Zweifelhafte Praxis bei Verkehrswertberechnungen

Zweifelhafte Praxis – Mehr und mehr in den Fokus sowohl der Rechtsprechung wie auch der praktischen Abwicklung von überfinanzierten Immobilienkapitalanlagen (sogenannten Schrottimmobilien) rückt neuerlich die „Wertermittlung“ der Banken. Zum Zeitpunkt der Vergabe war und ist die Bank als Darlehensgeber verpflichtet, für die Ermittlung des Beleihungswerts zwingend eine Wertermittlung vorzunehmen. Dabei werden häufig hauseigene Bewertungen vorgenommen, die übersehen, welche Anforderungen nach § 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) gesetzt werden, aber auch welche Voraussetzungen für die Ermittlung eines Verkehrswerts nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) vorliegen müssen.

Schon bei der Verkehrswertberechnung ist ein Preis zu bestimmen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr „zu erzielen wäre“, also stellt bereits diese Berechnung darauf ab, was wohlgemerkt im Verkaufsfalle der Wohnung erzielbar wäre. Das BauGB unterstellt dabei – anders als die Lebenswirklichkeit – dass Immobilien bei Veräußerung einem kurzzeitigen Wertverfall unterliegen. Tatsächlich ist es jedoch so, dass beispielsweise – von kommunaler Seite auch noch unterstützt – seit nunmehr 20 Jahren beispielsweise in Städten wie Plauen, Zwickau und Chemnitz Verkaufspreise von Sanierungsobjekten oder Neubauobjekten trotz ausschließlicher Veräußerung an Kapitalanleger mit Preisen von 2.000,– oder 2.500,– EUR je Quadratmeter erfolgen (umgerechnet häufig die 30 bis 40-fach erzielbare Jahresnettokaltmiete!), während sie „einen Tag später“ nach dem Verkauf als Gebrauchtimmobilie lediglich noch mit vielleicht 300,– bis 500,– EUR je Quadratmeter bewertet werden, umgerechnet aus den allein maßgeblichen Ertragswertgesichtspunkten mit einer 6 bis 8-fachen Jahresnettokaltmiete.

Mag sich eine Bank diesen Gesichtspunkten noch bewußterdings oder auch aus eigenem Interesse heraus „dümmlicherweise“ verschlossen haben, so kann sie dies bei Berücksichtigung von § 16 PfandBG nach der dort aufgeführten Berechnung eines Beleihungswerts nicht mehr für sich vereinnahmen. Der Beleihungswert darf mithin unter anderem den Wert nicht überschreiten, der sich bei „einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts“ ergibt. Soweit jedoch in manchen – wie zum Beispiel auch in den genannten Städten – Sanierungen der selben Objekte nunmehr in 20 Jahren zum dritten Mal erfolgen, nachdem Aufkäufer ein Objekt billig erworben und wiederum saniert haben, ist es endlich an der Zeit, diesen Realitäten Rechnung zu tragen. Es darf dabei unter anderem nicht angehen, dass Banken bei augenscheinlich falschen Beleihungswertermittlungen sanktionslos bleiben, auch von Kontrollbehörden wie der BaFin, wenn sie erkennbar überteuerte Objekte finanzieren.

Zweifelhafte Praxis – Bislang wurde zu sehr nur die Frage von Gutachten und Wertermittlungen im Verhältnis zum Kunden beleuchtet, in Zukunft sollte dies wesentlich mehr auch unter dem Gesichtspunkt des Einhaltens von Beleihungswertberechnungen nach beispielsweise § 16 PfandBG sein. Damit würde einem Schutzbedürfnis unerfahrener Immobilienkapitalanleger auch auf andere Weise einmal Rechnung getragen werden können. Erwerber von Schrottimmobilien könnten dann eher geschützt werden.