Sonderprobleme zum Thema „Schrottimmobilien“

Sonderprobleme :

In erster Linie geht es immer darum, die Situation für Immobilienerwerber überteuerter Objekte zu verbessern. Außergerichtliche Lösungen, in der Regel mit Verkauf der Schrottimmobilie und gleichzeitiger Erledigung des Darlehens. Was beschäftigt uns aktuell als Einzelfragen in der Praxis ?
Unsere Hinweise in Stichworten :

  1. Vorfälligkeitsentschädigung bei Darlehenskündigung

Keine Vorfälligkeitsentschädigung akzeptieren, soweit das Darlehen gekündigt wurde. Manchmal ist es gar nicht  dumm, eine Kündigung bei ohnehin schwieriger wirtschaftlicher Situation in Kauf zu nehmen.

  1.  Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung bei mangelhafter Widerrufsbelehrung

Viele Widerrufsbelehrungen in Darlehensverträgen sind unwirksam. Soweit dies der Fall ist, kann das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückbezahlt werden.

  1.  Keine langen Zinsbindungen vereinbaren

„Historisch niedrige Zinsen“, so oder ähnlich lautet der Hinweis von Banken, um Kunden vermeintlich oft lange vor Ablauf der Zinsbindung in neue lange Zinsbindungen zu stürzen. Unsinn. Zehn oder gar fünfzehn Jahre lange Laufzeiten von Zinsbindungen nutzen „nur“ den Banken und berauben den Kunden jeder Handlungsmöglichkeit, das Darlehen früher zurückzuzahlen bzw. die Immobilie zu verkaufen. Und dies bei oft 4%, 5% oder mehr an Zinsen! Horrende Vorfälligkeitsentschädigungen drohen. Sondertilgungsmöglichkeiten, gesplittete Darlehen, es gibt viele Möglichkeiten im Interesse des Darlehensnehmers.

  1.   Rückabwicklung gegen Verkäufer/Vermittler

Bei falschen Versprechungen oder überteuert erworbener Immobilie sofort gegen den Vermittler und Verkäufer vorgehen. Nur dann haben Sie eine Chance auf Schadensersatz/Rückabwicklung. Nach zwei bis vier Jahre spätestens sind alle Beteiligten solcher Verkäufe wirtschaftlich nicht mehr greifbar, in der Regel insolvent.

  1.  Schlechte Immobilie bleibt schlechte Immobilie

Wer eine wertmäßig überteuerte Immobilie gekauft hat (sog. Schrottimmobilie) darf in der Regel  nicht auf Wertzuwachs hoffen, sondern das Gegenteil. Daran ändert auch die verstärkte Marktnachfrage nach Immobilien mittlerer und besserer Lage nichts. Vermietungsrisiko, neuerliche Sanierungskosten, steigendes Hausgeld, fast immer ist das Desaster leider vorprogrammiert. Aus einer Schrottimmobilie wird kein „Betongold“.

Erkennen Sie Ihr Problem oder gleich mehrere in den obigen Punkten wieder?  Dann macht es Sinn,  sich beraten zu lassen. Unsere Kanzlei ist „von Anfang an“ (Anfang der neunziger Jahre)  intensiv und weitgehend mit dem Thema Schrottimmobilien beschäftigt. Wir sind die „schrottimmobilie.de“. Weit über 4.000 individuelle Einigungen allein mit Banken, erfolgreiche Klagen vorallem gegenüber Verkäufern und Vermittlern  sind ein erheblicher Erfahrungswert.

Achtung Falle! – „Crowdinvesting“

Eine neue Finanzierungsform für den begrifflich verbrannten Bereich der häufig zu Recht in Verruf geratenen geschlossenen Immobilienfonds hat die Kapitalanlagebranche entdeckt. Crowdinvesting heißt das neue Zauberwort. Was bedeutet dies? Bei Kleinanlegern wird beginnend ab 500 Euro Beteiligungsbeträge Geld eingesammelt, um über eine Immobilienfirma im Rahmen von „zweckgebundenen Nachrangdarlehen“ Neubauobjekte oder Sanierungsobjekte zu errichten bzw. zu erwerben. Hervorgegangen ist der Begriff Crowdinvesting aus der Unterstützung sogenannter Start-ups, bei denen in durchaus sinnvoller Weise private Investoren mit Eigenkapital bereit sind, Geschäftsgründer zu unterstützen. Dieses Modell hat nun die Kapitalanlagebranche für sich entdeckt, um Immobilienobjekte zu finanzieren.

