Klagen und Mahnbescheide zwischen den einzelnen IBH-Fonds. Wann werden die Karten auf den Tisch gelegt?

Klagen und Mahnbescheide

Nach 3 Jahren hat die Geschäftsführung der IBH im November 2018, kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist, Rundschreiben mit Umlaufbeschlüssen in allen Gesellschaften zukommen lassen.

Zwischen den Jahren dann die Andeutung durch Herrn Staratschek im Rahmen der Gesellschafterversammlung früherer BAG – Fonds, dass „weitestgehend“ Verjährungsverzichtserklärungen sich mehrheitlich ergeben haben würden.

Was aber nicht hieße, dass vielfach Klagen und Mahnbescheide zwischen einzelnen Fonds gestartet werden mussten. Pünktlich zum 31.12.2018.

Und nun ? Mit Spannung erwarten wir in allen Fonds Hinweise in Rundschreiben, was nun einerseits in den Beschlüssen herauskam, zum anderen vor allem aber, was veranlasst wurde.

„Und das Fatale, aufgrund von Interessenkollisionen müssen natürlich stets unterschiedlichste Anwaltskanzleien tätig sein,“ so RA Schäfer. Völlig unabhängig davon, dass wir auch bei der Geschäftsführung der IBH selbst höchste Zweifel haben, ob diese sich quasi selbst verklagen kann und darf.

In vielen Fällen wird die Liquidität der Fonds in Mitleidenschaft gezogen und unklar wird sein, ob diese dann für die eigentliche Liquidation ausreicht.

„Es werden so viele Kosten verbraten, dass zum Beispiel bei Fonds, die oftmals rund Euro 200.000,– an Geldern auf der Bank liegen haben, die eigentlich locker für die Liquidation ausreichen,  durch diese unnötigen und streitigen Auseinandersetzungen aufgebraucht werden.“

Und wer verdient ? Verschiedene Anwaltskanzleien, die von Herrn Staratschek nach Gutdünken ausgewählt werden. Und wie verdient die Geschäftsführung daran ? Na ja, wir haben da so unsere Vorstellungen. Wir kennen und arbeiten in dieser Branche seit 35 Jahren.

Schau ‚mer mal.

Erhöhtes Fehlbetragsrisiko für viele Fonds – Die vorhandene Liquidität wird unnötig verbraten

Erhöhtes Fehlbetragsrisiko:

Ein Verdacht rückt immer näher. Die Frage des eigentlichen Geschäftsmodells, den die aktuelle Geschäftsführung des IBH betreibt. Womit verdient IBH Ihr Geld ? Mit 400,– Euro Fondsverwaltungsgebühr, die monatlich im Schnitt vereinbart sind. Ebenso mit demselben Betrag, der bei der Liquidation anfällt ?

„Wir haben dies stets in Frage gestellt“, so RA Schäfer. „das deckt kaum mehr als Auslagen.“

Nun stellt sich heraus, daß die durchaus noch betriebsfähigen Fonds mit aktivem Immobilienbestand , denen eigentlich kein Fehlbetragsausgleich droht, im Jahr beispielsweise rund Euro 200.000,– an Kosten produzieren, dabei bei Mieteinnahmen von Euro 100.000,– zu Verlusten von Euro 100.000,-jährlich  kommen.

„Das klappt natürlich dann, wenn es Rücklagen auf der Bank als Liquidität in erkennbaren sechsstelligen Höhen gibt. Zumindest oft drei bis vier Jahre. Erst dann ist der Fonds illiquide und bedarf Nachschüssen oder Notverkäufen.“ In rund 20 der 26 Fonds sind bislang Überdeckungen und eine Liquidität vorhanden, so daß diese Fonds durchaus ausgesaugt werden können.

