Sittenwidrigkeit – Steuervorteil berücksichtigen?

Soweit eine Wohnung doppelt oder nahezu doppelt überteuert veräußert wurde, die Bank gleichzeitig Kenntnis von der Überteuerung hatte oder sich diese aufdrängen musste, ist das Einfallstor für eine Haftung der Bank bei Abwicklung von Schadensersatzprozessen sogenannter Schrottimmobilien. Auch wenn die Entscheidung des OLG Dresden vom 28.06.2012 (nicht ganz unerwartet) vom BGH am 10.12.2013 aufgehoben wurde, verbleibt es natürlich dabei, dass mit zwei einfachen Anspruchsvoraussetzungen vorliegend gearbeitet werden kann:

  1. Vorliegen der objektiven Sittenwidrigkeit
  2. Kenntnis der Bank oder ein sich Aufdrängen bei der Bank im Hinblick auf die Sittenwidrigkeit

Bei der Frage der substantiierten Darlegung der Sittenwidrigkeit meinen die Bankenvertreter, mit ihrem „Einfallsreichtum“ schon im Vorfeld Ansprüchen einen Riegel vorschieben zu können.

Dabei wird eine eigentlich alte BGH-Rechtsprechung aus den Jahren 2004 und 2005 bemüht (BGH, Urteil vom 08.10.2004, Az.: V ZR 18/04 bzw. Urteil vom 17.06.2005, Az.: V ZR 220/04). Es fällt zunächst auf, dass es sich nicht um den Banksenat handelt, vielmehr ausgerechnet um den Senat, der bei Lockerung der Substantiierung zur Frage der Sittenwidrigkeit den Standpunkt einnimmt, dass die bloße Behauptung einer Sittenwidrigkeit bereits ausreicht, um ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Diesen Gesichtspunkt versuchen dann die Bankenvertreter bei ihren Prozessvorträgen, ebenso wie entscheidende Richter, mit sehr einzelfallbezogenen Überlegungen des 5. Senats zu bestimmten Sachverhalten in nach unserer Auffassung unrechtmäßiger Form zu vermengen. Tatsächlich sind aufgrund bestehender Rechtsschutzversicherungsverträge weitestgehend überteuerte Gebrauchtimmobilien Gegenstand von rechtlichen Auseinandersetzungen, nicht etwa – wie von den Bankenvertretern mittlerweile gerne zitiert – Steuersparmodelle.

Aus zweierlei Gründen lassen sich die Überlegungen des 5. Senats überhaupt nicht bzw. auf eine Vielzahl erworbener überteuerter Immobilien nicht anwenden:

  1. Bei der Bemessung der Sittenwidrigkeit ist ausschließlich auf den Erwerbszeitpunkt abzustellen. Es war und ist dogmatisch unstreitig, dass aus einer „ex-tunc-Betrachtung“ der Wert zu bemessen ist. Was bedeutet dies? Es muss nach wiederum streitiger Methodik der Verkehrswert ermittelt werden (Ertragswert, Sachwert oder Vergleichswert, je nach tatrichterlicher Feststellung). Ein „Blick in die Zukunft“, das heißt die Einbeziehung eines in der Zukunft potentiell liegenden Steuervorteils, der vom Vermittler allenfalls versprochen, aber nicht verifizierbar ist, kann bei der Wertbemessung dogmatisch keine Rolle spielen. Entgegen jeder sonstiger Systematik wird zwingend vom 5. Senat bei den zitierten Entscheidungen fälschlicherweise eine „ex-tunc-Betrachtung“ vorgenommen, die juristisch unhaltbar ist. Da dies der 5. Senat möglicherweise sogar erkennt, wird versuchsweise überdacht, ursprüngliche Berechnungen eines Vertriebes oder Prospektierungen für die Frage der Bemessung der Sittenwidrigkeit zugrunde zu legen. Dass dies natürlich nicht den realistischen Zahlen eines einzelnen Erwerbers entspricht, ist klar. Hieraus ergibt sich aber umgekehrt die Absurdität der Erwägungen des 5. Senats.
  1. Die oben zitierten Entscheidungen des 5. Senats sind zudem Fälle sogenannter typischer, rein steuerlicher Abschreibungsmodelle. Zum einen handelt es sich um eine Hotelappartementanlage, zum anderen in der zweiten Entscheidung, bei der wohlgemerkt dann auch nur noch mittelbar die erstgenannte Entscheidung zitiert wird, um die Besonderheit eines Steuersparmodells mit Erbbauzins. Beides sind Fallkonstellationen, die überhaupt nichts mit der Vielzahl von häufig (rechtsschutzversicherten) Rechtsstreitigkeiten zu tun haben, die überwiegend derzeit in der forensischen Praxis in den Instanzgerichten abgewickelt werden.

Dort geht es um Gebrauchtimmobilien, bei denen nach Ertrag und Wertsteigerung die Immobilie veräußert wurde. Bei einer allenfalls noch zweiprozentigen Abschreibung, die sowohl rechnerisch wie auch verkaufsargumentativ untergeordnet bis unerheblich ist, kann natürlich ein Steuervorteil auch sachlich nicht in Abgleichung mit der Entscheidung des 5. Senats ansatzweise herangezogen werden.

Dass die Bankenvertreter insoweit gerne in einer „Rosinenpickerei“ auf diese beiden alten Entscheidungen hinweisen, mag noch verständlich sein. Unverständlich wird jedoch, dass Instanzgerichte sich teilweise verleiten lassen, gerade bei „großen Banken“, diesen Argumenten bei bloßen Gebrauchtimmobilien sogar nachzugeben.

Einzig zutreffend und der Realität entsprechend kann in solchen Fällen sein, dass nach der Ertragswertmethode (indiziell nach der 14-fachen Jahresnettokaltmiete und den wertbildenden Faktoren im Sinne der Rechtsprechung des 11. Zivilsenats) eine Immobilienkapitalanlage bewertet wird, dabei Steuervorteile bei der Frage der Substantiierung der Sittenwidrigkeit außer Acht gelassen werden müssen.

Alles andere ist nicht nur juristisch nicht haltbar, sondern völlig an der Praxis vorbeigehend. Den Erwerber einer „normalen Schrottimmobilie“, insbesondere als Gebrauchtobjekt, interessieren Steuervorteile wenn überhaupt nur in untergeordnetster Form. Wesentlich ist für ihn der Wert der Immobilie, die Wertentwicklung mit einem etwaig versprochenen Verkaufsgewinn und der monatliche Ertrag. Dieser Erwerber hat kein steuerliches Abschreibungsmodell, sondern schlicht eine Schrottimmobilie erworben, die er mangels Wert nicht mehr ansatzweise auch nur zum Ursprungskaufpreis veräußern kann.

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