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Urteile zum Thema Schrottimmobilie

     

OLG Frankfurt- 08.12.2010 (AZ: 19 U 22/10)
Aufklärungspflicht auch gegenüber erfahrenem Anleger

     

Im vorliegenden Rechtsstreit ging es um einen sehr erfahrenen Anleger mit eigenem Entscheidungsverhalten, der grundsätzlich bereit war, im Hinblick auf seine hohen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und eine gleichsam gewünschte hohe Rendite, entsprechende Risiken in Kauf zu nehmen. Das Gericht hat jedoch angenommen, dass eine solche Erfahrenheit eines Anlegers nicht ausreichend ist, dass für ihn die Frage der Sicherheit einer Kapitalanlage ohne Bedeutung ist. Dabei handelt es sich häufig bei der Eingruppierung eines Anlegers um eine sogenannte „chancenorientierte“ Anlagestrategie. Selbst wenn eine solche eingegangen wird, dann darf der Anleger im Rahmen der Beratung erwarten, dass er über Risiken einer Anlageform zutreffend informiert wird, insbesondere wenn die in Rede stehende Anlageform unstreitig dem Anleger nicht bekannt war. Diese Erwägungen gelten dann einerseits für Geldkapitalanlagen in spekulativer Form, umgekehrt ist auch beim Erwerb und der Beratung von Immobilienkapitalanlagen (auch sogenannte Schrottimmobilien) dann nicht automatisch jeder Erwerber, der bereits einmal eine Wohnung als Kapitalanleger erworben hat oder einen geschlossenen Immobilienfonds, nicht weiter eingehend über Chancen und Risiken aufzuklären. Die Grundaussage der vorliegenden Entscheidung gilt daher grundsätzlich für alle Beratungssituationen im Rahmen von Kapitalanlagen.

     
     

BGH – 21.09.2010 (XI ZR 232/09)
Vermutungswirkung für konkreten Wissensvorsprung der Bank

     

Der BGH hat eine weitere, in Nuancen erwerberfreundliche Entscheidung im Zusammenhang mit der Bankenhaftung bei überfinanzierten Wohnungen (Schrottimmobilie) getroffen. Im Rahmen des Schadensersatzanspruches gegenüber der kreditgebenden Bank aufgrund eines insitutionalisierten Zusammenwirkens (Ausgangsentscheidung, BGH 16.05.2006 mit Folgeentscheidungen) hat der BGH nun ausgesprochen, dass die Vermutung für einen konkreten Wissensvorsprung der Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers lediglich eine objektiv evidente Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, des Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler des Verkaufs- oder Fondsprospekts voraussetzt.
 

Es kommt dabei noch nicht auf die Frage an, ob die Bank im konkreten Einzelfall die Unrichtigkeit erkennen konnte. Diese Frage stellt sich erst im Rahmen der Widerlegung der Vermutung. Letztlich berührt dieses Urteil nicht die Tatbestandsvoraussetzungen für eine Haftung der Bank, sondern verschiebt lediglich die Frage von Beweisnotwendigkeiten wiederum etwas zu Lasten der Bank. Festzustellen ist mithin, dass seit dem Ausscheiden von Herrn Dr. Nobbe aus dem XI. Zivilsenat Stück für Stück in kleinen Schritten sich die Position der Erwerber im Rahmen von Haftungsansprüchen insbesondere wegen des institutionalisierten Zusammenwirkens – wenn auch geringfügig – verbessert.
 

Damit darf man gespannt sein, ob geschädigte Anleger, die Schrottimmobilien erworben haben, in absehbarer Zeit tatsächlich eine Entscheidung des BGH in einem Einzelfall erwirken können, wonach die Ansprüche auf Schadensersatz in der Folge der Ursprungsentscheidung vom 16.05.2006 tatsächlich durchgängig zugesprochen werden. Der vorliegende Fall einer Entscheidung führt aufgrund falscher vorangehender Feststellungen (hier des OLG Frankfurt) lediglich zu einer Zurückverweisung an das vorangehend befaßte OLG.

