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Urteile zum Thema Schrottimmobilie aus dem Jahr 2006

   
 

BGH-Urteil - 21.11.2006
Haftung der Bank für Täuschung durch Fondsinitiatoren

Mit Urteil vom 21.11.2006 (Az. XI ZR 347/05) macht der Bundesgerichtshof deutlich, dass die Banken auch weiterhin für arglistige Täuschungen des Anlegers durch Fondsinitiatoren und Gründungsgesellschafter haften. Dies ist besonders in den Fällen relevant, in denen ein Betrug durch Fondsinitiatoren oder Gründungsgesellschafter nachgewiesen ist.

Der 11. Zivilsenat hatte bislang in mehreren Entscheidungen ausgeführt, dass der Bank gerade nur eine arglistige Täuschung der Anleger durch den Vermittler, nicht aber eine arglistige Täuschung durch Fondsinitiatoren, Prospektverantwortliche oder Gründungsgesellschafter zugerechnet werden könne.

Jetzt wird klar gestellt, dass eine Haftung für diese weiteren Beteiligten durchaus in Betracht kommt. Dafür müssen die Voraussetzungen erfüllt sein, die der BGH bereits am 16.05.2006 in anderem Zusammenhang für die Bankenhaftung bei Immobilienfinanzierungen aufgestellt hat. Es muss damit zunächst ein „institutionalisiertes Zusammenwirken“ der Bank mit den arglistig täuschenden Fondsinitiatoren oder Gründungsgesellschaftern gegeben sein. Des weiteren müssen Darlehensvertrag und Kapitalanlagegeschäft dem Anleger zusammen vermittelt worden sein und schließlich müssen die Angaben „evident“ falsch gewesen sein.

Hier darf mit Spannung die weitere Entwicklung dieser Rechtsprechung abgewartet werden.

   
 

BGH - 07.11.2006
Haftung der Bank für Täuschung durch den Vermittler

  Das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 07.11.2006 (Az. XI ZR 438/04) stellt in Fortsetzung der Entscheidungen vom 25.04.2006 klar, dass die Bank dem Anleger bei einem „verbundenen Geschäft“ zwischen Darlehensvertrag und Fondsbeteiligung zwar für eine arglistige Täuschung durch den Vermittlers haftet, nicht aber für eine arglistige Täuschung durch Fondsinitistoren oder Prospektverantwortliche. Das Urteil wird aber durch die spätere Entscheidung vom 21.11.2006 (Az. XI ZR 347/05) deutlich relativiert.
   
 

BGH - 24.10.2006
Haftung der Bank für fehlerhafte Widerrufsbelehrung (EuGH)

 

Mit Urteil vom 24.10.2006 (Az. XI ZR 265/03) äußert sich der Bundesgerichtshof noch einmal ausführlich zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung in Umsetzung der EuGH-Entscheidungen vom 25.10.2005.

Ein solcher Anspruch kommt laut Bundesgerichtshof nur dann in Betracht, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages noch nicht an den Kaufvertrag gebunden war.

Weiterhin muss die Bank die fehlerhafte Belehrung zu verschulden haben.

Zudem muss die fehlerhafte Belehrung ursächlich für den Schaden sein. Damit muss der Anleger konkret nachweisen können, dass er bei ordnungsgemäßer Belehrung des Darlehensvertrag auch tatsächlich widerrufen hätte.

