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Urteile zum Thema Schrottimmobilie

     
     

BGH Urteil vom 19.07.2012 (III ZR 308/11)
Aufklärungspflicht einer 100% Tochter (GmbH) einer Sparkasse

Die Sparkassen sind in Deutschland häufig so organisiert, dass sie eine 100 % Tochter gründen, die in der Anlageberatung tätig ist und dabei Immobilien und andere Anlagen vermittelt. Soweit eine Finanzierung erforderlich ist, wird dann im Regelfall naturgemäß die eigene Sparkasse empfohlen. Es mag viele Gründe juristischer Art auf Seiten von Sparkassen gegeben haben, auf dererlei Konstruktionen zurückzugreifen, insbesondere sicherlich haftungsrechtliche und gewerberechtliche. Dass der BGH im Nachhinein mit der vorliegenden Entscheidung quasi „im Beipack“ noch einen weiteren „Bonus“ hierzu vergibt, konnten die Sparkassen bei Gründung solcher „Finanzgruppen“ nicht ahnen, da sie die Rechtsprechung zur Offenlegung von Vertriebsprovisionen nicht kannten.


Soweit nämlich eine Firma als freier Anlageberater gilt – wie dies hier der BGH entschieden hat – ist er entgegen der Verpflichtung bei einer Bankberatung selbst nicht zu einer Offenlegung von Vergütungen/Provisionen verpflichtet. Es ist müßig, sich über ein solches Urteil aufzuregen. Soweit dererlei Urteile unter dem Gesichtspunkt ergehen, Verbraucher nicht schützen zu wollen und eine augenscheinliche Umgehung von Offenlegungen von Provisionen durch ausgelagerte Gesellschaften zu umgehen, bleibt der Anreiz um so größer, Sparkassen oder auch Volksbanken zu veranlassen, solche Modelle flächendeckend nachzuahmen. Dies wäre bedauerlich.

     
     

OLG Dresden, Urteil vom 28.06.2012 (9 U 1758/11)
Haftung der Bank für Sittenwidrigkeit bei Vollfinanzierung

     

Eine durchaus in gewisser Weise bahnbrechende Entscheidung hat das OLG Dresden zur Frage von Schadensersatzansprüchen gegenüber Banken für sittenwidrig überteuerte Immobilien (sogenannte Schrottimmobilien) verkündet. Die Frage eines Schadensersatzanspruches bei sittenwidriger Überteuerung des Kaufpreises entscheidet sich zu Lasten der Bank im Rahmen einer sogenannten Untervariante des Wissensvorsprungs zunächst danach, ob die Immobilie doppelt oder nahezu doppelt überteuert veräußert wurde. Die Anforderungen, dies vor Gericht darzustellen, werden unterschiedlichst beurteilt. Das vorliegende Urteil hat sich jedoch mit der zweiten Anspruchsvoraussetzung beschäftigt, nämlich der Frage, inwieweit die Bank Kenntnis von der Überteuerung hatte oder es für die Bank zumindest erkennbar gewesen sein musste, dass die Immobilie überteuert ist. Dabei hat das Gericht zutreffend darauf hingewiesen, dass bei einer sogenannten Vollfinanzierung, mithin einer Finanzierung von 100 % des Kaufpreises, diese auch eine ernsthafte Überprüfung des Wertes der Immobilie vorzunehmen hatte. Das OLG stellt darauf ab, dass eine „regelmäßig auf Sicherheit bedachte Bank“ einen branchenüblichen Abschlag beim Darlehen von wenigstens 20 % gegenüber dem Kaufpreis machen müsse. Wenn sie dies nicht tut, der Wert der Immobilie dann weit überteuert ist, habe sie die Augen bewusst vor der Überteuerung verschlossen. Dies steht dann – so das OLG Dresden – einer positiven Kenntnis der Sittenwidrigkeit gleich.


Um so bemerkenswerter ist dann ferner, dass das OLG der Auffassung ist, dass eine Überteuerung von 79 %, die das Gutachten ergab, noch im Bereich einer „nahezu doppelten Überteuerung“ anzusiedeln ist, wenn besondere Umstände wie vorliegend gegeben sind. Im Regelfall geht die Rechtsprechung nur davon aus, dass eine 90prozentige Überteuerung den Begriff der „nahezu doppelten Überteuerung“ erfüllt.


