Fragwürdige Versprechungen – seriöse anwaltliche Beratung sieht anders aus

Aktuell müssen wir uns sehr wundern. Über Rundschreiben einer durchaus namhaften Kanzlei im Verbraucherrecht, die mit zumindest überzogenen Versprechungen bei IBH-Anlegern wirbt.

Anleger, die in der „zweiten Welle“, also bei Volks- und Raiffeisenbankfinanzierungen endlich ihre Anteile auch in die Liquidation führen können, werden zwei Ausstiegsvarianten dargelegt. „Smart“ und „Premium“. Das sind die Anleger, die aus dem Nichts am 20.3.2018 ein umfängliches Schreiben der Firma IBH erhalten haben.

„Schon über die Formulierungen darf man getrost den Kopf schütteln“, so RA Schäfer, “ erst recht über die Inhalte.“

Da wird ernstlich behauptet, es gäbe eine von 90% der Anleger gewählte Variante „Smart“, bei der innerhalb von vier Wochen ein Ausstieg möglich wäre UND die Haftung dann erledigt sei, lediglich kein Abfindungsguthaben mehr erzielt werden könne. Die Situation bei den nunmehr neu angeschriebenen Fondsbeteiligten ist jedoch eine gänzlich andere.

„Offensichtlich orientiert sich das Werbeschreiben an Varianten von  Abwicklungen mit der Firma Finanzdesk und Übertragungen an die Firma CCI bei Gallinat Bank – Finanzierungen,“ so weiter RA Schäfer.

Die Versprechungen sind jedoch – vorsichtig ausgedrückt – juristisch mehr als fragwürdig, da selbst nach Übertragungen – trotz etwaiger Haftungsübernahme des Übernehmers – der bisherige Gesellschafter im Verhältnis zur Gesellschaft für Altverbindlichkeiten weiter haften kann. Zum anderen steht eine rasche Übertragung bei den weiteren Fonds aktuell vor Aufklärung von deren individueller Situation kaum in Rede. Es sei denn, die Anwaltskanzlei oder eine angeschlossene Firma übernimmt die Anteile selbst.

Angst zu schüren und gleichsam Versprechungen zu machen, ein Anleger sei definitiv in „rund vier Wochen“ aus jedem Risiko entlassen, sorry, aber das geht gar nicht.

Fehlbetragsdeckung durch Gesellschafter ? In einigen Fonds droht dies.

In den umfänglichen Rundschreiben des IBH – Geschäftsführers Herrn Staratschek  vom 20.3.2018 wird es überdeutlich.

Die kriminellen Machenschaften des verstorbenen Herrn Mulzer führen womöglich zu Unterdeckungen in vielen Fonds, vorallem denjenigen, die von Volksbanken und Raiffeisenbanken finanziert wurden.

War bei den Gallinat Bank Finanzierungen die Unterdeckung vor allem beim IBH-Fonds OZ Bad Kohlgrub schon signifikant, scheint dies nun bei gleich mehreren weiteren Fonds der Fall zu sein, bei denen die Gesellschafter jüngst erst Post erhielten.

„Wir raten dringend zunächst davor ab, ungeprüft irgendetwas zu unterzeichnen, auch was den Treuhänderwechsel angeht,“ so RA Schäfer zwischenzeitlich bei Medienanfragen. „wir raten weiter, die Liquidation in jedem Fall aktiv zu fördern, auch die Firma Finanzdesk ggf. wieder einzubinden, aber vorallem Herr Staratschek / IBH muss nun  Ross und Reiter nennen, welche Fonds betroffen sind. Nebulöse Ankündigungen helfen da nicht weiter. Prognoserechnungen sind schnellstens vorzulegen.“

Dann wird deutlich, in welchen Fonds die Gesellschafter befürchten müssen, am Ende noch Zahlungen leisten zu müssen und nicht etwa ein Abfindungsguthaben zu erhalten.

Anleger, die jüngst Post erhalten haben, ist in jedem Falle anzuraten, anwaltliche Hilfe für ihren individuellen Fall in Anspruch zu nehmen. Wir halten nichts vom Beitritt  an einer sog. Schutzgemeinschaft, deren wahre Eigeninteressen mit emotionalisierenden Werbebriefen  im Verborgenen bleiben.

Endlich. Bewegung bei IBH-Fonds mit urspünglicher BAG – Finanzierung von Gesellschaftern. Liquidation angekündigt von IBH.

