BGH 25.4.2006 Immobilien-Fonds

Immobilien-Fonds : Nach einem Wechsel der Zuständigkeiten beim Bundesgerichtshof ist inzwischen nicht mehr der „anlegerfreundliche“ 2. Zivilsenat für kreditfinanzierte Fondsbeteiligungen zuständig, sondern der 11. Zivilsenat. Dieser galt bisher in der Öffentlichkeit als äußerst „bankenfreundlich“. Daher wurde mit Spannung erwartet, wie der 11. Senat sich in den ersten Entscheidungen zu diesem Thema positioniert.

Inzwischen liegen bereits einige Entscheidungen des 11. Zivilsenates vor.

Hieraus ergeben sich folgende wesentliche Positionierungen des Senates:

  1. Die Möglichkeit eines „verbundenen Geschäftes“ zwischen dem Fondsbeitritt und dem zur Finanzierung aufgenommenen Darlehensvertrag mit dem Vorteil der einheitlichen Abwicklung bleibt im Grundsatz erhalten.Der 11. Senat will ein verbundenes Geschäft sogar unwiderleglich vermuten (d.h. die Bank kann dann kein Gegenteil nachweisen), „wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte dem Interessenten zugleich mit den Anlageunterlagen einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich dem Anlagevertreiber gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte“.Ein solches „verbundenes Geschäft“ wird nun jedoch nicht mehr angenommen, wenn der Darlehensvertrag durch eine Grundschuld gesichert ist, die der Erwerber oder der Immobilien-Fonds bestellt hat. Diese Fälle werden daher in Zukunft wie die meisten „Schrottimmobilienfälle“ behandelt, in denen der Erwerber aus Steuerspargründen keine Fondsbeteiligung, sondern Haus- oder Wohnungseigentum erworben hat. Auch in diesen Fällen wird daher die anlegerfreundliche Rechtsprechung des EuGH vom 25.10.2005 zu beachten sein. Der 11. Senat ist hierauf jedoch bislang nicht näher eingegangen.

    In der Presseerklärung zur Entscheidung vom 16.05.2006 (Az. XI ZR 6/04) heißt es hierzu:
    „Die Frage, ob im Hinblick auf die genannte Vorgabe des EuGH aus der unterbliebenen Widerrufsbelehrung – wie in Literatur und Rechtsprechung zum Teil vertreten – ein Schadensersatzanspruch der Kläger folgen könnte, hat der Senat offen gelassen. Ein derartiger Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung scheidet hier nämlich schon wegen des Fehlens der erforderlichen Kausalität aus, weil die Kläger den Kaufvertrag bereits geschlossen hatten, bevor es zum Abschluss des Darlehensvertrages kam. Die Erteilung einer Widerrufsbelehrung konnte sie daher vor den Risiken ihres Immobilienkaufs nicht mehr schützen.“

    Der BGH lässt hier viele Fragen offen. Insbesondere geht er in der Presseerklärung nicht darauf ein, dass es durchaus rechtliche Möglichkeiten gibt, sich von einem bereits abgeschlossenen Kaufvertrag zu lösen. Da den Anlegern in der Regel der Kaufvertrag und der Darlehensvertrag als einheitliches Geschäft angeboten wurden, ist hier insbesondere an das rechtliche Institut vom „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ zu denken, nach dem der Anleger sich auch noch nachträglich vom Kaufvertrag lösen könnte, wenn die vorausgesetzte Finanzierung nicht zustande kommt.

    Zugunsten der Anleger hat der BGH jedoch darauf hingewiesen, dass er im Interesse eines effektiven Verbraucherschutzes seine Rechtsprechung zur Haftung der Banken für fehlerhafte Aufklärung ausdehne. Hier darf man mit Spannung auf die ausführliche Begründung im Urteil warten.

  2. In den Fällen, in denen der Darlehensvertrag durch einen Treuhänder abgeschlossen wurde, dessen Vollmacht unwirksam war, hängt die Wirksamkeit des Vertrages auch in Zukunft in erster Linie davon ab, ob die Vollmacht der Bank bei Vertragsschluss vorgelegt wurde. Hier genügt auch in Zukunft grundsätzlich nur die Vorlage einer Originalvollmacht.In der Praxis muss die Bank wie bisher auch nachweisen, dass ihr die Vollmacht vorgelegt wurde. Die war für Banken bereits in der Vergangenheit recht schwierig.
  3. Interessant für Anleger ist weiterhin die Verletzung von Formvorschriften im Darlehensvertrag. Auch hier ist allerdings zu differenzieren, ob der Darlehensvertrag eine grundpfandrechtliche Sicherung enthält oder nicht.Der 11. Senat stellt ausdrücklich klar, dass z.B. die erforderliche Gesamtbetragsangabe fehlt, wenn der Vertrag nur den für die Zeit der Zinsfestschreibung zu erbringenden Betrag und den danach noch bestehenden Restkredit, nicht aber die für die Gesamtlaufzeit des Vertrages zu erbringenden Zahlungen aufweist. Auch wenn die Kosten einer abzuschließenden Kapitallebensversicherung fehlen, liegt ein Verstoß gegen Formvorschriften vor.Bei Verstoß des Darlehensvertrages gegen die Formvorschriften des Verbraucherkreditgesetzes kann der Anleger nach Auffassung des 11. Zivilsenates allerdings keine Rückabwicklung verlangen, wenn das Darlehen an ihn oder vertragsgemäß an den Treuhänder ausgezahlt worden ist.