Dies ist ein mehr als beachtenswertes Urteil, das endlich auch einmal im Hinblick auf die Kenntnis der Bank einen Bezug zu Beleihungswertrichtlinien und dem Kreditwesengesetz herstellt, wonach eine Bank grundsätzlich nur 80 % nach einer konkreten Beleihungswertberechnung finanzieren darf und aus solchen Berechnungen eben zwingend hervorgeht, dass die Bank auch sehr wohl wusste, dass die Immobilie erheblichst überteuert war. Für alle Erwerber von Schrottimmobilien ist dies ein mehr wie positives Signal.

       
     

BGH 19.07.2012 – Az. III ZR 308/11
Aufklärungspflicht über Vertriebsprovisionen: Gleichstellung ausgelagerter Beratungsgesellschaften von Kreditinstituten mit freien Anlageberatern

     

Für beratende Kreditinstitute und freie Anlageberater gelten seit langem unterschiedliche Spielregeln in Sachen Aufklärungspflicht über Vermittlungsprovisionen. So sind Banken grundsätzlich dazu verpflichtet den Anleger darüber aufklären, in welcher Höhe ihr aus den im Prospekt offen ausgewiesenen Kosten für die Eigenkapitalvermittlung des Produkts Vertriebsprovisionen zufließen. Für freie, nicht bankmäßig gebundene Anlageberater besteht eine solche Aufklärungspflicht hingegen nur in Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn die Provisionen einen Wert von 15% des Anlagekapitals übersteigt. In allen anderen Fällen sind diese nicht verpflichtet, den Anleger ungefragt über den Umstand und die Höhe einer Provision aufzuklären.
 

In seiner aktuellen Entscheidung vom 19.07.2012 stellt der III. Zivilsenat des BGH überraschend auch ausgelagerte Beratungsunternehmen der Kreditinstitute auf eine gemeinsame Stufe mit solchen freien, nicht bankmäßig gebundenen Anlageberatern. Konkret hatten sich die Richter damit zu befassen, ob eine 100 %ige Tochtergesellschaft einer Sparkasse als bankgebundenes oder unabhängiges Unternehmen einzustufen sei. Auslöser der Klage war, dass der Kunde bei der Zeichnung eines geschlossenen Medienfonds nicht über die die Höhe der Provision aufgeklärt worden war.
 

Aus Sicht der Richter sei das Tochterunternehmen als freies Beratungsunternehmen einzustufen. Ausschlaggebend hierfür sei, dass das Unternehmen keine eigenen Bankgeschäfte betreibe und juristisch selbstständig sei, so der Senat in seiner Urteilsbegründung. Die Tatsache, dass die Gesellschaft fast ausschließlich Kunden der Sparkasse betreut, außerhalb der Sparkasse keine eigenen Beratungsräume unterhält und letztlich nach Außen als Teil der „Sparkassen-Finanzgruppe“ auftritt, vermochte die Richter nicht vom Gegenteil zu überzeugen.

Nunmehr können nach Meinung des III. Senats des BGH auch ausgelagerte Beratungsunternehmen der Kreditinstitute erhaltene Vertriebsprovisionen verschweigen.


Unser Fazit:

Mit dieser aus Anlegersicht wenig erfreulichen Entscheidung hat der BGH für Banken, die für die Kundenberatung Unternehmenstöchter dazwischen geschaltet haben, ein weiteres Schlupfloch geschaffen, sich einer möglichen Haftung zu entziehen. Vereinfacht gesagt, gilt künftig folgendes:

Berät die Bank selbst, muss sie den Anleger über Vertriebsprovisionen aufklären. Hat sie die Anlageberatung auf eine 100 %ige Tochterfirma ausgelagert, kann sie zu diesem Punkt grundsätzlich schweigen, so die Quintessenz dieser Entscheidung. Dass diese Rechtsauffassung nicht gerade dazu beiträgt für mehr Transparenz in Sachen Vertriebsprovisionen und Unternehmensstruktur zu sorgen, ist offensichtlich. Dies kann auch Auswirkungen auf Erwerber von „Schrottimmobilien“ haben, soweit sich die finanzierende Bank ausgelagerter Beratungsgesellschaften bedient hat.

Bei dieser Sachlage empfehlen wir künftigen Anlegern schon in der Beratungssituation zu klären, wer die Beratung durchführt, damit die Haftung am Ende nicht vom „Zufall“ abhängt.

