Gesellschafterversammlungen 27.12.2018 und 28.12.2018 in München – Wie geht es weiter ?

Die IBH mit Herrn Staratschek hat zu weiteren Gesellschafterversammlungen ursprünglicher BAG/Volksbank – finanzierten IBH – Fonds eingeladen. Um Auskunftsansprüchen der Firma EMBE nachzukommen und zu informieren. Leider nicht, um Liquidationsbeschlüsse herbeizuführen.

Bei den morgens und nachmittags anberaumten Versammlungen, wird unsere Kanzlei für Anleger ua am

27.12.2018, 15.00 Uhr – 3. Grundbesitz Wohnbaufonds GbR

28.12.2018, 14.00 Uhr – 2. Grundbesitz Wohnbaufonds Bayern GbR

teilnehmen, um wie stets aktiv die wirklich relevanten Fragen zu stellen.

„Wie soll es mit den internen Forderungen und Verbindlichkeiten weitergehen?  Wie ist die zeitliche und inhaltliche Strategie für eine bestmögliche und baldmögliche Liquidation?“

Das sind nur zwei der wichtigen Fragen.

Ist IBH/Staratschek kompetent genug, überhaupt alle rund 30 Fonds zu liquidieren? Will er dies überhaupt ? Kann er dies aufgrund von Interessenkollisionen? Welche Sachstände weisen die Streitereien mit CT Treuhand/EMBE tatsächlich auf? Die Zeichen mehren sich, daß unsere auf reinen Pragmatismus lautende Vorgehensweise von ihm nicht erfüllt werden kann.

Bei Fragen stehen wir vor und nach den Sitzungen wie stets gerne nicht vertretenen Anlegern gerne zur Verfügung,“ so RA Schäfer, der wahrscheinlich persönlich die Termine für die Kanzlei Schäfer-Riedl-ES legal wahrnimmt.

IBH Beteiligung vor langer Zeit gekündigt ? Was tun ?

IBH Beteiligung vor langer Zeit gekündigt.

Gänzlich ungeklärt ist der Umgang von gekündigten Anteilen seitens des Fonds.

„Solange wir der Meinung waren, Herr Staratschek würde zielgerichtet und zügig versuchen, die Fonds abzuwickeln, haben wir diesem Gesichtspunkt nicht zuviel Raum gegeben,“ so RA Schäfer. “ Wir haben empfohlen, einfach auch bei Beteiligungen zuzuwarten auf den Liquidationserlös, die bereits auf Ende 2016 oder Ende 2017 selbst oder über unsere Kanzlei gekündigt haben.“

Die Folgen der Kündigungen werden von der Geschäftsführung bis heute schlicht ignoriert. Man hofft einfach, nicht gerichtlich in Anspruch genommen zu werden.

Da wir mit der Geduld gegenüber Herrn Staratschek am Ende sind, empfehlen wir nun, ggf. gegenüber dem Fonds klagweise auf eine Auseinandersetzungsbilanz zum Ausscheiden und das jeweilige Guthaben vorzugehen.

Dabei hat sich der Fonds unterschiedlich, teilweise taktisch unklug verhalten. Es gibt drei Konstellationen nach Kündigungen:

a)  keine Reaktion des Fonds

b)  Bestätigung der eingegangenen Kündigung

c)  Bestätigung der Wirksamkeit der Kündigung auf einen bestimmten Zeitpunkt

Im letztgenannten Fall hat der Fonds sich sogar definitiv jeder Einwendung nach § 242 BGB beraubt. Das sogenannte Windhundrennen bei Fonds in Krisensituation, verbietet mithin sogar mitunter eine Kündigung.

Wir raten dringend zur individuellen Prüfung in allen Kündigungsfällen, inwieweit nicht klagweise gegenüber dem Fonds vorgegangen wird.

Anwaltliche Hilfe nun dringend empfohlen – Chaos pur in allen Fonds

Anwaltliche Hilfe nun dringend empfohlen – Chaos pur in allen Fonds

Wir haben uns bislang bewußt von jedem Aktionismus und Verschwörungstheorien ferngehalten, die aktuelle Korrespondenzflut unter Anlegerkreisen und Einzelanlegern lassen jedoch den Schluss zu, daß die 2017 beschlossene Liquidation der „Gallinat Bank“ – Fonds und die bis heute noch nicht eingeleitete Liquidation der „BAG/Volksbank – Fonds“ zur never ending story werden könnte.