Was passiert dabei? Während beim geschlossenen Immobilienfonds eine Gesellschaftsbeteiligung besteht, bei der über einen Treuhänder immerhin noch im Regelfall Einfluss – zumindest auf dem Papier – gegenüber Investoren genommen werden kann, stellen Kleinanleger im vorliegenden Fall schlicht Geld einem „Bauträger“ zur Verfügung, der dann „hoffentlich“ ein Objekt realisiert, das vorgeblich natürlich wieder sehr, sehr hohe Renditen erzielen wird. Diese „Darlehen“ sind noch nicht einmal in irgendeiner Form abgesichert. Netterweise spricht man dann von den Kapitalanlegern, die häufig sogar über Internetplattformen geworben werden, von sogenannten „Schwarminvestoren“. Mit einem solchen Modell ist jedoch gerade in der Immobilienbranche Tür und Tor geöffnet, um mit letztlich lediglich neuem „Etikett“ Gelder einzusammeln, dessen Verlustrisiko – vorsichtig ausgedrückt – sehr, sehr hoch ist. Deswegen warnt selbst das Handelsblatt in seiner Ausgabe vom 16.04.2015 in seiner Kommentierung vorsichtig bereits vor diesem Anlagemodell.

Ganz einfach:
1. Variante: Der sogenannte Investor sammelt Geld ein, verbraucht dies für was auch immer oder hinterzieht es. Das Geld ist weg.
2. Variante: Es wird zur „Gewinnmaximierung“ eine Immobilie erworben, saniert oder neu gebaut, deren Rentabilität von Anfang an oder kurzläufig als Schrottimmobilie zu werten ist. Die Anlage und die Rendite sind weg.

Sittenwidrigkeit – Steuervorteil berücksichtigen?

Soweit eine Wohnung doppelt oder nahezu doppelt überteuert veräußert wurde, die Bank gleichzeitig Kenntnis von der Überteuerung hatte oder sich diese aufdrängen musste, ist das Einfallstor für eine Haftung der Bank bei Abwicklung von Schadensersatzprozessen sogenannter Schrottimmobilien. Auch wenn die Entscheidung des OLG Dresden vom 28.06.2012 (nicht ganz unerwartet) vom BGH am 10.12.2013 aufgehoben wurde, verbleibt es natürlich dabei, dass mit zwei einfachen Anspruchsvoraussetzungen vorliegend gearbeitet werden kann:

  1. Vorliegen der objektiven Sittenwidrigkeit
  2. Kenntnis der Bank oder ein sich Aufdrängen bei der Bank im Hinblick auf die Sittenwidrigkeit

Bei der Frage der substantiierten Darlegung der Sittenwidrigkeit meinen die Bankenvertreter, mit ihrem „Einfallsreichtum“ schon im Vorfeld Ansprüchen einen Riegel vorschieben zu können.

Dabei wird eine eigentlich alte BGH-Rechtsprechung aus den Jahren 2004 und 2005 bemüht (BGH, Urteil vom 08.10.2004, Az.: V ZR 18/04 bzw. Urteil vom 17.06.2005, Az.: V ZR 220/04). Es fällt zunächst auf, dass es sich nicht um den Banksenat handelt, vielmehr ausgerechnet um den Senat, der bei Lockerung der Substantiierung zur Frage der Sittenwidrigkeit den Standpunkt einnimmt, dass die bloße Behauptung einer Sittenwidrigkeit bereits ausreicht, um ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Diesen Gesichtspunkt versuchen dann die Bankenvertreter bei ihren Prozessvorträgen, ebenso wie entscheidende Richter, mit sehr einzelfallbezogenen Überlegungen des 5. Senats zu bestimmten Sachverhalten in nach unserer Auffassung unrechtmäßiger Form zu vermengen. Tatsächlich sind aufgrund bestehender Rechtsschutzversicherungsverträge weitestgehend überteuerte Gebrauchtimmobilien Gegenstand von rechtlichen Auseinandersetzungen, nicht etwa – wie von den Bankenvertretern mittlerweile gerne zitiert – Steuersparmodelle.

