BGH entscheidet in acht Badenia-Fällen zugunsten von Anlegern sogenannter Schrottimmobilien!

Badenia – Fälle

In konsequenter Folge seiner Rechtsprechung vom Sommer 2010 hat der BGH in acht Fällen Urteile aufgehoben, in denen der Vermittler über die Höhe der Provision getäuscht hatte. Die Fälle müssen beim Oberlandesgericht neu verhandelt werden. Erwerber von Schrottimmobilien dürfen wieder ein wenig mehr Hoffnung haben, ggf. auf gerichtlichem Wege zu ihrem Recht zu kommen. „Der Satz eines mit Schrottimmobilien gefaßten Richters kurz vor Weihnachten, der Wind habe sich gedreht, ist augenscheinlich richtig“, so Rechtsanwalt Ralph Schäfer in seiner ersten Stellungnahme.
Aber Vorsicht, die Verjährung für Altfälle, vor allem aus den 90er Jahren endet spätestens am 31.12.2011. Also ist nun rasches Handeln gefordert. „Die spezialisierten Anlegerkanzleien werden es schwer haben, eine Vielzahl zu erwartender Mandate optimal abzuwickeln, in denen der Mandant nicht im ersten Halbjahr 2011 zumindest eine Beratung durchgeführt und das Vorgehen abgeklärt haben möchte“, führt RA Schäfer weiter aus. Mehr denn je erscheint es sinnvoll, sich baldmöglichst über ein sinnvolles Vorgehen wegen der Finanzierung der „Schrottimmobilie“ beraten zu lassen.

Verjährung – 31.12.2011

Verjährung – 31.12.2011

Erwerber von überteuerten Immobilien (Schrottimmobilien), die vor dem Jahr 2002 einen Erwerb durchgeführt haben, müssen dringendst die spätestens zum 31.12.2011 ablaufende Verjährungsfrist beachten!
Zwar gilt grundsätzlich eine 3-jährige Verjährung ab Kenntnis des Erwerbers, jedoch wird diese für die Altfälle durch die 10-jährige Verjährung quasi überdeckelt. Erwerber von Immobilienkapitalanlagen, die vor allen Dingen in den 90er Jahren erworben haben, sollten also dringendst rechtzeitig, möglichst bis Mitte 2011 überprüfen lassen, ob und inwieweit rechtliche Chancen insbesondere noch gegenüber der Bank bestehen, Ansprüche auf Schadensersatz und Rückabwicklung geltend zu machen.

Zweifelhafte Praxis bei Verkehrswertberechnungen

Zweifelhafte Praxis – Mehr und mehr in den Fokus sowohl der Rechtsprechung wie auch der praktischen Abwicklung von überfinanzierten Immobilienkapitalanlagen (sogenannten Schrottimmobilien) rückt neuerlich die „Wertermittlung“ der Banken. Zum Zeitpunkt der Vergabe war und ist die Bank als Darlehensgeber verpflichtet, für die Ermittlung des Beleihungswerts zwingend eine Wertermittlung vorzunehmen. Dabei werden häufig hauseigene Bewertungen vorgenommen, die übersehen, welche Anforderungen nach § 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) gesetzt werden, aber auch welche Voraussetzungen für die Ermittlung eines Verkehrswerts nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) vorliegen müssen.

Schon bei der Verkehrswertberechnung ist ein Preis zu bestimmen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr „zu erzielen wäre“, also stellt bereits diese Berechnung darauf ab, was wohlgemerkt im Verkaufsfalle der Wohnung erzielbar wäre. Das BauGB unterstellt dabei – anders als die Lebenswirklichkeit – dass Immobilien bei Veräußerung einem kurzzeitigen Wertverfall unterliegen. Tatsächlich ist es jedoch so, dass beispielsweise – von kommunaler Seite auch noch unterstützt – seit nunmehr 20 Jahren beispielsweise in Städten wie Plauen, Zwickau und Chemnitz Verkaufspreise von Sanierungsobjekten oder Neubauobjekten trotz ausschließlicher Veräußerung an Kapitalanleger mit Preisen von 2.000,– oder 2.500,– EUR je Quadratmeter erfolgen (umgerechnet häufig die 30 bis 40-fach erzielbare Jahresnettokaltmiete!), während sie „einen Tag später“ nach dem Verkauf als Gebrauchtimmobilie lediglich noch mit vielleicht 300,– bis 500,– EUR je Quadratmeter bewertet werden, umgerechnet aus den allein maßgeblichen Ertragswertgesichtspunkten mit einer 6 bis 8-fachen Jahresnettokaltmiete.

