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Urteile zum Thema Schrottimmobilie

     
     

BVerfG vom 08.12.2011
Kick-back-Rechtsprechung des BGH zu Lasten von Banken bestätigt

     

Die Commerzbank war zunächst vom OLG Celle aufgrund der sogenannten Kick-back-Rechtsprechung zum Schadensersatz gegenüber Kunden wegen Empfehlungen von Medienfonds VIP 3 und VIP 4 verurteilt worden. Die Revision war vom BGH zurückgewiesen worden. Hiergegen hatte die Bank Verfassungsbeschwerde eingelegt. Die Verfassungsbeschwerde ist nicht zur Entscheidung angenommen worden. Das Bundesverfassungsgericht hat bestätigt, dass die Banken durchaus anders, das heißt schlechter als sogenannte freie Vertriebe, im Hinblick auf Aufklärungspflichtverletzungen bei Rückvergütungen behandelt werden dürfen. Das Verfassungsgericht sah darin keine sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung. Das Gericht begründet dies mit der typischerweise unterschiedlichen Erwartungshaltung eines Kunden. Das Gericht bestätigt, dass eine Aufklärung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur dann geschuldet ist, wenn der Kunde letztlich nach den im Verkehr herrschenden Anschauungen redlicherweise Aufklärung erwarten darf. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Gerichte ernsthaft davon ausgehen, dass zwar einer Bank gegenüber entsprechendes Vertrauen entgegen gebracht wird und werden darf, nicht jedoch einem freien Berater. Dabei ist die Fehleinschätzung unseres Erachtens nach enthalten, dass der Kunde positiv weiß, dass ein freier Anlageberater Rückvergütungen tatsächlich vereinnahmt. Zwar müsste eigentlich jedem vernunftsbegabten Kapitalanleger bewusst sein, dass der Anlageberater von irgendwo her eine Vergütung erhalten muss, in der Praxis ist dies jedoch tatsächlich selten der Fall.
 

Dabei wird gerade auch in Fällen überfinanzierter Immobilien (sogenannter Schrottimmobilien) es wichtig sein, inwieweit die Person des Vermittlers überhaupt als freier Anlagevermittler gelten muss oder als „Bankberater“. Die Abgrenzung ist häufig nicht einfach. Anlegeranwälte werden dies im Einzelfall berücksichtigen müssen.

     
     

BGH - 5.7.2011 (XI ZR 342/10)
HVB haftet erstmals wegen arglistiger Täuschung vor dem BGH !

     

Erstmals hat der BGH in einer Entscheidung vom 5.7.2011 vor dem 11. Zivilsenat eine Haftung der Bank für eine arglistige Täuschung des Vermittlers bejaht (XI ZR 342/10). Ein vorangegehendes Urteil des OLG Köln, wohlgemerkt in einem Einzelfall, wurde damit bestätigt. Der HVB (Hypovereinsbank/Unicredit) wurde eine Falschaufklärung eines Vermittlers wegen zu erzielender Mieteinnahmen zugerechnet und führte dazu, daß die Bank keine Darlehensansprüche mehr hat. Soweit auf Schadensersatz geklagt worden wäre, hätte dieser dem Käufer einer überteuerten Immobilie aus dem Jahre 1993 in der Nähe von Aachen (also einer sog. Schrottimmobilie) zugesprochen werden müssen.

     
     

BGH - 07.06.2011 (AZ: XI ZR 388/10)
Darlehenskontoführungsgebühr unwirksam

     

Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 07.06.2011 ausgeführt, dass Gebühren für die Führung eines Darlehenskontos gegenüber Verbrauchern unwirksam ist. Die Regelung von § 307 Abs. 1 Satz 1 sowie Abs. 2 Nr. 1 BGB greift ein. Dies bedeutet, dass entsprechende Regelungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken unwirksam sind. Bei Abschluss eines Darlehensvertrages, auch z. B. zur Finanzierung überteuerter Immobilien (Schrottimmobilien), wird ein Darlehen abgeschlossen, bei dem z. B. monatliche Gebühren von EUR 2,-- zusätzlich zum Zins- und Tilgungsaufwand vereinbart werden. Eine solche Regelung ist unwirksam. Die Führung eines Darlehenskontos erfolgt ausschließlich im eigenen Interesse der Bank und kann mithin zu keiner Gebühr infolge einer vertraglichen Gegenleistung oder einer zusätzlichen Sonderleistung der Bank führen. Kunden ist daher zu raten, spätestens bei der nächsten Übersendung von Kontoauszügen (Rechnungsabschlüssen) dies gegenüber der Bank zu rügen.

