3. Grundbesitz Wohnbaufonds GbR – Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 27.6.2018 liegt endlich vor. Und : Wieder keine neuen Informationen.

Nach fast genau vier Monaten liegt das Wort – Protokoll der Gesellschafterversammlung durch die Geschäftsführung der IBH nun endlich vor. Vier Monate abschreiben aus Mitschnitt und Korrekturlesen. Das ist das Tempo aller Abwicklungen. Desaströs. Leider.

Es werden im Protokoll die Streitigkeiten zwischen dem mutmaßlichen Mehrheitsgesellschafter und IBH zwar aufgeführt, jedoch ohne nähere Inhalte. Herr Staratschek meinte hierzu stets, die Gesellschafter hätten kein Anrecht Einzelheiten zu erfahren und machte nur vage Andeutungen. Seitenweise werden Anfragen zu den Prüfungen der Verbindlichkeiten zwischen den Gesellschaften aufgeführt. Es wurden Gelder „verschoben“, letztlich wohl unterschlagen.

Da diese Forderungen zwischen den Gesellschaften nach bisherigem Stand nie ausgeglichen werden, ist dieser womöglich jahrelange Aufwand – mit Verlaub – absoluter Schwachsinn. Würde dies wesentlich sein, müsste Herr Staratschek sofort die Geschäftsführung wegen Interessenkollision niederlegen. Für jede Gesellschaft müsste ein eigener Geschäftsführer bestellt werden.

So blieb uns in dieser Versammlung nur die Möglichkeit gleich mehrfach Pragmatismus einzufordern, da es nur darum geht, schnellstmöglich die Liquidation einzuleiten und  für die von uns vertretenen Anleger zu erwirken, dass für diese der Spuk „IBH“ endlich vorbei ist. Alternativ die Anteile an den Mehrheitsgesellschafter ( EMBE ) zu verkaufen.

RA Schäfer gemäß Wortprotokoll auf Seite 6 u.a. :

“ … die nur eines möchten, nämlich die Sache so schnell wie möglich beendet haben. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten . Die eine Möglichkeit…man wird sich einig, wer Gesellschafter ist und dann wird die Liquidation eingeleitet. Die zweite Variante möchte ich in aller Deutlichkeit anregen… wenn Sie (gemeint war EMBE) das Interesse haben, die Fonds selbst fortzuführen, dann machen Sie kurzfristig vernünftige Angebote (an die Anleger). Sie können dann mit den drei Immobilien machen, was Sie wollen.“

Was uns wunderte war, dass außer uns dies niemand so klar von anwaltlicher Seite eingefordert hat.

Wir bleiben jedenfalls am Ball, um so rasch wie möglich von uns individuell vertretenen Anlegern den Ausstieg oder die Beendigung zu ermöglichen.

Eine Bitte um Stellungnahme an IBH war im übrigen wiederum erfolglos. Lediglich eine „Assistentin“ der Geschäftsführung rief bei uns an, wollte RA Schäfer sprechen. Als in üblicher Form darum gebeten wurde, zu hinterlassen, wann und unter welcher Nummer sie für einen Rückruf zur Verfügung stünde, meinte sie, das sei nicht möglich. Tolle Kommunikation, Herr Staratschek!

Mysteriös – EMBE Fonds-Projekt GmbH. Wer ist diese Firma ? Was will Sie ? Ist sie überhaupt Gesellschafter ? IBH schweigt. Wie immer.

Die von der BAG und Volksbanken ursprünglich finanzierten IBH – Fonds sollten 2018 nun endlich auch in die Liquidation. Sinnvoll. Keine Frage.

Doch es steigt die Vermutung, daß die Firma EMBE Fonds-Projekt GmBH, die aktuell mit mutmaßlichen Anteilen gegenüber der IBH – Geschäftsführung (Staratschek) auftritt, sehr im Dunkeln agiert. Jedenfalls blockiert sie durch sinnlose Auskunftsklagen die Liquidation.

„Wer professionell in diesem Bereich arbeitet wie wir, hat vorliegend längst erkannt, dass solche Auskunftsklagen nichts bringen,“ so RA Schäfer. „Natürlich haben wir vor 10 Jahren auch vielfach die IBH unter dem Geschäftsführer Mulzer auf Auskunft geklagt und natürlich Recht bekommen. Aber das führte dann zu gar nichts, da keine Geschäftsberichte vorlagen.“

Diesen Wissenstand könnte sich die Firma EMBE bei der Firma Finanzdesk (in Teilen neuer Treuhänder)  und den befaßten Anlegeranwälten jederzeit einholen, ohne dass nochmals 2 oder 3 Jahre Zeit bis zu einer Liquidation ins Land gehen.

