OLG Bremen – 02.03.2006 Schrottimmobilien – Bank muß Immobilie übernehmen

Das Hanseatische Oberlandesgericht in Bremen hat mit Urteil vom 2.3.2006 die Entscheidungen des EuGH vom 25.10.2005 zu den sogenannten „Schrottimmobilien“-Fällen umgesetzt.

Die überaus verbraucherfreundliche Entscheidung des OLG Bremen lässt sich jedoch nicht auf alle Fälle von „Schrottimmobilien“-Erwerb verallgemeinern. Entscheidend sind vielmehr stets Details des Einzelfalles.

  1. Der Entscheidung des OLG Bremen lag folgender Sachverhalt zugrunde:
    • Am 07.09.1992 gab es einen Termin beim Anleger zu Hause, bei dem er davon überzeugt wurde, ein Appartement zu kaufen und dies mit einem Darlehen zu finanzieren.
    • Am 08.09.1992 wurde bei einem Notartermin mit dem Anleger ein Treuhänder- und Geschäftsbesorgungsvertrag notariell beurkundet.
    • Am 29.09.1992 schloss der Treuhänder namens des Anlegers einen Wohnungskaufvertrag mit der Grundstückseigentümerin.
      Bei einem Kaufpreis von DM 160.784,39 sollten dem Anleger Gesamtkosten von DM 237.327,35 entstehen. Die Finanzierung sollte durch zwei Banken erfolgen.
    • Am 06.10.1992 schloss der Anleger mit einer Volksbank einen Darlehensvertrag über DM 143.697,10.
      Der Darlehensvertrag enthielt eine Widerrufsbelehrung mit der Klausel, dass der Widerruf als nicht erfolgt gilt, wenn das Darlehen nicht binnen zwei Wochen zurück gezahlt wird.
    • 1993 wurde das Gebäude, in dem das Apartement lag, fertig gestellt.
    • 1994 wurde die Pächterin insolvent.
    • 1995 wurde die Bauträgerfirma insolvent.
    • In der Folgezeit geriet der Anleger in Zahlungsverzug auf sein Darlehen.
    • Am 08.08.1997 mahnte die Volksbank den Anleger.
    • Am 30.01.1998 kündigte die Volksbank dem Anleger das Darlehen.
    • Am 25.09.2001 widerrief der Anleger den Darlehensvertrag.
    • Mit der Klage verlangt die Volksbank vom Anleger die Rückzahlung des Darlehensbetrages nebst Zinsen.
  2. Das OLG Bremen kommt zu dem Ergebnis, dass die Bank nicht die Rückzahlung des Darlehensbetrages nebst Zinsen verlangen kann. Vielmehr müsse die Bank sich – in der Rechtsfolge ähnlich einem verbundenen Geschäft – auf die „Schrottimmobilie“ verweisen lassen. Der Anleger soll so gestellt werden, als habe er weder den Darlehensvertrag noch den Kaufvertrag abgeschlossen.
  3. Die Entscheidungsgründe des 41 Seiten langen Urteils lassen sich wie folgt zusammenfassen:
    1. Zunächst hat das OLG Bremen das Vorliegen einer Haustürsituation bejaht. Diese sei der Bank auch nach § 123 Abs. 1 BGB zuzurechnen.
    2. Der Annahme einer Haustürsituation stehe insbesondere nicht entgegen, dass es nach dem Termin beim Erwerber zu Hause und vor der Unterzeichnung des Darlehensvertrages einen Notartermin gegeben hat. Entscheidend sei, dass der einzige Notartermin, bei dem der Erwerber anwesend war, nur einen Tag nach dem häuslichen Beratungstermin stattgefunden hat. Der Erwerber habe damit „noch unter dem unmittelbaren Eindruck dieses Gesprächs“ gestanden. Die Überrumpelung habe damit fortgewirkt. Zudem sei zu berücksichtigen, dass bei diesem Notartermin nur eine Beurkundung des Treuhänder- und Geschäftsbesorgungsvertrages stattgefunden habe. Der Erwerber sei deshalb auch nicht zu den Risiken des Anlagegeschäfts belehrt worden.
    3. Als Rechtsfolge könne es keine Rückabwicklung über das „verbundene Geschäft“ geben. Es bestehe jedoch ein Schadensersatzanspruch.Diese Vorgabe des EuGH könne über die Grundsätze des Verschuldens bei Vertragsschluss im deutschen Recht umgesetzt werden.
    4. Zunächst bestehe zwischen dem Erwerber und der Bank eine vorvertragliche Sonderbeziehung, aus der die Bank zu einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung verpflichtet ist.Die Widerrufsbelehrung habe unter anderem die Funktion, dem Verbraucher die Möglichkeit zu eröffnen, sich vom Vertrag zu lösen. Daher sei die Belehrung als echte Verpflichtung der Bank einzustufen, deren Verletzung Schadensersatzansprüche nach sich ziehen kann.
    5. Die fehlerhafte Widerrufsbelehrung stelle ebenso wie eine fehlende Widerrufsbelehrung eine Pflichtverletzung dar.
    6. Auf ein Verschulden der Bank komme es im Ergebnis nicht an. „276 Abs. 1 BGB a.F. verlange ein Verschulden nur, „sofern nicht ein anderes bestimmt ist“. Legt man jedoch die Gesetze so aus, wie dies der EuGH in seinen Entscheidungen vom 25.10.2005 getan hat, sei hier etwas „anderes bestimmt“.
    7. Ein Schaden des Anlegers liege in den Risiken des Immobilienkaufs (z.B. überhöhter Kaufpreis, Mietrisiko,…).
    8. Dieser Schaden werde hier auch durch die fehlerhafte Widerrufsbelehrung der Bank kausal verursacht.
    9. Zunächst führt das OLG Bremen aus, dass es im Grundsatz darauf ankomme, dass zuerst der Darlehensvertrag zustande gekommen ist und erst anschließend der Kaufvertrag. Nur in diesem Falle sei es dem Anleger möglich, bei Wideruf des Darlehensvertrages die Risiken aus dem Kaufvertrag gar nicht einzugehen. Sollte dagegen bei Unterzeichnung des Darlehensvertrages der Kaufvertrag schon zustande gekommen sein, könnte der Anleger sich nur vertragswidrig vom Kaufvertrag lösen und daher nicht sämtliche Risiken der Bank aufbürden.Im streitgegenständlichen Fall war aber gerade zuerst der Kaufvertrag zustande gekommen und dann erst der Kaufvertrag.