     
     

Landgericht Mannheim – 26.08.2010 (9 O 413/09)
Beratungshaftung der Bank bei Falschaufklärung über Rechtsfolgen bei Ausschüttung von Kommanditeinlagen

     

Die Bank wurde vorliegend aus Beratungshaftung im Hinblick auf eine von der Bank vermittelte Einlage der Prorendita Fünf GmbH & Co. KG auf Schadensersatz verurteilt. Das Gericht hatte dabei festgestellt, dass keine Aufklärung hinreichend darüber erfolgte, dass eine Haftung nach § 172 Abs 4 HGB wieder auflebt, wenn ein Teil der Kommanditeinlage an den Anleger wieder ausgeschüttet wird. Bemerkenswert ist, dass das erkennende Landgericht jedwegliche Einwendungen der beklagten Bank im Hinblick auf ein bei der Beratung übergebenes Anlageprospekt nicht durchgreifend erachtet. Selbst wenn ein solches der Anleger erhalten hätte (was im vorliegenden Fall streitig war), so sei darauf abzustellen, dass dem Anleger ausreichend Zeit gegeben werden muss, ein vorliegend 117 umfassendes Prospekt durchzusehen.
 

Im vorliegenden Fall war unmittelbar anschließend die Anlage gezeichnet worden, auch der Hinweis auf eine zweiwöchige Widerrufsfrist hat das Gericht nicht als wesentlich angesehen, da es einen Übereilungsschutz beinhaltet aber keine maßgeblichen Informationen zum Abschluss der Anlageentscheidung ersetzt.
 

Das Gericht hat in aller Deutlichkeit darauf abgehoben, dass es nicht auf den Prospektinhalt sondern ausschließlich auf den Inhalt des Beratungsgesprächs ankommt. Das Urteil ist ein weiterer Baustein dafür, dass letztlich Prospekte unwesentlich sind, wenn aus darstellbaren und nachweislichen Beratungsgesprächen heraus auch das Gegenteil oder anderweitige Inhalte als in einem Prospekt dargestellt werden können und diese für die Anlageentscheidung wesentlich sind.
 

Dies gilt dann durchaus analog auch für alle Fälle von Aufklärungspflichtverletzungen im Rahmen der Veräußerung sogenannter Schrottimmobilien. Auch dort werden häufig Prospekte mit Musterrechnungen vorgelegt und mitunter auch auf Aufklärungen über Chancen und Risiken aufgeführt, die jedoch durch konkrete, anders lautende Inhalte von Beratungsgesprächen „überdeckelt“ werden.

       
     

Achtung Verjährung – wichtiger Hinweis

     

Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüche gegenüber Banken verjähren im Regelfall 3 Jahre ab Kenntnis des Erwerbers. Soweit der Erwerber nicht im Einzelfall gegenüber der Bank in den vergangenen Jahren selbst oder über einen Anwalt vorgegangen ist, vermag die Bank im Regelfall den Beginn der Verjährungsfrist nicht nachzuweisen, so dass bislang fast alle gerichtlichen Abwicklungen, auch die unserer Kanzlei, kein Verjährungsrisiko in sich getragen haben.

Zum Jahresende 2011 wird sich dies ändern. Die sogenannte „absolute Verjährungsfrist“ von 10 Jahren sorgt dafür, dass die Fälle aus den 90er Jahren zum Jahresende 2011 in jedem Falle verjähren dürften. Erwerbern ist anzuraten, rechtzeitig, das heißt nicht erst gegen Jahresende überprüfen zu lassen, ob und inwieweit Ansprüche gegenüber der finanzierenden Bank im Falle ihrer möglicherweise überteuerten Immobilien (sogenannte Schrottimmobilie) geltend gemacht werden können.

     
     

BGH – 15.07.2010 (III ZR 336/08)
Anrechnung von Steuervorteilen im Schadensersatzprozeß entfällt

     

Mit einer nicht erwarteten Eindeutigkeit hat der III. Zivilsenat des BGH eine häufig in den Instanzgerichten diskutierte Frage abschließend geklärt. Im Rahmen von Schadensersatzansprüchen, insbesondere auch bei Abwicklungen von Bankenhaftungen bei sogenannten Schrottimmobilien war lange Zeit streitig, ob und inwieweit der Steuervorteil vom Schaden saldiert, das heißt abgezogen werden musste. Nun hat und der BGH entschieden, dass Schadensersatzansprüche unzumutbar erschwert werden, wenn die bereits bekannten Steuervorteile aus der Kapitalanlage auf den Schadensersatzanspruch angerechnet würden und es letztlich dem geschädigten Erwerber überlassen bliebe, die aus der Versteuerung der Ersatzleistung entstehenden Nachteile zu einem späteren Zeitpunkt geltend zu machen. Nur bei außergewöhnlichen Steuervorteilen kann eine Anrechnung erfolgen, die Darlegungs- und Beweislast trägt im Zweifelsfall dann die in Anspruch genommene Bank, der Bauträger oder Vermittler.

Damit ist im Ergebnis eine Klarstellung erfolgt, die es dem Erwerber einer Schrottimmobilie erleichtert, Schadensersatzansprüche der Höhe nach durchzusetzen, wenn er – leider noch ausnahmsweise – die Ansprüche auf Schadensersatz wegen Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers gegenüber der Bank im Übrigen durchsetzen kann.