“ Es geht ausschließlich um das hier und jetzt, eine bestmögliche Verwertung der Immobilien zu erzielen, die Innenansprüche der Gesellschaften untereinander zu regeln und vorallem eine persönliche Haftung der Gesellschafter zu vermeiden, die jedenfalls in einigen Fonds durchaus im Raum steht,“  so weiter RA Schäfer.

Da leider auch die stetige Informationsblockade des Herrn Staratschek gegenüber den Gesellschaftern auch im Falle der Abwicklung mit EMBE anhält, läßt sich bislang auch nicht sachgerecht auf diese Firma einwirken.

Und bei alldem. Die Firma EMBE hat keinerlei auffindbaren Websiteauftritt, bislang für die Gesellschafter keinen Ansprechpartner und Kontaktdaten. Auch diese Informationen werden von der Geschäftsführung der IBH den Gesellschaftern vorenthalten.

„Zuviele Amateure, wenn es um eine sachgerechte Liquidation geht, ist sodann leider unsere Resumee. Wir sehen außer Finanzdesk niemanden, dem wir – außer uns – Kompetenz hierbei zuschreiben. „

Der Weg wird also noch lang.

BAG – Fonds : Keine Liquidation in Sicht. Finanzdesk springt als Liquidator ab.

Liquidator  abgesprungen : Was IBH und EMBE, die Aufkauffirma der BAG betreiben, ist alles nur nicht zielgerichtet.

Die in der Regel ehemals BAG finanzierten Gesellschafter, die noch Ihren Anteil an einen dieser Fonds haben, stehen vor einer ungewissen Zukunft, was Ihren Fonds angeht.

Anfänglich sah es nach einem raschen Fortgang aus, ähnlich wie bei den Gallinatbank finanzierten Fonds sollte eine Liquidation betrieben werden. Bis die Firma EMBE dazwischenfunkte und die Fondsgesellschaften mit Auskunftsklagen überzog. Dies jedenfalls die Mitteilung der Geschäftsführung der IBH, seitens Herrn Staratschek.

Die Firma Finanzdesk hatte sich bereit erklärt, auch vorliegend als professioneller Co-Liqudiator mitzuwirken. Diese Bereitschaft hat sie nun vor dem Hintergrund der Streitereien zwischen IBH und EMBE zurückgezogen.

„Leider informiert Herr Staratscheck hierüber nur ansatzweise bis gar nicht, vielmehr werden Briefe versandt mit nicht nachvollziehbaren Inhalten, so im März und August 2018, versehen mit dem dringlichen Appell persönliche Daten benennen. Ein Nebenkriegschauplatz, auf den es nicht ankommt.

Quo vadis BAG – Fonds heißt es schon jetzt !

Liquidator  abgesprungen : „Wir werden nunmehr die Firma EMBE kontaktieren für die von uns vertretenen Anlegern,“ so RA Schäfer. „Und dann geht es darum, einen Fortgang der Abwicklungen abzusprechen, vielleicht aber auch die Anteile zu übertragen, ähnlich wie wir dies in vielen Fällen bei den Gallinatbank finanzierten IBH-Fonds gemacht haben.“

Und das Damoklesschwert irgendwann einen Verlustausgleich tragen zu müssen, schwebt gerade bei diesen Fonds noch über den Anlegern.

Gallinatbank – IBH – Fonds : Fortgang der Liquidation mehr als schleppend

Gallinatbank – IBH Fonds : Bis zum heutigen Tag ist nur in einem Fall ein Verkauf nach bereits 2017 beschlossenen Liquidationen eingeleitet worden.

Dabei wird der Verkauf überhaupt erst eingeleitet, wenn nach einem vorliegenden Verkehrswertgutachten eine Gesellschaftbeschlussfassung ergeht.  Lediglich im Fonds Nürnberg-Fürth Waldstraße GbR.

Soweit die IBH bereits für Protokollversendungen drei bis fünf Monate braucht, ist die Zeitprognose – vorsichtig ausgedrückt – sehr schlecht.

„Wann will Herr Staratscheck je mit diesen Abwicklungen fertig sein, “ so RA Schäfer, “ wenn es ansatzweise in diesem Tempo weitergeht ?“

Da Intransparenz bezüglich etwaiger Hinderungsgründe besteht, kann es nun irgendwann kein Pardon mehr geben.