     
     

BGH – 22.03.2011 (XI ZR 388/08)
Vorsätzliche sittenwidrige Schädigung bei chancenlosem Geschäft

     

Eine bemerkenswerte Entscheidung hat der XI. Zivilsenat (Bankensenat) des BGH im Zusammenhang mit einem fehlgeschlagenen Terminoptionsgeschäft ergehen lassen. Entgegen der vorangehenden Berufungsinstanz hat der BGH angenommen, dass unter bestimmten Voraussetzungen ein Schadensersatzanspruch gegenüber Beteiligten aus vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung (§§ 826, 830 BGB) besteht. Dabei wurde über einen Vermittler ein von vorne herein im Hinblick auf die Zusagen durch den Vermittler chancenloses Geschäft vermittelt, bei dem es nur darum ging, aufgrund überhöhter Gebühren und Aufschlägen eine Anlage zu vermarkten. Das Geschäftsmodell basierte darauf, von vorne herein uninformierte leichtgläubige Menschen unter sittenwidriger Ausnutzung von Gewinnstreben und Leichtsinn für das Rechtsgeschäft zu gewinnen und sich auf deren Kosten zu bereichern. Im Hinblick auf vertragliche Verbindungen zwischen Beteiligten kann es dabei zu Beihilfehandlungen im Sinne von § 830 BGB durchaus kommen. Der Gehilfe muss dabei nach Auffassung des BGH selbst keine Tatausführung erkennen lassen, ausreichend ist jede bewußte Förderung der fremden Tat. Im vorliegenden Fall war Gehilfe der Broker, der ein Online-System dem Vermittler zum Abschluss seiner Geschäfte zur Verfügung stelle.
 

Der Senat hebt darauf ab, dass sich dieser „Gehilfe“ mit der Verwirklichung der erkannten Gefahr abfindet und damit die Schädigung von Anlegern durch ein praktiziertes sittenwidriges Geschäftsmodell billigend in Kauf nimmt.
 

Bei näherem Licht betrachtet ist die vorliegende Entscheidung in wesentlichen Gesichtspunkten auch auf verschiedenste Geschäftsmodelle beim Vertrieb und der Finanzierung von „Schrottimmobilien“ in seiner Anwendung denkbar. Häufig überlassen Banken Vermittlern ihre Geschäftspapiere, um Selbstauskünfte, aber auch Darlehensverträge zum Abschluss zu bringen und lassen diese durch den Vermittler unterzeichnen. Soweit dann die Bank parallel von einer möglichen Überteuerung der Immobilie (nicht zwingend einer sittenwidrigen Überteuerung) Kenntnis hat, ist der Weg nicht mehr weit zu einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung. Dies rührt von falschen Aussagen des Vermittlers zu einer Wertentwicklung der Wohnung und zu Wiederverkaufspreisen mit entsprechendem Gewinn her.
 

Ob in solchen Fällen dann überhaupt noch ein institutionalisiertes Zusammenwirken wie im Rahmen von Schadensersatzansprüchen bei Aufklärungspflichtverletzungen anzunehmen ist, ist fraglich. § 826 BGB verlangt dies grundsätzlich nicht. Ein „Gehilfe“ handelt dann grundsätzlich auch im Einzelfall.
 

Unerheblich muss dann auch spätestens sein, dass Gewinnaussagen eines Vermittlers bei Wiederverkauf der ohnehin überteuerten Schrottimmobilie als rechtlich irrelevant (bloße Anpreisung!) gesehen werden, wenn mithin der Wert der Immobilie von vorne herein erheblich überteuert war und eben letztlich eine Chance überhaupt nie bestand, einen Gewinn je zu realisieren. Das Zusammenspiel von erheblich überteuerter Immobilie und einer Zusage, die Immobilie nach 5, 8 oder 10 Jahren mit Gewinn zu verkaufen, dürfte mithin in vielen Fällen zu einem Anhaltspunkt werden, um eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung auch und gerade bei überteuerten Immobilienkapitalanlagen („Schrottimmobilien“) anzunehmen. Man darf gespannt sein, inwieweit der XI. Zivilsenat mit vorliegenden Überlegungen in Bälde gleichsam konfrontiert wird.
 