Mag sich eine Bank diesen Gesichtspunkten noch bewußterdings oder auch aus eigenem Interesse heraus „dümmlicherweise“ verschlossen haben, so kann sie dies bei Berücksichtigung von § 16 PfandBG nach der dort aufgeführten Berechnung eines Beleihungswerts nicht mehr für sich vereinnahmen. Der Beleihungswert darf mithin unter anderem den Wert nicht überschreiten, der sich bei „einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts“ ergibt. Soweit jedoch in manchen – wie zum Beispiel auch in den genannten Städten – Sanierungen der selben Objekte nunmehr in 20 Jahren zum dritten Mal erfolgen, nachdem Aufkäufer ein Objekt billig erworben und wiederum saniert haben, ist es endlich an der Zeit, diesen Realitäten Rechnung zu tragen. Es darf dabei unter anderem nicht angehen, dass Banken bei augenscheinlich falschen Beleihungswertermittlungen sanktionslos bleiben, auch von Kontrollbehörden wie der BaFin, wenn sie erkennbar überteuerte Objekte finanzieren.

Zweifelhafte Praxis – Bislang wurde zu sehr nur die Frage von Gutachten und Wertermittlungen im Verhältnis zum Kunden beleuchtet, in Zukunft sollte dies wesentlich mehr auch unter dem Gesichtspunkt des Einhaltens von Beleihungswertberechnungen nach beispielsweise § 16 PfandBG sein. Damit würde einem Schutzbedürfnis unerfahrener Immobilienkapitalanleger auch auf andere Weise einmal Rechnung getragen werden können. Erwerber von Schrottimmobilien könnten dann eher geschützt werden.

Prozesskosten steuerlich absetzbar

Prozesskosten steuerlich absetzbar – Entgegen der bisherigen Rechtsprechung ist es nunmehr wesentlich einfacher, Kosten eines Zivilprozesses, so auch im Kapitalanlagebereich, als außergewöhnliche Belastung steuerlich abzusetzen. Bislang war dies nur möglich, wenn der Ausgang des Prozesses existentiell wichtig war. Jetzt entschied der Bundesfinanzhof (BFH VI R 42/10), dass in einem Zivilprozess grundsätzlich zwangsläufig Kosten anfallen, die sich nicht vermeiden lassen. Im entschiedenen Fall ging es dabei um eine Krankenversicherung. Soweit jedoch Kapitalanleger im Bereich von Geldkapitalanlagen oder auch im Bereich von Steuersparimmobilien gegen den Initiator, gegen den Bauträger, Vermittler oder die Bank klagen (z. B. auch bei Schrottimmobilien), so kann eine steuerliche Absetzung nicht erstatteter Kosten möglich sein. Lediglich darf sich ein Anleger nicht leichtfertig auf einen Prozess mit geringen Erfolgsaussichten einlassen. Gleichsam müssen die Kosten – so das Gericht – angemessen sein. Als angemessen gilt, was eine Rechtsschutzversicherung beispielsweise an Kosten erstattet, nicht nur für Anwälte, sondern auch für Gutachter.