„Zivilrechtliche wie strafrechtliche Schritte gegenüber Beteiligten, auch dem jetzigen Geschäftsführer, haben wir bislang nur aus reinem Pragmatismus hintenangestellt,“ so weiter RA Schäfer. Eine rasche Liquidation ist im Interesse aller Gesellschafter und auch klarer Auftrag an die Liquidatoren.

Unsere Kanzlei hat vielfach Verkäufe dieser Art selbst durchgeführt. Eine Zeitschiene von Gutachten, über Vermarktungsbeauftragung bis zum Kaufvertrag ist – ohne ein Objekt zu Verramschen – von maximal einem Jahr realistisch.

Vorliegend schätzen wir beim vorliegenden Tempo auf eher 3 bis 5 Jahre oder länger.

So geht es nicht !

Thema – Verlustausgleich. Bankenverbindlichkeiten und Verbindlichkeiten innerhalb der Fonds.

Bankenverbindlichkeiten ? Das Thema wird aktuell totgeschwiegen.

Viele IBH – Fonds haben noch Bankenverbindlichkeiten. Bei den vorläufigen Berechnungen des Status der Fonds durch die IBH tauchen diese mitunter auf. Überall dort, wo der Immobilienwert höher als solche Verbindlichkeiten sind, erwartet den Gesellschafter kein Verlustausgleich.

Aber wehe dies ist nicht der Fall oder der Immobilienwert ist nicht so realisierbar, wie von Herrn Staratschek vorläufig angenommen. Dann droht dieser Verlustausgleich. Und leider nur dann quotal, soweit die Bankdarlehen sauber dies ausweisen, ansonsten die gesamtschuldernische Haftung. Das heißt, einer für alle, alle für einen. Jeder haft auf den Gesamtbetrag.

Klar, keine Pferde scheu machen. Aber wurde dies geprüft, wurde mit den Banken ggf. bereits eine akzeptable Abwicklungslösung gefunden? Diese müssen ohnehin bei dem Verkauf mitwirken und eine Zustimmung zum Kaufpreis erteilen, da Grundschulden für die jeweilige Bank eingetragen sind.

Und dann wäre da noch die Verrechnung der Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den Fonds, wo munter Geld durch Herrn Mulzer hin und her mit weit über Euro 20 Mio. geschoben wurden. Gibt es Beschlüsse, diese Verrechnungen zu beerdigen. Wenn nein, würden beispielweise Gesellschafter des Fonds OZ Bad Kohlgrub in Millionenhöhe eventuell gesamtschuldernisch haften, falls nicht anderweitige Regelungen schon vorneweg von Herrn Mulzer getroffen wurden und eben jetzt erfolgen.

Ohne eine solche erledigte Verrechnungen dieser internen Forderungen,  müßte eigentlich  die IBH sofort alle Geschäftsführungstätigkeiten niederlegen. Interessenkollision, bei Anwälten wäre dies sogar Parteiverrat.

Also auch diesbezüglich muss schnellstens gehandelt werden und Regelungen zur Erledigung dieser internen Forderungen getroffen werden, sonst wird eine Flut von Verfahren zivilrechtlich und/oder strafrechtlich auf die jetzt Handelnden irgendwann hereinbrechen.

IBH – Stillstand. Liquidationsfortschritt bei Ex-Gallinat-Bank-Fällen ?

Und wie immer. Null Information durch IBH / Staratschek.

Liquidationsfortschritt : Nur durch „informierte Kreise“ erfahren wir unsererseits, daß nach den Liquidationsbeschlüssen 2017 tatsächlich endlich zumindest teilweise Gutachten zur Verkehrswerteinschätzung vorliegen, aber wie geht es weiter ? Beauftragung von Maklern, dann Angebote von Erwerbern, dann Kaufverträge, dann Liquidationsabschluss.

Null Strategie ? Zumindest Null Transparenz.

Und das allerwichtigste. In welcher Phase meinen die Liquidatoren, die Gesellschafter zu informieren ? An welcher Stelle sollen Zustimmungen durch die Gesellschafter eingeholt werden ? Aus Rechtsgründen oder zur blossen Absicherung ?

Wir setzen zumindest auf Finanzdesk als Mit – Liquidator und deren Kompetenz.

„Durch Nichtransparenz und Offenlegung der weiteren Vorgehensweise sollte jedoch nicht der Eindruck von Inkompetenz bei Liquidationen der Fonds entstehen,“ so RA Ralph Schäfer. „Wir selbst haben viele Liquidationen begleitet und auch selbst durchgeführt. Wir wissen daher, wovon wir sprechen.“

Also dringend der Rat : Ein inhaltlicher und zeitlicher Fahrplan muss offengelegt werden und mitgeteilt werden, der den Anlegern klar vermittelt, was geschieht und an welcher Stelle noch Gesellschafterbeschlüsse erfolgen werden.