Aus zweierlei Gründen lassen sich die Überlegungen des 5. Senats überhaupt nicht bzw. auf eine Vielzahl erworbener überteuerter Immobilien nicht anwenden:

  1. Bei der Bemessung der Sittenwidrigkeit ist ausschließlich auf den Erwerbszeitpunkt abzustellen. Es war und ist dogmatisch unstreitig, dass aus einer „ex-tunc-Betrachtung“ der Wert zu bemessen ist. Was bedeutet dies? Es muss nach wiederum streitiger Methodik der Verkehrswert ermittelt werden (Ertragswert, Sachwert oder Vergleichswert, je nach tatrichterlicher Feststellung). Ein „Blick in die Zukunft“, das heißt die Einbeziehung eines in der Zukunft potentiell liegenden Steuervorteils, der vom Vermittler allenfalls versprochen, aber nicht verifizierbar ist, kann bei der Wertbemessung dogmatisch keine Rolle spielen. Entgegen jeder sonstiger Systematik wird zwingend vom 5. Senat bei den zitierten Entscheidungen fälschlicherweise eine „ex-tunc-Betrachtung“ vorgenommen, die juristisch unhaltbar ist. Da dies der 5. Senat möglicherweise sogar erkennt, wird versuchsweise überdacht, ursprüngliche Berechnungen eines Vertriebes oder Prospektierungen für die Frage der Bemessung der Sittenwidrigkeit zugrunde zu legen. Dass dies natürlich nicht den realistischen Zahlen eines einzelnen Erwerbers entspricht, ist klar. Hieraus ergibt sich aber umgekehrt die Absurdität der Erwägungen des 5. Senats.
  1. Die oben zitierten Entscheidungen des 5. Senats sind zudem Fälle sogenannter typischer, rein steuerlicher Abschreibungsmodelle. Zum einen handelt es sich um eine Hotelappartementanlage, zum anderen in der zweiten Entscheidung, bei der wohlgemerkt dann auch nur noch mittelbar die erstgenannte Entscheidung zitiert wird, um die Besonderheit eines Steuersparmodells mit Erbbauzins. Beides sind Fallkonstellationen, die überhaupt nichts mit der Vielzahl von häufig (rechtsschutzversicherten) Rechtsstreitigkeiten zu tun haben, die überwiegend derzeit in der forensischen Praxis in den Instanzgerichten abgewickelt werden.

Dort geht es um Gebrauchtimmobilien, bei denen nach Ertrag und Wertsteigerung die Immobilie veräußert wurde. Bei einer allenfalls noch zweiprozentigen Abschreibung, die sowohl rechnerisch wie auch verkaufsargumentativ untergeordnet bis unerheblich ist, kann natürlich ein Steuervorteil auch sachlich nicht in Abgleichung mit der Entscheidung des 5. Senats ansatzweise herangezogen werden.

Dass die Bankenvertreter insoweit gerne in einer „Rosinenpickerei“ auf diese beiden alten Entscheidungen hinweisen, mag noch verständlich sein. Unverständlich wird jedoch, dass Instanzgerichte sich teilweise verleiten lassen, gerade bei „großen Banken“, diesen Argumenten bei bloßen Gebrauchtimmobilien sogar nachzugeben.

Einzig zutreffend und der Realität entsprechend kann in solchen Fällen sein, dass nach der Ertragswertmethode (indiziell nach der 14-fachen Jahresnettokaltmiete und den wertbildenden Faktoren im Sinne der Rechtsprechung des 11. Zivilsenats) eine Immobilienkapitalanlage bewertet wird, dabei Steuervorteile bei der Frage der Substantiierung der Sittenwidrigkeit außer Acht gelassen werden müssen.

