Wertermittlung: Deliktische Eigenhaftung der Bank bei Schrottimmobilien

Einen in der Deutlichkeit überraschenden neuen Ansatz einer Haftung der Bank erbrachte eine mündliche Verhandlung im Mai 2011 beim Landgericht Stuttgart. Das Gericht hat darauf hingewiesen, dass bei Vorliegen eines (vom Kunden bezahlten) Gutachtens oder einer Wertermittlung, die sich die Bank jeweils mit dem Darlehensvertrag bezahlen läßt, sich faktisch automatisch deliktische Ansprüche aus unerlaubter Handlung bei überteuerten Immobilien ergeben können. Die Banken wenden hierzu im Regelfall ein, dass sie überhaupt kein Gutachten oder eine Wertermittlung gemacht hätten oder aber dass sie lediglich als Internum, um öffentlich rechtlichen Verpflichtungen genüge zu tun, ein Gutachten erstellt haben. Bislang war häufig streitig, ob dann das Gutachten entweder herausgegeben wird oder aber der dafür vereinnahmte Betrag zurückbezahlt wird. Dies sind jedoch beides für Erwerber nur „kleine Siege“.
Das LG Stuttgart hat nunmehr in einer mündlichen Verhandlung deutlich gemacht, dass es unerheblich sei, auf welchen Standpunkt sich die Bank dabei stellen würde. Würde sie einwenden, sie hätte überhaupt kein Gutachten erstellt, dann hätte sie gegebenenfalls betrügerisch gehandelt und würde für alle negativen Folgen haften, die aus dem Darlehensvertrag entstehen, bis hin zu Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüchen. Würde die Bank sich umgekehrt darauf einlassen, dass sie ein Gutachten erstellt habe, dies jedoch nicht herausgeben wolle, dann wäre zum einen nicht nur ein Indiz für ein institutionelles Zusammenwirken und mithin eine zurechenbare Haftung aus Pflichtverletzung Dritter (insbesondere des Vermittlers) gegeben, sondern dann wäre auch hieraus abzuleiten, dass die Bank selbst wußte, dass die Immobilie einen, und sei es dann auch nur etwas geringeren Wert als angegeben hatte. Dies ergibt sich dann häufig nach einer, vom Gericht beauflagten Herausgabe des Gutachtens oder müsse andernfalls vom Gericht schlicht angenommen werden. Hieraus ergeben sich dann zwingend Ansprüche – so als Folge dieser Äußerungen des Gerichts – aus § 826 BGB (oder im Falle der Nichterstellung eines Gutachtens aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB.
Das LG Stuttgart und seine Berufungsinstanz sind in der jüngeren Zeit als „Vordenker“ im Bereich sich ausweitender Haftungsansprüche gegenüber Banken bekannt. Der vorliegende Aspekt wurde jedoch dermaßen überraschend und deutlich von Seiten des Gerichts für die Prozeßbeteiligten dargelegt, dass der Bank in dem benannten Fall nichts anderes übrig blieb, als einen sehr guten Vergleich mit einem erheblichen Teilverzicht abzuschließen, da zumindest in der diesbezüglichen Instanz gedroht hätte, dass die Bank wegen der benannten Gesichtspunkte unterliegt. Aus anwaltlicher Sorgfalt im einzelnen Mandatsfall kann natürlich nicht „auf Biegen und Brechen“ ein möglicherweise positiv zu erwartendes Urteil produziert werden, wenn es zu einem sehr günstigen Vergleich kommen kann. Deswegen erging im vorliegenden Fall auch kein Urteil. Die Gesichtspunkte sind jedoch im Hinblick auf im Darlehensvertrag enthaltene Gutachterkosten, Wertermittlungskosten oder ähnliches derart maßgeblich, dass zu hoffen bleibt, dass auf Erwerberseite über kurz oder lang zumindest instanzgerichtliche Urteile hierzu erfolgen, die es dann wiederum den Erwerbern bei derartigen Fallkonstellationen einfacher machen, die Bank zu Schadensersatz- oder Rückabwicklungsansprüchen bei überteuerten Immobilien (Schrottimmobilien) zu bringen.
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