     
     

BGH – 08.07.2010 (III ZR 249/09)
Falschberatung des Vermittler überdeckelt Aufklärung im Prospekt

     

Ein bemerkenswertes Urteil hat der BGH im Falle einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds (Turmcenter Frankfurt) ergehen lassen, wohlgemerkt gegenüber einem Vertrieb und nicht etwa der finanzierenden Bank. Im vorliegenden Fall wurde nachweislich dem Kunden eine „sichere Anlage“ als Altersvorsorge versprochen, gleichwohl der Prospekt übergeben, der Aufklärungen über bestehende Risiken sehr wohl enthielt. Der BGH sah eine Verjährung nach Prospekthaftung als nicht gegeben an, da es vorliegend um die Frage eines Beratungsfehlers des Vermittlers ging, dabei durfte sich der Kunde auf die Aussage des Vermittlers im vorliegenden Fall verlassen. Eine Verjährung wegen Prospekthaftung war gleichsam damit nicht eingetreten, sondern es galt die für Schadensersatzansprüche maßgebliche 3-jährige Verjährungsfrist, die jedoch erst ab Kenntnis des Erwerbers zu laufen beginnt.
 

Die Tatsache, dass der Kunde die Prospektunterlagen nicht gelesen hatte, bildete dabei im vorliegenden Fall keine grobfahrlässige Unkenntnis. Das Urteil ist zwar ein Einzelfall und widerspricht nicht der bisher gängigen Praxis, ob es in dieser Form jedoch vom XI. Zivilsenat (Bankensenat) ergangen wäre, wenn es um eine Frage der Bankenhaftung gegangen wäre, ist fraglich. Soweit die Falschaufklärung des Vermittlers der Bank unter dem Gesichtspunkt des institutionalisierten Zusammenwirkens zurechenbar ist, hat dieses Urteil natürlich auch insoweit Bedeutung. Dabei hat das Urteil darüber hinaus nicht nur bei geschlossenen Immobilienfonds seine Auswirkung, sondern auch beim Erwerb von einzelnen Wohnungen als Kapitalanlagen (häufig sogenannte überteuerte Schrottimmobilien), da auch in diesen Fällen oftmals Prospektierungen mit betriebswirtschaftlichen Prognosen dem Anleger übergeben wurden, die an versteckter Stelle Risikoaufklärungen beinhalten.

     
     

BGH – 29.06.2010 (XI ZR 104/08)
Arglistige Täuschung mittels Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträgen

     

 

Eine sehr überraschende Entscheidung zugunsten Erwerbern im Falle sogenannter Schrottimmobilien, hat der BGH mit der vorliegenden Entscheidung getroffen. Im vorliegenden Fall wurde – wie sehr oft in der Praxis bei der Vermittlung von Strukturvertrieben – ein Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag erteilt, bei dem insgesamt eine Provision von 5,86% der Kaufpreissumme ausgewiesen war. Tatsächlich konnte durch Beweisaufnahme vor Gericht festgestellt werden, dass die Vermittlerinnen insgesamt mindestens 15% Provision erhalten haben.

Der BGH führt aus, dass insoweit bewusst eine unzutreffende Vorstellung erzeugt wurde, dass eine Provision nur bezahlt werde, die in Wahrheit fast dreimal so hoch ausfiel. Hierin kann dann eine arglistige Täuschung gesehen werden, die dazu führt, dass der Erwerber eine Rückabwicklung wegen Falschaufklärung durchführen kann, der sich als Schadensersatzanspruch wegen Falschaufklärung darstellt. Dieses Urteil gibt Erwerbern von Schrottimmobilien in der Tat eine neue Hoffnung.

       
     

LG Berlin, 25.06.2010 (4 O 424/09, nicht rechtskräftig)
Aufklärungspflicht über absehbares Scheitern der Finanzierung

     

Das Landgericht Berlin hat in einem bemerkenswerten Urteil (dem Vernehmen nach die DKB) verurteilt, die Rückabwicklung eines finanzierten Wohnungskaufs wegen Aufklärungspflichtverletzungen vorzunehmen. Die Falschaussagen des Vermittlers werden unmittelbar über § 278 BGB ohne weitere Notwendigkeit eines institutionalisierten Zusammenwirkens der Bank zugerechnet.
 

