3. Grundbesitz WBF – Gesellschaftversammlung ohne Liqudidationsbeschluss ?

Was soll das denn nun ?

Tatsächlich ist die Einladung nun für einen Fonds, der ursprünglich Volksbank bzw. BAG – finanziert war erfolgt. Am 27.6.2018 um 14.00 Uhr in München wurde von IBH zur Gesellschafterversammlung der 3. Grundbesitz Wohnbaufonds eingeladen.

Die beigelegten Prognoserechnungen führen auch zu einem Aufatmen bei den betroffenen Anlegern. Rund 20% vom Nennwert als mögliches Auseinandersetzungsguthaben. Kein drohender Fehlbetragsausgleich. Und es wurde – vergleichsweise löblich – ein ausführlicher Geschäftsbericht bis 2017 für die vorvergangenen Jahre mitgesandt.

Aber in der Tagesordnung vermissen wir den TOP – Liquidation !

Vollmundig angekündigt von IBH, auch die Bereitschaft von Finanzdesk zur Co-Liquidation und dann so etwas.

Kein Wort im Anschreiben von IBH, ob eine solche Beschlussfassung vielleicht einige Monate später nachgeholt wird. Aber es werden nur Zahlen der vergangenen Jahre zur Kenntnis am 27.6.2018 zur Kenntnis gebracht.

Nochmals also die Frage : Was soll das ?

Schade nur, daß IBH keine Antworten gibt, umgekehrt in Massenschreiben Ängste schürt und Drohungen ausspricht. Intransparenz PUR.

Gallinat Bank – Fonds: Wie geht es weiter ? Mangelnde Information

Im 2. Halbjahr 2017 fanden die Gesellschafterversammlungen mit jeweiligen Liquidationsbeschlüssen statt.

Dies ist nun ein halbes Jahr oder länger her. Protokolle konnten zwar nur – vorsichtig ausgedrückt – zähflüssig versandt werden, aber unbeschadet dessen konnten die Liquidatoren ihre Arbeit aufnehmen.

Erster Schritt. Die jeweiligen Immobilien sind aufzubereiten, über Gutachten und Makler sind mögliche Verkaufspreise einzuholen und dann ist in den Verkauf zu gehen. Gegebenenfalls sind neuerlich Gesellschafterversammlungen einzuberufen, um Verkaufspreise als Mindestpreise absegnen zu lassen.

Information hierüber ? Weit gefehlt.

Die Liquidatoren werden nicht umhin kommen, nunmehr zügig Stück für Stück zumindest eine Sachstandsnachricht den Gesellschaftern zukommen zu lassen und das weitere Vorgehen aufzuzeigen, in manchen Fällen eben auch eine Gesellschafterversammlung einzuberufen.

Wir raten Anlegern sich entweder anwaltlich beraten zu lassen, welche Schritte sie selbst für den weiteren Ablauf berücksichtigen sollten oder sich auch anwaltlich nach außen gegenüber den Beteiligten vertreten zu lassen.

Eine anwaltliche Erstberatung macht immer Sinn.

Gas geben bei BAG – / Volksbanken finanzierten Fonds

Das Positive war, daß die IBH- Geschäftsführung im Marz 2018 verlautbarte, auch die von Volksbanken und BAG finanzierten Fonds würden nun in Richtung Liquidation gehen. Positiv ist auch, daß die Finanzdesk bereit ist, sich als Co-Liquidator zu engagieren, auch wenn es sich um keine Gallinat – Fonds handelt.

Das war es dann mit dem Positiven.

Angst verbreiten zum Fehlbetragsausgleich bei mehreren dieser Fonds. Massiver Druck auf Anleger zum Treuhänderwechsel. Drohung mit unwirksamen früheren Vergleichen mit Übertragung der Geschäftsanteile bei früheren Fonds, die von BAG oder Volksbanken finanziert wurden.

Und nun ?

Wann kommen Prognosemitteilungen  zu vorläufigen Anteilswerten ?

Wann erfolgen Einladungen zu Gesellschafterversammlungen ?