Unsere Kanzlei vertritt zwischenzeitlich in manchen, sich aufdrängenden Fällen schon seit längerer Zeit den Gedanken vor den Instanzgerichten, dass § 826 BGB (vorsätzliche sittenwidrige Schädigung) zu Lasten der Banken vorliegen könnte. Bislang wurde dies von den Instanzgerichten (leider) im Regelfall als zu weit hergeholt abgetan. Dies könnte sich nunmehr ändern.

   
     

BGH – 03.03.2011 (III ZR 170/10)
Freie Anlageberater/Vermittler haften eingeschränkter als Bankberater

     

 

Als folgerichtige Entscheidung zu den Urteilen jüngster Zeit, auch des XI. Zivilsenats (Bankensenat) des BGH, erfolgte die vorliegende Entscheidung mit der Maßgabe, dass ein freier Anlageberater jedenfalls nicht ungefragt über ihm zufließende Provisionen aufklären müsse, soweit nicht die Grenze von 15% erreicht ist. Die Differenzierung einer Haftung von Bankberatern und damit letztlich der Bank gegenüber freien Anlageberatern erscheint jedoch in weiten Teilen willkürlich und opportunistisch. Der Grundtenor der Rechtsprechung beinhaltet, dass ein Kunde bei der Bank faktisch „dumm“ sein darf und dennoch geschützt wird, während er bei einem Beratungsvertrag oder Vermittlungsvertrag mit einem freien Anlageberater wesentlich geschäftsgewandter sein muss.
 

In der Folge führt dies dazu, dass man jedem nach unserer Einschätzung durchschnittlichen Anleger raten muss, bei einer Beratung zu einem freien Anlagevermittler stets einen eigenen sachkundigen Berater mit zu nehmen. Dieser muss dann einschätzen, ob die angebotene Anlage tatsächlich tragfähig ist. Spaß beiseite. Der BGH muss bezeichnender Weise § 242 BGB (Treu und Glauben) bemühen, um abzuleiten, dass ein Bankkunde aufgrund einer „gewissen Beständigkeit und Dauer“ der Geschäftsbeziehung davon ausgehen darf, über Entgelte oder Provisionen unterrichtet zu werden. Gegenüber der Bank besteht also grundsätzlich eine uneingeschränkte Vertrauensbasis für den Kunden dahingehend, dass die Bank keine Provisionen vereinnahmt und muss deswegen von der Bank auf das Gegenteil hingewiesen werden.
 

Bei einem freien Anlageberater ist das Gegenteil der Fall. Dem Kunden muss dabei nach Auffassung des BGH klar sein, dass beispielsweise das „Agio“ oder Verwaltungsgebühren in Wahrheit Provisionen beinhalten, die der Anlageberater ganz oder teilweise erhält. Dabei unterstellt der BGH, dass ein Kunde ernstlich weiß, was ein „Agio“ oder ein Ausgabeaufschlag ist. Der BGH geht jedoch sogar noch wesentlich weiter in seiner Einschätzung. Er billigt dem Kunden noch nicht einmal gegenüber einem freien Anlageberater einen Auskunftsanspruch zu, sondern schreibt ernstlich in seiner Begründung, dass bei einer Weigerung des Anlageberaters die Provisionshöhe auf Anfrage offen zu legen es dem Kunden überlassen bleibt, die Dienste des Beraters dann in Anspruch zu nehmen.
 

Mit einer solchen – mit Verlaub gesagt – unjuristischen „Begründung“, verkennt der BGH, dass bei Zustandekommen eines Beratungsverhältnisses natürlich wechselseitige Pflichten entstehen, die nicht darin münden können, dass bei einer nachgefragten Aufklärung, der nicht nachgekommen wird, der Kunde quasi eine Art außerordentliches Kündigungsrecht haben soll, ohne dass dann etwaig Vergütungspflichten für ihn entstehen. Oder wie ist eine solche Begrünung einer höchstrichterlichen Entscheidung zu verstehen?
 