Schweiz und Liechtenstein als „Bad Guys“ für deutsche Anleger

Es ist einige Zeit her, als ein deutscher Minister – wahrhaft unsäglich – von der Kavallerie sprach, die er in die Schweiz schicken würde, wenn diese weiter mutmaßlichen Steuerflüchtlingen aus Deutschland Raum gewährt. Die Situation deutscher Anleger in der Schweiz und auch in Liechtenstein hat sich jedoch heimlich, still und leise weiter verschlechtert. Die „LGT flüchtet aus Deutschland“, hieß es vor kurzem in deutschen Medien. Liechtensteins Fürstenbank hatte versucht, auf dem deutschen Bankenmarkt Fuß zu fassen und eine andere Bank (BHF-Bank) zu erwerben, aus letztlich politischen Gründen wurde dies verweigert.
Tatsache ist jedoch, dass bis heute sowohl im kleinen Fürstentum Liechtenstein wie auch insbesondere in der Schweiz Billionen von Geldern liegen, die weltweit als Kapitalanlage gehalten werden. Und dies nicht nur aus Gründen der Steuerflucht, sondern – ganz traditionell – weil insbesondere die Schweiz als „sicheres Land“ gilt, in dem das Bankgeheimnis noch etwas gilt.
Ganz besonders spürt dies die Erbengeneration in Deutschland, vornehmlich in Süddeutschland, die seit den 70er Jahren es von den Eltern her gewohnt war, in die „sichere Schweiz“ Gelder zu verbringen. Verstirbt heute ein Erblasser und hat dieser verabsäumt, seine Kinder über die Anlagen in der Schweiz und Liechtenstein zu informieren, geschweige denn veranlasst, Gelder vor seinem Tod abzuziehen, so sind die Schweizer Banken gänzlich blockierend dahingehend, einen Abfluß von Geldern nach Deutschland zu bewerkstelligen. Es werden höchste bürokratische Hürden aufgebaut, um überhaupt zunächst Informationen für deutsche Erben über etwaiges Geldvermögen zu ermöglichen.
Schweizer Banken wissen zum Beispiel sehr gut, dass in Deutschland beispielsweise ein oder zwei Kinder als Alleinerben keinen Erbschein beantragen müssen, um ihr Erbe zu realisieren und sich gegenüber Dritten zu legitimieren. Einen Erbschein zu beantragen, kostet in Deutschland sehr viel Geld, bei etwas größeren Vermögen kann dies durchaus in den 5-stelligen Euro-Bereich gehen. Wenn dann Kinder noch nicht einmal wissen, ob und in welchem Umfang überhaupt in der Schweiz Gelder liegen, geben sie häufig auf, um von Seiten der schweizer Bank überhaupt Auskunft über das Vermögen des Vaters zu erhalten. Die Strategie der Schweiz und deren Bank geht dann häufig auf. Es ist zu vermuten, dass zumindest Milliarden von Euro auf diese Weise von schweizer Banken im Laufe von Jahrzehnten quasi „ersessen“ worden sind, da niemand mehr sich die Mühe machen konnte und wollte, berechtigte Ansprüche durchzusetzen.
Schweizer Banken blockieren mithin mehr denn je eine Information über Kapital, das bei ihnen liegt, soweit der Kontoinhaber selbst nicht mehr lebt. Dies ist eine der Retourkutschen, die die unsägliche deutsche Steuerpolitik ausgelöst hat. An die Ankäufe der CDs von ehemaligen Bankmitarbeitern aus Liechtenstein und der Schweiz mag man sich in diesem Zusammenhang auch noch erinnern. Die deutsche Politik und die deutsche Justiz haben in zweifelhafter Form die CD-Ankäufe legalisiert. In der Schweiz sieht man (wohl zu Recht) dies mit rechtsstaatlichen Grundsätzen nach wie vor nicht vereinbar.
Natürlich hat auch die Schweiz Interesse daran, dass ihr nördlicher Nachbar weiter Geld bei ihnen anlegt und zieht deswegen durchaus in gewissem Umfang mit rechtlichen Regelungen nach, die eine Zuflucht für Steuerflüchtige erschwert. Es darf jedoch nicht verkannt werden, dass die Vielzahl von Anlagen in der Schweiz zum Beispiel auch aus dem grenznahmen Baden-Württemberg häufig nicht aus Steuerfluchtgründen erfolgen, sondern Gelder eben „sicher“ angelegt werden sollen. Ängste vor einem Verfall der eigenen Währung haben Jahrzehnte lang eine große Rolle gespielt und spielen bei manchen gerade jetzt bei der Diskussion um den Euro wiederum eine Rolle.
Im europäischen und insbesondere auch im darüber hinausgehenden Ausland wird die Schweiz bei weitem nicht so kritisch gesehen, als dies in Deutschland der Fall ist. Ein wenig erinnert die Diskussion an die Atomausstiegsdebatte in Deutschland. Deutschland hält sich in allem und jedem für „Gutmenschen“, die nach Konvention (mitunter in fast anarchistischer Weise) meint, Urteile über alles und jedes richten zu können, das außerhalb Deutschlands anders gesehen wird.

