Rechtsfolgen der objektiven Sittenwidrigkeit

Im Zuge einer Haftung für institutionalisiertes Zusammenwirken hat der Bundesgerichtshof in zahlreichen Entscheidungen die Fallgruppe „objektive Sittenwidrigkeit“ eingeführt. Diese liegt grundsätzlich dann vor, wenn beim Erwerb der Immobilie ein auffälliges Mißverhältnis zwischen dem gezahlten Kaufpreis und dem tatsächlichen Wert der Immobilie entstanden ist. Ein solches auffälliges Mißverhältnis wird seit jeher von der Rechtsprechung bejaht, wenn eine doppelte oder nahezu doppelte Überteuerung der Immobilie vorlag.
Ein wiederum sehr pragmatisches Indiz hat der BGH sodann für die Bewertung der Sittenwidrigkeit eingeführt, indem er als maßgebliches Kriterium die 14-fache Jahreskaltmiete herangezogen hat, mithin den ursprünglichen Ertragswert der Immobilie als Maßstab eingeführt hat. Dies ist allein deswegen nachvollziehbar, da Wohnungen, die ein Kapitalanleger erwirbt, im Regelfall ohnehin nur wiederum für Kapitalanleger zum späteren Weitererwerb von Interesse sind. Dann wiederum zählen Sachwertkriterien für die Kaufpreisbemessung in keinster Weise. Eine Vielzahl von Immobilien der 90er Jahre, die als überfinanzierte Objekte (sogenannte Schrofttimmobilien) veräußert worden sind, können daher als objektiv sittenwidrig bewertet werden, noch mehr in Teilen gilt dies für Gebrauchtimmobilien, die bestimmte Banken gerade in den neuen Bundesländern hauptsächlich in den Jahren 2002 bis 2008 finanziert haben. Hierbei handelt es sich in der Regel um Zweitmarktimmobilien, die in den 90er Jahren saniert worden sind und bei denen bereits der Ersterwerb „notleidend“ wurde und sodann für einen Aufkauf der Immobilie durch professionelle, institutionelle Anleger führte.
Fragwürdig ist nun, auf welche Weise die Bank für eine objektive Sittenwidrigkeit haftet und welche Rechtsfolgen eingreifen. Der BGH hat unter dem Gesichtspunkt des institutionalisierten Zusammenwirkens eine Haftung der Bank im Rahmen einer objektiven Sittenwidrigkeit angenommen, dies jedoch nicht präzise bis heute dogmatisch abgegrenzt. Die Fallgruppe „objektive Sittenwidrigkeit“ wird unter Schadensersatzgesichtspunkte gefasst, die zu einer ausnahmsweisen Haftung der Bank im Hinblick auf eine Zurechnung nach dem benannten Kriterium der institutionalisierten Zusammenarbeit führen. Ein solches wird wiederum zwischenzeitlich wesentlich leichter als noch vor rund einem Jahr seitens der Banken, allen voran im Bereich des OLG Stuttgart, angenommen. Kann ein Erwerber darlegen, dass ein Gutteil oder gar eine Mehrzahl von Finanzierungen in einem Objekt durch die selbe Bank erfolgt ist, wird es der Bank praktisch nicht mehr gelingen können, das institutionalisierte Zusammenwirken vom Tisch zu bringen.
Die Frage stellt sich jedoch dann, ob und inwieweit weitere Voraussetzungen für eine Haftung der Bank unter dem Gesichtspunkt objektive Sittenwidrigkeit und institutionalisiertes Zusammenwirken vorliegen müssen. Bei einem Schadensersatzanspruch (§ 280 BGB) ist natürlich grundsätzlich ein Verschulden erforderlich. Dieses wird im Hinblick auf Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers bei einer Haftung der Bank in seinem Nachweis deswegen erschwert, weil ein „arglistiges Verschweigen“ des Vermittlers verlangt wird. Eine objektive Sittenwidrigkeit, die der Vermittler natürlich nicht kennt, kann natürlich auch zu keiner Arglist führen. Der BGH verlangt aber auch gerade in keinster Weise ausdrücklich eine solche Arglist im Falle der objektiven Sittenwidrigkeit. Umgekehrt schließt der Begriff „objektive Sittenwidrigkeit“ die Voraussetzung eines Verschuldens begrifflich schon aus.
Man wird deswegen dazu kommen müssen, dass ein solcher Schadensersatzanspruch als quasi Untergruppe einer Pflichtverletzung des Vermittlers, die der Bank ausnahmsweise zufällt, verschuldensunabhängig erfolgen muss, hilfsweise allenfalls eine im Regelfall zu vermutende – auch leichte – Fahrlässigkeit genügen läßt.
Ein völlig anderer Gesichtspunkt ist unseres Erachtens nach, weshalb nicht ein institutionalisiertes Zusammenwirken auch auf die eigentliche Rechtsfolge einer objektiven Sittenwidrigkeit durchschlägt (§ 138 BGB), in dem schlicht ein Rückabwicklungsanspruch gemäß §§ 812, ff BGB entsteht, der ohnehin verschuldensunabhängig ist.
Bei Ihren rechtlichen Begründungen und Überprüfungen von Tatbestandsvoraussetzungen haben augenscheinlich alle Instanzgerichte das Problem, welche Voraussetzungen eigentlich für einen Schadensersatzanspruch oder gegebenenfalls einen Bereicherungsanspruch überhaupt verlangt werden. Rechtsdogmatisch reicht eben bei einer objektiven Sittenwidrigkeit eine genau solche aus, um zu einer Unwirksamkeit des Vertrages zu gelangen und mithin zu einer Rückabwicklung. Um dies auf den Darlehensvertrag durchschlagen zu lassen, ist zusätzlich das institutionalisierte Zusammenwirken erforderlich. Mehr an Voraussetzungen kann es rechtsdogmatisch nicht geben.
Mithin kann nach einer solchen Einschätzung eine Vielzahl von Fällen künftig für Erwerber gegebenenfalls von Nutzen sein, um Ansprüche gegenüber Banken durchzusetzen. Wichtig ist allerdings, dass in einer Vielzahl von Altfällen Ende 2011 die sogenannte „absolute Verjährung“ eingreift, so dass ein Handlungsbedarf geboten ist.