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Urteile zum Thema Schrottimmobilie

   
   

BGH - 29.09.2009 (XI ZR 179/07)
Haftung der Bank bei vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung

   

In einem Berlin-Fonds (Wohnpark Imbrosweg GbR, aufgelegt durch Ärzte – Treuhand Vermögensverwaltung GmbH), haben Erwerber und Darlehensnehmer nicht nur gegenüber dem Initiator sich erfolgreich durchsetzen können, sondern der BGH hat überraschend auch die Kenntnis der beteiligten Bank an Täuschungen des Initiators bejaht. Der BGH bejaht insoweit ausnahmsweise die Mitwirkung einer Bank (hier BerlinHyp) an einer Täuschungshandlung. Die Objektfinanzierung sei in Kenntnis dessen geschehen, dass die Gesellschafter nicht subsidiär nach Verwertung des Fondsobjekts für die Rückzahlung der objektfinanzierenden Darlehen, sondern unmittelbar persönlich haften. Eine solche Entscheidung hätte vor Ausscheiden des Vorsitzenden, Herrn Nobbe, kaum erfolgen können. Die Entscheidung ist deswegen auch bemerkenswert, weil sie deutlich macht, dass nicht nur im Falle einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung, sondern auch im Rahmen von Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers, ein institutionelles Zusammenwirken wohl häufiger denn je durch die Rechtsprechung angenommen werden wird. Dies hilft sowohl Fonds-Erwerbern wie auch Erwerbern von überfinanzierten Immobilien (Schrottimmobilien) in der Folge der Entscheidung des BGH vom 16.05.2006.

   
   

OLG Frankfurt, Entscheidung vom 13.05.2009 (23 U 24/07)
Haftung bei Prospektfehlern DG Fonds 34

   

Entgegen der Vorentscheidung des LG Frankfurt vom 13.03.2007 hat das OLG Frankfurt in einer beachtenswerten Entscheidung ausgesprochen, dass die Gesellschaft selbst und die Bank als Treuhandkommanditistin auf Schadensersatz wegen Prospektfehlern haften, Schadensersatz wurde Zug um Zug gegen Übertragung der Rechte am Fonds DG Immobilien-Anlage Nr. 34 ausgesprochen. Dem Vernehmen nach ist dies eine erste, aber sehr wesentliche Entscheidung bei DG-Immobilienfonds-Fällen, von denen es eine Vielzahl gibt. Viele weitere Prospekte aus DG-Fonds (z. B. DG Anlage 35) sind fast identisch und könnten damit die selben, letztlich relevanten Fehler enthalten.


Die Prospekthaftungsansprüche im weiteren Sinne, wie dies das OLG Frankfurt ausführt, sind insbesondere in der Form einer unzureichenden Darstellung der sogenannten weichen Kosten begründet. Für den Erwerber ist es wesentlich von Bedeutung, dass er erkennen kann, welche seiner Aufwendungen nicht in das Anlageobjekt selbst fließen. Vorliegend ist der Prospekt nach Auffassung des OLG insoweit fehlerhaft.


Diese Entscheidung ist insgesamt zwar keine vollständig bahnbrechende neue Erkenntnis, zeigt jedoch, dass der eigentlich eher bankenfreundliche Bereich des OLG Frankfurt sich mehr und mehr dazu hinwendet, die letztliche Transparenz von Prospekten in immer mehr verbraucherfreundlicherer Form auszulegen. Dies kann wiederum in der Tat weitreichende Folgen im Zusammenhang mit der Prospektierung von Immobilienfonds im Allgemeinen, aber auch Prospekten konventioneller Wohnimmobilien haben. Für den Anleger ist in vielen Fällen beim Erwerb unklar, dass er faktisch über die versteckten weichen Kosten von vorneherein eine wertmäßige „Schrottimmobilie“ oder eine Beteiligung an einer oder mehrerer solcher Immobilien erwirbt. Dies ist letztlich der maßgebliche Gesichtspunkt für eine Haftung der Beteiligten, gegebenenfalls auch der finanzierenden Bank.

   
   

BGH – 12.05.2009 (XI ZR 586/07)
Bank trägt Darlegungs- und Beweislast für vorsätzliches Verschweigen von Rückvergütungen (Kickback)

   

Eine bemerkenswerte Entscheidung nach Wechsel des Vorsitzes beim XI Zivilsenat ist nunmehr ergangen. In aller Deutlichkeit hat der BGH in einer anlegerfreundlichen Entscheidung mitgeteilt, die insbesondere für Erwerber von Schrottimmobilien von Bedeutung ist, dass die Bank Darlegungs- und Beweislast für das vorsätzliche Verschweigen von Rückvergütungen, insbesondere also Innenprovisionen (auch sogenannte Kickbacks genannt) trägt. Dabei hat das OLG München den BGH fast schon zu einer solchen Aussage provoziert, in dem das befasste OLG meinte, die vorangehende geäußerte Rechtsmeinung in der Entscheidung vom 19.12.2006 nicht aufgreifen zu müssen. Dies ist man aber von „München“ fast gewohnt. Klar ist nunmehr, dass ein Anleger auch nicht einmal ausnahmsweise die Darlegungs- und Beweislast für vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln der Bank (z.B. bei einer Aufklärungspflichtverletzung) trägt. Soweit es feststeht – wie in der vorliegenden Entscheidung – dass die Bank ihren Anlageberater nicht angehalten hat, die Kunden über Rückvergütungen aufzuklären, liegt es allein an der Bank, darzulegen und zu beweisen, dass ein den Vorsatz ausschließender Rechtsirrtum bestand. Damit wird in der Praxis bei Vorliegen einer relevanten Aufklärungspflichtverletzung, bei einer zumindest vorsätzlichen Aufklärungspflichtverletzung der Bank, diese in jedem Fall haften müssen.
 