Wertermittlung: Deliktische Eigenhaftung der Bank bei Schrottimmobilien

Einen in der Deutlichkeit überraschenden neuen Ansatz einer Haftung der Bank erbrachte eine mündliche Verhandlung im Mai 2011 beim Landgericht Stuttgart. Das Gericht hat darauf hingewiesen, dass bei Vorliegen eines (vom Kunden bezahlten) Gutachtens oder einer Wertermittlung, die sich die Bank jeweils mit dem Darlehensvertrag bezahlen läßt, sich faktisch automatisch deliktische Ansprüche aus unerlaubter Handlung bei überteuerten Immobilien ergeben können. Die Banken wenden hierzu im Regelfall ein, dass sie überhaupt kein Gutachten oder eine Wertermittlung gemacht hätten oder aber dass sie lediglich als Internum, um öffentlich rechtlichen Verpflichtungen genüge zu tun, ein Gutachten erstellt haben. Bislang war häufig streitig, ob dann das Gutachten entweder herausgegeben wird oder aber der dafür vereinnahmte Betrag zurückbezahlt wird. Dies sind jedoch beides für Erwerber nur „kleine Siege“.
Das LG Stuttgart hat nunmehr in einer mündlichen Verhandlung deutlich gemacht, dass es unerheblich sei, auf welchen Standpunkt sich die Bank dabei stellen würde. Würde sie einwenden, sie hätte überhaupt kein Gutachten erstellt, dann hätte sie gegebenenfalls betrügerisch gehandelt und würde für alle negativen Folgen haften, die aus dem Darlehensvertrag entstehen, bis hin zu Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüchen. Würde die Bank sich umgekehrt darauf einlassen, dass sie ein Gutachten erstellt habe, dies jedoch nicht herausgeben wolle, dann wäre zum einen nicht nur ein Indiz für ein institutionelles Zusammenwirken und mithin eine zurechenbare Haftung aus Pflichtverletzung Dritter (insbesondere des Vermittlers) gegeben, sondern dann wäre auch hieraus abzuleiten, dass die Bank selbst wußte, dass die Immobilie einen, und sei es dann auch nur etwas geringeren Wert als angegeben hatte. Dies ergibt sich dann häufig nach einer, vom Gericht beauflagten Herausgabe des Gutachtens oder müsse andernfalls vom Gericht schlicht angenommen werden. Hieraus ergeben sich dann zwingend Ansprüche – so als Folge dieser Äußerungen des Gerichts – aus § 826 BGB (oder im Falle der Nichterstellung eines Gutachtens aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB.
Das LG Stuttgart und seine Berufungsinstanz sind in der jüngeren Zeit als „Vordenker“ im Bereich sich ausweitender Haftungsansprüche gegenüber Banken bekannt. Der vorliegende Aspekt wurde jedoch dermaßen überraschend und deutlich von Seiten des Gerichts für die Prozeßbeteiligten dargelegt, dass der Bank in dem benannten Fall nichts anderes übrig blieb, als einen sehr guten Vergleich mit einem erheblichen Teilverzicht abzuschließen, da zumindest in der diesbezüglichen Instanz gedroht hätte, dass die Bank wegen der benannten Gesichtspunkte unterliegt. Aus anwaltlicher Sorgfalt im einzelnen Mandatsfall kann natürlich nicht „auf Biegen und Brechen“ ein möglicherweise positiv zu erwartendes Urteil produziert werden, wenn es zu einem sehr günstigen Vergleich kommen kann. Deswegen erging im vorliegenden Fall auch kein Urteil. Die Gesichtspunkte sind jedoch im Hinblick auf im Darlehensvertrag enthaltene Gutachterkosten, Wertermittlungskosten oder ähnliches derart maßgeblich, dass zu hoffen bleibt, dass auf Erwerberseite über kurz oder lang zumindest instanzgerichtliche Urteile hierzu erfolgen, die es dann wiederum den Erwerbern bei derartigen Fallkonstellationen einfacher machen, die Bank zu Schadensersatz- oder Rückabwicklungsansprüchen bei überteuerten Immobilien (Schrottimmobilien) zu bringen.