     
     

BGH Urteil vom 05.06.2012 (XI ZR 140/11)
Eingeschränkte Bankenhaftung selbst bei hohen Innenprovisionen

     

Der Bankensenat des BGH hat am 05.06.2012 entschieden, dass keine sogenannte arglistige Täuschung über sogenannte Innenprovisionen vorliegt, wenn in den Verkaufsunterlagen auf die im Preis enthaltenen Kosten für „Grundstück, Gebäude inklusive Vertrieb und Marketing“ verwiesen ist. Im vorliegenden Fall war vom Gesamtaufwand ein Anteil von 76,70 % hierauf enthalten. Es stellt sich hieraus, dass darin eine Vertriebsprovision von (sage und schreibe) 18,24 % enthalten war.


Da sich hieraus keine arglistige Täuschung ableiten ließe, haftet dann auch die finanzierende Bank beim Erwerb einer solchen Immobilie nicht. Dies gilt selbst dann, wenn die Immobilie erheblich überteuert ist (sogenannte Schrottimmobilie).


Daraus leitet sich ab, dass der „Schutzmantel“ der Rechtsprechung für Banken praktisch für alle Fälle gilt, bei denen nur im Ansatz ein Hinweis in Prospekten enthalten ist, dass im Gesamtaufwand Kosten z. B. für den Vertrieb enthalten sind. Demgegenüber muss der Vermittler ungefragt über Innenprovisionen von über 15 % aufklären, ansonsten droht auch der Bank eine Haftung. Die Entscheidung macht deutlich, dass bei der Rechtsprechung zu Aufklärungspflichtverletzungen bei sogenannten Schrottimmobilien es nach wie vor auf eine Vielzahl von Einzelfallentscheidungen ankommt, die leider zu keiner verlässlichen generellen Bewertung führt.

     
     

KG Berlin – 31.05.2012 (Az. 12 U 218/10)
DKB zu Schadensersatz verurteilt: Zurechnung des Beratungsverschulden eines im Darlehensvertrag genannten Erfüllungsgehilfen

     

Wann muss sich eine Bank, die den Kauf einer überteuerten Immobilie finanziert, die fehlerhaften Angaben des Vertriebs zurechnen lassen?

Mit diesem „Evergreen“ mussten sich die Richter des KG Berlin in ihrem – bislang noch nicht rechtskräftigen – Urteil vom 31.05.2012 (Az. 12 U 218/10) erneut auseinandersetzen. Anlass war ein klassischer Neufall so genannter „Schrottimmobilien“, bei dem die Vermittler dem Geschädigten – wie so oft – nur die Zinszahlungen als Rate für das Darlehen genannt hatten. Bei dieser Sachlage musste der Geschädigte anstatt der angegebenen 460 Euro monatlich etwa 100 Euro mehr an die finanzierende DKB-Bank überweisen.
 

Die Besonderheit dieses Falles lag allerdings darin, dass die Formulare für DKB-Darlehensangebote einen Passus enthielten, den die Kunden unterschreiben mussten: "Ich bestätige ausdrücklich, dass ein persönliches Gespräch mit dem Vermittler (...) in Berlin stattgefunden hat, in dem mir diese Finanzierung durch den Vermittler (...) erläutert wurde".
 

Aus Sicht des Kammergerichts stand damit fest: Die Vermittler haben die Bank bei Anbahnung des Darlehens vertreten. Deshalb muss sich die Bank auch die arglistigen Täuschungen des Vertriebs zurechnen lassen - unabhängig davon, was sie im konkreten Fall alles wusste. Dies führte in letzter Konsequenz zur Verurteilung der DKB zu Schadensersatz und Rückabwicklung des Immobilienkaufs im vorliegenden Fall.
 

Fazit: Hier wurde der DKB letztlich die im Darlehensvertrag enthaltene „Beratungsbestätigung“ zum Verhängnis. Solche oder ähnliche Regelungen nahmen einige Banken in Ihre Darlehensformulare auf, um einen Widerruf des Kreditvertrages durch den Kunden zu erschweren.

