Also doch – Übernahmen von Beteiligungen durch Finanzdesk möglich

Nach dem Massenschreiben von IBH, daß die Firma Finanzdesk nun doch Fondsanteile aufkaufen werde, herrschte grosses Wirrwarr. Jüngst zum selben Zeitpunkt hatte die Firma Finanzdesk noch selbst Gegenteiliges behauptet.

Nun tritt die Firma Finanzdesk an Anleger heran und bietet bei Nachfrage doch aktiv die Übernahme an, allerdings augenscheinlich nur bei Fonds, die ursprünglich durch die Gallinatbank finanziert waren und deren wirtschaftliche Feststellungen durch IBH vorläufig dazu führten, daß ein positiver Abfindungsbetrag letztlich herauskommt. Diese gilt beispielsweise nicht für den Fonds OZ Bad Kohlgrub, der immense Verbindlichkeiten gegenüber anderen IBH-Fonds aufweist. Nicht betrifft es durch Volksbanken, später die BAG finanzierte Anleger.

Dabei ist die FD aber nur bereit die Anteile zu übernehmen, sich jedoch auf keinen festen Abfindungsbetrag einzulassen. Sie verspricht jedoch dann eine Haftungsbegrenzung und schlicht, daß sich die Anleger damit nicht mehr befassen müssen. Letztgenanntes ist wohlgemerkt natürlich auch durch eine ordnungsgemäße Treuhandschaft im Rahmen der Liquidation gewährleistet. Normalerweise.

Es wird also bei Vereinbarungen zur Übernahme auf das „Kleingedruckte“ angekommen und dies gegebenenfalls sehr individuell zu prüfen sein.

Wir raten daher spätestens jetzt dringlichst, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen,“ so RA Schäfer, “ jeder Anleger, der keine eigene professionelle Vermögensverwaltung mit Fonds betreibt, ist spätestens hier heillos überfordert.“

Liquidation – Wirwarr

Die Firma Finanzdesk und die Firma a.i.f. GmbH (Sitz Deutschland) wurden in Gesellschafterversammlungen gemeinsam als Liquidatoren bestellt. Unabhängig  der Störfeuer durch die Firma CT-Treuhand, war zu hoffen, daß nun ein Abverkauf der Immobilien startet, ein Interessent irgendwann auftaucht, der bereit ist, den Mindestpreis (nach vorherigen gutachtlichen Feststellungen zu bezahlen, dann erfolgt die Beschlussfassung durch die Gesellschafterversammlung darüber. Zustimmung. Berechnung des Abfindungsguthabens. Hoffentlich dann eine Regelung über Verbindlichkeiten und Forderungen der jeweiligen Gesellschaft. Und gut ist es. Think simply.

Weit gefehlt. Der Geschäftsführer der Firma a.i.f., Herr Staratscheck, gleichzeitig auch IBH-Fonds-Geschäftsführer sieht aus juristischen Gründen neben einer  Genehmigungsnotwendigkeit der Liquidationstätigkeit auch das Erfordernis, die Anteile zum Schutz vor Blockaden zu übertragen. Dabei kommt eine französische Tochter seiner Firma a.i.f. ins Spiel.

Und plötzlich taucht auch ein Managementvertrag auf, in dem keine Rede mehr davon ist, daß analog der Vergütung des Verwalters der Liquidator Zahlungen erhält. 2,69% jährlich, aus addierten Forderungen und Verbindlichkeiten stellen die Vergütung dar. „Ich hatte am 18.8. bei der ersten Versammlung bereits nach dem Managementfee nachgefragt,“ so RA Schäfer, „die klare Antwort war, ca. 300 bis 400 Euro monatlich, genau wie beim Fondsverwalter selbst .“ Bei 1 Mio. Euro bedeutet dies plötzlich ca Euro 30.000,– jährlich, also das Zehnfache!

Ein gänzlich undurchsichtiges Konzept, das Manipulationen und Verschleierungen Tür und Tor öffnet.

Zuguterletzt wird das Gerücht gestreut, die Firma Finanzdesk werde „demnächst“ jedoch allen Anlegern Übernahmeangebote zukommen lassen. Bis dahin hatte zuletzt die Firma FD dies genau nicht mehr machen wollen. Wir werden dies verifizieren. Wobei dies nur dort geltend kann, wo ursprünglich die Gallinatbank Finanzierungen vorgenommen hatte.

Stillstand : Was passiert mit IBH – Fonds ohne Beteiligung von Finanzdesk?