Viele Nachfragen bei IBH wurden zu einigen Fonds lange vertröstend oder nicht beantwortet. Nun ist endlich Bewegung hineingekommen. Zum Beispiel bei 2. Grundbesitz Wohnbaufonds Ost-West GbR und Grundbesitz Wohnbaufonds Bayern GbR. Beides Fonds, die nicht von der Gallinat Bank anlegerseits finanziert wurden, sondern von Volksbanken bzw. der BAG.Ein Rundschreiben vom 20.3.2018 seitens IBH beschreibt im wesentlich textgleich eine düstere Situation um beide Fonds. Von Zwangsversteigerungen und unrechtmäßigen Verkäufen des Fondsvermögens ist die Rede. Und einem Verschulden des verstorbenen, ehemaligen Geschäftsführers Herrn Mulzer ist die Rede und einer etwaigen Verantwortlichkeit auch Dritter. Die IBH mit Ihrer jetzigen Geschäftsführung ist allerdings auch seit 2015 bereits tätig und offensichtlich nicht in der Lage gewesen, bis jetzt Licht in das  Dunkel zu bringen.

„Das alles ist nicht sehr vertrauensbildend gegenüber Herrn Staratschek und der IBH , allein schon wegen der Zeitabläufe,“ so RA Schäfer, “ aber immerhin geht es hoffentlich jetzt voran. “

Die Firma Finanzdesk (FD) wird ebenfalls in die nunmehrige Liqudiation als Co-Liquidator eingebunden, diese dürfte aber dann natürlich auch (legitimerweise) gut mit verdienen wollen, da sie im Unterschied zu den Gallinat Bank – Abwicklungen kein Eigeninteresse hat, höhere Verluste zu vermeiden. Die Firma a.i.f., die von Herrn Staratschek geleitet wird, soll gleichsam die Liquidation mit betreiben.

Wir raten Anlegern dieser Fonds – auch ggf. mit anwaltlicher Hilfe – genau darauf zu achten, daß im Zuge der Liquidation dieser Fonds kein „Taschenfüllprogramm“ für die Liquidatoren durch übermäßige Vergütungen entsteht, möglicherweise sogar erhebliche Haftungsrisiken für die Anleger sich noch realisieren. Soweit die Immobilien schon längst verwertet sind, gibt es nämlich nichts mehr an Werten zu vereinnahmen. Gegebenenfalls geht es nur noch darum, Schadensminimierung im allerengsten Sinne zu betreiben.

Und dies bedeutet dann eigentlich: Verhandlungen kurz und knackig mit Gläubigern und Schuldnern. Ergebnisses erzielen. Liquidationsbilanz erstellen. Fertig.

Falsche Anteilswertberechnungen durch IBH

Das darf doch nicht wahr sein.  Denkt man.

Als es zum Beispiel im 7. Grundbesitz Vermögensverwaltung GbR zum Schwur kam und bestimmte Anteilswerte für eine Übertragung zugrunde gelegt werden sollten, sorgte die IBH für ein Zahlenwirwarr. Schlamperei oder Absicht ?

Den Anlegern war auch hier eine vorläufige Anteilswertberechnung  zum 30.6.2017 übermittelt worden, die im worst case eine Quote von immerhin 43,00% vorsah. Ein in der Tat vergleichsweise stattliches Ergebnis veglichen mit anderen IBH-Fonds.

Aber offensichtlich weit gefehlt.  Auf den selben Stichtagszeitpunkt (!) wurde für Beteiligungswerte, die bereits von der Firma Finanzdesk verwaltet wurden, durch IBH lediglich 27,48% ausgewiesen. Nach Mitteilung der Finanzdesk ein Fehler bei IBH, der erst durch Intervention der Finanzdesk korrigiert wurde.

Dies als richtig unterstellt, fehlt es allerdings an der Korrektur durch IBH. Prüft man die Abrechnung, kann man zwar die Rechenfehler nachvollziehen (Darlehensverbindlichkeiten wurde zum Vermögen hinzugerechnet statt abgezogen!), aber der (ohnehin lange hintergangene) Anleger darf doch darauf vertrauen, daß nach langjähriger Überprüfung durch IBH keine derartigen Fehler gemacht werden.

Vertrauensbildung sieht anders aus. Ganz anders.

Jetzt Beteiligungen übertragen? Abfindungsguthaben bleibt unklar.