Vertrieb durch Viskus GmbH

Verschiedene Kanzleien in Deutschland sind dem Vernehmen nach gegenüber der Firma Viskus GmbH tätig. Diese soll überteuerte Eigentumswohnungen insbesondere in Chemnitz, finanziert über die DKB und die DSL-Bank, vertrieben haben. Die überteuerten Immobilien sind zumindest teilweise Denkmalschutzobjekte. Ferner sollen erste Versäumnisurteile gegenüber diesem Vertrieb erfolgt sein (März 2011), nachdem dieser auf Schadensersatz in Anspruch genommen wurde. Soweit Urteile dann wiederum nicht erfüllt werden können, das heißt Schadensersatz geleistet werden kann, ist zu befürchten, dass die Erwerber auf ihrem sogar festgestellten Schadensersatz „sitzen bleiben“. Dann wiederum wäre lediglich möglich zu erwägen, inwieweit die finanzierende Bank im Einzelfall in Anspruch genommen werden kann, sei es im Rahmen von zurechenbaren Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers, sei es beispielsweise auch bei einem häufigen Vorliegen objektiv sittenwidriger Überteuerung.
Es handelt sich bei den finanzierten Objekten dann gegebenenfalls bei entsprechender Überteuerung zumindest wertmäßig um sogenannte Schrottimmobilien.

Ausweitung von Aufklärungspflichtverletzungen und Prospektfehlern

In einem im Bereich der Schrottimmobilien lediglich verwandten Rechtsgebiet, nämlich dem Bereich des Geldkapitalanlagerechts, ist eine weitere Stabilisierung und Ausweitung des immer anlegerfreundlicheren Rechts hin zu einem effektiven Verbraucherschutz erkennbar. In einem Bereich eines darlehenfinanzierten Modells (Europlan, Clerical Medical Investment Group), hat das Landgericht Stuttgart (Az. 8 O 518/09) ausgeführt, dass wohlgemerkt offensichtlich durchaus zutreffend im Prospekt benannte Vergangenheitsrenditen irreführend wären, wenn nicht aufgeführt sei für den Anleger und Leser, welcher Anteil der Vergangenheitsrendite auf den Wertzuwachs und welcher Anteil auf den Fälligkeitsbonus zurückzuführen ist.
Unabhängig davon, ob dies – wie vorliegend – in einem Prospekt aufgeführt wurde oder Berechnungen oder Versprechungen eines Vermittlers entspringt, so ist die vom Gericht hier verlangte faktische Aufschlüsselung einer Rendite beachtlich. Mit einer solchen Rechtsprechung erfolgt eine erkennbare Ausweitung des nunmehr seit den 80er Jahren bekannten Grundsatzes, wonach der Anleger über alle maßgeblichen Umstände aufzuklären ist, die für seine Anlageentscheidung maßgeblich sind. In der Endkonsequenz kann dies dazu führen, dass neben zutreffenden Angaben zu Wertsteigerungen oder Kosten stets der Vermittler auch noch über die „Unterpositionen“ von Angaben aufzuklären hat, soweit diese annäherungsweise für den Anleger maßgeblich für seine Anlageentscheidung sein können. Dann kommt möglicherweise auch der Zeitpunkt, an dem der Vermittler nicht nur über die Innenprovision von 15% oder mehr im Zuge überfinanzierter Immobilien (sogenannte Schrottimmobilien) aufklären muss, sondern auch noch darüber, an wen aufgeschlüsselt die Provision im Einzelnen im Zuge häufig eingeschalteter Strukturvertriebe tatsächlich fließt.
Daneben hat das Gericht in immer konsequenterer Ausweitung von Verjährungsbewertungen zugunsten von Erwerbern ausgeführt, dass allein das jährliche Versenden von Kontoauszügen keine Kenntnis davon begründet, dass die Werbung mit Vergangenheitsrenditen irreführend war. Letztlich entspricht dies auch nur der konsequenten Anwendung der Rechtsprechung des BGH, wonach über alle anspruchsbegründeten Tatsachen der Erwerber Kenntnis haben muss, um den Verjährungsbeginn (in der Regel eine 3-jährige Verjährung) feststellen zu können. Soweit dementsprechend zum Beispiel bei der Rechtsprechung zu Schrottimmobilien im Rahmen von Ansprüchen aus instutionalisiertem Zusammenwirken der Anleger nicht konkret auf Basis der wohlgemerkt aktuellen Rechtsprechung Ansprüche selbst oder über einen Anwalt geltend gemacht hat, kann die Bank eine Kenntnis in der Regel nicht nachweisen.