Die IBH – Geschäftsführung von Herrn Staratschek muss Vertrauen aufbauen, nicht etwa weiteres zerstören. Herr Staratschek hat sich dafür entschieden, nicht nur eine Notgeschäftsführung zu betreiben, sondern als eine Geschäftsführung mit allen Rechten und Pflichten. Professionalität sieht – leider – anders aus. Von Empathie gegenüber den ohnehin geschädigten Anlegern mit seinen Anschreiben gar nicht zu reden.

Daran werden wir Herrn Staratschek für die von uns vertretenen Anleger mehr denn je erinnern!

IBH-Fonds – Chaos in der Organisation und skurpellose Hoffnungsmache

Allerjüngst erhielten Gesellschafter ein Rundschreiben des IBH vom 7.5.2018, das als „Erinnerungsschreiben“ für die hintenangestellten Fonds der BAG / Volksbank – Finanzierungen tituliert war.

Diese Fonds sind nach eigenen Angaben der aktuellen IBH- Geschäftsführung zumindest teilweise notleidend, da die frühere Geschäftsführung in krimineller Weise es bis zu Zwangsversteigerungen der Immobilien brachte, zumindest zu Notverkäufen. Ein Fehlbetrag in vielen Fonds ist nicht ausgeschlossen, den die Gesellschafter gegebenenfalls ausgleichen müssen.

Dieselbe IBH – Geschäftsführung erdreistet sich mit dem vorliegenden Schreiben auf behauptete Nachfragen der Gesellschafter, die bereits Übertragungen der Fondsanteile vorgenommen haben, wohlgemerkt mit Abfindungsguthaben, die ausbezahlt wurden, zumindest die Auszahlung eines bestimmten Guthabens von dem späteren Liquidationserlös abhängig gemacht werden,  die Hoffnung zu schüren, noch höhere Abfindungsguthaben erzielen zu können. Etwaige Übertragungen seien zwifelhaft  und könnten durch die Firma IBH überprüft werden.

Sorry, liebe aktuelle Geschäftsführung.  Das ist jetzt aber ein ganz gefährlicher Weg, der da mit solchen Rundschreiben eingeschlagen wird.

er den Laden selbst nicht im Griff hat, Chaos selbst produziert, bislang noch auf die Unterstützung einigermaßen pragmatischer  Anwälte oder auch Finanzdesk setzen konnte, begibt sich in ganz gefährliches Fahrwasser. Es gilt der alte Satz, wer im Glashaus sitzt, soll nicht mit Steinen werden.

Wer begleiten bislang einigermaßen wohlwollend aus pragmatischen Gründen die Liquidationen, die bei den ursprünglich von BAG und Volksbanken finanzierten Beteiligungen noch ausstehen, dies könnte aber sehr schnell beendet sein, wenn die IBH meint, selbst neue (unnötige) Feuer anzünden zu müssen.

Dann darf gerne auch das Verhalten der neuen Geschäftsführung während der letzten drei Jahre hinterfragt werden. Und zwar richtig.

Wichtig für Anleger ist wohl mehr und mehr, anwaltlich richtig beraten zu sein.

IBH-Fonds – Chaos in der Organisation und skurpellose Hoffnungsmache

Allerjüngst erhielten Gesellschafter ein Rundschreiben des IBH vom 7.5.2018, das als „Erinnerungsschreiben“ für die hintenangestellten Fonds der BAG / Volksbank – Finanzierungen tituliert war.

Diese Fonds sind nach eigenen Angaben der aktuellen IBH- Geschäftsführung zumindest teilweise notleidend, da die frühere Geschäftsführung in krimineller Weise es bis zu Zwangsversteigerungen der Immobilien brachte, zumindest zu Notverkäufen. Ein Fehlbetrag in vielen Fonds ist nicht ausgeschlossen, den die Gesellschafter gegebenenfalls ausgleichen müssen.

Dieselbe IBH – Geschäftsführung erdreistet sich mit dem vorliegenden Schreiben auf behauptete Nachfragen der Gesellschafter, die bereits Übertragungen der Fondsanteile vorgenommen haben, wohlgemerkt mit Abfindungsguthaben, die ausbezahlt wurden, zumindest die Auszahlung eines bestimmten Guthabens von dem späteren Liquidationserlös abhängig gemacht werden,  die Hoffnung zu schüren, noch höhere Abfindungsguthaben erzielen zu können. Etwaige Übertragungen seien zweifelhaft  und könnten durch die Firma IBH überprüft werden.