Unverständlich ist auch , daß nach jahrelangen kriminellen Machenschaften der Geschäftsführung nun nach wie vor allenfalls Rundschreiben zu Adressnachfragen oder Nebenkriegschauplätze übermittelt werden. Darin sehen wir puren Aktionismus.

Die Entscheidung des Amtsgerichts dereinst, Herrn Staratschek als Not – Geschäftsführer zu bestellen, war wohl falsch und auch bedenklich, gleichwohl müssen die Beteiligten aktuell damit leben.

Gallinat Bank – Fonds: Wie geht es weiter ? Mangelnde Information

Mangelnde Information – Im 2. Halbjahr 2017 fanden die Gesellschafterversammlungen mit jeweiligen Liquidationsbeschlüssen statt.

Dies ist nun ein halbes Jahr oder länger her. Protokolle konnten zwar nur – vorsichtig ausgedrückt – zähflüssig versandt werden, aber unbeschadet dessen konnten die Liquidatoren ihre Arbeit aufnehmen.

Erster Schritt. Die jeweiligen Immobilien sind aufzubereiten, über Gutachten und Makler sind mögliche Verkaufspreise einzuholen und dann ist in den Verkauf zu gehen. Gegebenenfalls sind neuerlich Gesellschafterversammlungen einzuberufen, um Verkaufspreise als Mindestpreise absegnen zu lassen.

Information hierüber ? Weit gefehlt.

Die Liquidatoren werden nicht umhin kommen, nunmehr zügig Stück für Stück zumindest eine Sachstandsnachricht den Gesellschaftern zukommen zu lassen und das weitere Vorgehen aufzuzeigen, in manchen Fällen eben auch eine Gesellschafterversammlung einzuberufen.

Wir raten Anlegern sich entweder anwaltlich beraten zu lassen, welche Schritte sie selbst für den weiteren Ablauf berücksichtigen sollten oder sich auch anwaltlich nach außen gegenüber den Beteiligten vertreten zu lassen.

Eine anwaltliche Erstberatung macht immer Sinn.

Quo vadis – Die 2. Welle (BAG-Finanzierungen) – Keine Liquidationsbeschlüsse!

Die Firma EMBE GmbH blockiert. Eine Aufkäuferfirma von Anteilen, die die BAG finanzierten Anteile schon vor vielen Jahren erworben hat, überzieht die Firma IBH als Verwalter mit Klagen auf Auskunft und Rechnungslegung.

„Wenig zielführende Klagen, da sind wir sicher,“ so RA Schäfer. „Das hatten wir früher schon ,jetzt zählt die rasche Liquidation, sonst nichts.“ Der Firma geht es bezüglich der Info-Lage nicht anders als vielen Kleinanlegern auch, die immer noch im Boot sitzen und Risiken haben, ob sie nicht später von Fehlbeträge ausgleichen müssen.

Die Firma IBH mit Herrn Staratschek nimmt die Klagen, die EMBE offensichtlich erfolgreich führte, zum Anlass, überall Gesellschaftversammlung der 2. Welle der Fonds  anzuberaumen, die die Zeit nicht Wert sind, außer daß man wie wir,   den Verwalter mit Fragen zum Sachstand und Details des Fonds vor dem Auditorium überziehen.

Wann die erforderlichen Liquidationsbeschlüsse ergehen, bei denen widerum die Firma Finanzdesk eingesetzt wird, um als Mitliquidator professionell die Abwicklung voranzutreiben, steht leider in den Sternen.

Für die langsame Aufarbeitung der Fonds durch die Geschäftsführung ist dies natürlich willkommener Anlaß, Ihrerseits nicht „Gas geben zu müssen“.

„Wir werden nicht nachlassen, daß unsere Mandanten baldmöglichst auch in diesen Fonds Klarheit haben, daß ein Abschluss herbeigeführt wird und möglichst hohe Abfindungsguthaben noch herauskommen und Fehlbeträge wenn irgend möglich vermieden werden.“

Quo vadis – 1. Welle – IBH – Liquidationen (Gallinat Bank Finanzierungen)

Wie geht es voran mit den 2017 beschlossenen Liqudiation der rund 90 % IBH-Fonds? ( Gallinat Bank Finanzierungen )

Leider gibt es dazu keine verläßlichen offiziellen Informationen. „Sogenannten informierten Kreise zufolge,“ so RA Schäfer, der mit seiner Kanzlei eine Vielzahl von IBH-Anlegern  ( Gallinat ) vor rund 10 – 15 Jahren bei der Finanzierungsabwicklung heute bei den Fonds selbst vertritt,“ soll alles seinen Gang gehen.“

Was heißt das ? Gutachten zu den Immobilien werden eingeholt. Dann werden Makler beauftragt, die Objekte zu veräußern. Schließlich kann nach dem Verkauf „gerechnet“ werden. Das heißt, die Auseinandersetzungsbilanz erstellt werden. Verbunden mit der kriegsentscheidenden Frage, ob und in welcher Höhe ein Guthaben herauskommt.