Schrottimmobilien – „Der Wind dreht sich“

„Der Wind dreht sich“ Es handelt sich um ein bemerkenswertes Originalzitat eines Richters am Landgericht Stuttgart, der mit der Problematik der Schrottimmobilien beschäftigt ist. Tatsächlich erleben wir aktuell in den vergangenen Monaten im Zusammenhang mit der Beurteilung des Vorliegens eines „institutionalisierten Zusammenwirkens“ zur Geltendmachung von Schadensersatz- und Rückabwicklugnsansprüchen gegenüber Banken eine bemerkenswerte Trendwende im Bereich des OLG Stuttgart. Falschaufklärungen des Vermittlers der Bank anzulasten, bleibt weiterhin sehr schwierig. Neben einer evidenten Falschaufklärung ein arglistiges Verschweigen des Vermittlers darzulegen und darüber hinaus ein institutionalisiertes Zusammenwirken von Verkäufer und Bank, ist außerordentlich schwierig. Ein Einfallstor könnte jedoch die sogenannte objektive Sittenwidrigkeit sein. Soweit eine solche objektive Sittenwidrigkeit des Kaufpreises beim Erwerb durch den Kapitalanleger vorliegt und ein institutionalisiertes Zusammenwirken gegeben ist, kommt man zu einer Haftung der Bank.
Dies kann sich im Einzelfall nunmehr durchaus, allein schon aus Beweisgründen, wesentlich einfacher als bislang darstellen. Eine objektive Sittenwidrigkeit kann dann indiziell nach der Rechtsprechung des BGH angenommen werden, wenn ausgehend von einer nachhaltig erzielbaren 14-fachen Jahreskaltmiete eine doppelte oder nahezu doppelte Überteuerung vorliegt. Wurde also eine Immobilie zu einem Preis von 100.000,– EUR erworben und ist hierfür eine Kaltmiete von 200,– EUR lediglich erzielbar gewesen, ergibt sich eine 14-fache Kaltmiete von beispielsweise 33.600,– EUR. In einem solchen Fall eine sogar rund 3-fache Überteuerung. „Solche Fälle sind nicht selten, insbesondere bei Zweitmarktimmobilien, die in den vergangenen 5 Jahren häufig im Bereich von Plauen/Zwickau/Chemnitz verkauft wurden,“ so RA Schäfer, Seniorpartner unserer Kanzlei.
Bei Vorliegen einer solchen Berechnung und den individuellen Angaben zu Lage und Ausstattung des Objekts kommt ein Gericht aktuell nicht mehr daran vorbei, zumindest ein Sachverständigengutachten zur Frage der Bewertung der Immobilie einzuholen. Ist dann darlegbar, dass zumindest ein Gutteil der Enderwerberfinanzierungen über eine Bank durchgeführt wurde, besser noch ein Großteil, hat die Bank große Probleme das institutionalisierte Zusammenwirken dann noch substantiell zu bestreiten. Über Nachfragen bei Miteigentümern läßt sich im Regelfall mit überschaubarem Aufwand feststellen, inwieweit auch andere Erwerber über dieselbe Bank finanziert haben.
Damit ist festzustellen, dass mit zwar auf den ersten Blick kleinen Veränderungen in der Bewertung durch die Gerichte, letztlich in großem Umfang eine Änderung der Rechtsprechung sich im Ergebnis ergeben könnte. Man darf gespannt sein, ob auch andere Oberlandesgerichte sich diesem Trend anschließen.