Sorry, liebe aktuelle Geschäftsführung.  Das ist jetzt aber ein ganz gefährlicher Weg, der da mit solchen Rundschreiben eingeschlagen wird.

Wer den Laden selbst nicht im Griff hat, Chaos selbst produziert, bislang noch auf die Unterstützung einigermaßen pragmatischer  Anwälte oder auch Finanzdesk setzen konnte, begibt sich in ganz gefährliches Fahrwasser. Es gilt der alte Satz, wer im Glashaus sitzt, soll nicht mit Steinen werden.

Wer begleiten bislang einigermaßen wohlwollend aus pragmatischen Gründen die Liquidationen, die bei den ursprünglich von BAG und Volksbanken finanzierten Beteiligungen noch ausstehen, dies könnte aber sehr schnell beendet sein, wenn die IBH meint, selbst neue (unnötige) Feuer anzünden zu müssen.

Dann darf gerne auch das Verhalten der neuen Geschäftsführung während der letzten drei Jahre hinterfragt werden. Und zwar richtig.

Wichtig für Anleger ist wohl mehr und mehr, anwaltlich richtig beraten zu sein.

Fragwürdige Versprechungen – seriöse anwaltliche Beratung sieht anders aus

Aktuell müssen wir uns sehr wundern. Über Rundschreiben einer durchaus namhaften Kanzlei im Verbraucherrecht, die mit zumindest überzogenen Versprechungen bei IBH-Anlegern wirbt.

Anleger, die in der „zweiten Welle“, also bei Volks- und Raiffeisenbankfinanzierungen endlich ihre Anteile auch in die Liquidation führen können, werden zwei Ausstiegsvarianten dargelegt. „Smart“ und „Premium“. Das sind die Anleger, die aus dem Nichts am 20.3.2018 ein umfängliches Schreiben der Firma IBH erhalten haben.

„Schon über die Formulierungen darf man getrost den Kopf schütteln“, so RA Schäfer, “ erst recht über die Inhalte.“

Da wird ernstlich behauptet, es gäbe eine von 90% der Anleger gewählte Variante „Smart“, bei der innerhalb von vier Wochen ein Ausstieg möglich wäre UND die Haftung dann erledigt sei, lediglich kein Abfindungsguthaben mehr erzielt werden könne. Die Situation bei den nunmehr neu angeschriebenen Fondsbeteiligten ist jedoch eine gänzlich andere.

„Offensichtlich orientiert sich das Werbeschreiben an Varianten von  Abwicklungen mit der Firma Finanzdesk und Übertragungen an die Firma CCI bei Gallinat Bank – Finanzierungen,“ so weiter RA Schäfer.

Die Versprechungen sind jedoch – vorsichtig ausgedrückt – juristisch mehr als fragwürdig, da selbst nach Übertragungen – trotz etwaiger Haftungsübernahme des Übernehmers – der bisherige Gesellschafter im Verhältnis zur Gesellschaft für Altverbindlichkeiten weiter haften kann. Zum anderen steht eine rasche Übertragung bei den weiteren Fonds aktuell vor Aufklärung von deren individueller Situation kaum in Rede. Es sei denn, die Anwaltskanzlei oder eine angeschlossene Firma übernimmt die Anteile selbst.

Angst zu schüren und gleichsam Versprechungen zu machen, ein Anleger sei definitiv in „rund vier Wochen“ aus jedem Risiko entlassen, sorry, aber das geht gar nicht.

Fehlbetragsdeckung durch Gesellschafter ? In einigen Fonds droht dies.

In den umfänglichen Rundschreiben des IBH – Geschäftsführers Herrn Staratschek  vom 20.3.2018 wird es überdeutlich.

Die kriminellen Machenschaften des verstorbenen Herrn Mulzer führen womöglich zu Unterdeckungen in vielen Fonds, vorallem denjenigen, die von Volksbanken und Raiffeisenbanken finanziert wurden.