Im vorliegenden Fall war wohlgemerkt ausgeführt, dass Eigenkapitalbeschaffungskosten von 4,9% des Beteiligungskapitals zuzüglich eines Agios von 5% aufgeführt waren. Mit einem solchen Hinweis in den Bedingungen sah es der BGH als ausreichend gewährleistet an, dass dem Kunden damit klar sein musste, dass rund 10% an Provision, auch an den Anlagevermittler selbst bezahlt werden konnten. Ob eine solche „Tendenzrechtsprechung“ zur abweichenden Behandlung von Bankberatern und freien Anlagevermittlern auf Dauer bestand haben kann, erscheint zweifelhaft. Zweifelhaft erscheint auch, ob kurzzeitig entstandene gesetzliche Regelungen im Hinblick auf Differenzierungen auf Sicht bestand haben. Die Lobby der Banken war (ausnahmsweise) hierbei schlechter aufgestellt als die der Anlagevermittler. Im Rahmen der Schrottimmobilien-Problematik bleibt dies vorläufig unerheblich, da die Bank vorliegend nicht selbst berät, sondern dies freie Anlagevermittler tun und die Bank in diesem Fall ohnehin nur dann haftet, wenn ein Fehlverhalten dem Vermittler hier ausnahmsweise zurechenbar ist (institutionalisiertes Zusammenwirken).

   
     

BGH – 08.02.2011 (II ZR 243/09)
Quotale Haftung von Gesellschaftern geschlossener Immobilienfonds

     

Der II. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass bei einer Sicherheitenverwertung der Bank im Hinblick auf die Grundstücke einer Fondsgesellschaft die daraus erzielten Erlöse nicht unmittelbar die quotale Haftung des einzelnen Gesellschafters berühren, das heißt reduzieren. Dies ist eine für Gesellschafter von geschlossenen Immobilienfonds (in der Regel Kommanditgesellschaften oder Gesellschaften bürgerlichen Rechts) eine äußerst risikoreiche Rechtsfolge. Das OLG Frankfurt hatte vorliegend noch angenommen, dass Erlöse aus der Verwertung von Grundstücken anteilig zugunsten der Gesellschafter zu berücksichtigen sind.
 

Der BGH führt aus, dass es vom Einzelfall von den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen abhängt, ob eine Verwertung des Gesellschaftsvermögens (im wesentlichen also etwaiger Grundstücke) die Haftung jedes Gesellschafters ändert. Insoweit würde eine Gestaltungsfreiheit für die Parteien bestehen, da kein gesetzlich geregeltes Haftungskonzept vorläge. Soweit in Vereinbarungen keine Anrechnung der Erlöse vorgesehen ist, geht der BGH davon aus, dass der Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter unvermindert bestehen bleibt.
 

Im Klartext bedeutet dies für eine Vielzahl von Erwerbern geschlossener Immobilienfonds, deren Immobilienvermögen aus wiederum überteuerten Immobilien (also sogenannten „Schrottimmobilien“) besteht, dass beispielsweise der Einzelne immer noch anteilsmäßig mit seiner Beteiligungshöhe aus dem vor der Verwertung der Immobilien offenen Darlehensforderung von beispielsweise 10 Mio. EUR haftet, auch wenn die Bank bei der Verwertung der Immobilien zum Beispiel wiederum 5 Mio. EUR realisiert hat. 

Es ist davon auszugehen, dass in der Mehrzahl aller Fälle eben gerade keine Regelung zwischen Gesellschaft und Bank stattfand und der Anleger sich dann in einer für ihn fatalen Situation befinden kann, wenn der Fonds selbst seinen Darlehensverbindlichkeiten nicht mehr nachkommen kann. Der Anleger hat in solchen Fällen um so mehr das Interesse, sich möglichst frühzeitig bei Darlegung entsprechender rechtlich denkbarer Ansprüche und gegebenenfalls auch seiner persönlichen wirtschaftlichen Situation mit der Bank zu einigen, die die Gesellschaft selbst finanziert hat. Dies hat wohlgemerkt nichts damit zu tun, dass die Beteiligung des Anlegers selbst von einer wiederum anderen Bank finanziert wurde und ohnehin ein persönliches Darlehensverhältnis zwischen Kunde und Bank besteht.

       
     

OLG Frankfurt- 08.12.2010 (AZ: 19 U 22/10)
Aufklärungspflicht auch gegenüber erfahrenem Anleger

     

