Plauen-Zwickau-Chemnitz: Der Katastrophenmarkt

Der Katastrophenmarkt

Während erfreulicherweise in einigen Regionen Deutschlands, insbesondere in süddeutschen Großstädten, Hamburg und Berlin, die Immobilienpreise auch von älteren Objekten mitunter steigen, bleibt ein Immobilienmarkt aus rein strukturellen Gründen nur mit dem Stichwort „Katastrophe“ zu beschreiben. Der Gesamtbereich Plauen-Zwickau-Chemnitz hat augenscheinlich eine erkennbar 5-stellige Zahl von Leerständen aufgrund gesunkener und immer weiter sinkender Einwohnerzahlen. Örtliche wie überregionale Bauträger haben auf Teufel kommt raus, beginnend Anfang der 90er Jahre und teilweise jetzt zum dritten Mal, Gebrauchtimmobilien saniert. Es handelt sich häufig um Objekte mit Ursprungsbaujahr 1900 und 10 bis 20 Wohnungseinheiten. Diese sind schon seit mehr als 10 Jahren häufig nach kurzer Zeit praktisch unverkäuflich oder weisen nur „Erinnerungswerte“ von EUR 1.000,– oder EUR 2.000,– auf. Soweit der Eigentümer als Kapitalanleger „Glück“ hat, kann er bei nachhaltiger Vermietung der Wohnung noch eine 6- bis 8-fache Jahresnettokaltmiete erzielen. Aufgrund exorbitanter Hausgeldzahlungen liegt die Nettokaltmiete häufig bei kleinen oder mittleren Einheiten nur bei EUR 100,– oder EUR 200,–, so dass sich dann häufig Werte der Immobilie von EUR 10.000,– oder EUR 20.000,– ergeben.
Bezahlt hat der Kapitalanleger jedoch stets, sei es Anfang der 90er Jahre oder auch noch vor 5 Jahren, Beträge in 3-facher oder 4-facher Höhe. Oft sogar mit Unterstützung von Kommunen, die „Unterstützungsschreiben“ für örtliche Bauträger im Sanierungsbereich verfasst haben, dann wieder unterstützt durch Strukturvertriebe wurden heillos überteuerte Immobilienkapitalanlagen veräußert, die unmittelbar nach dem Kauf nur noch 1/3 oder 1/4 Wert haben.
Bauträger/Verkäufer und Vermittler sind nach kurzer Zeit wirtschaftlich häufig nicht mehr greifbar, die Banken haften nur sehr selten aus rechtlichen Gründen auf Schadensersatz und Rückabwicklung. Erwerber stehen dann häufig vor einem Desaster. „Vor kurzer Zeit hatten wir bei uns einen Fall, bei dem tatsächlich 8 Jahre zuvor dieselbe Wohnung, damals finanziert durch eine andere Bank, wieder bei uns auf dem Tisch zur Überprüfung lag“, so RA Schäfer, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und Seniorpartner der Kanzlei Schäfer, Riedl, Baetcke. „Die Wohnung wurde über uns vom damaligen Erwerber zu einem Schnäppchenpreis an einen Aufkäufer zwangsweise veräußert, dieser hat sie dann aufgehübscht und nach kurzer Zeit wieder zu einem heillos überteuerten Betrag weiterveräußert.“

Auf Erwerberseite ist jedenfalls größte Vorsicht geboten, wenn mit bunten Prospekten blumige Äußerungen zu „blühenden Entwicklungen“ von bestimmten Städten gemacht werden, bei denen schlicht und ergreifend ein massives Überangebot an Wohnraum ohnehin besteht, weil eben (leider) eine Vielzahl von Einwohnern in den vergangenen 20 Jahren abgewandert sind, umgekehrt jedoch noch derselbe Wohnungsbestand vorhanden ist. Mieter ziehen dann im Übrigen gerne nach Sanierung eines Objekts in der Nachbarschaft in dieses um, da es natürlich attraktiver ist. 3 oder 5 Jahre später geht dieses Spiel dann weiter, bis dann auch das vor einigen Jahren noch „schönere Objekt“ wieder komplett leersteht. Eine Schrottimmobilie im „ewigen Kreislauf“.