Alles spricht von Finanzdesk als neuem Treuhänder von IBH-Fonds und der Liqudation dieser Fonds. 30 Mio. Euro stehen für diese Firma als Abwickler der Ex-Gallinat-Bank im Feuer.

Aber was passiert mit den Fonds, in die nicht die Gallinat Bank involviert war. In der Regel IBH-Fonds, die von kleinen Volksbanken finanziert wurden, deren Portfolio später von der BAG übernommen wurde.  Oftmals wurden die IBH-Beteiligungen auch früher  von BAG übernommen (so bei vielen unserer Einigungen zwischen 2004 und 2008).

Ein Beispiel : 2. Grundbesitz Wohnbaufonds Ost West GbR. Nicht zu verwechseln mit der Grundbesitz WBF Ost West GbR, bei dem Finanzdesk engagiert ist.  Eine kleine Zahl vorneweg macht den Unterschied aus.

Still ruht der See. Wir kennen bislang keine Ankündigung von Gesellschafterversammlungen für diese Fonds, während die Fonds, an den Finanzdesk/Gallinat beteiligt sind, bis Ende 2017 austerminiert sind. Immerhin.

Die Geschäftsführung von IBH täte gut daran, zumindest ein Lebenszeichen von diesen Fonds auszusenden, wann mit einer Gesellschafterversammlung und einem geplanten Liquidationsbeschluss zu rechnen ist.  Bezeichnenderweise sieht sich auch CT Treuhand in diesen Fällen nicht bemüßigt, die Anleger zu informieren oder Druck auf IBH auszuüben. Dies wird wohl in erster Linie auch von der BAG eingeleitet werden müssen.

Wir werden dies für unsere Anleger tun, damit es auch vorliegend  weitergeht. Kündigungen sind schön und gut, aber ohne Liquidation werden die Fonds kaum zu Ende gebracht werden können.

Keine Protokolle – Kein Fortgang der Liquidation

Bis heute gibt es kein Protokoll der ersten Gesellschafterversammlung vom 18.8.2017. Nach drei Monaten. Zwischenzeitlich mehrfach von IBH angekündigt. Aber es ist nichts passiert.

Genau das ist aber Grundlage, um dann auch die beschlossene Liquidation einzuleiten. Schnellstmöglich und bestmöglich. So unser Vorschlag.

Wir halten nichts davon, emotionale rechtliche Auseinandersetzungen zu führen, ob die Beschlüsse wirksam sind oder nicht. Soweit bei CT Treuhand als bisher einzigem Treuhänder und seinen Anhängern das (durchaus nachvollziehbare) Misstrauen gegenüber Finanzdesk / Staratschek als IBH-Geschäftsführer besteht, muss einfach beim Verkauf auf die Finger geschaut werden, daß die Objekte nicht verschleudert werden. Ganz einfach. Und bei Vorlage von Kaufinteressenten über den Verkauf durch die Gesellschafter abgestimmt werden.

Alles andere hindert nur den raschen Fortgang der Abwicklung.

Die Zeitabläufe bei IBH sind jedoch unterirdisch. Die Firma scheint schlicht überfordert.

„Nachdem wir gehört haben in der Gesellschaftversammlung bereits am 18.8., daß der Liquidator keine zusätzliche Vergütung zur Geschäftsführung und Treuhänderstellung erhält,“ so RA Schäfer, “ erscheint uns die Motivation auch nicht sehr hoch, Gas zu geben.“ Es ist absolut üblich, besondere Honorare – auch in Teilen erfolgsabhängig – bei Liquidationen von geschlossenen Immobilienfonds zu vereinbaren.  Warum dies vorliegend nicht der Fall ist, wissen wir nicht.

Es gilt mithin der schwäbische Satz „Was nix koscht, kann nix sei“.

Problem – Gekündigte Anteile und mangelhafte Verwaltung

Unabhängig, daß die Querelen der Beteiligten munter weitergehen und eine geordnete Liquidation auch nach Beschlussfassung der einzelnen Fonds zumindest fragwürdig sind, erleben wir ein formales Chaos sondersgleichen.

Es erhalten gekündigte Gesellschafter weiterhin Post von CT_Treuhand mit den bekannten Hinweisen auf die Boshaftigkeiten der IBH und auch der Finanzdesk, nicht aber von der IBH, also im Ergebnis auch keine Einladungen.