„Es werden offensichtlich Unmengen von Geldern für externe Berater ausgegeben, deren Beträge und Tätigkeiten bislang weitestgehend im Dunkeln sind, aus unserer Sicht völlig unnötig sind und die die Fonds wirtschaftlich vollends ruinieren, “ so weiter RA Schäfer. Zumndest im Falle des neuen Steuerberaters Mangold mußte der Geschäftsführer der IBH – Fonds, Herr Staratschek einräumen, daß eine persönliche Verflechtung seinerseits besteht.

Wir kennen dies aus den Taschenfüllprojekten der 80er und 90er Jahre, als die Initiatoren von Fonds in allen Verträgen mit beteiligt waren und deswegen überall mitverdienten. So auch übrigens bei den Initiatoren der IBH-Fonds.

Ein Schelm, der Böses denkt. Der denkt nämlich, das ganze passiert jetzt ein weiteres Mal.

„Eigentlich konnte ich mir bis jetzt nicht vorstellen, daß eine solche Dreistigkeit bei Herrn Staratschek vorliegt. Die aktuellen Entwicklungen zeigen, daß jedoch der Verdacht gegeben ist und es an ihm liegt, darzulegen, woran er eigentlich verdient. Wir wissen um die Tricks der Branche mit fingierten Rechnungen Zahlungsrückflüsse zwischen Beratern darzustellen, die innerhalb der Fonds selbst natürlich nirgends auftauchen. Das sind nichts anderes als versteckte Provisionen.

Wir werden im Zuge der Liquidation der IBH auf die Finger schauen.

Gleichwohl gilt für uns weiterhin völlig pragmatisch für die von uns vertretenen Anleger, sie individuell bestmöglich und baldmöglich aus dem jeweiligen Fonds herauszubekommen. Sei es auch durch Anteilsübertragungen oder Kündigungen mit möglichen Klagen auf Auseinandersetzungsbilanz und Auszahlung des Guthabens.

Zweite Grundbesitz Wohnbaufonds Bayern – Gesellschafterversammlung vom 28.12.2018 : Bescheidene Restprognose

Bescheidene Restprognose :

Vor vollem Haus fand die erste Gesellschafterversammlung auch dieses Fonds in München statt. Es war die letzte überhaupt der insgesamt 27 IBH – Fonds. Sie war erst – wie alle fünf anderen der sog. EMBE-Fonds – durch eine Klage des Mehrheitsgesellschafters EMBE überhaupt zustande gekommen.

Auch hier wurden Immobilien teilweise zwangsversteigert, da der Fonds unter Herrn Mulzer in der Vergangenheit Bankdarlehen nicht bedient hatte.

Bei lediglich noch überschaubaren Restwerten der übrigen Immobilien erwartet die Anleger ein kleines Abfindungsguthaben laut Prognose der IBH. Zwischen 3 und 13 % des angelegten Betrages. Immerhin kein Fehlbetrag, Stand jetzt.

„Die Besonderheit ist hier, daß gegenüber der IBH selbst Forderungen von rund Euro 250.000,-– bestehen, was allerdings die Geschäftsführung nicht hindert, die laufende Verwaltungsgebühr zu vereinnahmen, “ so RA Schäfer. „Auch vorliegend ist ärgerlich, daß die Liquidität um rund Euro 100.000 sich in einem Jahr verringert hat, obwohl noch Mieten von rund Euro 100.000 vereinnahmt wurden.“

Das bedeutet, daß der Fonds derzeit Euro 200.000,– an Kosten in einem Jahr verbrät.

„Unsere Nachfrage in der Versammlung konnte leider durch Herrn Staratschek keine befriedigende Antwort erbringen, er ist jedoch auf unser Drängen bereit, mit dem Protokoll, spätestens kurz danach die Positionen der Kosten zu benennen.“

Aber auch hier gilt : So schnell wir möglich mit EMBE einig werden, daß die Liquidation starten kann und keine jahrelangen Streitigkeiten zwischen den Fonds zu führen.

Grundbesitz Wohnbaufonds Bayern – Gesellschafterversammlung vom 27.12.2018 – Fehlbetragsausgleich droht

Nach Vorlage der Geschäftsberichte Ende November 2018 ist klar : Die Gesellschafter müssen einen Fehlbetragsausgleich leisten.