    Nachteilig für den Anleger ist hier, dass er in den Fällen eines „verbundenen Geschäftes“ von Darlehensvertrag und Fondsbeteiligung nunmehr im Hinblick auf die Formvorschriften des Verbraucherkreditgesetzes das Darlehen empfangen haben soll, obwohl der 11. Senat in anderem Zusammenhang selbst davon ausging, dass bei einem „verbundenen Geschäft“ das an den Treuhänder ausgezahlte Darlehen gerade nicht empfangen wurde, vgl. BGH XI ZR 47/01 S. 11.

    In der Praxis wird es in den Fällen der Auszahlung an den Treuhänder vielfach darauf ankommen, ob der Darlehensvertrag eine wirksame Auszahlungsanweisung enthält.

    Hier verlangt der 11. Zivilsenat recht strenge Voraussetzungen. Er spricht davon, dass der Empfänger „namhaft“ gemacht werden muss. Ein bloßer Hinweis, dass an „den Treuhänder“ ausgezahlt werden soll, dürfte daher nicht ausreichen. Auch wenn der Darlehensempfänger „als verlängerter Arm des Darlehensgebers“ zu betrachten ist, hat der Anleger das Darlehen nicht empfangen.

  4. Im Rahmen des „verbundenen Geschäftes“ konnte der Anleger der Bank gegenüber bislang auch Schadensersatzansprüche geltend machen, die ihm z.B. gegen die Gründungsgesellschafter und Fondsinitiatoren wegen Täuschung bei Vertragsschluss zustanden. Umstritten war bislang, ob auch Ansprüche gegen den Vermittler der Bank entgegen gehalten werden können.Der 11. Senat äußert in seiner Presseerklärung vom 25.04.2006 dahingehend, dass der Anleger der Bank keine Ansprüche entgegensetzen könne, die ihm gegen „Gründungsgesellschafter, Fondsinitiatoren, maßgebliche Betreiber, Manager und Prospektherausgeber“ zustehen. Allerdings wird klargestellt, dass der Anleger die Schadensersatzansprüche gegen den Vermittler ebenso wie seinen Anspruch auf Auseinandersetzungsguthaben aus dem Immobilien-Fonds der Bank gegenüber geltend machen kann. Hier bleibt abzuwarten, wie der 11. Senat diese Differenzierung begründet und ob diese uneingeschränkt oder nur in bestimmten Konstellationen gelten soll.Jedenfalls zog der Vorsitzende Richter Nobbe bei der Urteilsverkündung am 25.04.2006 das Fazit, dass sich die Rechtslage für Anleger, die bei Vertragsschluss getäuscht wurden, verbessert habe.
  5. Für Anleger, die Ansprüche aus einem Haustürwiderruf herleiten, hat sich nach Aussage des 11. Senats nichts geändert.Im Urteil XI ZR 193/04 stellt der BGH sogar zugunsten der Anleger klar, dass die Haustürsituation bei Abschluss des Darlehensvertrages nicht automatisch entfällt, wenn das finanzierte Geschäft notariell beurkundet wurde. Hier hatten bisher einige Gerichte eine Rückabwicklung durch Haustürwiderruf verneint.Für die Rechtsfolgen wird es auch in Zukunft vorrangig darauf ankommen, ob Darlehensvertrag und Fondsbeteiligung ein „verbundenes Geschäft“ bilden.

    Soweit man ein „verbundenes Geschäft“ verneint, ist aber auch in Zukunft nicht alles verloren. Hintergrund ist, dass der Anleger im Rahmen einer Rückabwicklung das zurück geben muss, was er „empfangen“ hat. Soweit das Darlehen jedoch nicht an den Anleger selbst, sondern an einen Treuhänder ausgezahlt wurde, kommt es darauf an, ob der Anleger hierfür auch eine wirksame Auszahlungsanweisung erteilt hat. Fehlt eine solche Anweisung, hat der Anleger bei Auszahlung an einen Treuhänder das Darlehen nicht empfangen und braucht auch nichts zurück zu zahlen. Dies hat der 11. Zivilsenat bereits mit Urteil vom 21.03.2006 (XI ZR 204/03) bestätigt. Welche Folgen sich anschließend für das Anlagegeschäft ergeben, hängt vom Einzelfall ab. Für die Banken wird eine solche Abwicklung ohne „Verbund“ überall dort nachteilig sein, wo die Beteiligten, an die sie ihr Geld gezahlt hat, wirtschaftlich nicht mehr zu greifen sind. Mit diesem Hintergrund könnten in Zukunft sogar die Banken ein Interesse daran haben, ein „verbundenes Geschäft“ nachzuweisen.

Als Fazit lässt sich feststellen: Entgegen vieler Befürchtungen und auch entgegen diverser aktueller Pressemitteilungen hat sich die Rechtslage für die Anleger aufgrund des Zuständigkeitswechsels an den 11. Zivilsenat nicht pauschal verschlechtert. Vielmehr bleibt es in sehr vielen Fällen bei den Ansprüchen des Anlegers gegen die Bank. Zu beachten ist insbesondere, dass der 11. Senat im Verfahren XI ZR 193/04 die zu Lasten des Anlegers ergangene Entscheidung des OLG Stuttgart (6 U 30/04) nicht aufrecht erhalten, sondern die Sache zurück verwiesen hat.

Wie bisher müssen die Ansprüche des Anlegers natürlich für den konkreten Einzelfall geprüft werden.