Urteile zum Thema Schrottimmobilie

BGH – 08.07.2010 (III ZR 249/09)
Falschberatung des Vermittler überdeckelt Aufklärung im Prospekt

Ein bemerkenswertes Urteil hat der BGH im Falle einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds (Turmcenter Frankfurt) ergehen lassen, wohlgemerkt gegenüber einem Vertrieb und nicht etwa der finanzierenden Bank. Im vorliegenden Fall wurde nachweislich dem Kunden eine „sichere Anlage“ als Altersvorsorge versprochen, gleichwohl der Prospekt übergeben, der Aufklärungen über bestehende Risiken sehr wohl enthielt. Der BGH sah eine Verjährung nach Prospekthaftung als nicht gegeben an, da es vorliegend um die Frage eines Beratungsfehlers des Vermittlers ging, dabei durfte sich der Kunde auf die Aussage des Vermittlers im vorliegenden Fall verlassen. Eine Verjährung wegen Prospekthaftung war gleichsam damit nicht eingetreten, sondern es galt die für Schadensersatzansprüche maßgebliche 3-jährige Verjährungsfrist, die jedoch erst ab Kenntnis des Erwerbers zu laufen beginnt.
 

Die Tatsache, dass der Kunde die Prospektunterlagen nicht gelesen hatte, bildete dabei im vorliegenden Fall keine grobfahrlässige Unkenntnis. Das Urteil ist zwar ein Einzelfall und widerspricht nicht der bisher gängigen Praxis, ob es in dieser Form jedoch vom XI. Zivilsenat (Bankensenat) ergangen wäre, wenn es um eine Frage der Bankenhaftung gegangen wäre, ist fraglich. Soweit die Falschaufklärung des Vermittlers der Bank unter dem Gesichtspunkt des institutionalisierten Zusammenwirkens zurechenbar ist, hat dieses Urteil natürlich auch insoweit Bedeutung. Dabei hat das Urteil darüber hinaus nicht nur bei geschlossenen Immobilienfonds seine Auswirkung, sondern auch beim Erwerb von einzelnen Wohnungen als Kapitalanlagen (häufig sogenannte überteuerte Schrottimmobilien), da auch in diesen Fällen oftmals Prospektierungen mit betriebswirtschaftlichen Prognosen dem Anleger übergeben wurden, die an versteckter Stelle Risikoaufklärungen beinhalten.

BGH – 29.06.2010 (XI ZR 104/08)
Arglistige Täuschung mittels Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträgen

Eine sehr überraschende Entscheidung zugunsten Erwerbern im Falle sogenannter Schrottimmobilien, hat der BGH mit der vorliegenden Entscheidung getroffen. Im vorliegenden Fall wurde – wie sehr oft in der Praxis bei der Vermittlung von Strukturvertrieben – ein Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag erteilt, bei dem insgesamt eine Provision von 5,86% der Kaufpreissumme ausgewiesen war. Tatsächlich konnte durch Beweisaufnahme vor Gericht festgestellt werden, dass die Vermittlerinnen insgesamt mindestens 15% Provision erhalten haben.

Der BGH führt aus, dass insoweit bewusst eine unzutreffende Vorstellung erzeugt wurde, dass eine Provision nur bezahlt werde, die in Wahrheit fast dreimal so hoch ausfiel. Hierin kann dann eine arglistige Täuschung gesehen werden, die dazu führt, dass der Erwerber eine Rückabwicklung wegen Falschaufklärung durchführen kann, der sich als Schadensersatzanspruch wegen Falschaufklärung darstellt. Dieses Urteil gibt Erwerbern von Schrottimmobilien in der Tat eine neue Hoffnung.

EuGH - 15.04.2010 (C-215/08)
Auseinandersetzungswert nach Widerruf

Der EuGH hat eine wegweisende Entscheidung getätigt für Anleger, die zu einem geschlossenen Immobilienfonds (beinhaltend häufig sogenannte Schrottimmobilien) beigetreten sind und die im Rahmen eines Haustürgeschäfts einen Widerruf noch heute, das heißt viele Jahre später, ausüben können.

Zwar hat der EuGH bestätigt, dass ein Anspruch auf den Auseinandersetzungswert des Anteils für den Anleger besteht, jedoch nur auf den Zeitpunkt des Widerrufs (!). Da die Fonds häufig im Minus stehen, wenn der Widerruf erklärt wird, wird dies ab sofort kaum mehr zu der Empfehlung führen können, einen Widerruf tatsächlich zu erklären, dann nämlich müßten sich Anleger auch am Verlust beteiligen.

OLG Karlsruhe – 24.02.2010 (17 U 562/08)
Schadensersatz für Erwerber bei Badenia-Finanzierung

Eine weitere Entscheidung hat das OLG Karlsruhe aus dem Bereich des Vertriebs „Heinen & Biege“ gegenüber der Badenia ergehen lassen. Rund 7.000 Verkäufe waren seitens der Badenia aus dem Bereich des Vertriebs von Heinen & Biege mutmaßlich finanziert worden. Rund 160 gerichtliche Auseinandersetzungen sollen noch rechtshängig sein. Der nunmehrige Schadensersatzanspruch basiert auf Ausschüttungen, die der Erwerber zu 25% geringer erhielt, als ihm dies zugesagt wurde. Im jetzigen Rechtsstreit beim OLG Karlsruhe hat im übrigen der ehemalige Finanzvorstand der Badenia ausgesagt und dabei offensichtlich – etwas überraschend – die Badenia nicht entlastet. Der frühere Mitarbeiter hatte sich im Rechtsstreit als Erfinder des umstrittenen Mietpools dargestellt, über den die Ausschüttungen an die Erwerber abgewickelt worden sind.

Mit dieser Entscheidung, der weitere in den nächsten Monaten durch das OLG Karlsruhe folgen werden, ergibt sich mehr denn je die Chance, entweder im Rahmen gerichtlicher Auseinandersetzungen oder auch außergerichtlich zu Einigungen mit der Badenia zu kommen. Soweit diese Heinen & Biege-Finanzierungen außergerichtlich abwickelt, ist diese häufig unter bestimmten Voraussetzungen auch bereit, ganz oder überwiegend auf Restzahlungen mit Ausnahme des Verwertungserlöses der Immobilie zu verzichten. Der Druck für die Badenia, derlei Lösungen außergerichtlich durchzuführen, wird durch die vorliegende Entscheidung sicherlich noch größer.