Ex – Geschäftsführer Mulzer hat – wie auch in anderen Fonds – Zwangsvollstreckungsmaßnahmen von Banken ergehen lassen, ohne dies den Gesellschaftern mitzuteilen. Der restliche Vermögensbestand des Grundbesitz Wohnbaufonds Bayern : 8 Stellplätze mit Wert Euro 20.000,–. Alles andere an Immobilienvermögen ist weg.

Wieviel die Gesellschafter letztlich werden ausgleichen müssen, ist offen. Prognostiziert seitens der Geschäftsführung der IBH sind bislang überschaubare Beträge im dreistelligen Bereich je 10.000 Euro – Anteil.

„Letztlich hängt jedoch alles davon ab, ob und inwieweit sich Herr Staratscheck mit den anderen Fonds wegen immenser wechselseitiger Ausgleichsforderungen einigen wird, “ so RA Schäfer. Per Saldo haben die anderen Fonds deutlich höhere Forderungen an die Grundbesitz Wohnbaufonds Bayern als umgekehrt.

Beängstigend : Innerhalb eines Jahres verlor der Fonds fast Euro 100.000 an Liquidität. Ein Betrag, der nach Aussage der Geschäftsführung ua vorallem durch externe Berater. Die Fondsgeschäftsführung hat – laut eigener Aussage – ihre Vergütung bislang seit 2015 (noch) nicht verrechnet.

Unsere Empfehlung : So schnell wie möglich liquidieren. Keine unnötigen weiteren externen Kosten.

Darauf haben wir in der Versammlung gedrängt,“ so weiter RA Schäfer. „Leider gab es nur Informationen, aber keine Beschlussfassungen, so daß die Geschäftsführung alles nur zur Kenntnis genommen hat.“

Die Tendenz ist jedoch das Gegenteil. Herr Staratschek will auch hier, alle Forderungen zwischen den Fonds individuell „regeln“. Das kostet viel Zeit und Geld.

Und wem nutzt es ?

Gesellschafterversammlungen am 27.12. und 28.12.2018 – Verjährungsprobleme bei Forderungen zwischen den Fonds

Verjährungsprobleme :

Gleich drei Gesellschafterversammlungen fanden noch am 27.12.2018 in München bei den sogenannten EMBE – Fonds im Rahmen der IBH – Abwicklungen statt.

Das sind drei der fünf Fonds, bei denen zwischenzeitlich die Firma EMBE durch ehemalige Aufkäufe der BAG-/Volksbank finanzierten Fonds Großgesellschafter, wahrscheinlich sogar Mehrheitsgesellschafter wurde.

Die Umlaufbeschlüsse im November setzen nun die IBH – Geschäftsführung unter Zeitdruck. In nur einem dieser fünf Fonds ist eine Abstimmung erfolgt (Grundbesitz Wohnbaufonds Bayern) , daß eine Verjährungsverzichtsvereinbarung bezüglich der Forderungen zwischen den einzelnen Gesellschaften  erfolgen soll. Immerhin insgesamit rund 26,3 Mio. Euro sind dabei im Feuer.

In allen anderen Fällen ist die Geschäftsführung zum Handeln gezwungen, dh verjährungsbunterbrechende Maßnahmen noch bis Jahresende durchzuführen. Mit Hilfe von Großkanzleien in der Beratung der IBH soll dies noch bewerkstelligt werden.

„Wir haben bei den Versammlungen am 27. und 28.12.2018 darauf gedrängt, daß mit der Protokollversendung, die in vier bis sechs Wochen zugesagt wurde, auch ein aktueller Statusbericht dann zu allen Klagen und einem aktualisierten wirtschaftlichen Stand der Fonds übermittelt wird, “ so RA Schäfer.

Nachwie vor streben wir an, die Liquidation baldmöglichst in die Wege zu leiten und auch alle Möglichkeiten auszuschöpfen, Anteile ggf. an Dritte zu übertragen, vorliegend ggf. an die Firma EMBE bei den angesprochenenen fünf Fonds.