Gesellschafter, die 2015 oder 2016 – auch über unsere Kanzlei – die Anteile fristgemäß zum Jahresende gekündigt haben und deren Kündigung bestätigt wurde, erhalten munter weiter Korrespondenz zur Mitteilung Ihrer neuen Adressen zur Verwaltung des Bestandes verbunden mit dem Hinweis, doch den Treuhänder zu wechseln, ebenso Einladungen zu Gesellschafterversammlungen durch IBH (!).

Gekündigte Anleger haben einen Anspruch zum Stichtag Ihres Ausscheidens ein Auseinandersetzungsguthaben zu erhalten. Aber sie sind natürlich keine Gesellschafter in 2017 mehr !

Was macht IBH ? Sie ignoriert dies bis dahin. Wir vertreten insgesamt „nur“ eine dreistellige Zahl von Anlegern, da diese Mängel aber offenkundig erscheinen und keine Konsequenzen gezogen werden, führt dies unweigerlich wohl zur Anfechtbarkeit von Gesellschafterbeschlüssen. Unabhängig davon ist es unsäglich, dass Anleger, die ausgeschieden sind, sich Aufforderungen von Beteiligten ausgesetzt sehen, nein, sie benötigen in ihrer Unerfahrenheit ggf. neuerlich anwaltlicher Hilfe, um dagegen vorzugehen.

Sorry, aber die höflich ausgedrückte mangelhafte Administration der IBH ist nur eines, nämlich ein „Sauladen“. Es werden Veranstaltungen geführt, bei denen so getan wird, als spiele man in der  Champignons League, tatsächlich ist die Firma völlig überfordert schon bei der Verwaltung der Fonds, geschweige denn bei einer Liquidation. Kreisliga B, nicht mehr.

Die Frage unsererseits in der 1. Gesellschaftversammlung am 18.8. in München lautete : „Wieviel kostet die Liqudiation durch IBH an Management-Fee?“ Die Antwort war : „Nichts gesondert gegenüber der Verwaltung.“ Und die kostet je Fonds um die Euro 400,– monatlich.

Das ist natürlich jedenfalls in der Liquidation völlig unüblich und ein Nasenwasser. Woher soll die Motivation herkommen schnell und wirtschaftlich gut eine Abwicklung durchzuführen ? Das geht nur über einen wirtschaftlichen Anreiz. Das heißt dann auch höhere Gebühren bei besseren Verkaufserlösen. Oder will man dies nicht?

Chaos pur bei IBH – Geschäftsführung

Nach eineinhalb Jahren hat es die neue IBH – Geschäftsführung offensichtlich nicht geschafft, aktuelle Gesellschafterlisten und Adressen von Anlegern sich zu beschaffen. Es ist müssig zu fragen, ob auch die Firma CT Treuhand daran nicht ganz schuldlos ist.

Aktuell werden plötzlich Anleger in Anbetracht bereits anberaumter Versammlungen (so zB Grundbesitz Ost-West GbR, 2. und 7. Grundbesitz GbR) nachträglich aufgefordert, unter Fristsetzung (!) ihre Daten mitzuteilen.

Noch dreister ist allerdings, diesen Schreiben kommentarlos die „Vollmachten“ und „Kündigungen“ nochmals beizulegen, die den Treuhänderwechsel herbeiführen sollen. Dies geschieht in der Hoffnung, daß der „dumme“ Anleger schon irgendwie alles unterschreiben werde und zurücksenden werde. Oder wurden die Schreiben gar nur versandt, um genau diese Schriftstücke unterzeichnet rückübermittelt zu bekommen ?

Eine wirksame Einladung zu einer bereits anberaumten Versammlung kann dann ohnehin nicht mehr erfolgen, wenn in vielen Fällen die Adressen falsch waren.

„Der Geschäftsführer hat in der ersten Gesellschafterversammlung die Beträge offengelegt, zu denen die Geschäftsführung betrieben wird und auch die Liquidation erfolgen soll,“ so RA Schäfer. Es handelt sich danach um Beträge von monatlich rund 300 bis 350 Euro je Fonds. „Wer für solche Mini-Beträge ansatzweise eine professionelle Abwicklung vorallem in der Liquidation erwartet, der ist auf dem Holzweg,“ so weiter RA Schäfer. Es sei denn, es liegen anderweitige Interessen der Beteiligten vor, die wie bei Finanzdesk dies durchaus erklärlich werden lassen. „Soweit diese ein Volumen von 30 Mio Euro im Feuer hat, das sie verlieren können, wird ein solches Engagement jedenfalls nachvollziehbar.“ Bei Herrn Staratschek als Geschäftsführer der IBH ist dies jedenfalls noch im Dunkeln.