Alles andere ist nicht nur juristisch nicht haltbar, sondern völlig an der Praxis vorbeigehend. Den Erwerber einer „normalen Schrottimmobilie“, insbesondere als Gebrauchtobjekt, interessieren Steuervorteile wenn überhaupt nur in untergeordnetster Form. Wesentlich ist für ihn der Wert der Immobilie, die Wertentwicklung mit einem etwaig versprochenen Verkaufsgewinn und der monatliche Ertrag. Dieser Erwerber hat kein steuerliches Abschreibungsmodell, sondern schlicht eine Schrottimmobilie erworben, die er mangels Wert nicht mehr ansatzweise auch nur zum Ursprungskaufpreis veräußern kann.

Bearbeitungsgebühren bis 2005 rückforderbar ! BGH – 29.10.2014

Nachdem der BGH bereits die formularmäßige Vereinbarung von Bearbeitungsgebühren in Darlehensverträgen für unwirksam erklärt hatte, ist nun auch die Frage der Verjährung geklärt (BGH, Urteil vom 29.10.2014, XI ZR 348/13) Es gilt in der Regel die kenntnisunabhängige zehnjährige Verjährung, das bedeutet, daß für alle Darlehensabschlüsse taggenau zehn Jahre oder jünger die Bearbeitungsgebühren zurückgefordert werden kann. Das betrifft häufig auch die Erwerber von finanzierten sog. Schrottimmobilien, die oft zusätzlich noch mit oft horrenden Bearbeitungsgebühren belastet wurden, in denen in der Regel letztlich Provisionen mit versteckt wurden.
Darlehensnehmer sollten  bei allen Verträgen aus Dezember 2005 und jünger sofort überprüfen, ob Bearbeitungsgebühren verlangt wurden und dann ggf. sofort anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Es wäre ärgerlich, soweit der Anspruch verjähren. Rückforderungsansprüche verjähren jedoch alle bei Verträgen aus 2011 oder älter zum 31.12.2014 ! Eile ist geboten !
Offen bleibt, ob ein Neuberechnungsanspruch bei Bearbeitungsgebühr und der daraus sich ergebenden Zinslast vor Beendigung des Darlehensverhältnisses verjähren kann (vgl. Überlegungen des BGH, Urteil vom 20.1.2009, XI ZR 487/07).

Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren im Darlehensvertrag? Wertermittlungsgebühren, Schätzkosten bei der Immobilienfinanzierung?

Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren im Darlehensvertrag? Wertermittlungsgebühren, Schätzkosten bei der Immobilienfinanzierung? :

Eine Vielzahl von Regelungen, mit denen die Banken bislang den Ertrag eines Darlehens erhöhen wollten oder auch Innenprovisionen versteckt haben, wurden in jüngster Zeit als unwirksam vom BGH angesehen. Dies gilt auch für Finanzierungen bei ohnehin schon überteuerten Immobilien (sog. Schrottimmobilien). Oftmals können diese Kosten zurückgefordert werden, teilweise besteht sogar ein Darlehensneuberechnungsanspruch.
Wir raten sehr, dies anwaltlich überprüfen zu lassen, vorallem die oft immens hohen Bearbeitungsgebühren können in vielen Fällen zurückgefordert werden.

Einzelne Entscheidungen sehen Sie hier auf unseren Internetseiten.

Praxistipps zum Thema Pfändung/Insolvenzverfahren

Pfändung/Insolvenzverfahren

Die Insolvenzordnung wird zum 01.07.2014 geändert. Im Rahmen der sogenannten Wohlverhaltensphase mussten bislang 6 Jahre lang Beträge an Gläubiger im pfändbaren Bereich abgeführt werden, künftig sind dies nur noch 5 Jahre. Leistet der Gläubiger die Hälfte der festgestellten Forderungen, so entfällt nach 3 Jahren künftig eine Zahlungsverpflichtung.

Dies ist insoweit auch sehr wesentlich für außergerichtliche Regelungen im Rahmen von Bankenabwicklung bei überteuert erworbenen und finanzierten Schrottimmobilien. Häufig ist Maßstab für den Betrag, den der Kunde nach Objektverwertung noch leisten muss, der dann pfändbare Betrag. Dieser wird sich künftig mithin reduzieren, so dass sich dann auch im Hinblick auf einvernehmliche Lösungen bessere Ergebnisse ergeben können. Dies ist dem jeweiligen Verhandlungsgeschick des beauftragten Anwalts überlassen.