 
 

OLG Karlsruhe – 21.06.2006
Badenia haftet umfassend auf Schadensersatz

(OLG Karlsruhe, 15 U 64/04)
Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 16.05.2006 neue, letztlich verbraucherfreundlichere Kriterien aufgestellt, um zu durchgreifenden Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers zu gelangen, die der Bank zurechenbar sind. Dabei hat der BGH unter anderen ausgeführt, dass eine Vermutungswirkung für einen konkreten Wissensvorsprung besteht, wenn ein instutionalisiertes Zusammenwirken mit Verkäufer/Vermittler eines gemeinsamen Angebots von Kaufvertrag und Darlehensvertrag an den Anleger und die Evidenz von Falschangaben vorliegt. Das OLG Karlsruhe geht in seiner Entscheidung noch weiter und führt an, dass zu einer solchen Haftung von Banken bei Schrottimmobilien es ausreichend ist, wenn bei einem umfangreichen Gutachten in weiteren Unterlagen ein besonderer Gefährdungstatbestand begünstigt wurde und die Bank tatsächlich über einen konkreten Wissensvorsprung verfügte. Diese Entscheidung traf das OLG jedoch insbesondere im Zusammenhang mit den Badenia-Fällen, die allerdings viele tausend Fälle bezüglich des Vertriebs von Schrottimmobilien betreffen.

Im vorliegenden Fall billigt das OLG Karlsruhe den Anlegern umfassenden Schadensersatz zu, da über die Abwicklung im Rahmen eines Mietpools nicht ausreichend aufgeklärt wurde. Nach dem OLG kann der geschädigte Anleger Ersatz der Darlehenszinsen zuzüglich weiterer Zahlungen für die Wohnung abzüglich der Mietpoolausschüttungen, Zug um Zug gegen Abgabe der erforderlichen Willenserklärungen zur Übertragung des Wohnungseigentums an der Schrottimmobilie an die Beklagte verlangen.

Das Urteil wird für Badenia-Fälle mithin weitreichende Folgen haben. 
 

 
 

BGH - 16.05.2006
Wohnungen

(BGH XI ZR 6/04)
Nachdem das Urteil des BGH vom 16.05.2006 nunmehr im Volltext veröffentlicht wurde, ist zu ersehen, dass der BGH die ausschließlich anlegerfreundlichen Überlegungen des EuGH vom 25.10.2005 noch nicht umsetzt.

Ein Schadensersatzanspruch auf dieser Grundlage soll aber jedenfalls dann möglich sein, wenn der Darlehensvertrag in einer Haustürsituation im Beisein des Vermittlers unterzeichnet, oder zumindest ein Vertragsangebot hierzu abgegeben wurde und der notariell beurkundete Kaufvertrag bis dahin noch nicht abgeschlossen war.

Im Weiteren läßt der BGH selbst bei dieser Fallgruppe, über welche vorliegend nicht zu entscheiden war, erheblichste Zweifel anklingen, ob die Vorgaben des EuGH überhaupt umgesetzt werden können. Gegebenenfalls wird hier ein weiterer Gang vor den EuGH notwendig werden.

Darüber hinaus wird jedoch bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen die Bankenhaftung für Aufklärungspflichtverletzungen dahingehend ergänzt, dass bei

  1. institutionalisiertem Zusammenwirken der Bank mit dem Verkäufer/ Vertreiber (z.B. bei unbeanstandeter Verwendung von Vertragsformularen der Bank durch den Vermittler) und
  2. Angebot der Finanzierung über den Vermittler und
  3. grob falschen Angaben des Vermittlers / im Prospekt (z.B. ausreichend: um 46% überhöhte Kalkulation der Mieteinnahmen)

eine widerlegliche Vermutung für eine Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung und der Verletzung von Aufklärungspflichten besteht.

Dies eröffnet für eine Vielzahl von Geschädigten völlig neue Möglichkeiten auf einen kompletten Schadensersatzanspruch gegen die finanzierenden Banken.
 

 
 

BGH 25.4.2006
Immobilien-Fonds

Nach einem Wechsel der Zuständigkeiten beim Bundesgerichtshof ist inzwischen nicht mehr der „anlegerfreundliche“ 2. Zivilsenat für kreditfinanzierte Fondsbeteiligungen zuständig, sondern der 11. Zivilsenat. Dieser galt bisher in der Öffentlichkeit als äußerst „bankenfreundlich“. Daher wurde mit Spannung erwartet, wie der 11. Senat sich in den ersten Entscheidungen zu diesem Thema positioniert.
 