Sensationsurteil des XI. Zivilsenats vom 29.06.2010

Sensationsurteil – Ein mehr als bemerkenswertes Urteil hat der nach wie vor eher bankenfreundliche XI. Zivilsenat am 29.06.2010 ergehen lassen. Dabei wird den Banken ein Fallstrick daraus gedreht, dass die Vertriebsfirmen (in der Regel sogenannte Strukturvertriebe) dem Kunden gegenüber die sogenannte Außenprovision dergestalt aufbürden wollten, als dass sie in einzelnen Verträgen ganz gezielt darauf hinweisen wollten, dass beispielsweise eine Finanzierungsvermittlung zu einer Provision von 3% zuzüglich Mehrwertsteuer führt, daneben gegebenenfalls in selber Höhe nochmals eine Verkaufsprovision für die Vertriesbfirma hinzukommt. Dem Kunden wurde auf diese Weis vorgegaukelt, dass die von ihm ohnehin schon überteuert erworbene Schrottimmobilie nur zu den genannten Provisionen führt. Tatsächlich sind darüber hinaus in erkennbarem Umfang sogenannte Innenprovisionen gezahlt worden, die dem Kunden gegenüber nicht offen gelegt wurden. Diese beliefen sich teilweise – wohlgemerkt zusätzlich zu der erwähnten Innenprovision – auf nochmals 15-25%.
Es hat nunmehr über 10 Jahre gebraucht, bis der BGH sich dieser Erkenntnis nicht verschloß, dass genau hierin eine arglistige Täuschung liegen kann und der Kunde eben hinters Licht geführt wurde, in dem man ihn Glauben machte, mit der offen gelegten Außenprovision sei es bereits getan. Die Entscheidung kann ein Meilenstein sein, um die Kriterien der Entscheidung des BGH vom 16.05.2006, mit der Schadensersatzansprüche erstmals gegenüber Banken im Rahmen des institutionalisierten Zusammenwirkens aufgestellt wurden, auch in der Praxis als durchgreifen anzusehen. In einer Vielzahl von Fällen haben die Land- und Oberlandesgerichte es an der arglistigen Täuschung fehlen lassen, wenn die übrigen Kriterien, auch das institutionelle Zusammenwirken selbst bejaht wurden.
Man darf gespannt sein, inwieweit die Banken künftig noch mit der letzten Verteidigungsbastion zu diesem Punkt durchdringen werden, in dem sie gerne behaupten, von nichts gewußt zu haben und Provisionen mit „Nichtwissen“ gerne bestreiten. Es läge an den Gerichten, den Banken deutlich zu machen, dass sie mit derlei Überlegungen nicht durchdringen. Wichtig ist es eben darüber hinaus, im Einzelfall Zeugen zu finden, die entsprechende Aussagen vor Gericht im Hinblick auf Provisionssätze treffen.
Es gibt jedenfalls neue Hoffnung für Erwerber sogenannter Schrottimmobilien.