Ein ganz anderer Gesichtspunkt wird bei diesen Verhandlungen häufig übersehen. Für die Frage fiktiv errechenbarer Pfändungsgrenzen kann mithin aus Sicht des Schuldners bei Doppelverdienern der Bank gegenüber darauf hingewiesen werden, dass jedem einzelnen (auch bei Ehepaaren) Pfändungsfreigrenzen zugerechnet werden können, ebenso zusätzlich der Unterhaltsbedarf des jeweils Anderen. Dies führt dann zwar zu skurrilen Ergebnissen, die jedoch im Interesse des Schuldners sind. Verdienen beispielsweise zwei Ehepartner rund EUR 1.500,–, insgesamt EUR 3.000,–, würde von diesem Betrag bei Zusammenrechnen der Einkünfte ein Betrag im rund 4-stelligen Bereich pfändbar sein, jeder für sich gerechnet, reduziert sich der pfändbare Betrag auf etwa 1/3 (!). Allerdings kann der Gläubiger (im Regelfall die Bank) einen Antrag beim Vollstreckungsgericht stellen im Rahmen eines tatsächlichen Insolvenzverfahrens, dass die Beträge doch zusammengerechnet werden, muss jedoch diesen Antrag begründen.

Unterhaltsberechtigte Kinder sind im Übrigen auch bei beiden zu berücksichtigen.

Pfändung/Insolvenzverfahren

Europarechtswidriges Widerrufsrecht?

Europarechtswidriges Widerrufsrecht?

Als „Geist“ der Haftung auf Schadensersatz auch für Schrottimmobilienkäufer schwebt seit Jahren durch die Landschaft, dass die sogenannte Haustürgeschäfte-Richtlinie (85/577/EWG) falsch in innerdeutsches Recht umgesetzt wurde. Dies hat nun die EU-Kommission bestätigt. Das sogenannte „Bestimmtwerden“ in § 312 I Nr. 1 BGB sei ein Zusatzkriterium, das für den Verbraucher vereinzelt schwer zu beweisen und mit der Richtlinie jedenfalls nicht zu vereinbaren sei.

Seit 2011 läuft insoweit ein sogenanntes Vertragsverletzungsverfahren. Im Juni 2012 wurde Deutschland aufgefordert, den europarechtlichen Verbraucherschutzvorgaben binnen eines Zeitraums von zwei Monaten nachzukommen. Dies ist durch eine Änderung von § 312 BGB bislang nicht geschehen. Nunmehr stellt sich die Frage, ob die EU-Kommission den EuGH anruft und sich in der Folge dann auch Staatshaftungsansprüche von Verbrauchern gegenüber der Bundesrepublik Deutschland ergeben können. Nach der Rechtsprechung des EuGH haften EU-Mitgliedschaften für hinreichend qualifizierte Verstöße bei Umsetzung von Richtlinien. Hierzu zählt insbesondere, dass trotz eines Urteils in einem sogenannten Vorabentscheidungsverfahren oder einer gefestigten einschlägigen Rechtsprechung die falsche Umsetzung fortbestanden hat. Leider hat sich in der Vergangenheit jeder Versuch als untauglich erwiesen, über europäisches Recht letztlich insbesondere Erwerbern von Immobilienkapitalanlagen im Rahmen überteuert erworbener Immobilien (sogenannte Schrottimmobilien) zu unterstützen. Man braucht wenig Phantasie, dass im Rahmen des insoweit hervorragenden Zusammenspiels zwischen Politik und Rechtsprechung für einen Schadensersatzanspruch im Hinblick auf sogenannte Staatshaftungsansprüche wiederum so hohe Voraussetzungen gestellt werden, dass im Ergebnis ein solcher Anspruch ins Leere gehen wird. Es darf spekuliert werden, welche Begründungen man hierzu in weiterer Zukunft heranziehen wird. Wir haben hierzu unsere „eigenen Ideen“, wollen jedoch der Kreativität der Rechtsprechung nicht vorgreifen. Die (guten) Banken sollen geschützt werden, die (bösen und raffgierigen) Erwerber weitestgehend schutzlos gestellt sein.