Inzwischen liegen bereits einige Entscheidungen des 11. Zivilsenates vor.
 
Hieraus ergeben sich folgende wesentliche Positionierungen des Senates:
  1. Die Möglichkeit eines „verbundenen Geschäftes“ zwischen dem Fondsbeitritt und dem zur Finanzierung aufgenommenen Darlehensvertrag mit dem Vorteil der einheitlichen Abwicklung bleibt im Grundsatz erhalten.
     
    Der 11. Senat will ein verbundenes Geschäft sogar unwiderleglich vermuten (d.h. die Bank kann dann kein Gegenteil nachweisen), „wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte dem Interessenten zugleich mit den Anlageunterlagen einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich dem Anlagevertreiber gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte“.
     
    Ein solches „verbundenes Geschäft“ wird nun jedoch nicht mehr angenommen, wenn der Darlehensvertrag durch eine Grundschuld gesichert ist, die der Erwerber oder der Fonds bestellt hat. Diese Fälle werden daher in Zukunft wie die meisten „Schrottimmobilienfälle“ behandelt, in denen der Erwerber aus Steuerspargründen keine Fondsbeteiligung, sondern Haus- oder Wohnungseigentum erworben hat. Auch in diesen Fällen wird daher die anlegerfreundliche Rechtsprechung des EuGH vom 25.10.2005 zu beachten sein. Der 11. Senat ist hierauf jedoch bislang nicht näher eingegangen.
     
    In der Presseerklärung zur Entscheidung vom 16.05.2006 (Az. XI ZR 6/04) heißt es hierzu:
    „Die Frage, ob im Hinblick auf die genannte Vorgabe des EuGH aus der unterbliebenen Widerrufsbelehrung – wie in Literatur und Rechtsprechung zum Teil vertreten – ein Schadensersatzanspruch der Kläger folgen könnte, hat der Senat offen gelassen. Ein derartiger Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung scheidet hier nämlich schon wegen des Fehlens der erforderlichen Kausalität aus, weil die Kläger den Kaufvertrag bereits geschlossen hatten, bevor es zum Abschluss des Darlehensvertrages kam. Die Erteilung einer Widerrufsbelehrung konnte sie daher vor den Risiken ihres Immobilienkaufs nicht mehr schützen.“
     
    Der BGH lässt hier viele Fragen offen. Insbesondere geht er in der Presseerklärung nicht darauf ein, dass es durchaus rechtliche Möglichkeiten gibt, sich von einem bereits abgeschlossenen Kaufvertrag zu lösen. Da den Anlegern in der Regel der Kaufvertrag und der Darlehensvertrag als einheitliches Geschäft angeboten wurden, ist hier insbesondere an das rechtliche Institut vom „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ zu denken, nach dem der Anleger sich auch noch nachträglich vom Kaufvertrag lösen könnte, wenn die vorausgesetzte Finanzierung nicht zustande kommt.
     
    Zugunsten der Anleger hat der BGH jedoch darauf hingewiesen, dass er im Interesse eines effektiven Verbraucherschutzes seine Rechtsprechung zur Haftung der Banken für fehlerhafte Aufklärung ausdehne. Hier darf man mit Spannung auf die ausführliche Begründung im Urteil warten.
     
  2. In den Fällen, in denen der Darlehensvertrag durch einen Treuhänder abgeschlossen wurde, dessen Vollmacht unwirksam war, hängt die Wirksamkeit des Vertrages auch in Zukunft in erster Linie davon ab, ob die Vollmacht der Bank bei Vertragsschluss vorgelegt wurde. Hier genügt auch in Zukunft grundsätzlich nur die Vorlage einer Originalvollmacht.
     
    In der Praxis muss die Bank wie bisher auch nachweisen, dass ihr die Vollmacht vorgelegt wurde. Die war für Banken bereits in der Vergangenheit recht schwierig.
     