Die Liquidationen in allen von der (ehemaligen) Gallinat Bank ursprünglich finanzierten Darlehen von Gesellschaftern sind angelaufen. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Verkaufswerte tatsächlich entwickeln.

Ohne Druck auf einen Liquidationsbeschluss bleiben jedoch bislang alle über Raiffeisenbanken/BAG finanzierte Fonds.

„Die IBH vertröstet in diesen Fällen auf weitere Recherchen und die Arbeitsbelastung“, so RA Schäfer. „Wir werden bei unseren Anlegern nicht mehr lange zuwarten. Bislang verhalten wir uns höchst pragmatisch. Und dies trotz der jahrelangen kriminellen Machenschaften der früheren Geschäftsführung. Aber lange geben wir IBH nicht mehr Zeit, dann empfehlen wir, ggf. gegenüber der neuen Geschäftsführung vorzugehen. Diese hat längst durch Zeitablauf sich in einen Pflichtenkreis begeben, der nicht mehr frei ist von Risiken zivilrechtlich wie strafrechtlich. Die IBH sollte den Bogen nicht überspannen.“

Bei den von der ehemaligen Gallinat Bank finanzierten Fonds sind Übertragungen möglich , jedoch im Regelfall aktuell nur insoweit, als daß das der Kaufpreis für den Anteil in Höhe des Abfindungsguthabens bei Abschluss der Liquidation bezahlt wird. Dies kann noch Jahre dauern. Immerhin tritt dann ab sofort eine Haftungsbegrenzung ein und der Anleger wird von keiner Papierflut mehr überhäuft.

„Wir raten hier sehr individuell je nach Fonds, Anteilshöhe und individueller Befassung des Anlegers, ob aktuell eher übertragen werden sollte oder nicht,“ so weiter RA Schäfer.

Ein Ende ist jedenfalls noch lange nicht abzusehen. Anlegern wird weiterhin empfohlen, nicht kritiklos von den Beteiligten Aufforderungen nachzukommen oder Informationen zu glauben. Dies gilt für alle Beteiligten, sei es IBH,  Aif Invest, Finanzdesk, CT Treuhand oder irgendwelchen Anlegergruppen, hinter denen oft nur andere der benannten Beteiligten stecken.

Ein Anleger sollte sich daher stets sachkundig individuell beraten und gegebenenfalls vertreten lassen.

Anteile können teilweise übertragen werden – Finanzdesk zeigt Bereitschaft. Aber Vorsicht.

In allen Fällen, in denen die Fonds ursprünglich Gallinatbank finanziert waren bzw. sind, hat sich die Firma Finanzdesk im Zuge einer angestrebten Liquidation engagiert. Und das war gut so. In allen anderen Fällen (Volksbanken/BAG) sieht IBH bei den restlichen Fonds noch nicht ansatzweise die Notwendigkeit, Liquidationen einzuleiten. Diese Fonds sind „b.a.w.“ hintenangestellt.

In den „Gallinatbank“ – Fonds ist zwischenzeitlich die Firma Finanzdesk in den meisten Fällen bereit, die Anteile über eine Drittfirma aufzukaufen. Überall dort, wo sich mutmaßlich sichere positive Anteilswerte ergeben. Es werden jedoch keine festen Kaufpreise geboten sondern lediglich am Ende der Liquidation sicher ergebende Abfindungsguthaben.

Im Klartext. Der Anteil wird sofort übertragen, das Geld fließt jedoch erst in ein, zwei oder mehr Jahren. Bei solchen Vorleistungen ist Vorsicht geboten. Immerhin wird durch eine jetzige Übertragung von da an ein Fehlbetragsrisiko für künftige Verluste ausgeschlossen. Auch bei positiven Prognosewerten ist der weitere Verlauf der Liquidation nicht voraussehbar.

„Die Anleger haben oftmals genug von der Korrespondenzwut der Beteiligten, die seit April 2017 ausgebrochen ist,“ so RA Schäfer, “ der einzelnen Anleger interessiert zu Recht nicht, welches Mißtrauen und persönliche Feindschaften zwischen IBH, CT Treuhand und Finanzdesk vorliegen. Sie interessiert nur, das sie den Fonds schnellstmöglichst loswerden, möglichst  noch etwas zu bekommen und Ende.

Es gilt im Einzelfall im jeweiligen Fonds, bei prognostizierten Anteilswerten und den dahinter stehenden Immobilien abzuwägen, ob wir raten, das Vorleistungsrisiko in Kauf zu nehmen oder nicht.