„Uns erreichen mehr und mehr Mails und Telefonate von bislang nicht beratenenen und vertretenen Anlegern, die Ihren Unmut über die Chaos – Politik von Herrn Staratschek kundtun,“ so RA Schäfer. „Diesen raten wir nun nicht mehr, schlicht die Liquidation eben abzuwarten und ggf. bei Verkaufspreisen wachsam zu sein, sondern sich jetzt in jedem Fall individuell anwaltlich vertreten zu lassen.“

Es geht stets nur darum,

  bestmöglich

–  bald möglich

die Anteile loszuwerden. Durch Kündigung, Anteilsübertragung oder eine möglichst zügige Liqudiation.

Jeder Anleger muss individuell versuchen, bestmöglich aus dem Fonds herauszukommen.

Was Staratschek und Müller/CT Treuhand treiben, führt zu

–   Zeitverzögerungen bis zum Sanktnimmerleinstag

–   Kostentreiberei durch unnötige Prozesse

IBH – Geschäftsführung – Zweifel an Kompetenz und Strategie. Chaos pur.

Chaos pur : Massenschreiben wegen Umlaufbeschlüssen  an Gesellschafter und bereits (unstreitig) ausgeschiedene Gesellschafter wegen Forderungsverrechnungen innerhalb der IBH – Fonds. 

Bei Gallinat – Bank finanzierten Fonds steht seit 2017  (nach vorangehend bereits zweijähriger Überprüfung) fest, daß zwischen den Fonds 26,5 Mio Euro „verschoben“ wurden, das heißt unrechtmäßige Darlehen wechselseitig erteilt wurden, um jeweilige Löcher in den Fonds zu stopfen.

Herr Staratschek teilt diese bereits lange vorliegende Kenntnis nochmals in Schreiben vom Ende November 2018 an die Gesellschafter mit. Er weist, darauf hin, daß immer noch keine abschließenden Zahlen vorliegen, er aber möchte, daß die Gesellschafter zustimmen, daß ein Verjährungsverzicht auf wechselseitige Forderungen ausgehandelt wird.

„Was tut Herr Staratschek seit 3 Jahren ?“ Das fragen wir uns als Kanzlei, die eine Vielzahl von Anlegern vertritt.

Mehr noch. „Wir weisen seit langem darauf hin, daß solche Recherchen nur etwas nutzen, wenn die Forderungen auch geltend gemacht werden. Will Herr Staratschek ernstlich sich selbst als Fonds-Geseschäftsführer irgendwann verklagen?“, so RA Schäfer.

Es muss endlich entweder ein Verzicht auf diese wechselseitigen Forderungen erfolgen, soweit man die Liquidation in den nächsten 10 Jahren überhaupt erledigen möchte oder Herr Staratschek muss sofort überall die Geschäftsführung niederlegen, weil er als Geschäftsführer und Rechtsanwalt zumindest eine Interessenkollision vorliegen hat. Dann müssen für jeden Fonds gesonderte Geschäftsführer bzw. Liquidatoren tätig werden. Böse Zungen könnten auch behaupten, daß auch ein Parteiverrat vorliegt.

„Wir uns wird langsam das Geschäftsmodell des Herrn Staratschek bei den Fonds zweifelhaft“, so weiter RA Schäfer. „Er verdient mit der Geschäftsführung relativ überschaubar, auch mit der Liquidation, wo ist überhaupt der Profit, um alles immer länger hinauszuzögern?“

Er führt fruchtlose Streitigkeiten mit der CT Treuhand und deren Herr Müller und nun mit der EMBE.

Einzig wichtig dabei : In vielen Fällen muss die Firma CT Treuhand aus dem Grundbuch als Eigentümer, um den Verkauf der Immobilien zu bewerkstelligen. Dies muss in der Tat notfalls so rasch wie möglich klagweise durchgesetzt werden.

Wir bleiben am Ball. Mit Druck muss das Ziel erreicht werden, so schnell wie möglich und bestmöglich die Liquidation der Fonds herbeizuführen.

Blockade bei BAG-/Voba – IBH- Fonds? EMBE mauert. IBH mauert.

EMBE mauert. IBH mauert:

Das Positive. Wir haben Kontakt zur EMBE Fonds-Projekt GmbH. Endlich. EMBE ist die Gesellschaft, die für DG-Anlage GmbH eine Vielzahl abgetretener Beteiligungen betreut, die ehemals von Anlegern abgetreten wurden, die von Volksbanken/Raiffeisenbank bzw. der BAG finanziert wurden.

Ob diese Abtretungen wirksam sind, darüber streiten sich „unsere“ IBH – Fondgesellschaften mit der Firma EMBE, daneben auch um Auskünfte zum wirtschaftlichen Sachstand in den jeweiligen  Fonds. Nach  Auskunft von RA Staratschek als IBH – Geschäftsführer handelt es sich um 5 betroffene Fonds, der Anwalt der Firma EMBE sprach in der einer Gesellschafterversammlung von 10.