  3. Interessant für Anleger ist weiterhin die Verletzung von Formvorschriften im Darlehensvertrag. Auch hier ist allerdings zu differenzieren, ob der Darlehensvertrag eine grundpfandrechtliche Sicherung enthält oder nicht.
     
    Der 11. Senat stellt ausdrücklich klar, dass z.B. die erforderliche Gesamtbetragsangabe fehlt, wenn der Vertrag nur den für die Zeit der Zinsfestschreibung zu erbringenden Betrag und den danach noch bestehenden Restkredit, nicht aber die für die Gesamtlaufzeit des Vertrages zu erbringenden Zahlungen aufweist. Auch wenn die Kosten einer abzuschließenden Kapitallebensversicherung fehlen, liegt ein Verstoß gegen Formvorschriften vor.
     
    Bei Verstoß des Darlehensvertrages gegen die Formvorschriften des Verbraucherkreditgesetzes kann der Anleger nach Auffassung des 11. Zivilsenates allerdings keine Rückabwicklung verlangen, wenn das Darlehen an ihn oder vertragsgemäß an den Treuhänder ausgezahlt worden ist.
     
    Nachteilig für den Anleger ist hier, dass er in den Fällen eines „verbundenen Geschäftes“ von Darlehensvertrag und Fondsbeteiligung nunmehr im Hinblick auf die Formvorschriften des Verbraucherkreditgesetzes das Darlehen empfangen haben soll, obwohl der 11. Senat in anderem Zusammenhang selbst davon ausging, dass bei einem „verbundenen Geschäft“ das an den Treuhänder ausgezahlte Darlehen gerade nicht empfangen wurde, vgl. BGH XI ZR 47/01 S. 11.
     
    In der Praxis wird es in den Fällen der Auszahlung an den Treuhänder vielfach darauf ankommen, ob der Darlehensvertrag eine wirksame Auszahlungsanweisung enthält.
     
    Hier verlangt der 11. Zivilsenat recht strenge Voraussetzungen. Er spricht davon, dass der Empfänger „namhaft“ gemacht werden muss. Ein bloßer Hinweis, dass an „den Treuhänder“ ausgezahlt werden soll, dürfte daher nicht ausreichen. Auch wenn der Darlehensempfänger „als verlängerter Arm des Darlehensgebers“ zu betrachten ist, hat der Anleger das Darlehen nicht empfangen.
     
  4. Im Rahmen des „verbundenen Geschäftes“ konnte der Anleger der Bank gegenüber bislang auch Schadensersatzansprüche geltend machen, die ihm z.B. gegen die Gründungsgesellschafter und Fondsinitiatoren wegen Täuschung bei Vertragsschluss zustanden. Umstritten war bislang, ob auch Ansprüche gegen den Vermittler der Bank entgegen gehalten werden können.
     
    Der 11. Senat äußert in seiner Presseerklärung vom 25.04.2006 dahingehend, dass der Anleger der Bank keine Ansprüche entgegensetzen könne, die ihm gegen „Gründungsgesellschafter, Fondsinitiatoren, maßgebliche Betreiber, Manager und Prospektherausgeber“ zustehen. Allerdings wird klargestellt, dass der Anleger die Schadensersatzansprüche gegen den Vermittler ebenso wie seinen Anspruch auf Auseinandersetzungsguthaben aus dem Fonds der Bank gegenüber geltend machen kann. Hier bleibt abzuwarten, wie der 11. Senat diese Differenzierung begründet und ob diese uneingeschränkt oder nur in bestimmten Konstellationen gelten soll.
     
    Jedenfalls zog der Vorsitzende Richter Nobbe bei der Urteilsverkündung am 25.04.2006 das Fazit, dass sich die Rechtslage für Anleger, die bei Vertragsschluss getäuscht wurden, verbessert habe.
     