Für viele Fonds schwebt nach wie vor das Damoklesschwert eines Fehlbetrages über den Gesellschaftern. Das heißt dann Verlustausgleich ! Persönliche Haftung ! Alle bislang vorliegenden Zahlen sind pure Schätzungen der Geschäftsführung der IBH.

Unsäglich ist die Informationspolitik. Teilweise wurde die Liquidation im August 2017 begonnen und bis heute ist kein Sachstand mitgeteilt worden.

„Uns ist unklar, zu welchem Zeitpunkt die Liqudiatoren ggf. meinen, Gesellschafterbeschlüsse herbeiführen zu müssen. Über Kaufangebote, über den Kaufvertragsinhalt bei einem konkreten Verkauf oder vielleicht schon, wenn das Gutachten vorliegt und bevor Makler beauftragt werden ?“ Diese Fragen drängen sich zwangsläufig auf.

Wir raten dringlichst als Anleger selbst Druck auf die Liquidatoren auf Auskunft des Fortgangs zu machen oder sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen.

„Viele haben über unsere Kanzlei,“ so RA Schäfer, “ Ihre Anteile bereits in den vergangenen Monaten übertragen können, aber viele sind auch noch in sehr rechtsunsicheren Sitationen“.

Erste Gesellschafterversammlung der 2. Welle ist erfolgt (11.6.2018) / Als nächstes : Gesellschafterversammlung 3. Grundbesitz WBF GbR am 26.6.2018

Nunmehr sind erste Einladungen ( 26.6.2018 ) an IBH-Gesellschafter der ursprünglich von Volks- und Raiffeisenbanken finanzierten Fonds ergangen, die später großenteils von der BAG abgewickelt wurden. Überraschend brachte dabei der Geschäftsführer der Firma IBH, Herr Staratschek die erwartete und von den meisten Anlegern angestrebte Liquidation nicht auf die Tagesordnung. Es werden nur „Berichte“ angegeben.

Am 11.6.2018 ist bei der ersten solchen Gesellschafterversammlung folgerichtig auch keine Liquidation beschlossen worden.

Für die 3. Grundbesitz Wohnbaufonds GbR ist nun mehr für den 26.6.2018, 14.00 Uhr in München eine nächste Gesellschafterversammlung anberaumt , gleichsam ohne Liqudiationsbeschluss.

Dem Vernehmen nach hat dies der Geschäftsführer Herr Staratschek mit dem Mehrheitseigner, der Firma EMBE GmbH agestimmt, die den Ankauf von vielen solchen Anteilen durchgeführt habe. Dies möchte offensichtlich keine Liquidation beschleunigt wissen.

„Ich werde am 26.6.2018 mit Vollmachten von Mandanten persönlich mitanwesend sein und dies hinterfragen,“ so RA Schäfer. „Sollte sich eine Verzögerung einzig zulasten unserer Mandanten ergeben und momentan sehe ich keine andere Folge, so werden wir dies nicht akzeptieren.“

Das probateste und kostengünstigste Mittel sind häufig immer noch sofortige Strafanzeigen gegen alle Beteiligten, die an den Machenschaften bis heute mitgewirkt haben.

Die fehlenden Geschäftsberichte, die durch die jetzige Geschäftsführung über zwei Jahre nach dem Tod des früheren Geschäftsführers Herrn Mulzer  verzögerte Abwicklung, das angebliche Nichtwissen der Firma CT Treuhand von den kriminellen Machenschaften von Herrn Mulzer und eine bislang ausgebremste Liquidation durch einen Mehrheitsgesellschafter, das alles hat „mehr als ein Gschmäckle„.

Strafverfahren dauern lange, aber Zivilverfahren sind teuer, lange  und nutzen in solchen Fällen in der Regel auch nichts. Soweit die Beteiligten nicht einlenken und eine Liquidation sofortigst durchgeführt wird, werden wir strafrechtliche Schritte prüfen und gegebenfalls den Mandanten diese empfehlen.