Im vorliegenden Rechtsstreit ging es um einen sehr erfahrenen Anleger mit eigenem Entscheidungsverhalten, der grundsätzlich bereit war, im Hinblick auf seine hohen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und eine gleichsam gewünschte hohe Rendite, entsprechende Risiken in Kauf zu nehmen. Das Gericht hat jedoch angenommen, dass eine solche Erfahrenheit eines Anlegers nicht ausreichend ist, dass für ihn die Frage der Sicherheit einer Kapitalanlage ohne Bedeutung ist. Dabei handelt es sich häufig bei der Eingruppierung eines Anlegers um eine sogenannte „chancenorientierte“ Anlagestrategie. Selbst wenn eine solche eingegangen wird, dann darf der Anleger im Rahmen der Beratung erwarten, dass er über Risiken einer Anlageform zutreffend informiert wird, insbesondere wenn die in Rede stehende Anlageform unstreitig dem Anleger nicht bekannt war. Diese Erwägungen gelten dann einerseits für Geldkapitalanlagen in spekulativer Form, umgekehrt ist auch beim Erwerb und der Beratung von Immobilienkapitalanlagen (auch sogenannte Schrottimmobilien) dann nicht automatisch jeder Erwerber, der bereits einmal eine Wohnung als Kapitalanleger erworben hat oder einen geschlossenen Immobilienfonds, nicht weiter eingehend über Chancen und Risiken aufzuklären. Die Grundaussage der vorliegenden Entscheidung gilt daher grundsätzlich für alle Beratungssituationen im Rahmen von Kapitalanlagen.

     
     

BGH – 21.09.2010 (XI ZR 232/09)
Vermutungswirkung für konkreten Wissensvorsprung der Bank

     

Der BGH hat eine weitere, in Nuancen erwerberfreundliche Entscheidung im Zusammenhang mit der Bankenhaftung bei überfinanzierten Wohnungen (Schrottimmobilie) getroffen. Im Rahmen des Schadensersatzanspruches gegenüber der kreditgebenden Bank aufgrund eines insitutionalisierten Zusammenwirkens (Ausgangsentscheidung, BGH 16.05.2006 mit Folgeentscheidungen) hat der BGH nun ausgesprochen, dass die Vermutung für einen konkreten Wissensvorsprung der Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers lediglich eine objektiv evidente Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, des Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler des Verkaufs- oder Fondsprospekts voraussetzt.
 

Es kommt dabei noch nicht auf die Frage an, ob die Bank im konkreten Einzelfall die Unrichtigkeit erkennen konnte. Diese Frage stellt sich erst im Rahmen der Widerlegung der Vermutung. Letztlich berührt dieses Urteil nicht die Tatbestandsvoraussetzungen für eine Haftung der Bank, sondern verschiebt lediglich die Frage von Beweisnotwendigkeiten wiederum etwas zu Lasten der Bank. Festzustellen ist mithin, dass seit dem Ausscheiden von Herrn Dr. Nobbe aus dem XI. Zivilsenat Stück für Stück in kleinen Schritten sich die Position der Erwerber im Rahmen von Haftungsansprüchen insbesondere wegen des institutionalisierten Zusammenwirkens – wenn auch geringfügig – verbessert.
 

Damit darf man gespannt sein, ob geschädigte Anleger, die Schrottimmobilien erworben haben, in absehbarer Zeit tatsächlich eine Entscheidung des BGH in einem Einzelfall erwirken können, wonach die Ansprüche auf Schadensersatz in der Folge der Ursprungsentscheidung vom 16.05.2006 tatsächlich durchgängig zugesprochen werden. Der vorliegende Fall einer Entscheidung führt aufgrund falscher vorangehender Feststellungen (hier des OLG Frankfurt) lediglich zu einer Zurückverweisung an das vorangehend befaßte OLG.

     
     

Landgericht Mannheim – 26.08.2010 (9 O 413/09)
Beratungshaftung der Bank bei Falschaufklärung über Rechtsfolgen bei Ausschüttung von Kommanditeinlagen

     

Die Bank wurde vorliegend aus Beratungshaftung im Hinblick auf eine von der Bank vermittelte Einlage der Prorendita Fünf GmbH & Co. KG auf Schadensersatz verurteilt. Das Gericht hatte dabei festgestellt, dass keine Aufklärung hinreichend darüber erfolgte, dass eine Haftung nach § 172 Abs 4 HGB wieder auflebt, wenn ein Teil der Kommanditeinlage an den Anleger wieder ausgeschüttet wird. Bemerkenswert ist, dass das erkennende Landgericht jedwegliche Einwendungen der beklagten Bank im Hinblick auf ein bei der Beratung übergebenes Anlageprospekt nicht durchgreifend erachtet. Selbst wenn ein solches der Anleger erhalten hätte (was im vorliegenden Fall streitig war), so sei darauf abzustellen, dass dem Anleger ausreichend Zeit gegeben werden muss, ein vorliegend 117 umfassendes Prospekt durchzusehen.
 