Geplante Reform des KapMuG

Das Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz (KapMuG) wurde im Jahr 2005 vom Deutschen Bundestag mit einer zeitlichen Befristung beschlossen, um Massenklagen mit kapitalmarktrechtlichem Bezug beschleunigter und effizienter durchführen zu können. Insbesondere die Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der Emission der Telekom waren Paradebeispiel für die Abwicklung einer Massenklage. Nach einer Verlängerung um zwei Jahre tritt das Gesetz nunmehr zum 31.12.2012 außer Kraft.

Die Bundesregierung geht davon aus, dass es sich auch weiterhin um ein „taugliches Instrument“ zur Bewältigung von Massenklagen im Bereich des Kapitalmarktrechts handelt. Ein ersatzloses Auslaufen der Regelung kommt daher nach jetziger Einschätzung nicht in Betracht. Allerdings gibt es erhebliche Bestrebungen, den Anwendungsbereich eines künftigen Gesetzes auszuweiten. Insbesondere ist auch daran gedacht, ihn auf Streitigkeiten gegenüber Anlagevermittler und Anlageberater auszudehnen. Darüber hinaus soll ein künftiges Musterverfahren für sämtliche Anspruchsarten gelten und zudem in die Zivilprozessordnung (ZPO) aufgenommen werden.

Bislang sind Ansprüche aufgrund falscher Anlageberatung nicht erfasst. Dies soll sich gegebenenfalls ändern. Auch eine gütliche Streitbeilegung soll vereinfacht möglich sein. Lediglich Musterkläger und Musterbeklagte müssen nach den jetzigen Überlegungen sich an einen Vergleich binden lassen, die übrigen Beteiligten können aus dem Vergleich dann austreten. Daneben soll eine Beschleunigung erfolgen, die Frist für die Bekanntmachung zulässiger Musterverfahrensanträge als Sollvorschrift soll reduziert werden, ebenso sollen Beschlussfassungen des Prozessgerichts in Teilen unanfechtbar werden. Nicht enthalten sind allerdings bislang Überlegungen, Kapitalanlegern eine einfache Teilnahme am Musterverfahren ohne förmliche Klagerhebung zu ermöglichen. Hierbei wurde erwogen, eine bloße schriftliche Anzeige beim OLG nach Eröffnung des Musterverfahrens genügen zu lassen, damit die Verjährung gehemmt wird und der Musterentscheid auch für und gegen den einfachen Teilnehmer gilt und dieser in einen Vergleichsabschluss einbezogen wird. Möglicherweise wird dies in den Gesetzesentwurf noch mit eingebracht, wenn eventuelle Missbrauchsrisiken ausschließbar sind.

Trotz der geplanten Erweiterung des Anwendungsbereichs des KapMuG mit sicherlich begrüßenswerten Vereinfachungen im Rahmen der Abläufe, wird auch weiterhin ein solches Verfahren nur dann Sinn machen, wenn gleichgelagerte Sachverhaltsgegebenheiten bei Anlegern vorliegen und es sich nicht etwa um individualisierte Sachverhaltsvorgänge handelt, wie sie z. B. bei reinen Falschberatungen im Bereich überteuerter Immobilienfinanzierungen (sogenannte Schrottimmobilien) der Fall ist. Allenfalls übergreifend bei gleichlaufenden Abläufen wie z. B. bei einem anlagebedingten Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz (sogenannte Treuhand- oder Geschäftsbesorgungsmodelle) wäre im weitesten Sinn eine Anwendung in diesem Bereich denkbar. Es bleibt abzuwarten, welche Regelung letztlich tatsächlich zustande kommt

Offenlegung von Provisionen – ein unsägliches Thema

Das Dickicht der Rechtsprechung zu Rückvergütungen (Kick-back) und Provisionen wird immer undurchdringlicher. Entscheidungen des BGH, wie zuletzt am 19.01.2012 (III ZR 48/11) bringen ebenso wenig vermeintliche Klarheit wie auch die häufig zitierte Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 08.12.2011 (1 BvR 2514/11). Dies wird allein deswegen deutlich, weil nach diesseitiger, umfänglicher Erfahrung im Bereich instanzgerichtlicher Rechtsprechung zur Frage der Offenlegung von Innenprovisionen mit absoluter Regelmäßigkeit unterschiedlichste Auffassungen zur Frage der Behandlung von Innenprovisionen bestehen.

