BGH Urteil vom 07.06.2013 (V ZR 10/12) Rückabwicklung von Kaufverträgen

Der BGH hat die Unwirksamkeit von Kaufverträgen in einer Vielzahl von Fällen angenommen, in denen Angebot und Annahme auseinander fallen. Dies gilt stets dann, wenn das Angebot des Kapitalanlegers (Erwerber der Wohnung) unbefristet besteht und von der Verkäuferin („Verwenderin“) jederzeit angenommen werden kann. Dies ist mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar, selbst wenn das Angebot nicht bindend, sondern widerruflich ist.

Die Regelungen von Kaufverträgen gerade beim Verkauf überteuerter Immobilien (sogenannter Schrottimmobilien) sehen sehr häufig ein solches Auseinanderfallen von Angebot und Annahme vor. Dies hat einen einfachen Grund. Sobald der Vermittler den Käufer „soweit hat“, dass er die Wohnung erwirbt und die Finanzierung abschließt, soll er zum Notar „verbracht“ werden. Der eigentliche Verkäufer ist dann möglicherweise nicht vor Ort. Die Annahme des Kaufvertrages erfolgt dann erst geraume Zeit später. Geregelt ist dann häufig, dass innerhalb einer Monatsfrist die Bindung an das Angebot durch den Kapitalanleger erlischt, nicht jedoch das Angebot selbst, dieses kann nur widerrufen werden. Bei solchen Regelungen handelt es sich in der Regel um umformulierte Klauseln, die zwischen dem Verkäufer und dem regelmäßig tätigen Notar abgestimmt sind. In der vorliegenden Entscheidung des BGH wurde nach Ablauf der Monatsfrist der Kaufvertrag durch die Verkäuferin erst angenommen. Der BGH hat diesen Kaufvertrag als unwirksam angesehen.

Damit erfolgt eine Rückabwicklung des Kaufvertrages, bei dem je nach konkreter Fallgestaltung der Erwerber (Kapitalanleger) auch Aufwendungen und Schäden ersetzt bekommen kann. Überall dort, wo der Verkäufer noch wirtschaftlich greifbar ist (also nicht insolvent wie häufig), sollte bei überteuert erworbenen Schrottimmobilien dieses Urteil eine bedeutende Rolle spielen können.

BGH, Urteil vom 7.6.2013 (V ZR 10/12) Grenze der Bindung an notarielle Kaufvertragsangebote

In vielen Fällen kommt ein Kaufvertrag durch Angebot und Annahme in zwei verschiedenen Urkunden zustande. Gerade Käufer von überteuerten Immobilien (sog. Schrottimmobilien) werden kurzfristig, oft am Tag der Beratung zum Notar „verbracht“, um schnellstmöglich die Beurkundung des Kaufvertragsangebots durchzuführen. Die Annahme durch den Verkäufer erfolgt dann oft erheblich später.

Der BGH hat ausgeführt, daß Kaufverträge dann nicht wirksam zustandekommen können, soweit geregelt wurde, daß auch nach Ablauf einer Frist das Angebot fortbesteht, falls der Käufer/Anleger dies nicht wiederruft. Man spricht dabei von einer sog. Fortgeltungsklausel. Die im vorliegenden Prozeß streitige Klausel benachteiligt den Käufer unangemessen und ist nach § 308 Nr. 1 BGB unwirksam.

Bei Kaufverträgen, in denen Ansätze hierfür vorhanden sind, sollten unbedingt überprüft werden. Die Entscheidung kann ein weiterer Baustein dafür sein, daß geschädigte Anleger doch noch zu Ihrem Recht verholfen werden kann.