      Nach Auffassung des OLG Bremen kommt es auf die Reihenfolge der Verträge jedoch nicht an, wenn der Kaufvertrag durch einen Treuhänder geschlossen wurde und dessen Vollmacht – wie hier – wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam ist. Dann hätte der Erwerber sich bei Widerruf des Darlehensvertrages auch problemlos vom Kaufvertrag lösen können.

      Im vorliegenden Fall hätte die Grundstückseigentümerin und Verkäuferin des Appartements sich laut OLG Bremen auch nicht darauf berufen können, dass sie gutgläubig von einer Wirksamkeit der Vollmacht ausgegangen sei. Sie sei vielmehr aufgrund ihrer Beteiligung am Steuersparmodell mitverantwortlich für die Unwirksamkeit der Vollmacht.

      Nach Ansicht des OLG Bremen ist dann davon auszugehen, dass der Anleger bei ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung den Darlehensvertrag auch tatsächlich widerrufen hätte.

      Ein konkreter Nachweis sei hierfür nicht erforderlich. Vielmehr sei zu berücksichtigen, dass eine ordnungsgemäße Belehrung den Anleger aus der Überrumpelungssituation befreit hätte. Er hätte dann die Zweckmäßigkeit der Anlage überdacht. Im zu entscheidenden Fall sei die Anlageentscheidung jedoch wirtschaftlich „unvernünftig und untunlich“ gewesen. Daher spreche eine Vermutung dafür, dass der Anleger tatsächlich widerrufen hätte.

      Diese Vermutung könne eventuell erschüttert werden, falls der Anleger von der zweiten finanzierenden Bank eine richtige Widerrufsbelehrung bekommen haben sollte und trotzdem nicht widerrufen hat. Dies war jedoch vor dem OLG Bremen nicht dargelegt.

    10. Als Rechtsfolge müsse die Bank den Anleger von den Risiken des finanzierten Geschäfts befreien. Sie habe den Anleger im Wege der Naturalrestitution so zu stellen, als habe er weder den Darlehensvertrag noch den Darlehensvertrag abgeschlossen.Die Bank habe daher keinen Anspruch auf die Rückzahlung der Darlehensvaluta nebst Zinsen, sondern müsse sich auf „das wirtschaftliche Substrat“, also die „Schrottimmobilie“, verweisen lassen.
    11. Das OLG Bremen stellt klar, dass es insoweit nicht die Grundsätze des verbundenen Geschäfts auf Immobilien anwendet, sondern nur im Wege des Schadensersatzes zu der gleichen Rechtsfolge kommt.
    12. Im streitgegenständlichen Fall greife auch keine Verjährung zu Lasten des Erwerbers.

Im Ergebnis führt das OLG Bremen die Vorgaben des EuGH äußerst verbraucherfreundlich fort. Jedoch hängen die Ansprüche der Anleger immer noch von verschiedenen Zufälligkeiten beim Vertragsschluss ab, die jeweils konkret überprüft werden müssen. Zudem bleibt abzuwarten, ob das Urteil des OLG Bremen in der zugelassenen Revision Bestand haben wird.