Bei professionellen Fondsliquidationen ist eine Abwicklungsfee im fünf- oder sechsstelligen Bereich völlig normal. Dafür allerdings wird Qualität und Engagement erwartet.

Weitere Ungereimtheiten ? – Vorgehen wegen Darlehen und Grundbucheinträgen

Bei den Gesellschafterversammlungen der 5. und 6 . Grundbesitz Wohnbaufonds GbR in der ersten Septemberwoche wurden teilweise Zweifel laut, ob die Immobilien, also das Fondsvermögen  überhaupt sauber im Grundbuch eingetragen ist. Ein Problem, daß der Geschäftsführer der IBH, Herr Staratschek natürlich dringlichst lösen müßte.

Vielmehr noch wurde zB. auch bei der 5. Grundbesitz deutlich, wie unrechtmäßig der verstorbene Vorgeschäftsführer Herr Mulzer mit Geldern der Fonds umging. Rund 650.000,– Euro wurden vom Fonds 5. Grundbesitz an andere Fonds unkorrekterweise verliehen. Wird das Geld wieder für den Fonds realisiert. Verklagt der eine Fonds, vertreten durch die IBH den anderen Fonds, vertreten durch die IBH? Wohl kaum. Wie lange unter zivilrechtlichen wie strafrechtlichen Gesichtspunkten ein solches Handeln noch gutgeht, darf zumindest bezweifelt werden. Strenggenommen bräuchte wohl jeder Fonds jetzt eine eigene Geschäftsführung. Was aber wieder viel Geld kosten würde oder eben noch wird.

„Wir sind für eine zielgerichtete Liquidation baldmöglichst und zum bestmöglichen Veräußerungspreis für die von uns vertretenen Anleger,“ so RA Schäfer. „Wir gehen mit jedem Liquidator und Treuhänder mit, der dieses Ziel am ehesten aus unserer Sicht verfolgt. Herr Staratschek tut gut daran, aktuell Vertrauen aufzubauen und zum Beispiel nicht durch Verschleppung der Versendung von Protokollen der Gesellschafterversammlungen vollends zu verlieren.“

Der Sumpf, in dem die Beteiligten von früher stecken,  ist offensichtlich tiefer als angenommen.

Treuhänder – Auseinandersetzung : Wem ist zu glauben ?

In den IBH-Fonds gibt es nach Kündigungen gegenüber der CT Treuhand zwischenzeitlich allerorts zwei Treuhänder, daneben mithin die Firma Finanzdesk.

„Ich traue keinem von Ihnen“, so Rechtsanwalt Schäfer am Ende der 7,5 stündigen Marathonsitzung in München vor gut zwei Wochen als Auftakt zu den numehrigen Gesellschafterversammlungen. Unsere Kanzlei vertritt eine Vielzahl von IBH-Anlegern, ein Großteil schon vor gut zehn Jahren, als es darum ging die Gallinatbank-Anleger aus ihren Darlehen bestmöglich zu befreien.

Auf der einen Seite ein Treuhänder namens Firma CT Treuhand, der für sich in Anspruch nimmt, von den Machenschaften der IBH-Treuhand nichts gewußt zu haben, die über mehr als zehn Jahre keine Geschäftsberichte erstellte und Gelder in Höhe von rund 20 Mio Euro, letztlich zulasten von Anlegern verschoben haben soll.

Auf der anderen Seite eine Firma Finanzdesk,  die Dienstleister für einen Käufer von Darlehensforderungen der ehemaligen Gallinatbank ist und die nun die Liquidationen mit forciert. Rund 30 Mio Euro an Forderungen gilt es noch für die Firma Finanzdesk abzuwickeln.Die Firma Finanzdesk ist in einer Vielzahl von Fällen zwischenzeitlich Treuhänder von Anlegern gewroden.

Die Überlegung durch Finanzdesk könnte sein, geringe Kaufpreise bei der Liquidation realisieren zu lassen durch Aufkäufe von „befreundeten Firmen“, um die Objekte dann mit Gewinn weiter teuer zu veräußern. Dagegen steht ein etwaiges Vertuschungsinteresse der Firma CT Treuhand aufgrund deren früherem Wissen um die Machenschaften der früheren IBH-Geschäftsführung.