Fakt ist, dass EMBE (aus deren Sicht rechtlich verständlich) keine Auskünfte zum Sachstand der Streitigkeiten abgibt, Herr Staratschek hingegen glaubt, gegenüber „seinen“ Gesellschaftern der einzelnen Fonds bei laufenden Streitigkeiten keine näheren Auskünfte geben zu dürfen. Ein merkwürdiges Verständnis von Interessenvertretung der Gesellschafter.

Leider ergab unsere Anfrage an EMBE, dass diese aktuell sich nicht der Lage sieht, nähere Auskünfte zum weiteren eigenen geplanten Vorgehen abzugeben. Immerhin könnte ein mutmaßlich großer Mitgesellschafter Interesse haben, die Gesellschafter im übrigen auf seine Seite zu bringen. Wir bleiben in Kontakt mit EMBE.

Wir haben schon auf einer Gesellschafterversammlung angeboten, die Anteile unserer Mandanten seitens EMBE zu Prognosewerten zu übernehmen,“ so RA Schäfer. „Die andere Alternantive ist, die Fonds so schnell wie möglich in die Liquidation zu bringen.“ Bislang gibt es noch kein positives Signal seitens EMBE. „Wir sind jedoch recht sicher, daß wir den erstmöglichen Zeitpunkt für unsere Mandanten erwischen werden, daß diese individuell sich aus dem Fonds verabschieden können,“ so weiter RA Schäfer

Besser ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende.

Das Ziel lautet stets : Bestmöglich und schnellstmöglich raus aus dem Fonds.

IBH – Fonds : Alle Chancen nutzen, Fonds UND Darlehen loszuwerden.

Alle Chancen nutzen – Immer noch haben viele Gesellschafter unserer IBH – Fonds nicht nur den unleidlichen Gesellschaftsanteil mit erheblichen Risiken (Fehlbetragsausgleich !), sondern auch das Darlehen mit der (Ex-) Gallinatbank oder der BAG/Volksbank.

„Wir kümmern uns darum, daß die Liquidation der Fonds so schnell wie möglich von IBH / AIF /Finanzdesk vorangetrieben wird, “ so RA Schäfer, “ aber parallel wird jede frühere Ausstiegschance aus dem Fonds immer im Auge behalten, dh eine Übertragung an zB Finanzdesk oder im Notfall eine Kündigung, soweit es nicht vorangeht.“

Gleichzeitig aber betreuen wir die Mandanten auch bei einer raschestmöglichen Erledigung des Darlehens. Oft ist dieses noch mit erheblichen Summen offen, daneben besteht eine Lebensversicherung als wesentliche Sicherheit für die Bank.

„Wir raten dann oft, das Darlehen unter Einbeziehung der Lebensversicherung zurückzuzahlen, die Zinsen sind so hoch, daß es sich nicht lohnt, das Darlehen weiter zu bedienen, “ so weiter RA Schäfer. “ Der Darlehensgeber verzichtet regelmäßig auf Vorfälligkeitsentschädigung, mitunter bei entsprechender kritischer Bonität auch auf Teilbeträge des Darlehens.“

Das bestmögliche Ziel ist es, zusätzlich die Beteiligung im Zuge der Darlehensabwicklung zu übertragen. Dies hängt von der jeweiligen Geschäftspolitik der Mehrheitsgesellschafter ab.

„Wir hoffen, auch noch die Firma EMBE, die BAG-finanzierte Beteiligungen bereits in großen Teilen übernommen hat, dafür zu gewinnen, “ so ergänzend Schäfer.

Im Ergebnis geht es stets um individuelle, bestmögliche Lösungen für Anleger, wenn wir diese vertreten. Von Interessengemeinschaften oder Massenvertretungen halten wir nach unserer rund 25 jährigen Erfahrung mit geschlossenen Immobilienfonds und Schrottimmobilien nichts. Da bleibt das Interesse des Einzelnen schlicht auf der Strecke.

3. Grundbesitz Wohnbaufonds GbR – Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 27.6.2018 liegt endlich vor. Und : Wieder keine neuen Informationen.

Nach fast genau vier Monaten liegt das Wort – Protokoll der Gesellschafterversammlung durch die Geschäftsführung der IBH nun endlich vor. Vier Monate abschreiben aus Mitschnitt und Korrekturlesen. Das ist das Tempo aller Abwicklungen. Desaströs. Leider.