„Wir beraten aktuell wieder sehr viele Anleger , die nur noch alles ganz schnell loswerden möchten, ob und unter welchen Bedingungen sie dies tun können und sollten. Das ganze für und wider ist im Einzelfall abzuwägen, “ so weiter RA Schäfer.

Wir raten daher Anlegern, auf alle Fälle die aktuelle Chance auf eine Übertragung prüfen und sich beraten zu lassen.

Also doch – Übernahmen von Beteiligungen durch Finanzdesk möglich

Nach dem Massenschreiben von IBH, daß die Firma Finanzdesk nun doch Fondsanteile aufkaufen werde, herrschte grosses Wirrwarr. Jüngst zum selben Zeitpunkt hatte die Firma Finanzdesk noch selbst Gegenteiliges behauptet.

Nun tritt die Firma Finanzdesk an Anleger heran und bietet bei Nachfrage doch aktiv die Übernahme an, allerdings augenscheinlich nur bei Fonds, die ursprünglich durch die Gallinatbank finanziert waren und deren wirtschaftliche Feststellungen durch IBH vorläufig dazu führten, daß ein positiver Abfindungsbetrag letztlich herauskommt. Diese gilt beispielsweise nicht für den Fonds OZ Bad Kohlgrub, der immense Verbindlichkeiten gegenüber anderen IBH-Fonds aufweist. Nicht betrifft es durch Volksbanken, später die BAG finanzierte Anleger.

Dabei ist die FD aber nur bereit die Anteile zu übernehmen, sich jedoch auf keinen festen Abfindungsbetrag einzulassen. Sie verspricht jedoch dann eine Haftungsbegrenzung und schlicht, daß sich die Anleger damit nicht mehr befassen müssen. Letztgenanntes ist wohlgemerkt natürlich auch durch eine ordnungsgemäße Treuhandschaft im Rahmen der Liquidation gewährleistet. Normalerweise.

Es wird also bei Vereinbarungen zur Übernahme auf das „Kleingedruckte“ angekommen und dies gegebenenfalls sehr individuell zu prüfen sein.

Wir raten daher spätestens jetzt dringlichst, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen,“ so RA Schäfer, “ jeder Anleger, der keine eigene professionelle Vermögensverwaltung mit Fonds betreibt, ist spätestens hier heillos überfordert.“

Liquidation – Wirwarr

Die Firma Finanzdesk und die Firma a.i.f. GmbH (Sitz Deutschland) wurden in Gesellschafterversammlungen gemeinsam als Liquidatoren bestellt. Unabhängig  der Störfeuer durch die Firma CT-Treuhand, war zu hoffen, daß nun ein Abverkauf der Immobilien startet, ein Interessent irgendwann auftaucht, der bereit ist, den Mindestpreis (nach vorherigen gutachtlichen Feststellungen zu bezahlen, dann erfolgt die Beschlussfassung durch die Gesellschafterversammlung darüber. Zustimmung. Berechnung des Abfindungsguthabens. Hoffentlich dann eine Regelung über Verbindlichkeiten und Forderungen der jeweiligen Gesellschaft. Und gut ist es. Think simply.

Weit gefehlt. Der Geschäftsführer der Firma a.i.f., Herr Staratscheck, gleichzeitig auch IBH-Fonds-Geschäftsführer sieht aus juristischen Gründen neben einer  Genehmigungsnotwendigkeit der Liquidationstätigkeit auch das Erfordernis, die Anteile zum Schutz vor Blockaden zu übertragen. Dabei kommt eine französische Tochter seiner Firma a.i.f. ins Spiel.

Und plötzlich taucht auch ein Managementvertrag auf, in dem keine Rede mehr davon ist, daß analog der Vergütung des Verwalters der Liquidator Zahlungen erhält. 2,69% jährlich, aus addierten Forderungen und Verbindlichkeiten stellen die Vergütung dar. „Ich hatte am 18.8. bei der ersten Versammlung bereits nach dem Managementfee nachgefragt,“ so RA Schäfer, „die klare Antwort war, ca. 300 bis 400 Euro monatlich, genau wie beim Fondsverwalter selbst .“ Bei 1 Mio. Euro bedeutet dies plötzlich ca Euro 30.000,– jährlich, also das Zehnfache!