War bei den Gallinat Bank Finanzierungen die Unterdeckung vor allem beim IBH-Fonds OZ Bad Kohlgrub schon signifikant, scheint dies nun bei gleich mehreren weiteren Fonds der Fall zu sein, bei denen die Gesellschafter jüngst erst Post erhielten.

„Wir raten dringend zunächst davor ab, ungeprüft irgendetwas zu unterzeichnen, auch was den Treuhänderwechsel angeht,“ so RA Schäfer zwischenzeitlich bei Medienanfragen. „wir raten weiter, die Liquidation in jedem Fall aktiv zu fördern, auch die Firma Finanzdesk ggf. wieder einzubinden, aber vorallem Herr Staratschek / IBH muss nun  Ross und Reiter nennen, welche Fonds betroffen sind. Nebulöse Ankündigungen helfen da nicht weiter. Prognoserechnungen sind schnellstens vorzulegen.“

Dann wird deutlich, in welchen Fonds die Gesellschafter befürchten müssen, am Ende noch Zahlungen leisten zu müssen und nicht etwa ein Abfindungsguthaben zu erhalten.

Anleger, die jüngst Post erhalten haben, ist in jedem Falle anzuraten, anwaltliche Hilfe für ihren individuellen Fall in Anspruch zu nehmen. Wir halten nichts vom Beitritt  an einer sog. Schutzgemeinschaft, deren wahre Eigeninteressen mit emotionalisierenden Werbebriefen  im Verborgenen bleiben.

Endlich. Bewegung bei IBH-Fonds mit urspünglicher BAG – Finanzierung von Gesellschaftern. Liquidation angekündigt von IBH.

Viele Nachfragen bei IBH wurden zu einigen Fonds lange vertröstend oder nicht beantwortet. Nun ist endlich Bewegung hineingekommen. Zum Beispiel bei 2. Grundbesitz Wohnbaufonds Ost-West GbR und Grundbesitz Wohnbaufonds Bayern GbR. Beides Fonds, die nicht von der Gallinat Bank anlegerseits finanziert wurden, sondern von Volksbanken bzw. der BAG.Ein Rundschreiben vom 20.3.2018 seitens IBH beschreibt im wesentlich textgleich eine düstere Situation um beide Fonds. Von Zwangsversteigerungen und unrechtmäßigen Verkäufen des Fondsvermögens ist die Rede. Und einem Verschulden des verstorbenen, ehemaligen Geschäftsführers Herrn Mulzer ist die Rede und einer etwaigen Verantwortlichkeit auch Dritter. Die IBH mit Ihrer jetzigen Geschäftsführung ist allerdings auch seit 2015 bereits tätig und offensichtlich nicht in der Lage gewesen, bis jetzt Licht in das  Dunkel zu bringen.

„Das alles ist nicht sehr vertrauensbildend gegenüber Herrn Staratschek und der IBH , allein schon wegen der Zeitabläufe,“ so RA Schäfer, “ aber immerhin geht es hoffentlich jetzt voran. “

Die Firma Finanzdesk (FD) wird ebenfalls in die nunmehrige Liqudiation als Co-Liquidator eingebunden, diese dürfte aber dann natürlich auch (legitimerweise) gut mit verdienen wollen, da sie im Unterschied zu den Gallinat Bank – Abwicklungen kein Eigeninteresse hat, höhere Verluste zu vermeiden. Die Firma a.i.f., die von Herrn Staratschek geleitet wird, soll gleichsam die Liquidation mit betreiben.

Wir raten Anlegern dieser Fonds – auch ggf. mit anwaltlicher Hilfe – genau darauf zu achten, daß im Zuge der Liquidation dieser Fonds kein „Taschenfüllprogramm“ für die Liquidatoren durch übermäßige Vergütungen entsteht, möglicherweise sogar erhebliche Haftungsrisiken für die Anleger sich noch realisieren. Soweit die Immobilien schon längst verwertet sind, gibt es nämlich nichts mehr an Werten zu vereinnahmen. Gegebenenfalls geht es nur noch darum, Schadensminimierung im allerengsten Sinne zu betreiben.

