OLG Frankfurt, Entscheidung vom 13.05.2009 (23 U 24/07) Haftung bei Prospektfehlern DG Fonds 34

Entgegen der Vorentscheidung des LG Frankfurt vom 13.03.2007 hat das OLG Frankfurt in einer beachtenswerten Entscheidung ausgesprochen, dass die Gesellschaft selbst und die Bank als Treuhandkommanditistin auf Schadensersatz wegen Prospektfehlern haften, Schadensersatz wurde Zug um Zug gegen Übertragung der Rechte am Fonds DG Immobilien-Anlage Nr. 34 ausgesprochen. Dem Vernehmen nach ist dies eine erste, aber sehr wesentliche Entscheidung bei DG-Immobilienfonds-Fällen, von denen es eine Vielzahl gibt. Viele weitere Prospekte aus DG-Fonds (z. B. DG Anlage 35) sind fast identisch und könnten damit die selben, letztlich relevanten Fehler enthalten.

Die Prospekthaftungsansprüche im weiteren Sinne, wie dies das OLG Frankfurt ausführt, sind insbesondere in der Form einer unzureichenden Darstellung der sogenannten weichen Kosten begründet. Für den Erwerber ist es wesentlich von Bedeutung, dass er erkennen kann, welche seiner Aufwendungen nicht in das Anlageobjekt selbst fließen. Vorliegend ist der Prospekt nach Auffassung des OLG insoweit fehlerhaft.

Diese Entscheidung ist insgesamt zwar keine vollständig bahnbrechende neue Erkenntnis, zeigt jedoch, dass der eigentlich eher bankenfreundliche Bereich des OLG Frankfurt sich mehr und mehr dazu hinwendet, die letztliche Transparenz von Prospekten in immer mehr verbraucherfreundlicherer Form auszulegen. Dies kann wiederum in der Tat weitreichende Folgen im Zusammenhang mit der Prospektierung von Immobilienfonds im Allgemeinen, aber auch Prospekten konventioneller Wohnimmobilien haben. Für den Anleger ist in vielen Fällen beim Erwerb unklar, dass er faktisch über die versteckten weichen Kosten von vorneherein eine wertmäßige „Schrottimmobilie“ oder eine Beteiligung an einer oder mehrerer solcher Immobilien erwirbt. Dies ist letztlich der maßgebliche Gesichtspunkt für eine Haftung der Beteiligten, gegebenenfalls auch der finanzierenden Bank.

BGH – 12.05.2009 (XI ZR 586/07) Bank trägt Darlegungs- und Beweislast für vorsätzliches Verschweigen von Rückvergütungen (Kickback)

Vorsätzliches Verschweigen von Rückvergütungen : Eine bemerkenswerte Entscheidung nach Wechsel des Vorsitzes beim XI Zivilsenat ist nunmehr ergangen. In aller Deutlichkeit hat der BGH in einer anlegerfreundlichen Entscheidung mitgeteilt, die insbesondere für Erwerber von Schrottimmobilien von Bedeutung ist, dass die Bank Darlegungs- und Beweislast für das vorsätzliche Verschweigen von Rückvergütungen, insbesondere also Innenprovisionen (auch sogenannte Kickbacks genannt) trägt. Dabei hat das OLG München den BGH fast schon zu einer solchen Aussage provoziert, in dem das befasste OLG meinte, die vorangehende geäußerte Rechtsmeinung in der Entscheidung vom 19.12.2006 nicht aufgreifen zu müssen. Dies ist man aber von „München“ fast gewohnt. Klar ist nunmehr, dass ein Anleger auch nicht einmal ausnahmsweise die Darlegungs- und Beweislast für vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln der Bank (z.B. bei einer Aufklärungspflichtverletzung) trägt. Soweit es feststeht – wie in der vorliegenden Entscheidung – dass die Bank ihren Anlageberater nicht angehalten hat, die Kunden über Rückvergütungen aufzuklären, liegt es allein an der Bank, darzulegen und zu beweisen, dass ein den Vorsatz ausschließender Rechtsirrtum bestand. Damit wird in der Praxis bei Vorliegen einer relevanten Aufklärungspflichtverletzung, bei einer zumindest vorsätzlichen Aufklärungspflichtverletzung der Bank, diese in jedem Fall haften müssen.
Die vorliegende Entscheidung ist wiederum ein kleiner Meilenstein im Hinblick auf eine anlegerfreundliche Rechtsprechung. Diese dürfte auch Auswirkungen darauf haben, wenn nicht die Bank selbst, sondern ihr zurechenbarer Vermittler (nach der Grundentscheidung vom 16.05.2006) falsche Aufklärungen abgeben haben. Die Rechtsprechung kommt immer mehr dazu, dass die Bank bei Falschaufklärungen des Vermittlers, damit einer Vielzahl der Finanzierung sogenannter Schrottimmobilien, im Ergebnis haften muss, ohne ein „Hintertürchen“ zu haben, in dem sie über die Beweislast oder die Kausalität sich aus der Verantwortung zurückziehen kann.
Dieser Überlegung leistet auch die Initiative der Bundesregierung Vorschub, die gesetzliche Situation zu Gunsten der Anleger zu verändern.