Ein gänzlich undurchsichtiges Konzept, das Manipulationen und Verschleierungen Tür und Tor öffnet.

Zuguterletzt wird das Gerücht gestreut, die Firma Finanzdesk werde „demnächst“ jedoch allen Anlegern Übernahmeangebote zukommen lassen. Bis dahin hatte zuletzt die Firma FD dies genau nicht mehr machen wollen. Wir werden dies verifizieren. Wobei dies nur dort geltend kann, wo ursprünglich die Gallinatbank Finanzierungen vorgenommen hatte.

Stillstand : Was passiert mit IBH – Fonds ohne Beteiligung von Finanzdesk?

Alles spricht von Finanzdesk als neuem Treuhänder von IBH-Fonds und der Liqudation dieser Fonds. 30 Mio. Euro stehen für diese Firma als Abwickler der Ex-Gallinat-Bank im Feuer.

Aber was passiert mit den Fonds, in die nicht die Gallinat Bank involviert war. In der Regel IBH-Fonds, die von kleinen Volksbanken finanziert wurden, deren Portfolio später von der BAG übernommen wurde.  Oftmals wurden die IBH-Beteiligungen auch früher  von BAG übernommen (so bei vielen unserer Einigungen zwischen 2004 und 2008).

Ein Beispiel : 2. Grundbesitz Wohnbaufonds Ost West GbR. Nicht zu verwechseln mit der Grundbesitz WBF Ost West GbR, bei dem Finanzdesk engagiert ist.  Eine kleine Zahl vorneweg macht den Unterschied aus.

Still ruht der See. Wir kennen bislang keine Ankündigung von Gesellschafterversammlungen für diese Fonds, während die Fonds, an den Finanzdesk/Gallinat beteiligt sind, bis Ende 2017 austerminiert sind. Immerhin.

Die Geschäftsführung von IBH täte gut daran, zumindest ein Lebenszeichen von diesen Fonds auszusenden, wann mit einer Gesellschafterversammlung und einem geplanten Liquidationsbeschluss zu rechnen ist.  Bezeichnenderweise sieht sich auch CT Treuhand in diesen Fällen nicht bemüßigt, die Anleger zu informieren oder Druck auf IBH auszuüben. Dies wird wohl in erster Linie auch von der BAG eingeleitet werden müssen.

Wir werden dies für unsere Anleger tun, damit es auch vorliegend  weitergeht. Kündigungen sind schön und gut, aber ohne Liquidation werden die Fonds kaum zu Ende gebracht werden können.

Keine Protokolle – Kein Fortgang der Liquidation

Bis heute gibt es kein Protokoll der ersten Gesellschafterversammlung vom 18.8.2017. Nach drei Monaten. Zwischenzeitlich mehrfach von IBH angekündigt. Aber es ist nichts passiert.

Genau das ist aber Grundlage, um dann auch die beschlossene Liquidation einzuleiten. Schnellstmöglich und bestmöglich. So unser Vorschlag.

Wir halten nichts davon, emotionale rechtliche Auseinandersetzungen zu führen, ob die Beschlüsse wirksam sind oder nicht. Soweit bei CT Treuhand als bisher einzigem Treuhänder und seinen Anhängern das (durchaus nachvollziehbare) Misstrauen gegenüber Finanzdesk / Staratschek als IBH-Geschäftsführer besteht, muss einfach beim Verkauf auf die Finger geschaut werden, daß die Objekte nicht verschleudert werden. Ganz einfach. Und bei Vorlage von Kaufinteressenten über den Verkauf durch die Gesellschafter abgestimmt werden.

Alles andere hindert nur den raschen Fortgang der Abwicklung.

Die Zeitabläufe bei IBH sind jedoch unterirdisch. Die Firma scheint schlicht überfordert.

„Nachdem wir gehört haben in der Gesellschaftversammlung bereits am 18.8., daß der Liquidator keine zusätzliche Vergütung zur Geschäftsführung und Treuhänderstellung erhält,“ so RA Schäfer, “ erscheint uns die Motivation auch nicht sehr hoch, Gas zu geben.“ Es ist absolut üblich, besondere Honorare – auch in Teilen erfolgsabhängig – bei Liquidationen von geschlossenen Immobilienfonds zu vereinbaren.  Warum dies vorliegend nicht der Fall ist, wissen wir nicht.

Es gilt mithin der schwäbische Satz „Was nix koscht, kann nix sei“.