Dies dokumentiert sich beispielsweise auch an der Vorentscheidung des OLG Düsseldorf vom 20.01.2011 im Rahmen der oben zitierten jüngsten Entscheidung des BGH. Das OLG Düsseldorf hatte mithin eine durchaus nachvollziehbare, völlig andere Rechtsmeinung zur Offenlegung von Vertriebsprovisionen geäußert, die von freien Anlageberatern durch Initiatoren, Verkäufer oder Bauträgern an den Vertrieb bezahlt werden.

Folgendes gilt es zu unterscheiden:

  1. Ist im Bereich der Veräußerung und der Finanzierung einer Kapitalanlage unmittelbar von der Bank beraten worden, hat diese nicht nur auf Nachfrage des Kunden, sondern auch ungefragt über Provisionen jeder Art Auskunft zu geben. Im Bereich des Vertriebs von Steuersparimmobilien, die überteuert verkauft werden (sogenannte Schrottimmobilien) ist dies jedoch sehr selten der Fall.
  2. Soweit über einen freien Anlagevertrieb (häufig auch sogenannte Strukturvertriebe) eine Vermittlung erfolgt, sollen diese jedenfalls nach höchstrichterlicher Rechtsprechung vor Inanspruchnahme auf Rückabwicklung wegen nicht offengelegter Provisionen besser geschützt sein als Banken. Wie dies der Fall sein soll, bleibt nach diesseitiger Auffassung, auch nach dem letzten Urteil des BGH vom 19.01.2012, offen.
    1. Klar ist, dass auf Nachfrage des Kunden bei den Verkaufsgesprächen korrekte Informationen gegeben werden müssen. Es ist daher stets zu empfehlen, bei Gesprächen Zeugen mit dabei zu haben oder sich schriftlich Äußerungen zur Provision, die man angefragt hat, auch dokumentieren zu lassen. Jede falsche Aussage hierzu kann zivilrechtliche Schadensersatz- und Rückabwicklungsfolgen dann haben. Möglicherweise sind auch strafrechtliche Folgen dann denkbar.
    2. In den Entscheidungen des BGH vom 03.03.2011 sowie 10.11.2011 ist dann nochmals die Rede davon, dass wenn bei einer Provision in einer Größenordnung von 15% oder mehr des von den Anlegern einzubringenden Kapitals Vertriebsprovisionen gezahlt werden, diese auch unaufgefordert offenzulegen sind. Diese 15%-Grenze geistert durch eine Vielzahl von gerichtlichen Schriftsätzen. Das Problem ist nur, dass der Kunde im Regelfall nicht nachweisen kann, dass eine Provision in dieser Höhe oder darüber hinaus bezahlt wurde, selbst wenn zumindest bei Strukturvertrieben im Immobilienbereich dies seit längerer Zeit quasi eine Art Mindestprovision überhaupt darstellt. Provisionen zwischen 15% und 30% sind marktüblich. Nur in seltenen Fällen wird von Instanzgerichten dies als gerichtsbekannt unterstellt oder sogar – prozessual nicht einfach begründbar – der Vertrieb beauflagt, dies mitzuteilen. Der Erwerber selbst hat einen möglichen Auskunftsanspruch, dem der Vertrieb im Regelfall nicht nachkommt. Mithin sind häufig leider nur über strafrechtliche Ermittlungsverfahren Feststellungen zur Frage der Vertriebsprovision möglich. Solche Verfahren sind langwierig und können von einzelnen Anlegern häufig nicht abgewartet werden, um Ansprüche geltend zu machen.Neben der 15%-Grenze gilt ferner der Gesichtspunkt, dass jedenfalls dann über die Höhe einer Provision voll umfänglich aufzuklären ist, wenn etwaige irreführende oder unrichtige Angaben zu Vertriebsprovisionen erfolgt sind und nicht rechtzeitig richtig gestellt wurden. Diese Erwägung des BGH lässt den Schluss zu, dass bei einer beispielsweise behaupteten Provisionszahlung von 5% und einer tatsächlichen Provisionszahlung von 7% dann eine fehlerhafte Beratung stattgefunden hat, die zu Rechtsfolgen zugunsten des Anlegers führt. Nicht mehr nachvollziehbar wird die Rechtsprechung dann, soweit man über anderweitige Begrifflichkeiten wie z. B. Agio oder Eigenkapitalvermittlung beginnt, „Deutungen“ vorzunehmen, was denn als Provision aus Sicht des Kunden zu sehen ist.