Im vorliegenden Fall war unmittelbar anschließend die Anlage gezeichnet worden, auch der Hinweis auf eine zweiwöchige Widerrufsfrist hat das Gericht nicht als wesentlich angesehen, da es einen Übereilungsschutz beinhaltet aber keine maßgeblichen Informationen zum Abschluss der Anlageentscheidung ersetzt.
 

Das Gericht hat in aller Deutlichkeit darauf abgehoben, dass es nicht auf den Prospektinhalt sondern ausschließlich auf den Inhalt des Beratungsgesprächs ankommt. Das Urteil ist ein weiterer Baustein dafür, dass letztlich Prospekte unwesentlich sind, wenn aus darstellbaren und nachweislichen Beratungsgesprächen heraus auch das Gegenteil oder anderweitige Inhalte als in einem Prospekt dargestellt werden können und diese für die Anlageentscheidung wesentlich sind.
 

Dies gilt dann durchaus analog auch für alle Fälle von Aufklärungspflichtverletzungen im Rahmen der Veräußerung sogenannter Schrottimmobilien. Auch dort werden häufig Prospekte mit Musterrechnungen vorgelegt und mitunter auch auf Aufklärungen über Chancen und Risiken aufgeführt, die jedoch durch konkrete, anders lautende Inhalte von Beratungsgesprächen „überdeckelt“ werden.

       
     

Achtung Verjährung – wichtiger Hinweis

     

Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüche gegenüber Banken verjähren im Regelfall 3 Jahre ab Kenntnis des Erwerbers. Soweit der Erwerber nicht im Einzelfall gegenüber der Bank in den vergangenen Jahren selbst oder über einen Anwalt vorgegangen ist, vermag die Bank im Regelfall den Beginn der Verjährungsfrist nicht nachzuweisen, so dass bislang fast alle gerichtlichen Abwicklungen, auch die unserer Kanzlei, kein Verjährungsrisiko in sich getragen haben.

Zum Jahresende 2011 wird sich dies ändern. Die sogenannte „absolute Verjährungsfrist“ von 10 Jahren sorgt dafür, dass die Fälle aus den 90er Jahren zum Jahresende 2011 in jedem Falle verjähren dürften. Erwerbern ist anzuraten, rechtzeitig, das heißt nicht erst gegen Jahresende überprüfen zu lassen, ob und inwieweit Ansprüche gegenüber der finanzierenden Bank im Falle ihrer möglicherweise überteuerten Immobilien (sogenannte Schrottimmobilie) geltend gemacht werden können.

     
     

BGH – 15.07.2010 (III ZR 336/08)
Anrechnung von Steuervorteilen im Schadensersatzprozeß entfällt

     

Mit einer nicht erwarteten Eindeutigkeit hat der III. Zivilsenat des BGH eine häufig in den Instanzgerichten diskutierte Frage abschließend geklärt. Im Rahmen von Schadensersatzansprüchen, insbesondere auch bei Abwicklungen von Bankenhaftungen bei sogenannten Schrottimmobilien war lange Zeit streitig, ob und inwieweit der Steuervorteil vom Schaden saldiert, das heißt abgezogen werden musste. Nun hat und der BGH entschieden, dass Schadensersatzansprüche unzumutbar erschwert werden, wenn die bereits bekannten Steuervorteile aus der Kapitalanlage auf den Schadensersatzanspruch angerechnet würden und es letztlich dem geschädigten Erwerber überlassen bliebe, die aus der Versteuerung der Ersatzleistung entstehenden Nachteile zu einem späteren Zeitpunkt geltend zu machen. Nur bei außergewöhnlichen Steuervorteilen kann eine Anrechnung erfolgen, die Darlegungs- und Beweislast trägt im Zweifelsfall dann die in Anspruch genommene Bank, der Bauträger oder Vermittler.

Damit ist im Ergebnis eine Klarstellung erfolgt, die es dem Erwerber einer Schrottimmobilie erleichtert, Schadensersatzansprüche der Höhe nach durchzusetzen, wenn er – leider noch ausnahmsweise – die Ansprüche auf Schadensersatz wegen Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers gegenüber der Bank im Übrigen durchsetzen kann.