2019 wird ein Entscheidungsjahr, weil wir ansonsten aus teilweise ausgesprochenen Kündigungen und weiteren Kündigungen Klagen auf eine Auseinandersetzungsbilanz empfehlen und einleiten werden.

„Die Leute haben einfach genug, sie wollen so schnell wie möglich aus den Fonds raus, ihnen ist großenteils bewußt, daß sie fast alles verloren haben und nur nicht noch draufzahlen wollen, “ so ergänzend RA Schäfer.

Das Geschäftsmodell des Herrn Staratschek – Tarnen – Täuschen – Tricksen ?

Wir haben hochgerechnet. Bei dem jetzigen Tempo der Einleitung und Durchführung von Liquidationen der IBH – Fonds dürften acht bis zehn Jahre locker ins Land gehen, bis ein Abschluss gefunden wird. Wie kommt das ?

Der Geschäftsführer der IBH-Fonds und Liquidator – Geschäftsführer (mit A.I.F., Luxemburg), Herr Staratschek, prüft angeblich nun seit drei Jahren vornehmlich Forderungen zwischen den Gesellschaften, die durch die kriminellen Machenschaften des Herrn Mulzer, der 2015 verstorben ist, entstanden sind. 26 Mio. Euro sollen in etwa im Feuer stehen. Er veranstaltet Gesellschafterversammlungen mit hohem Security-Aufwand und verschickt bis zu einem Jahr später Protokolle hiervon. Er streitet vor Gericht mit seinem Intimfeind CT-Müller und auch mit der Firma EMBE wegen Auskunftsansprüchen. Auf Kosten und Zeit der Gesellschafter.

Und irgendwann will er dann seine von ihm geführten und/oder in Liquidation befindlichen Gesellschaften untereinander selbst verklagen?!

Rund 300,– Euro monatlich (in Worten : dreihundert) erhalten die Firmen (IBH, AIF) von Herr Staratschek für Geschäftsführung und spätere Liquidation (wenn es wahr ist). Nicht mehr als ein Taschengeld. Keine Frage.

Woran verdient Herr Staratschek eigentlich ? An Kick-Back-Provisionen, die häufig in der Branche von Rechtsanwälten, Steuerberatern, Hausverwaltern, Reinigungsunternehmen, letztlich allen, mit denen die Firmen zu tun haben ?

Tatsache ist, daß viele der Fonds hohe liquide Mittel haben. Gilt es die aufzubrauchen ?

„Wir liquidieren selbst als Kanzlei Immobilien – Fonds liquidiert, Zeitziel jeweils 2 Jahre. Wir erhalten dafür Honarare branchenüblich im fünf- oder sechsstelligem Bereich. Wir werden dabei für Schnelligkeit und Erfolg, dh möglichst hohen Verkaufspreisen belohnt,“ so RA Schäfer. “ Für ein Nasenwasser wie offiziell es Herr Staratschek bekommt, würden wir nicht arbeiten können. Wir fragen uns also sicher zurecht, welches Geschäftsmodell Herr Staratschek hat.“

Was wir erwarten? Offenlegung. Transparenz.

„Wir werden weder hetzen noch unsinnige rechtliche Auseinandersetzungen führen, aber der reine Pragmatismus der Mitwirkung an einer geordneten Abwicklung hat dann ein Ende, wenn sich herausstellt, daß Herr Rechtsanwalt Staratschek nur nach der Methodik Tarnen, Täuschen, Tricksen verfährt.“

Gesellschafterversammlungen 27.12.2018 und 28.12.2018 in München – Wie geht es weiter ?

Die IBH mit Herrn Staratschek hat zu weiteren Gesellschafterversammlungen ursprünglicher BAG/Volksbank – finanzierten IBH – Fonds eingeladen. Um Auskunftsansprüchen der Firma EMBE nachzukommen und zu informieren. Leider nicht, um Liquidationsbeschlüsse herbeizuführen.