Es wäre erstrebenswert, wenn hier endlich Rechtsklarheit entstehen würde, dass „ohne Wenn und Aber“ bei jedweglichen falschen Angaben eines Vermittlers zur Höhe von an den Vertrieb geflossenen Provisionen Schadensersatz- und Rückabwicklungsfolgen eintreten. Soweit der BGH in seiner Entscheidung vom 19.01.2012 am Ende darauf hinweist, dass eben 5% Agio und 8,9% für Eigenkapitalvermittlung ja aufgeführt seien und dies dann praktisch jedenfalls nicht mehr sei als die Provision von 7%, die der Vertrieb erhält, scheint eine solche Begründung – mit Verlaub gesagt – an den Haaren herbeigezogen. Soweit quasi Gesamtzahlungen, die an Beteiligte erfolgen, nicht höher sind als die Vertriebsprovision selbst, sieht der BGH keinen Grund für eine ungefragte Aufklärung für die Vergütung der Vertriebsgesellschaft, die 7% erhalten hatte. Nach diesseitiger Meinung kann jedoch allenfalls das Agio von 5% ohnehin zweifelsfrei einer Vertriebsprovision für den Erwerb der Beteiligung herangezogen werden. Eigenkapitalvermittlung bezieht sich, mit Verlaub gesagt, auf die Finanzierung und nicht den Vertrieb des Produkts selbst.

Beim Vertrieb sogenannter Schrottimmobilien (überteuerter Immobilien) ist ohnehin im Regelfall für den Erwerber nicht differenzierbar, mit wem er es eigentlich zu tun hat. Der Verkäufer vermittelt „aus einer Hand“ Finanzierung und Wohnung. Damit repräsentiert der Vermittler letztlich auch die Bank selbst. Spätestens im Bereich solcher Vertriebsabläufe werden Differenzierungen der Rechtsprechung zwischen sogenanntem freien Vertrieb und der Bank als jeweiligem Vermittler nicht mehr nachvollziehbar.

Brandgefährlich – Altfälle aus 2004

Brandgefährlich – Bei der Finanzierung von (überteuerten) Schrottimmobilien fokussiert sich die Überlegung derzeit auf die sogenannten Altfälle vor 2004, die -sofern noch nicht verjährt – spätestens bis zum 31.12.2011 verjähren. Überaus gefährlich sind jedoch Fälle aus dem Jahr 2004!
Zwar ist stets die sogenannte 3-jährige Verjährung zu berücksichtigen, die ab Kenntnis des Erwerbers zu Laufen beginnt, jedoch können die Banken die Kenntnis des Erwerbers im Re-gelfall nicht nachweisen und dringen deswegen mit dem Verjährungseinwand nicht durch. Die sogenannte absolute 10-jährige Verjährung beginnt mit Entstehung und Fälligkeit des Anspruchs. Dies bedeutet im Klartext, dass, soweit im Januar 2004 Beratungsgespräche erfolgt sind und im Februar 2004 ein Darlehensvertrag und ein Kaufvertrag abgeschlossen wurden, taggenau zum Zeitpunkt der falschen Beratung im Januar 2004 die 10-jährige Ver-jährung zu Laufen begonnen hat, mithin bereits theoretisch Anfang Januar 2013 die Verjäh-rung eintreten kann. Dies macht es zwingend erforderlich, dass alle Erwerber aus dem Jahr 2004 sich frühzeitig anwaltlich beraten lassen sollten, falls sie noch Ansprüche insbesondere gegenüber der finanzierenden Bank im Zuge der von ihnen erworbenen Schrottimmobilie wegen Schadensersatz oder Rückabwicklung geltend machen wollen.