     
     

BGH – 08.07.2010 (III ZR 249/09)
Falschberatung des Vermittler überdeckelt Aufklärung im Prospekt

     

Ein bemerkenswertes Urteil hat der BGH im Falle einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds (Turmcenter Frankfurt) ergehen lassen, wohlgemerkt gegenüber einem Vertrieb und nicht etwa der finanzierenden Bank. Im vorliegenden Fall wurde nachweislich dem Kunden eine „sichere Anlage“ als Altersvorsorge versprochen, gleichwohl der Prospekt übergeben, der Aufklärungen über bestehende Risiken sehr wohl enthielt. Der BGH sah eine Verjährung nach Prospekthaftung als nicht gegeben an, da es vorliegend um die Frage eines Beratungsfehlers des Vermittlers ging, dabei durfte sich der Kunde auf die Aussage des Vermittlers im vorliegenden Fall verlassen. Eine Verjährung wegen Prospekthaftung war gleichsam damit nicht eingetreten, sondern es galt die für Schadensersatzansprüche maßgebliche 3-jährige Verjährungsfrist, die jedoch erst ab Kenntnis des Erwerbers zu laufen beginnt.
 

Die Tatsache, dass der Kunde die Prospektunterlagen nicht gelesen hatte, bildete dabei im vorliegenden Fall keine grobfahrlässige Unkenntnis. Das Urteil ist zwar ein Einzelfall und widerspricht nicht der bisher gängigen Praxis, ob es in dieser Form jedoch vom XI. Zivilsenat (Bankensenat) ergangen wäre, wenn es um eine Frage der Bankenhaftung gegangen wäre, ist fraglich. Soweit die Falschaufklärung des Vermittlers der Bank unter dem Gesichtspunkt des institutionalisierten Zusammenwirkens zurechenbar ist, hat dieses Urteil natürlich auch insoweit Bedeutung. Dabei hat das Urteil darüber hinaus nicht nur bei geschlossenen Immobilienfonds seine Auswirkung, sondern auch beim Erwerb von einzelnen Wohnungen als Kapitalanlagen (häufig sogenannte überteuerte Schrottimmobilien), da auch in diesen Fällen oftmals Prospektierungen mit betriebswirtschaftlichen Prognosen dem Anleger übergeben wurden, die an versteckter Stelle Risikoaufklärungen beinhalten.

     
     

BGH – 29.06.2010 (XI ZR 104/08)
Arglistige Täuschung mittels Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträgen

     

 

Eine sehr überraschende Entscheidung zugunsten Erwerbern im Falle sogenannter Schrottimmobilien, hat der BGH mit der vorliegenden Entscheidung getroffen. Im vorliegenden Fall wurde – wie sehr oft in der Praxis bei der Vermittlung von Strukturvertrieben – ein Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag erteilt, bei dem insgesamt eine Provision von 5,86% der Kaufpreissumme ausgewiesen war. Tatsächlich konnte durch Beweisaufnahme vor Gericht festgestellt werden, dass die Vermittlerinnen insgesamt mindestens 15% Provision erhalten haben.

Der BGH führt aus, dass insoweit bewusst eine unzutreffende Vorstellung erzeugt wurde, dass eine Provision nur bezahlt werde, die in Wahrheit fast dreimal so hoch ausfiel. Hierin kann dann eine arglistige Täuschung gesehen werden, die dazu führt, dass der Erwerber eine Rückabwicklung wegen Falschaufklärung durchführen kann, der sich als Schadensersatzanspruch wegen Falschaufklärung darstellt. Dieses Urteil gibt Erwerbern von Schrottimmobilien in der Tat eine neue Hoffnung.

       
     

LG Berlin, 25.06.2010 (4 O 424/09, nicht rechtskräftig)
Aufklärungspflicht über absehbares Scheitern der Finanzierung

     

Das Landgericht Berlin hat in einem bemerkenswerten Urteil (dem Vernehmen nach die DKB) verurteilt, die Rückabwicklung eines finanzierten Wohnungskaufs wegen Aufklärungspflichtverletzungen vorzunehmen. Die Falschaussagen des Vermittlers werden unmittelbar über § 278 BGB ohne weitere Notwendigkeit eines institutionalisierten Zusammenwirkens der Bank zugerechnet.
 