Es werden im Protokoll die Streitigkeiten zwischen dem mutmaßlichen Mehrheitsgesellschafter und IBH zwar aufgeführt, jedoch ohne nähere Inhalte. Herr Staratschek meinte hierzu stets, die Gesellschafter hätten kein Anrecht Einzelheiten zu erfahren und machte nur vage Andeutungen. Seitenweise werden Anfragen zu den Prüfungen der Verbindlichkeiten zwischen den Gesellschaften aufgeführt. Es wurden Gelder „verschoben“, letztlich wohl unterschlagen.

Da diese Forderungen zwischen den Gesellschaften nach bisherigem Stand nie ausgeglichen werden, ist dieser womöglich jahrelange Aufwand – mit Verlaub – absoluter Schwachsinn. Würde dies wesentlich sein, müsste Herr Staratschek sofort die Geschäftsführung wegen Interessenkollision niederlegen. Für jede Gesellschaft müsste ein eigener Geschäftsführer bestellt werden.

So blieb uns in dieser Versammlung nur die Möglichkeit gleich mehrfach Pragmatismus einzufordern, da es nur darum geht, schnellstmöglich die Liquidation einzuleiten und  für die von uns vertretenen Anleger zu erwirken, dass für diese der Spuk „IBH“ endlich vorbei ist. Alternativ die Anteile an den Mehrheitsgesellschafter ( EMBE ) zu verkaufen.

RA Schäfer gemäß Wortprotokoll auf Seite 6 u.a. :

“ … die nur eines möchten, nämlich die Sache so schnell wie möglich beendet haben. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten . Die eine Möglichkeit…man wird sich einig, wer Gesellschafter ist und dann wird die Liquidation eingeleitet. Die zweite Variante möchte ich in aller Deutlichkeit anregen… wenn Sie (gemeint war EMBE) das Interesse haben, die Fonds selbst fortzuführen, dann machen Sie kurzfristig vernünftige Angebote (an die Anleger). Sie können dann mit den drei Immobilien machen, was Sie wollen.“

Was uns wunderte war, dass außer uns dies niemand so klar von anwaltlicher Seite eingefordert hat.

Wir bleiben jedenfalls am Ball, um so rasch wie möglich von uns individuell vertretenen Anlegern den Ausstieg oder die Beendigung zu ermöglichen.

Eine Bitte um Stellungnahme an IBH war im übrigen wiederum erfolglos. Lediglich eine „Assistentin“ der Geschäftsführung rief bei uns an, wollte RA Schäfer sprechen. Als in üblicher Form darum gebeten wurde, zu hinterlassen, wann und unter welcher Nummer sie für einen Rückruf zur Verfügung stünde, meinte sie, das sei nicht möglich. Tolle Kommunikation, Herr Staratschek!

Mysteriös – EMBE Fonds-Projekt GmbH. Wer ist diese Firma ? Was will Sie ? Ist sie überhaupt Gesellschafter ? IBH schweigt. Wie immer.

Die von der BAG und Volksbanken ursprünglich finanzierten IBH – Fonds sollten 2018 nun endlich auch in die Liquidation. Sinnvoll. Keine Frage.

Doch es steigt die Vermutung, daß die Firma EMBE Fonds-Projekt GmBH, die aktuell mit mutmaßlichen Anteilen gegenüber der IBH – Geschäftsführung (Staratschek) auftritt, sehr im Dunkeln agiert. Jedenfalls blockiert sie durch sinnlose Auskunftsklagen die Liquidation.

„Wer professionell in diesem Bereich arbeitet wie wir, hat vorliegend längst erkannt, dass solche Auskunftsklagen nichts bringen,“ so RA Schäfer. „Natürlich haben wir vor 10 Jahren auch vielfach die IBH unter dem Geschäftsführer Mulzer auf Auskunft geklagt und natürlich Recht bekommen. Aber das führte dann zu gar nichts, da keine Geschäftsberichte vorlagen.“

Diesen Wissenstand könnte sich die Firma EMBE bei der Firma Finanzdesk (in Teilen neuer Treuhänder)  und den befaßten Anlegeranwälten jederzeit einholen, ohne dass nochmals 2 oder 3 Jahre Zeit bis zu einer Liquidation ins Land gehen.

“ Es geht ausschließlich um das hier und jetzt, eine bestmögliche Verwertung der Immobilien zu erzielen, die Innenansprüche der Gesellschaften untereinander zu regeln und vorallem eine persönliche Haftung der Gesellschafter zu vermeiden, die jedenfalls in einigen Fonds durchaus im Raum steht,“  so weiter RA Schäfer.

Da leider auch die stetige Informationsblockade des Herrn Staratschek gegenüber den Gesellschaftern auch im Falle der Abwicklung mit EMBE anhält, läßt sich bislang auch nicht sachgerecht auf diese Firma einwirken.

