gutteil oder gar eine Mehrzahl von Finanzierungen in einem Objekt durch die selbe Bank erfolgt ist, wird es der Bank praktisch nicht mehr gelingen können, das institutionalisierte Zusammenwirken vom Tisch zu bringen.
Die Frage stellt sich jedoch dann, ob und inwieweit weitere Voraussetzungen für eine Haftung der Bank unter dem Gesichtspunkt objektive Sittenwidrigkeit und institutionalisiertes Zusammenwirken vorliegen müssen. Bei einem Schadensersatzanspruch (§ 280 BGB) ist natürlich grundsätzlich ein Verschulden erforderlich. Dieses wird im Hinblick auf Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers bei einer Haftung der Bank in seinem Nachweis deswegen erschwert, weil ein „arglistiges Verschweigen“ des Vermittlers verlangt wird. Eine objektive Sittenwidrigkeit, die der Vermittler natürlich nicht kennt, kann natürlich auch zu keiner Arglist führen. Der BGH verlangt aber auch gerade in keinster Weise ausdrücklich eine solche Arglist im Falle der objektiven Sittenwidrigkeit. Umgekehrt schließt der Begriff „objektive Sittenwidrigkeit“ die Voraussetzung eines Verschuldens begrifflich schon aus.
Man wird deswegen dazu kommen müssen, dass ein solcher Schadensersatzanspruch als quasi Untergruppe einer Pflichtverletzung des Vermittlers, die der Bank ausnahmsweise zufällt, verschuldensunabhängig erfolgen muss, hilfsweise allenfalls eine im Regelfall zu vermutende – auch leichte – Fahrlässigkeit genügen läßt.
Ein völlig anderer Gesichtspunkt ist unseres Erachtens nach, weshalb nicht ein institutionalisiertes Zusammenwirken auch auf die eigentliche Rechtsfolge einer objektiven Sittenwidrigkeit durchschlägt (§ 138 BGB), in dem schlicht ein Rückabwicklungsanspruch gemäß §§ 812, ff BGB entsteht, der ohnehin verschuldensunabhängig ist.
Bei Ihren rechtlichen Begründungen und Überprüfungen von Tatbestandsvoraussetzungen haben augenscheinlich alle Instanzgerichte das Problem, welche Voraussetzungen eigentlich für einen Schadensersatzanspruch oder gegebenenfalls einen Bereicherungsanspruch überhaupt verlangt werden. Rechtsdogmatisch reicht eben bei einer objektiven Sittenwidrigkeit eine genau solche aus, um zu einer Unwirksamkeit des Vertrages zu gelangen und mithin zu einer Rückabwicklung. Um dies auf den Darlehensvertrag durchschlagen zu lassen, ist zusätzlich das institutionalisierte Zusammenwirken erforderlich. Mehr an Voraussetzungen kann es rechtsdogmatisch nicht geben.
Mithin kann nach einer solchen Einschätzung eine Vielzahl von Fällen künftig für Erwerber gegebenenfalls von Nutzen sein, um Ansprüche gegenüber Banken durchzusetzen. Wichtig ist allerdings, dass in einer Vielzahl von Altfällen Ende 2011 die sogenannte „absolute Verjährung“ eingreift, so dass ein Handlungsbedarf geboten ist.

Warnung vor besonderer Ablösevariante

Ablösevariante – Eine geradezu heimtückische Methode hat eine namhafte Bausparkasse entwickelt, als sie vor Ablauf der Zinsbindung im Jahr 2007 im Hinblick auf eine 2002 in Chemnitz noch finanzierte Sanierungsimmobilie entdeckte, dass zumindest im Jahr 2007 die Immobilie nur noch 20% des Finanzierungswertes hatte. Die Finanzierung war in zwei Teildarlehen bereits ursprünglich aufgesplittet und mit Bausparverträgen versehen worden, die weit unter den Regelsparbeiträgen monatlich bespart werden sollten und dementsprechend auch nur geringe Werte aufbauten, geschweige denn in absehbarer Zeit zu einer Ablösung der tilgungsfreien Darlehen führen konnten.

Die Bausparkasse kam nämlich auf die Idee, sich hinter dem Rücken des Erwerbers mit einer andern Bank aus dem Bereich des Volks- und Raiffeisenverbandes in Verbindung zu setzen, um dieser die Übernahme des zweiten Darlehens schmackhaft zu machen und dies vor dem Wissenshintergrund, dass die Erwerber auch eine selbstgenutzte, finanzierte Immobilie hatten. Diese war noch im Rahmen einer laufenden Finanzierung gegenüber einem anderen Darlehensgeber zurückzuzahlen. Dieses Darlehen verlief völlig programmgemäß mit marktadäquaten Zinsen, die Zinsbindung lief erst im Jahr 2010 aus.
Die Bausparkasse besuchte dann die Erwerber und schlug vor, aufgrund besserer Zinsen doch den zweiten Darlehensbetrag bei der anderen Bank zu finanzieren. Diese Bank könne dann gleich auch die Finanzierung der selbstgenutzten Wohnimmobilie übernehmen, die zu einem nicht unbeträchtlichen Teil bereits schuldenfrei war. Die Bausparkasse veranlaßte dann, dass die besagte andere Bank aus dem Volks- und Raiffeisenbankbereich einen Darlehensvertrag mit zwei Teildarlehen den Erwerbern übermittelte und diese mit einem komplizierten Verbund aus Sicherheiten (neu eingetragene und ganz oder teilweise abgetretene weitere Grundschulden) die Neufinanzierung vornahm.
Die Finanzierung der praktisch wertlosen Immobilie in Chemnitz spielte dabei keine Rolle. Sowohl die Bausparkasse wie auch die neu finanzierende Bank sind vollständig über die bislang von einer völlig anderen Bank finanzierten Eigenheimimmobilien abgedeckt. Die Erwerber konnten dieses wahrhaft schmutzige Spiel nicht durchschauen und zahlen bis heute für das eine Teildarlehen, das neu abgeschlossen wurde, über drei Jahre hinweg noch Bereitstellungszinsen, nachdem ihnen vorgegaukelt wurde, dass sie künftig eine günstigere Finanzierung ihrer „Schrottimmobilie“ in Chemnitz haben würden, tatsächlich hat die Bausparkasse ihr Risiko minimiert und die zweite nunmehr ins Spiel gekommene Bank ein völlig abgesichertes Darlehen erhalten.
Sie, lieber Leser dieser Zeilen, haben dies nicht verstanden? Kein Problem, die Erwerber hatten dies auch nicht. Die Banken haben dies sehr wohl verstanden und mit einem üblen Trick eine Finanzierung gerettet, während den Erwerbern nun droht, ihr mühsam erspartes Wohngebäude zu verlieren, da sie den beiden Banken im wahrsten Sinne des Wortes auf den Leim gegangen sind.

Es kann nur dringlichst angeraten werden, bei jeder Art von bankenseits gewünschter und empfohlener Umfinanzierung vorher den Rat eines Dritten, eines Steuerberaters, eines Anwalts oder unabhängigen Finanzierungsberaters einzuziehen. Banken verdienen nicht mehr, aber auch nicht weniger Respekt wie jeder Autohändler, Bäcker oder Reiseveranstalter. Leider ist seit Jahrzehnten in den Köpfen der Menschen immer noch ein „besonderes Vertrauen“ zu Banken eingespeichert. Doch gerade beim Thema „Schrottimmobilien“ und deren Finanzierung sollten potentielle Kapitalanleger und Erwerber äußerst vorsichtig sein.