Die vorliegende Entscheidung ist wiederum ein kleiner Meilenstein im Hinblick auf eine anlegerfreundliche Rechtsprechung. Diese dürfte auch Auswirkungen darauf haben, wenn nicht die Bank selbst, sondern ihr zurechenbarer Vermittler (nach der Grundentscheidung vom 16.05.2006) falsche Aufklärungen abgeben haben. Die Rechtsprechung kommt immer mehr dazu, dass die Bank bei Falschaufklärungen des Vermittlers, damit einer Vielzahl der Finanzierung sogenannter Schrottimmobilien, im Ergebnis haften muss, ohne ein „Hintertürchen“ zu haben, in dem sie über die Beweislast oder die Kausalität sich aus der Verantwortung zurückziehen kann.
 

Dieser Überlegung leistet auch die Initiative der Bundesregierung Vorschub, die gesetzliche Situation zu Gunsten der Anleger zu verändern.

     
   

BGH - 02.04.2009 (V ZR 177/08)
Schlüssigkeit des Sachvortrags bei Sittenwidrigkeit (14-fache Jahresnettomiete)

   

Für den Sachvortrag bei behaupteter Sittenwidrigkeit einer Immobilienkapitalanlage (insbesondere sogenannter Schrottimmobilien) besteht im Regelfall die sehr hohe Hürde, überhaupt einen schlüssigen Sachvortrag vor Gericht zu ermöglichen. Dies hat der BGH mit seiner Entscheidung vom 02.04.2009 für Anleger erheblich erleichtert. Der BGH hat den Vortrag als schlüssig angesehen, wonach aufgrund von Berechnungen selbst die 14-fache Jahresnettokaltmiete noch unterhalb der Hälfte des Kaufpreises lag. Eine solche bloße Berechnung ist im Regelfall relativ einfach, ein häufig von Gerichten bis jetzt verlangtes außergerichtliches Gutachten, das bereits ein Sittenwidrigkeit mit sich bringt, ist sodann entbehrlich. Bemerkenswert ist auch, dass sich insoweit der BGH die Lebenspraxis zu eigen macht, dass gerade bei Bewertung von Schrottimmobilien, die erheblich überteuert verkauft wurden, Berechnungen über den Sachwert völlig daneben gegriffen sind. Es gibt immer noch genügend Lehrbücher, in denen strikt nach einem Mischverfahren zwischen Ertragswert und Sachwert ausgegangen wird. Dies berücksichtigt jedoch nicht die Lebenswirklichkeit im Hinblick auf ausschließlich als Kapitalanlagen genutzte Immobilien. Der „Markt“ verlangt beim Weiterverkauf ausschließlich Berechnungen nach dem Ertragswertverfahren. Hierbei ist im übrigen Ansatzpunkt im Regelfall sogar nur eine 12-fache Jahresnettokaltmiete, die im vorliegenden Rechtsstreit angenommene 14-fache Jahresnettokaltmiete ist für den Verkäufer, bzw. auch die finanzierende Bank eher günstig gerechnet. Zusammengefaßt ist dies ein erfreulicher Beschluss aus Anlegersicht, der bei entsprechender Zurechnung der Sittenwidrigkeit insbesondere gegenüber der Bank die Möglichkeiten erleichtert, nach den Kriterien der Entscheidung des BGH vom 16.05.2006 zu einem Schadensersatz gegesatz

   
   

BGH – 24.03.2009 (XI ZR 456/07)
„Schadensersatz für alle“ bei WGS-Fonds

   

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.03.2009 (AZ XI ZR 456/07) die verbraucherfreundliche Rechtsprechung unter dem neuen Senatsvorsitzenden Wiechers fortgesetzt.

Der Bundesgerichtshof sah es hier als erwiesen an, dass die Banken bei der Finanzierung von WGS-Fonds spätestens ab 1996 wissen mussten, dass die Zahlungsunfähigkeit der Mietgarantin droht. Da die Fondsprospekte den Banken vorab zur Ansicht vorgelegt wurden, stellt dies eine arglistige Täuschung dar. Im Rahmen des institutionalisierten Zusammenwirkens zwischen der Bank und den Initiatoren führt dies zu einem Schadensersatzanspruch gegen die Banken.