„Wir tendieren derzeit dazu, eher der Finanzdesk zu folgen, die Kaufpreiserlöse können aufgrund unserer eigenen Markterfahrung beim Weiterverkauf durchaus kontrollierbar sein, “ so RA Schäfer. Vieles ist und bleibt ggf. spekualtiv. Letztlich geht es jedoch – so die Einschätzung der Kanzelei Schäfer-Riedl-ES legal – ohnehin nicht um Gerechtigkeit und Wahrheit, sondern allein darum, daß unsere Mandanten bestmöglich und baldmöglich sich von der unsäglichen Beteiligung trennen können.

Liquidation in 5. und 6. Grundbesitz Wohnbaufonds beschlossen – Finanzdesk Liquidator

Bei weiteren Gesellschafterversammlungen in Chemnitz bei spürbar geringerer Resonanz als München wurde vergangene Woche mit ausreichender Mehrheit in den beiden Fonds 5. und 6. Grundbesitz die Liquidation beschlossen. Anders als am 18.8. konnte dabei die Firma Finanzdesk zusammen mit der neuen Firma des IBH-Geschäftsführers Staratschek eine ausreichende 2/3 Mehrheit für die Einsetzung eines externen Liquidators erreicht werden.

In beiden Fonds gibt es wohl keine bzw keine nennenswerte Fremdfinanzierung, so daß der Verwertungserlös der Immobilien zu einem Überschuss für die Anleger wahrscheinlich führen dürfte. Ein Fragezeichen bleibt für das Ergebnis nach der Liquidation jedoch immer noch hinter etwaigen Darlehen innerhalb der IBH-Fonds und der deren Geltendmachung. Diese unrechtmäßigen Machenschaften der früheren Geschäftsführung der IBH-Fonds können noch zu erheblichen Verschiebungen führen.

Völlig aufatmen in puncto Ausgleich einer Unterdeckung können die Anleger erst, wenn die Liquidation jeweils abgeschlossen ist.

Professionelle Betreuung für Anleger ? Oder alles nur laufen lassen ?

Bis zum April 2017 war es sehr ermüdend mit der alten wie der neuen IBH – Geschäftsführung. Reaktionen ? Fehlanzeige. Keine Geschäftsberichte. Keine Antworten. Kündigungen wurden empfohlen, auch ausgesprochen, mitunter sogar ausnahmsweise bestätigt.

Und nun ? Im April schien nun die Wende gekommen zu sein. Neuer Treuhänder (Finanzdesk), neuer Wind. Und vorallem das Zauberwort „Liquidation“.  Oftmals bis dahin unser Rat: Warten Sie nun ab, bis die Liquidation beschlossen wird, das geht schneller und ist vielleicht kalkulierbarer als eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund oder eine fristgemäße Kündigung.

Die Entwicklungen der letzten zwei Wochen zeigen nun eines : Chaos PUR.

2o Mio Euro wurden zwischen den Fonds „verschoben“, völlige Unklarheit herrscht, wer gegen wen Ansprüche zivilrechtlich und strafrechtlich geltend machen kann und wird. Die IBH hat dies angekündigt, aber macht sie quasi gegen sich selber Ansprüche geltend? Schließlich verwaltet sie alle Fonds.

Falsche Gesellschafterlisten sind im Umlauf. Eine Versammlung wurde bereits kurzfristig abgesagt. Mandanten von uns erhalten keine Einladungen, obwohl sie Gesellschafter noch sind, andere haben zum 31.12.2016 gekündigt, erhalten aber munter die gesamte Korrespondenz. Damit sind laufend angreifbare Beschlüsse in Gesellschafterversammlungen denkbar.

Unsere Kanzlei befürchtet, daß die IBH sich in jeder Beziehung auch mit Ihrer neuen Geschäftsführung übernimmt, spätestens soweit Forderungen zwischen den einzelnen Fonds auf dem Tisch sind, benötigt man ua unabhängige Geschäftsführer für die einzelnen Fonds.

Und bei alldem zeigt sich, daß bei selbst mitunter realistisch geschätztem Immobilienvermögen so hohe Verbindlichkeiten an Bankdarlehen einzelner Fonds und eben weiterer Verbindlichkeiten vorliegen so dass letztlich Nachschüsse oder Nachzahlungen für  Gesellschafter vieler IBH-Fonds kein Phantom sind.

Also raten wir aktuell nun dringendst, sich zur Wahrung seiner Rechte als Gesellschafter – auch bei gekündigten Anteilen – anwaltlich beraten und/oder vertreten zu lassen. Es geht um das eingezahlte Kapital, aber auch um die Vermeidung weiterer Verluste.