Haftungszurechnung zu Lasten einer Bank?

Bei Haftungsüberlegungen aufgrund von Falschaufklärung oder Sittenwidrigkeit, auch bei überteuerten Immobilien, stellt sich stets die Frage, wer haftet überhaupt.

Ob Vermittler, Anlageberater, Makler oder ähnliches, diese Beteiligten werden mehr oder minder mit leichten Differenzierungen sehr rasch für eine Haftung durch die Rechtsprechung herangezogen. Dass diese Personen dann häufig für einen Bauträger, einen Verkäufer oder einen Initiator eines geschlossenen Immobilienfonds tätig sind, wird weiterhin selten problematisiert. Diese Beteiligten haften daher im Regelfall ebenso. Die die Immobilienkapitalanlage gleichzeitig finanzierende Bank kann jedoch nach Auffassung der Rechtsprechung (und nach dem Willen der Politik!) leider nur sehr selten in Anspruch genommen werden. Nur unter dem Gesichtspunkt des sogenannten „Wissensvorsprungs“ haftet im Regelfall die Bank für eine Falschaufklärung eines Vermittlers/Beraters und die Trauben für einen solchen Wissensvorsprung werden immer noch sehr hoch gehängt, daran können Entscheidungen einer dem Grundsatz nach nach wie vor bankenfreundlichen Rechtsprechung nichts ändern. Absurd ist es jedoch, dies aus dogmatischen oder systematischen Gründen ableiten zu wollen. Die Fallgruppe des „institutionalisierten Zusammenwirkens“ zwischen Bank und Verkäufer wurde im Rahmen der Leitentscheidung des BGH vom 16.05.2006 quasi erfunden, um unter nach wie vor nicht klar bestimmbaren, letztlich häufig restriktiv nach Ermessen einzelner Gerichte aufgestellter Kriterien, in einzelnen Fällen zu einer Haftung der Bank zu gelangen.

Allerdings sind „Randentscheidungen“ bemerkenswert, die die Rechtsprechung in diesem Zusammenhang aktuell fällt, bei der immer wieder ein Paragraph ins Rampenlicht drängt, den die Banken fürchten wie der „Teufel das Weihwasser“, es geht um § 278 BGB. Soweit eine Person unmittelbar für eine Bank tätig wird, z. B. in deren Räumen Vermittlungstätigkeiten durchführt, erfolgt eine unmittelbare Haftungszurechnung etwaiger Falschberatung und Falschaufklärung. Das Urteil des Kammergerichts Berlin vom 31.05.2012 (Aktenzeichen: 12 U 218/10) wird mit Vehemenz von der Bankenwelt bedauert und quasi als Fehltritt apostrophiert. Ähnliches gilt für die Entscheidung des OLG Dresden vom 28.06.2012 im Rahmen einer Zurechnung einer Kenntnis der Sittenwidrigkeit durch Prüfungspflichten bei einer Vollfinanzierung einer überteuerten Schrottimmobilie (OLG Dresden, Urteil vom 28.06.2012, Aktenzeichen: 9 U 1758/11).

Bei der Frage offenbarungspflichtiger Vertriebsprovisionen seitens einer Bank hat der BGH dann auch den „Trick“ einer Sparkasse akzeptiert, eine hundertprozentige Tochtergesellschaft als GmbH zu gründen und diese die Beratungen durchführen zu lassen, um einer Offenbarungspflicht der Vergütung zu entgehen (BGH, Urteil vom 19.07.2012, Aktenzeichen: III ZR 308/11).

Um es im Klartext zu sagen:

Jede Rechtsmeinung im Zusammenhang mit einer etwaigen Haftungszurechnung ist ergebnisorientiert. Ohne Mühe gelingt es, für eine bankenfreundliche oder bankenunfreundliche Haltung Argumente zu finden. Alles andere ist schlicht heuchlerisch. Bedauerlich ist, dass die Politik das Thema entweder nicht interessiert oder die Lobby der Bankenverbände einfach zu dominierend ist, um dem mitunter üblen Treiben der Banken einen Riegel vorzuschieben.

Es bleibt also häufig dabei: Verbraucherschutz gibt es in Deutschland für alle Bereiche. Er gilt weitestgehend nicht im Bereich des Vertriebs finanzierter überteuerter Immobilienkapitalanlagen. Falsche Aussagen eines später fast immer in die Insolvenz gehenden Vermittlers (wie auch des Verkäufers/Bauträgers) können nur selten der Bank, die die „Schrottimmobilie finanziert“, angelastet werden. Vor allen Dingen Großbanken erlauben sich in Sachvorträgen vor Gericht, sich sogar als „good guys“ darzustellen, die Erwerber als „gierige Steuersparer“.