Im Weiteren sah es der BGH als erwiesen an, dass ab dem WGS Fonds 17 die Innenprovision in den Prospekt zu niedrig angegeben wurde. Da dies den Vermittlern hätte bekannt sein müssen, wurde wiederum eine arglistige Täuschung angenommen. Diese muss sich die finanzierende Bank zurechnen lassen, sodass auch aus diesem Grund ein vollumfänglicher Schadensersatz in Betracht kommt.

Der Bundesgerichtshof hat somit eine Argumentationslinie unserer Kanzlei bestätigt, welche wir bereits vielfach gegen die finanzierenden Banken ins Feld geführt haben.

Die Bestätigung durch den Bundesgerichtshof führt nunmehr dazu, dass eine Vielzahl von WGS-Geschädigten doch noch Schadensersatzansprüche gegen die finanzierenden Banken geltend machen können. Dies insbesondere auch dann, wenn die Darlehen bereits abbezahlt wurden.

Die Auswirkungen des Urteils reichen jedoch weit über die WGS-Fondsgruppe hinaus. Eine Haftung der finanzierenden Banken ist demnach stets dann möglich, wenn die Vermittler selbst höhere Provisionen erhalten haben, als im Prospekt ausgewiesen wurden. Dies gilt dann nicht nur für Erwerber von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds, sondern gegebenenfalls auch für Wohnungskäufer von Schrottimmobilien, die überteuert veräußert wurden (sogenannte Schrottimmobilien).

Aufgrund der möglichen Verjährung der Ansprüche wird dringend geraten, den Einzelfall nochmals anwaltlich von einem Fachmann prüfen zu lassen.

     
   

BGH - 10.03.2009 (XI ZR 33/08)
Mangelhafte Widerrufsbelehrung (Dresdner Bank)

   

In einer Fondsfinanzierung (hier Medienfonds MFP) hat die Dresdner Bank nach Auffassung des BGH eine mangelhafte Widerrufsbelehrung verwandt. Die Widerrufsbelehrung dürfte nicht dem Haustürwiderrufsgesetz entsprechen, auch wenn eine weitestgehend dem Wortlaut gleiche Widerrufsbelehrung entsprechend den gesetzlichen Vorgaben durch die Dresdner Bank formuliert wurde. Damit wird einmal mehr deutlich, dass im formalen Bereich die Rechtsprechung höchste Anforderungen an Genauigkeit legt. Damit kann ein Erwerber bei einer mangelhaften Widerrufsbelehrung auch heute noch einen Widerruf erklären, wenn eine Haustürsituation vorlag. Im vorliegenden Fall war es sogar möglich, das eingesetzte Eigenkapital von der finanzierenden Bank zurückzuverlangen. Auswirkungen kann die Entscheidung wiederum auch für geschlossene Immobilienfonds haben oder auch für konventionell finanzierte Steuersparimmobilien (sogenannte Schrottimmobilien).

   
   

BGH – 20.01.2009 (XI ZR 510/01)
Offenlegung von Innenprovisionen bei Anlageberatungsverträgen

   

In den letzten Tagen vor Pensionierung des Vorsitzenden Richters, Herrn Dr.h.c. Gerd Nobbe, hat der BGH eine bemerkenswerte neue Entscheidung zur Aufklärungspflicht für Provisionen bei geschlossenen Fonds gefällt. Dies dürfte in der Folge nicht nur für geschlossene Immobilienfonds, sondern auch für den klassischen Erwerb und die Finanzierung einer Schrottimmobilie von Bedeutung sein. Der BGH hat klar gestellt, dass eine Aufklärungspflicht des als Anlageberaters tätigen Vermittlers dann entsteht, wenn Innenprovisionen gezahlt werden, die unabhängig von einer Grenze von z.B. 15% nicht offengelegt sind.
 

Maßgeblich ist mithin, ob im Einzelfall lediglich eine bloße Vermittlungstätigkeit (sogenannter Auskunftsvertrag) mit dem Vermittler abgeschlossen wird, oder ob es sich um weitergehende Verpflichtungen des Vermittlers im Rahmen einer Anlageberatung handelt. In der Praxis war diese Differenzierung häufig von geringer Relevanz, dies wird sich jedoch künftig erheblich ändern. Entschieden wurde im vorliegenden Fall ein Rechtsstreit des BGH im Zusammenhang mit dem Medienfonds CFB 140, für den selbst natürlich sich erhebliche Auswirkungen ergeben werden, da in aller Regel die Vertriebsabläufe in diesem Fonds sich ähneln. Im vorliegenden Fall waren im übrigen dem Vermittler für dessen Tätigkeit das Agio vollumfänglich zugeflossen, ohne dass der Kunde hierüber aufgeklärt wurde. Nach Auffassung des BGH werden in der Fortsetzung der bisherigen Kickback–Rechtsprechung fließende Provisionen offenbarungspflichtig. Man darf gespannt sein, ob nach dem Wechsel an der Spitze des 11. Senats sich die Entwicklung insoweit zu einer noch verbraucherschutzfreundlicheren Rechtsprechung fortsetzt. Eine Vielzahl von Erwerbern sogenannter Schrottimmobilien würde sich dies wünschen, nachdem diese sich durch den 11. Senat in den vergangenen Jahren zu Recht mehr und mehr im Stich gelassen fühlten.

   
 
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