Vorliegend war prognostisch bei einer nach Auffassung des Gerichts ungewöhnlich hoch angesetzten Tilgungsrate von 2% das Darlehen erst im Alter von 66, bzw. 73 Lebensjahren durch die Darlehensnehmer zurückbezahlt worden. Dabei wurde von der Bank nach Auffassung des Gerichts übersehen, dass die Darlehensnehmer in Rente gingen. Deswegen hätte die Bank prüfen müssen, inwieweit aufgrund der absehbaren Lebens- und Einkommensverhältnisse eine störungsfreie Finanzierung überhaupt möglich gewesen wäre. Dies war vorliegend nicht der Fall, so dass das Gericht zu einer Rückabwicklung gekommen ist.
 

Bemerkenswert ist das Urteil deswegen, weil es nicht die Kompliziertheit der Entscheidungsgrundlagen des institutionalisierten Zusammenwirkens bei überteuerten Immobilienfinanzierungen (sogenannte Schrottimmobilien) berücksichtigt, sondern schlicht nach allgemeinen Zurechnungsregeln im Schuldrecht den Fehler des Vermittlers der Bank anlastet. Auswirkungen würde ein solches Urteil, soweit es Bestand haben würde, auf alle Darlehensverhältnisse haben, bei denen beispielsweise Erwerber in einem Lebensalter zwischen 40 und 50 oder gar darüber hinaus erwerben und mit einer 1 oder 2%ige Tilgung des Darlehens absehbar in einem Zeitraum zwischen 20 und 35 Jahren tilgen und mithin die Tilgung noch zum prognostizierbaren Renteneintrittsalter erbringen müßten.
 

Die Argumente des Landgerichts Berlin sind ebenso einfach wie bestechend, es bleibt abzuwarten, inwieweit eine solche Entscheidung tatsächlich Bestand hat. Sie hilft in jedem Falle Erwerbern bei der Argumentation bei Instanzgerichten.

     
     

EuGH - 15.04.2010 (C-215/08)
Auseinandersetzungswert nach Widerruf

     

Der EuGH hat eine wegweisende Entscheidung getätigt für Anleger, die zu einem geschlossenen Immobilienfonds (beinhaltend häufig sogenannte Schrottimmobilien) beigetreten sind und die im Rahmen eines Haustürgeschäfts einen Widerruf noch heute, das heißt viele Jahre später, ausüben können.

Zwar hat der EuGH bestätigt, dass ein Anspruch auf den Auseinandersetzungswert des Anteils für den Anleger besteht, jedoch nur auf den Zeitpunkt des Widerrufs (!). Da die Fonds häufig im Minus stehen, wenn der Widerruf erklärt wird, wird dies ab sofort kaum mehr zu der Empfehlung führen können, einen Widerruf tatsächlich zu erklären, dann nämlich müßten sich Anleger auch am Verlust beteiligen.

     
     

OLG Karlsruhe – 24.02.2010 (17 U 562/08)
Schadensersatz für Erwerber bei Badenia-Finanzierung

     

 

Eine weitere Entscheidung hat das OLG Karlsruhe aus dem Bereich des Vertriebs „Heinen & Biege“ gegenüber der Badenia ergehen lassen. Rund 7.000 Verkäufe waren seitens der Badenia aus dem Bereich des Vertriebs von Heinen & Biege mutmaßlich finanziert worden. Rund 160 gerichtliche Auseinandersetzungen sollen noch rechtshängig sein. Der nunmehrige Schadensersatzanspruch basiert auf Ausschüttungen, die der Erwerber zu 25% geringer erhielt, als ihm dies zugesagt wurde. Im jetzigen Rechtsstreit beim OLG Karlsruhe hat im übrigen der ehemalige Finanzvorstand der Badenia ausgesagt und dabei offensichtlich – etwas überraschend – die Badenia nicht entlastet. Der frühere Mitarbeiter hatte sich im Rechtsstreit als Erfinder des umstrittenen Mietpools dargestellt, über den die Ausschüttungen an die Erwerber abgewickelt worden sind.

Mit dieser Entscheidung, der weitere in den nächsten Monaten durch das OLG Karlsruhe folgen werden, ergibt sich mehr denn je die Chance, entweder im Rahmen gerichtlicher Auseinandersetzungen oder auch außergerichtlich zu Einigungen mit der Badenia zu kommen. Soweit diese Heinen & Biege-Finanzierungen außergerichtlich abwickelt, ist diese häufig unter bestimmten Voraussetzungen auch bereit, ganz oder überwiegend auf Restzahlungen mit Ausnahme des Verwertungserlöses der Immobilie zu verzichten. Der Druck für die Badenia, derlei Lösungen außergerichtlich durchzuführen, wird durch die vorliegende Entscheidung sicherlich noch größer.

     
 
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