BGH – 02.04.2009 (V ZR 177/08) Schlüssigkeit des Sachvortrags bei Sittenwidrigkeit (14-fache Jahresnettomiete)

Für den Sachvortrag bei behaupteter Sittenwidrigkeit einer Immobilienkapitalanlage (insbesondere sogenannter Schrottimmobilien) besteht im Regelfall die sehr hohe Hürde, überhaupt einen schlüssigen Sachvortrag vor Gericht zu ermöglichen. Dies hat der BGH mit seiner Entscheidung vom 02.04.2009 für Anleger erheblich erleichtert. Der BGH hat den Vortrag als schlüssig angesehen, wonach aufgrund von Berechnungen selbst die 14-fache Jahresnettokaltmiete noch unterhalb der Hälfte des Kaufpreises lag. Eine solche bloße Berechnung ist im Regelfall relativ einfach, ein häufig von Gerichten bis jetzt verlangtes außergerichtliches Gutachten, das bereits ein Sittenwidrigkeit mit sich bringt, ist sodann entbehrlich. Bemerkenswert ist auch, dass sich insoweit der BGH die Lebenspraxis zu eigen macht, dass gerade bei Bewertung von Schrottimmobilien, die erheblich überteuert verkauft wurden, Berechnungen über den Sachwert völlig daneben gegriffen sind. Es gibt immer noch genügend Lehrbücher, in denen strikt nach einem Mischverfahren zwischen Ertragswert und Sachwert ausgegangen wird. Dies berücksichtigt jedoch nicht die Lebenswirklichkeit im Hinblick auf ausschließlich als Kapitalanlagen genutzte Immobilien. Der „Markt“ verlangt beim Weiterverkauf ausschließlich Berechnungen nach dem Ertragswertverfahren. Hierbei ist im übrigen Ansatzpunkt im Regelfall sogar nur eine 12-fache Jahresnettokaltmiete, die im vorliegenden Rechtsstreit angenommene 14-fache Jahresnettokaltmiete ist für den Verkäufer, bzw. auch die finanzierende Bank eher günstig gerechnet. Zusammengefaßt ist dies ein erfreulicher Beschluss aus Anlegersicht, der bei entsprechender Zurechnung der Sittenwidrigkeit insbesondere gegenüber der Bank die Möglichkeiten erleichtert, nach den Kriterien der Entscheidung des BGH vom 16.05.2006 zu einem Schadensersatz gegesatz