Bei den morgens und nachmittags anberaumten Versammlungen, wird unsere Kanzlei für Anleger ua am

27.12.2018, 15.00 Uhr – 3. Grundbesitz Wohnbaufonds GbR

28.12.2018, 14.00 Uhr – 2. Grundbesitz Wohnbaufonds Bayern GbR

teilnehmen, um wie stets aktiv die wirklich relevanten Fragen zu stellen.

„Wie soll es mit den internen Forderungen und Verbindlichkeiten weitergehen?  Wie ist die zeitliche und inhaltliche Strategie für eine bestmögliche und baldmögliche Liquidation?“

Das sind nur zwei der wichtigen Fragen.

Ist IBH/Staratschek kompetent genug, überhaupt alle rund 30 Fonds zu liquidieren? Will er dies überhaupt ? Kann er dies aufgrund von Interessenkollisionen? Welche Sachstände weisen die Streitereien mit CT Treuhand/EMBE tatsächlich auf? Die Zeichen mehren sich, daß unsere auf reinen Pragmatismus lautende Vorgehensweise von ihm nicht erfüllt werden kann.

Bei Fragen stehen wir vor und nach den Sitzungen wie stets gerne nicht vertretenen Anlegern gerne zur Verfügung,“ so RA Schäfer, der wahrscheinlich persönlich die Termine für die Kanzlei Schäfer-Riedl-ES legal wahrnimmt.

IBH Beteiligung vor langer Zeit gekündigt ? Was tun ?

IBH Beteiligung vor langer Zeit gekündigt.

Gänzlich ungeklärt ist der Umgang von gekündigten Anteilen seitens des Fonds.

„Solange wir der Meinung waren, Herr Staratschek würde zielgerichtet und zügig versuchen, die Fonds abzuwickeln, haben wir diesem Gesichtspunkt nicht zuviel Raum gegeben,“ so RA Schäfer. “ Wir haben empfohlen, einfach auch bei Beteiligungen zuzuwarten auf den Liquidationserlös, die bereits auf Ende 2016 oder Ende 2017 selbst oder über unsere Kanzlei gekündigt haben.“

Die Folgen der Kündigungen werden von der Geschäftsführung bis heute schlicht ignoriert. Man hofft einfach, nicht gerichtlich in Anspruch genommen zu werden.

Da wir mit der Geduld gegenüber Herrn Staratschek am Ende sind, empfehlen wir nun, ggf. gegenüber dem Fonds klagweise auf eine Auseinandersetzungsbilanz zum Ausscheiden und das jeweilige Guthaben vorzugehen.

Dabei hat sich der Fonds unterschiedlich, teilweise taktisch unklug verhalten. Es gibt drei Konstellationen nach Kündigungen:

a)  keine Reaktion des Fonds

b)  Bestätigung der eingegangenen Kündigung

c)  Bestätigung der Wirksamkeit der Kündigung auf einen bestimmten Zeitpunkt

Im letztgenannten Fall hat der Fonds sich sogar definitiv jeder Einwendung nach § 242 BGB beraubt. Das sogenannte Windhundrennen bei Fonds in Krisensituation, verbietet mithin sogar mitunter eine Kündigung.

Wir raten dringend zur individuellen Prüfung in allen Kündigungsfällen, inwieweit nicht klagweise gegenüber dem Fonds vorgegangen wird.

Anwaltliche Hilfe nun dringend empfohlen – Chaos pur in allen Fonds

Anwaltliche Hilfe nun dringend empfohlen – Chaos pur in allen Fonds

Wir haben uns bislang bewußt von jedem Aktionismus und Verschwörungstheorien ferngehalten, die aktuelle Korrespondenzflut unter Anlegerkreisen und Einzelanlegern lassen jedoch den Schluss zu, daß die 2017 beschlossene Liquidation der „Gallinat Bank“ – Fonds und die bis heute noch nicht eingeleitete Liquidation der „BAG/Volksbank – Fonds“ zur never ending story werden könnte.

