BGH – 23.10.2007 (XI ZR 167/05) Sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises nur ausnahmsweise der Bank anlastbar

Eine weitere zentrale Entscheidung trifft der BGH am 23.10.2007 zur Frage einer Haftung der Bank nach Erwerb sogenannter Schrottimmobilien. Selbst wenn ein sogenanntes institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen Bank und Verkäufer, bzw. Vermittler erfolgt, ist nur ausnahmsweise bei der finanzierenden Bank von einer Kenntnis der sittenwidrigen Überteuerung auszugehen. Für den Erwerber ist stets die größte Problematik, die Kenntnis der Bank nachzuweisen. Eine widerlegliche Vermutung, dass die Bank Kenntnis von der sittenwidrigen Überteuerung hatte, ist nach Auffassung des BGH nur im Falle einer arglistigen Täuschung gegeben.

In der Entscheidung war im Sachverhalt mit enthalten, dass der Erwerber der Schrottimmobilie einem sogenannten Mietpool beitreten musste und eine Kombination eines Vorausdarlehens mit 2 Bausparverträgen gegeben war. Über besondere Risiken, die in diesem Zusammenhang für die Finanzierung entstehen, muss die Bank laut BGH nicht aufklären. Selbst wenn eine Aufklärungspflichtverletzung vorliegt, ist Rechtsfolge nicht etwa die Rückabwicklung sondern nur ein Ersatz der Mehrkosten einer „schlechteren“ Finanzierung. Selbst die mangelhafte Wertermittlung des Beleihungsobjekts löst insoweit keinen Schadensersatzanspruch aus. Ebenso muss die Bank nicht über einen unangemessen hohen Kaufpreis aufklären, selbst wenn dieser sittenwidrig ist, zum Beispiel über branchenübliche hohe Innenprovisionen besteht eine Aufklärungspflichtverletzung seitens der Bank nur dann, wenn diese Kenntnis hat.

Risikoreich wird es laut Auffassung des BGH für die Bank dann, wenn der Mietpool zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits „überschuldet“ war und hieraus sich ein besonderer Gefährdungstatbestand für den Erwerber ergibt. Umgekehrt stellt der BGH erfreulicherweise aus Sicht von Erwerbern klar, dass bei einem insitutionalisierten Zusammenwirken die Bank sehr wohl für eine arglistige Täuschung des Vermittlers, Verkäufers oder Fonds-Initiators haftet, ebenso wenn der Prospekt evident unrichtig ist. Beispielsweise können falsche Angaben zur erzielbaren Miete des Objekts solche Falschangaben darstellen.

Der BGH kommt mit dieser Entscheidung zu einer weiteren Klarstellung im Zusammenhang mit seiner Grundsatzentscheidung vom 16.05.2006, bei der es erstmals möglich ist, der Bank gegenüber nicht nur Fehler des Vermittlers im Zusammenhang mit der Finanzierung, sondern auch mit etwaigen falschen Angaben zur Werthaltigkeit und Wertentwicklung der Immobilie geltend zu machen. Für Erwerber von Schrottimmobilien wird es sich daher lohnen, künftig bei der rechtlichen Bewertung auf alle Fragen im Zusammenhang mit der Vermietungssituation, Steigerung von Mieten, Reduzierung von Mieten, Vorhandensein unter Schaffung von Mietpools, etc., zu achten.

LG München- 22.10.2007 (AZ: 21 U 2687/07) Vorstand und Wirtschaftsprüfer des Falk-Zinsfonds zu Schadensersatz verurteilt

Sowohl der Vorstand als auch der Mittelkontrolleur des Falk-Zinsfonds sind von einem Anleger erfolgreich in die Haftung genommen worden. Wie sich herausgestellt hat, war die Darstellung im Fondsprospekt, wonach Kontoverfügungen für den Falk-Zinsfonds nur unter Mitwirkung des Mittelkontrolleurs erfolgen konnten, fehlerhaft. In Wirklichkeit hatten verschiedene Fondsvertreter jeweils Einzelverfügungsbefugnis. Auf diese Diskrepanz hätte sowohl der Vorstand des Falk-Zinsfonds als auch der Mittelverwendungskontrolleur die Anleger zumindest hinweisen müssen. Da sie diese Aufklärungspflicht verletzt haben, hat das OLG München sie zum Schadensersatz im Sinne einer vollständigen Rückabwicklung zugunsten der Anleger verurteilt. Die Haftung des Vorstandes begründete das OLG München damit, dass dieser im Prospekt mit Bild als „Vorstand“ genannt ist und daher besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen habe. Das eher bankenfreundliche OLG München ist damit offenbar bestrebt, den Anlegern nichtsdestotrotz eine Rückabwicklung ihrer fehlgeschlagenen Kapitalanlage zu ermöglichen.

OLG Schleswig – 18.10.2007 (5 U 19/07) Verkauf von Darlehensforderungen durch öffentlich rechtliches Kreditinstitut zulässig

Die zuletzt in der Öffentlichkeit heiß umstrittene Frage, ob Darlehensforderungen von Banken an Drittbanken oder Private Equity Fonds veräußerbar sind, hat das OLG Schleswig mit seiner Entscheidung vom 18.10.2007 ebenfalls für öffentlich rechtliche Kreditinstitute zu Gunsten der Bank entschieden. Ein Darlehensnehmer hatte feststellen müssen, dass seine Sparkasse mit ihm abgeschlossene Darlehen verkauft hat, nachdem diese von ihm nicht mehr ordnungsgemäß bedient, sodann von der Bank gekündigt und fällig gestellt wurden. Während vorangehende Entscheidungen zu diesem Thema immer mit einem etwaigen Verstoß gegen das Bankgeheimnis argumentierten, wurde im Hinblick auf den öffentlich rechtlichen Charakter der Sparkasse im Hinblick auf einen Verstoß gegen § 203 StGB (strengere Geheimhaltungspflichten für Amtsträger als für private Kreditinstitute) diskutiert. Das OLG Schleswig hat einen solchen Verstoß gegen § 203 StGB abgelehnt. Das OLG führt weiter aus, dass die Nichtigkeit der Forderungsabtretung gemäß § 134 BGB in Verbindung mit § 203 StGB schon deshalb abzulehnen sei, weil die durch die EU normierte Kapital- und Zahlungsverkehrsfreiheit dadurch beeinträchtigt würde (Artikel 56 EGV). Das Urteil ist jedoch nicht rechtskräftig. Öffentlich rechtliche Kreditinstitute müssen daher immer noch das Risiko eingehen, dass im Falle des Verkaufs ihr Darlehen und die Veräußerungen unwirksam sind. Insbesondere bei Finanzierungen so genannter Schrottimmobilien hat dies natürlich Bedeutung.