Vorliegend war prognostisch bei einer nach Auffassung des Gerichts ungewöhnlich hoch angesetzten Tilgungsrate von 2% das Darlehen erst im Alter von 66, bzw. 73 Lebensjahren durch die Darlehensnehmer zurückbezahlt worden. Dabei wurde von der Bank nach Auffassung des Gerichts übersehen, dass die Darlehensnehmer in Rente gingen. Deswegen hätte die Bank prüfen müssen, inwieweit aufgrund der absehbaren Lebens- und Einkommensverhältnisse eine störungsfreie Finanzierung überhaupt möglich gewesen wäre. Dies war vorliegend nicht der Fall, so dass das Gericht zu einer Rückabwicklung gekommen ist.
 

Bemerkenswert ist das Urteil deswegen, weil es nicht die Kompliziertheit der Entscheidungsgrundlagen des institutionalisierten Zusammenwirkens bei überteuerten Immobilienfinanzierungen (sogenannte Schrottimmobilien) berücksichtigt, sondern schlicht nach allgemeinen Zurechnungsregeln im Schuldrecht den Fehler des Vermittlers der Bank anlastet. Auswirkungen würde ein solches Urteil, soweit es Bestand haben würde, auf alle Darlehensverhältnisse haben, bei denen beispielsweise Erwerber in einem Lebensalter zwischen 40 und 50 oder gar darüber hinaus erwerben und mit einer 1 oder 2%ige Tilgung des Darlehens absehbar in einem Zeitraum zwischen 20 und 35 Jahren tilgen und mithin die Tilgung noch zum prognostizierbaren Renteneintrittsalter erbringen müßten.
 

Die Argumente des Landgerichts Berlin sind ebenso einfach wie bestechend, es bleibt abzuwarten, inwieweit eine solche Entscheidung tatsächlich Bestand hat. Sie hilft in jedem Falle Erwerbern bei der Argumentation bei Instanzgerichten.

     
     

EuGH - 15.04.2010 (C-215/08)
Auseinandersetzungswert nach Widerruf

     

Der EuGH hat eine wegweisende Entscheidung getätigt für Anleger, die zu einem geschlossenen Immobilienfonds (beinhaltend häufig sogenannte Schrottimmobilien) beigetreten sind und die im Rahmen eines Haustürgeschäfts einen Widerruf noch heute, das heißt viele Jahre später, ausüben können.

Zwar hat der EuGH bestätigt, dass ein Anspruch auf den Auseinandersetzungswert des Anteils für den Anleger besteht, jedoch nur auf den Zeitpunkt des Widerrufs (!). Da die Fonds häufig im Minus stehen, wenn der Widerruf erklärt wird, wird dies ab sofort kaum mehr zu der Empfehlung führen können, einen Widerruf tatsächlich zu erklären, dann nämlich müßten sich Anleger auch am Verlust beteiligen.

     
     

OLG Karlsruhe – 24.02.2010 (17 U 562/08)
Schadensersatz für Erwerber bei Badenia-Finanzierung

     

 

Eine weitere Entscheidung hat das OLG Karlsruhe aus dem Bereich des Vertriebs „Heinen & Biege“ gegenüber der Badenia ergehen lassen. Rund 7.000 Verkäufe waren seitens der Badenia aus dem Bereich des Vertriebs von Heinen & Biege mutmaßlich finanziert worden. Rund 160 gerichtliche Auseinandersetzungen sollen noch rechtshängig sein. Der nunmehrige Schadensersatzanspruch basiert auf Ausschüttungen, die der Erwerber zu 25% geringer erhielt, als ihm dies zugesagt wurde. Im jetzigen Rechtsstreit beim OLG Karlsruhe hat im übrigen der ehemalige Finanzvorstand der Badenia ausgesagt und dabei offensichtlich – etwas überraschend – die Badenia nicht entlastet. Der frühere Mitarbeiter hatte sich im Rechtsstreit als Erfinder des umstrittenen Mietpools dargestellt, über den die Ausschüttungen an die Erwerber abgewickelt worden sind.

Mit dieser Entscheidung, der weitere in den nächsten Monaten durch das OLG Karlsruhe folgen werden, ergibt sich mehr denn je die Chance, entweder im Rahmen gerichtlicher Auseinandersetzungen oder auch außergerichtlich zu Einigungen mit der Badenia zu kommen. Soweit diese Heinen & Biege-Finanzierungen außergerichtlich abwickelt, ist diese häufig unter bestimmten Voraussetzungen auch bereit, ganz oder überwiegend auf Restzahlungen mit Ausnahme des Verwertungserlöses der Immobilie zu verzichten. Der Druck für die Badenia, derlei Lösungen außergerichtlich durchzuführen, wird durch die vorliegende Entscheidung sicherlich noch größer.

       
     
 
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