Im Lichte dieser Entscheidung stellt sich diese Klausel jedoch für die Bank als grandioses „Eigentor“ dar. Denn damit konnte im vorliegenden Fall eine wesentliche Hürde für eine Haftung der Bank wegen Falschaufklärung des Vermittlers relativ einfach genommen werden:

Aufgrund der vom Anleger unterzeichneten „Beratungsbestätigung“ kam es auf das nur schwer nachweisbare institutionalisierte Zusammenwirken zwischen Bank und Vermittler nicht mehr an. Stattdessen wurde der Vermittler quasi als Mitarbeiter der Bank angesehen, weshalb es automatisch zu einer Haftungszurechnung gegenüber der Bank (§ 278 BGB) kam.

Es gilt also zu überprüfen, wo solche oder ähnliche Erklärungen im Einzelfall erfolgt sind, um dann leichter einen Schadensersatz- und/oder Rückabwicklungsanspruch geltend zu machen. Wir konnten dies zwischenzeitlich schon in einigen Fällen der von uns vertretenen Anleger feststellen. Dies verbessert vor allem die Position von geschädigten Erwerbern von „Schrottimmobilien“ erheblich.

     
     

BGH 08.05.2012 – Az. XI ZR 262/10
BGH ändert seine Rechtsprechung zur Beweislast zu Gunsten der Erwerber

     

Die Frage der sog. Kausalität, d. h. ob für einen Schaden tatsächlich eine bestimmte Aufklärungspflichtverletzung ursächlich ist, beschäftigt den BGH schon seit mehr als 20 Jahren.
 

Bislang waren hierfür die Anleger in der Beweispflicht. Zwar kam die bisherige Rechtsprechung dem Anleger insoweit entgegen, als er sich auf die sog. „Vermutung beratungsrichtigen Verhaltens“ berufen konnte, d.h. es wurde zu Gunsten des Anlegers vermutet, dass er die streitgegenständliche Investition bei ordnungsgemäßer Beratung nicht getätigt hätte. Diese Beweiserleichterung war jedoch bislang daran geknüpft, dass es für den Anleger nicht mehrere, sondern vernünftigerweise nur eine Möglichkeit aufklärungsrichtigen Verhaltens gab. Vor diesem Hintergrund gelang es den beklagten Banken in Prozessen regelmäßig diese Vermutung zu Gunsten des Anlegers erfolgreich zu erschüttern, indem sie im Prozess einfach hypothetische Geschehensabläufe aufs Geratewohl präsentierten. Konsequenz hieraus war, dass der Anleger regelmäßig dann doch die volle Beweislast dafür zu tragen hatte, dass er bei ordnungsgemäßer Beratung die Investition nicht getätigt hätte.
 

Doch damit ist nun Schluss. „Der Senat hält nach nochmaliger Überprüfung nicht mehr daran fest“, so die klaren Worte des höchsten deutschen Zivilgerichts, mit denen man sich von einer Jahrzehnten alten Rechtsauffassung verabschiedete. Damit können sich Anleger künftig auf eine „echte“ Beweislastumkehr berufen. D.h.: Steht die Aufklärungspflichtverletzung durch die Bank fest, ist nunmehr diese in der Beweispflicht, dass der Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn sie sich pflichtgemäß verhalten hätte. Sie muss beweisen, dass der Geschädigte den Rat oder Hinweis also unbeachtet gelassen hätte.

Konkret hatten die Richter in dem zugrunde liegenden Fall über die Rückabwicklung der Beteiligung des Klägers an einem Medienfonds zu entscheiden, in dem dieser über 30.000 Euro investiert hatte. Auslöser für die Schadenersatzklage war die Tatsache, dass die beklagte Commerzbank ihrem Kunden die von der Fondsgesellschaft für die Vermittlung der Beteiligung erhaltenen Rückvergütungen verschwiegen hatte. Dies stellt eine arglistige Täuschung dar, urteilte der Bundesgerichtshof.
 

Die Beklagte konnte sich der Verantwortung nicht mehr wie bislang dadurch entziehen, dass sie ausführte, dass im Streitfall weitere Verhaltensalternativen des Klägers ernsthaft in Betracht gekommen wären. Die Richter befanden, dass „das Abstellen auf einen Entscheidungskonflikt mit dem Schutzzweck der Beweislastumkehr nicht zu vereinbaren ist“. Darüber hinaus müssten nach Auffassung des Senats künftig „Unklarheiten, die durch eine Aufklärungspflichtverletzung bedingt sind, zu Lasten des Aufklärungspflichtigen gehen.“
 

Unser Fazit: Mit dieser durchaus erfreulichen Entscheidung hat sich der BGH von einer jahrelangen Fehlentwicklung in der Rechtsprechung distanziert und den Anlegern zumindest ein wenig mehr den Rücken gestärkt. Künftig hat nicht mehr der geprellte Investor, sondern derjenige, der die Anlage vermittelt hat, die volle Beweislast dafür zu tragen, ob die Investition auch bei ordnungsgemäßer Aufklärung getätigt worden wäre.

