BGH – 08.02.2011 (II ZR 243/09) Quotale Haftung von Gesellschaftern geschlossener Immobilienfonds

Der II. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass bei einer Sicherheitenverwertung der Bank im Hinblick auf die Grundstücke einer Fondsgesellschaft die daraus erzielten Erlöse nicht unmittelbar die quotale Haftung des einzelnen Gesellschafters berühren, das heißt reduzieren. Dies ist eine für Gesellschafter von geschlossenen Immobilienfonds (in der Regel Kommanditgesellschaften oder Gesellschaften bürgerlichen Rechts) eine äußerst risikoreiche Rechtsfolge. Das OLG Frankfurt hatte vorliegend noch angenommen, dass Erlöse aus der Verwertung von Grundstücken anteilig zugunsten der Gesellschafter zu berücksichtigen sind.
Der BGH führt aus, dass es vom Einzelfall von den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen abhängt, ob eine Verwertung des Gesellschaftsvermögens (im wesentlichen also etwaiger Grundstücke) die Haftung jedes Gesellschafters ändert. Insoweit würde eine Gestaltungsfreiheit für die Parteien bestehen, da kein gesetzlich geregeltes Haftungskonzept vorläge. Soweit in Vereinbarungen keine Anrechnung der Erlöse vorgesehen ist, geht der BGH davon aus, dass der Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter unvermindert bestehen bleibt.
Im Klartext bedeutet dies für eine Vielzahl von Erwerbern geschlossener Immobilienfonds, deren Immobilienvermögen aus wiederum überteuerten Immobilien (also sogenannten „Schrottimmobilien“) besteht, dass beispielsweise der Einzelne immer noch anteilsmäßig mit seiner Beteiligungshöhe aus dem vor der Verwertung der Immobilien offenen Darlehensforderung von beispielsweise 10 Mio. EUR haftet, auch wenn die Bank bei der Verwertung der Immobilien zum Beispiel wiederum 5 Mio. EUR realisiert hat.Es ist davon auszugehen, dass in der Mehrzahl aller Fälle eben gerade keine Regelung zwischen Gesellschaft und Bank stattfand und der Anleger sich dann in einer für ihn fatalen Situation befinden kann, wenn der Fonds selbst seinen Darlehensverbindlichkeiten nicht mehr nachkommen kann. Der Anleger hat in solchen Fällen um so mehr das Interesse, sich möglichst frühzeitig bei Darlegung entsprechender rechtlich denkbarer Ansprüche und gegebenenfalls auch seiner persönlichen wirtschaftlichen Situation mit der Bank zu einigen, die die Gesellschaft selbst finanziert hat. Dies hat wohlgemerkt nichts damit zu tun, dass die Beteiligung des Anlegers selbst von einer wiederum anderen Bank finanziert wurde und ohnehin ein persönliches Darlehensverhältnis zwischen Kunde und Bank besteht.