Und dies bedeutet dann eigentlich: Verhandlungen kurz und knackig mit Gläubigern und Schuldnern. Ergebnisses erzielen. Liquidationsbilanz erstellen. Fertig.

Falsche Anteilswertberechnungen durch IBH

Das darf doch nicht wahr sein.  Denkt man.

Als es zum Beispiel im 7. Grundbesitz Vermögensverwaltung GbR zum Schwur kam und bestimmte Anteilswerte für eine Übertragung zugrunde gelegt werden sollten, sorgte die IBH für ein Zahlenwirwarr. Schlamperei oder Absicht ?

Den Anlegern war auch hier eine vorläufige Anteilswertberechnung  zum 30.6.2017 übermittelt worden, die im worst case eine Quote von immerhin 43,00% vorsah. Ein in der Tat vergleichsweise stattliches Ergebnis veglichen mit anderen IBH-Fonds.

Aber offensichtlich weit gefehlt.  Auf den selben Stichtagszeitpunkt (!) wurde für Beteiligungswerte, die bereits von der Firma Finanzdesk verwaltet wurden, durch IBH lediglich 27,48% ausgewiesen. Nach Mitteilung der Finanzdesk ein Fehler bei IBH, der erst durch Intervention der Finanzdesk korrigiert wurde.

Dies als richtig unterstellt, fehlt es allerdings an der Korrektur durch IBH. Prüft man die Abrechnung, kann man zwar die Rechenfehler nachvollziehen (Darlehensverbindlichkeiten wurde zum Vermögen hinzugerechnet statt abgezogen!), aber der (ohnehin lange hintergangene) Anleger darf doch darauf vertrauen, daß nach langjähriger Überprüfung durch IBH keine derartigen Fehler gemacht werden.

Vertrauensbildung sieht anders aus. Ganz anders.

Jetzt Beteiligungen übertragen? Abfindungsguthaben bleibt unklar.

Die Liquidationen in allen von der (ehemaligen) Gallinat Bank ursprünglich finanzierten Darlehen von Gesellschaftern sind angelaufen. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Verkaufswerte tatsächlich entwickeln.

Ohne Druck auf einen Liquidationsbeschluss bleiben jedoch bislang alle über Raiffeisenbanken/BAG finanzierte Fonds.

„Die IBH vertröstet in diesen Fällen auf weitere Recherchen und die Arbeitsbelastung“, so RA Schäfer. „Wir werden bei unseren Anlegern nicht mehr lange zuwarten. Bislang verhalten wir uns höchst pragmatisch. Und dies trotz der jahrelangen kriminellen Machenschaften der früheren Geschäftsführung. Aber lange geben wir IBH nicht mehr Zeit, dann empfehlen wir, ggf. gegenüber der neuen Geschäftsführung vorzugehen. Diese hat längst durch Zeitablauf sich in einen Pflichtenkreis begeben, der nicht mehr frei ist von Risiken zivilrechtlich wie strafrechtlich. Die IBH sollte den Bogen nicht überspannen.“

Bei den von der ehemaligen Gallinat Bank finanzierten Fonds sind Übertragungen möglich , jedoch im Regelfall aktuell nur insoweit, als daß das der Kaufpreis für den Anteil in Höhe des Abfindungsguthabens bei Abschluss der Liquidation bezahlt wird. Dies kann noch Jahre dauern. Immerhin tritt dann ab sofort eine Haftungsbegrenzung ein und der Anleger wird von keiner Papierflut mehr überhäuft.

„Wir raten hier sehr individuell je nach Fonds, Anteilshöhe und individueller Befassung des Anlegers, ob aktuell eher übertragen werden sollte oder nicht,“ so weiter RA Schäfer.

Ein Ende ist jedenfalls noch lange nicht abzusehen. Anlegern wird weiterhin empfohlen, nicht kritiklos von den Beteiligten Aufforderungen nachzukommen oder Informationen zu glauben. Dies gilt für alle Beteiligten, sei es IBH,  Aif Invest, Finanzdesk, CT Treuhand oder irgendwelchen Anlegergruppen, hinter denen oft nur andere der benannten Beteiligten stecken.

Ein Anleger sollte sich daher stets sachkundig individuell beraten und gegebenenfalls vertreten lassen.