Damit wird es für die Finanzinstitute schwieriger als bisher, Schadenersatzforderungen ihrer Kunden vor Gericht abzuwehren, was auch bei Abwicklungen von Finanzierungen von „Schrottimmobilien“ von Bedeutung sein kann.

     
     

BGH Urteil vom 19.01.2012 (III ZR 48/11)
Die – eingeschränkte – Offenlegung von Vertriebsprovisionen bei freien Vermittlern

     

Der BGH hat eine Vorentscheidung des OLG Düsseldorf vom 20.01.2011 aufgehoben und eine Gleichstellung von freien Vertrieben gegenüber Banken im Zusammenhang mit der Offenlegung von Vertriebsprovisionen verneint. Dies hat unmittelbar auch Auswirkungen auf die Beurteilung von Haftungen im Zusammenhang mit dem Vertrieb und der Vermittlung von überteuerten Immobilienkapitalanlagen (sogenannte Schrottimmobilien). Die Entscheidung fiel im Zusammenhang mit der Vermittlung eines Medienfonds (VIP 3). Entgegen der Verpflichtungen von Banken, über Provisionsvergütungen, die die Bank erhält, umfänglich aufzuklären, geht der BGH bei freien Anlageberatern/Vermittlern davon aus, dass der Anleger kein schützenswertes Vertrauen darauf hat, dass der freie, vom Anleger selbst nicht vergütete Berater keine Leistungen des Verkäufers oder Initiators erhält. Der BGH bekräftigt, dass keine unaufgeforderte Offenlegung von Vertriebsprovisionen erforderlich ist. Dies ist nur dann anders, wenn eine Größenordnung von 15% des vom Anleger einzubringenden Kapitals überschritten wird und etwaige irreführende und unrichtige Angaben vorliegen, die richtig gestellt werden müssten.

 

Gerade vor dem Hintergrund des letztgenannten Gesichtspunkts ist das Urteil im Ergebnis wiederum dann schwer nachvollziehbar, wenn umgekehrt im vorliegenden Fall ein sogenanntes Agio von 5% benannt wurde und auch weitere Kosten in Höhe von 8,9% der Zeichnungssumme für die Eigenkapitalvermittlung. Tatsächlich betrug die Provision 7%, stellt man dann auf die Höhe des Agio von 5% ab, so könnte sich daraus eine irreführende oder unrichtige Angabe ableiten lassen, wenn die Schlussfolgerung durch den Anleger erfolgt, dass ausschließlich über das Agio Provisionen für den Berater bezahlt werden.

 

Es bleibt mithin weiterhin schwer nachvollziehbar, weshalb oft skrupellos tätige Vertriebe (oft sogenannte Strukturvertriebe) auf größeren Schutz der Rechtsprechung vertrauen dürfen, als dies bei den Banken der Fall ist. Im Rahmen der Gesetzgebung zum Schutz von Anlegern konnte sich (überraschend) die Lobby der Vermittler eindeutig besser durchsetzen als die der Banken. Aus dem hier vorliegenden Urteil ergibt sich jedenfalls schon nach der eigenen Begründung des BGH keine abschließende Klarheit darüber, wann ein freier Anlageberater (oder entsprechende Vertriebsgesellschaft) unnachgefragt aufzuklären hat.

 

Der Hinweis an jeden Anleger kann daher nur lauten: Fragen Sie bei den Verkaufsgesprächen nach der Provision, die der Anlageberater erhält, lassen Sie sich dies durch Schriftstücke dokumentieren oder nehmen Sie einen Zeugen mit. Sind dann die Angaben des Vermittlers auch nur in Ansätzen nachweislich falsch, können Rückabwicklungen jederzeit möglich sein. Das kann dann auch eine Chance für Erwerber von Schrottimmobilien sein.

     
     
 
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