„Uns erreichen mehr und mehr Mails und Telefonate von bislang nicht beratenenen und vertretenen Anlegern, die Ihren Unmut über die Chaos – Politik von Herrn Staratschek kundtun,“ so RA Schäfer. „Diesen raten wir nun nicht mehr, schlicht die Liquidation eben abzuwarten und ggf. bei Verkaufspreisen wachsam zu sein, sondern sich jetzt in jedem Fall individuell anwaltlich vertreten zu lassen.“

Es geht stets nur darum,

  bestmöglich

–  bald möglich

die Anteile loszuwerden. Durch Kündigung, Anteilsübertragung oder eine möglichst zügige Liqudiation.

Jeder Anleger muss individuell versuchen, bestmöglich aus dem Fonds herauszukommen.

Was Staratschek und Müller/CT Treuhand treiben, führt zu

–   Zeitverzögerungen bis zum Sanktnimmerleinstag

–   Kostentreiberei durch unnötige Prozesse

IBH – Geschäftsführung – Zweifel an Kompetenz und Strategie. Chaos pur.

Chaos pur : Massenschreiben wegen Umlaufbeschlüssen  an Gesellschafter und bereits (unstreitig) ausgeschiedene Gesellschafter wegen Forderungsverrechnungen innerhalb der IBH – Fonds. 

Bei Gallinat – Bank finanzierten Fonds steht seit 2017  (nach vorangehend bereits zweijähriger Überprüfung) fest, daß zwischen den Fonds 26,5 Mio Euro „verschoben“ wurden, das heißt unrechtmäßige Darlehen wechselseitig erteilt wurden, um jeweilige Löcher in den Fonds zu stopfen.

Herr Staratschek teilt diese bereits lange vorliegende Kenntnis nochmals in Schreiben vom Ende November 2018 an die Gesellschafter mit. Er weist, darauf hin, daß immer noch keine abschließenden Zahlen vorliegen, er aber möchte, daß die Gesellschafter zustimmen, daß ein Verjährungsverzicht auf wechselseitige Forderungen ausgehandelt wird.

„Was tut Herr Staratschek seit 3 Jahren ?“ Das fragen wir uns als Kanzlei, die eine Vielzahl von Anlegern vertritt.

Mehr noch. „Wir weisen seit langem darauf hin, daß solche Recherchen nur etwas nutzen, wenn die Forderungen auch geltend gemacht werden. Will Herr Staratschek ernstlich sich selbst als Fonds-Geseschäftsführer irgendwann verklagen?“, so RA Schäfer.

Es muss endlich entweder ein Verzicht auf diese wechselseitigen Forderungen erfolgen, soweit man die Liquidation in den nächsten 10 Jahren überhaupt erledigen möchte oder Herr Staratschek muss sofort überall die Geschäftsführung niederlegen, weil er als Geschäftsführer und Rechtsanwalt zumindest eine Interessenkollision vorliegen hat. Dann müssen für jeden Fonds gesonderte Geschäftsführer bzw. Liquidatoren tätig werden. Böse Zungen könnten auch behaupten, daß auch ein Parteiverrat vorliegt.

„Wir uns wird langsam das Geschäftsmodell des Herrn Staratschek bei den Fonds zweifelhaft“, so weiter RA Schäfer. „Er verdient mit der Geschäftsführung relativ überschaubar, auch mit der Liquidation, wo ist überhaupt der Profit, um alles immer länger hinauszuzögern?“

Er führt fruchtlose Streitigkeiten mit der CT Treuhand und deren Herr Müller und nun mit der EMBE.

Einzig wichtig dabei : In vielen Fällen muss die Firma CT Treuhand aus dem Grundbuch als Eigentümer, um den Verkauf der Immobilien zu bewerkstelligen. Dies muss in der Tat notfalls so rasch wie möglich klagweise durchgesetzt werden.

Wir bleiben am Ball. Mit Druck muss das Ziel erreicht werden, so schnell wie möglich und bestmöglich die Liquidation der Fonds herbeizuführen.