Und bei alldem. Die Firma EMBE hat keinerlei auffindbaren Websiteauftritt, bislang für die Gesellschafter keinen Ansprechpartner und Kontaktdaten. Auch diese Informationen werden von der Geschäftsführung der IBH den Gesellschaftern vorenthalten.

„Zuviele Amateure, wenn es um eine sachgerechte Liquidation geht, ist sodann leider unsere Resumee. Wir sehen außer Finanzdesk niemanden, dem wir – außer uns – Kompetenz hierbei zuschreiben. „

Der Weg wird also noch lang.

BAG – Fonds : Keine Liquidation in Sicht. Finanzdesk springt als Liquidator ab.

Liquidator  abgesprungen : Was IBH und EMBE, die Aufkauffirma der BAG betreiben, ist alles nur nicht zielgerichtet.

Die in der Regel ehemals BAG finanzierten Gesellschafter, die noch Ihren Anteil an einen dieser Fonds haben, stehen vor einer ungewissen Zukunft, was Ihren Fonds angeht.

Anfänglich sah es nach einem raschen Fortgang aus, ähnlich wie bei den Gallinatbank finanzierten Fonds sollte eine Liquidation betrieben werden. Bis die Firma EMBE dazwischenfunkte und die Fondsgesellschaften mit Auskunftsklagen überzog. Dies jedenfalls die Mitteilung der Geschäftsführung der IBH, seitens Herrn Staratschek.

Die Firma Finanzdesk hatte sich bereit erklärt, auch vorliegend als professioneller Co-Liqudiator mitzuwirken. Diese Bereitschaft hat sie nun vor dem Hintergrund der Streitereien zwischen IBH und EMBE zurückgezogen.

„Leider informiert Herr Staratscheck hierüber nur ansatzweise bis gar nicht, vielmehr werden Briefe versandt mit nicht nachvollziehbaren Inhalten, so im März und August 2018, versehen mit dem dringlichen Appell persönliche Daten benennen. Ein Nebenkriegschauplatz, auf den es nicht ankommt.

Quo vadis BAG – Fonds heißt es schon jetzt !

Liquidator  abgesprungen : „Wir werden nunmehr die Firma EMBE kontaktieren für die von uns vertretenen Anlegern,“ so RA Schäfer. „Und dann geht es darum, einen Fortgang der Abwicklungen abzusprechen, vielleicht aber auch die Anteile zu übertragen, ähnlich wie wir dies in vielen Fällen bei den Gallinatbank finanzierten IBH-Fonds gemacht haben.“

Und das Damoklesschwert irgendwann einen Verlustausgleich tragen zu müssen, schwebt gerade bei diesen Fonds noch über den Anlegern.

Gallinatbank – IBH – Fonds : Fortgang der Liquidation mehr als schleppend

Gallinatbank – IBH Fonds : Bis zum heutigen Tag ist nur in einem Fall ein Verkauf nach bereits 2017 beschlossenen Liquidationen eingeleitet worden.

Dabei wird der Verkauf überhaupt erst eingeleitet, wenn nach einem vorliegenden Verkehrswertgutachten eine Gesellschaftbeschlussfassung ergeht.  Lediglich im Fonds Nürnberg-Fürth Waldstraße GbR.

Soweit die IBH bereits für Protokollversendungen drei bis fünf Monate braucht, ist die Zeitprognose – vorsichtig ausgedrückt – sehr schlecht.

„Wann will Herr Staratscheck je mit diesen Abwicklungen fertig sein, “ so RA Schäfer, “ wenn es ansatzweise in diesem Tempo weitergeht ?“

Da Intransparenz bezüglich etwaiger Hinderungsgründe besteht, kann es nun irgendwann kein Pardon mehr geben.

„Zivilrechtliche wie strafrechtliche Schritte gegenüber Beteiligten, auch dem jetzigen Geschäftsführer, haben wir bislang nur aus reinem Pragmatismus hintenangestellt,“ so weiter RA Schäfer. Eine rasche Liquidation ist im Interesse aller Gesellschafter und auch klarer Auftrag an die Liquidatoren.

Unsere Kanzlei hat vielfach Verkäufe dieser Art selbst durchgeführt. Eine Zeitschiene von Gutachten, über Vermarktungsbeauftragung bis zum Kaufvertrag ist – ohne ein Objekt zu Verramschen – von maximal einem Jahr realistisch.

Vorliegend schätzen wir beim vorliegenden Tempo auf eher 3 bis 5 Jahre oder länger.

So geht es nicht !