  5. Für Anleger, die Ansprüche aus einem Haustürwiderruf herleiten, hat sich nach Aussage des 11. Senats nichts geändert.
     
    Im Urteil XI ZR 193/04 stellt der BGH sogar zugunsten der Anleger klar, dass die Haustürsituation bei Abschluss des Darlehensvertrages nicht automatisch entfällt, wenn das finanzierte Geschäft notariell beurkundet wurde. Hier hatten bisher einige Gerichte eine Rückabwicklung durch Haustürwiderruf verneint.
     
    Für die Rechtsfolgen wird es auch in Zukunft vorrangig darauf ankommen, ob Darlehensvertrag und Fondsbeteiligung ein „verbundenes Geschäft“ bilden.
     
    Soweit man ein „verbundenes Geschäft“ verneint, ist aber auch in Zukunft nicht alles verloren. Hintergrund ist, dass der Anleger im Rahmen einer Rückabwicklung das zurück geben muss, was er „empfangen“ hat. Soweit das Darlehen jedoch nicht an den Anleger selbst, sondern an einen Treuhänder ausgezahlt wurde, kommt es darauf an, ob der Anleger hierfür auch eine wirksame Auszahlungsanweisung erteilt hat. Fehlt eine solche Anweisung, hat der Anleger bei Auszahlung an einen Treuhänder das Darlehen nicht empfangen und braucht auch nichts zurück zu zahlen. Dies hat der 11. Zivilsenat bereits mit Urteil vom 21.03.2006 (XI ZR 204/03) bestätigt. Welche Folgen sich anschließend für das Anlagegeschäft ergeben, hängt vom Einzelfall ab. Für die Banken wird eine solche Abwicklung ohne „Verbund“ überall dort nachteilig sein, wo die Beteiligten, an die sie ihr Geld gezahlt hat, wirtschaftlich nicht mehr zu greifen sind. Mit diesem Hintergrund könnten in Zukunft sogar die Banken ein Interesse daran haben, ein „verbundenes Geschäft“ nachzuweisen.
Als Fazit lässt sich feststellen: Entgegen vieler Befürchtungen und auch entgegen diverser aktueller Pressemitteilungen hat sich die Rechtslage für die Anleger aufgrund des Zuständigkeitswechsels an den 11. Zivilsenat nicht pauschal verschlechtert. Vielmehr bleibt es in sehr vielen Fällen bei den Ansprüchen des Anlegers gegen die Bank. Zu beachten ist insbesondere, dass der 11. Senat im Verfahren XI ZR 193/04 die zu Lasten des Anlegers ergangene Entscheidung des OLG Stuttgart (6 U 30/04) nicht aufrecht erhalten, sondern die Sache zurück verwiesen hat.
 
Wie bisher müssen die Ansprüche des Anlegers natürlich für den konkreten Einzelfall geprüft werden.
 
 

OLG Bremen - 02.03.2006
Schrottimmobilien - Bank muß Immobilie übernehmen

Das Hanseatische Oberlandesgericht in Bremen hat mit Urteil vom 2.3.2006 die Entscheidungen des EuGH vom 25.10.2005 zu den sogenannten „Schrottimmobilien“-Fällen umgesetzt.

Die überaus verbraucherfreundliche Entscheidung des OLG Bremen lässt sich jedoch nicht auf alle Fälle von „Schrottimmobilien“-Erwerb verallgemeinern. Entscheidend sind vielmehr stets Details des Einzelfalles.

  1. Der Entscheidung des OLG Bremen lag folgender Sachverhalt zugrunde:

    • Am 07.09.1992 gab es einen Termin beim Anleger zu Hause, bei dem er davon überzeugt wurde, ein Appartement zu kaufen und dies mit einem Darlehen zu finanzieren.
    • Am 08.09.1992 wurde bei einem Notartermin mit dem Anleger ein Treuhänder- und Geschäftsbesorgungsvertrag notariell beurkundet.
    • Am 29.09.1992 schloss der Treuhänder namens des Anlegers einen Wohnungskaufvertrag mit der Grundstückseigentümerin.
      Bei einem Kaufpreis von DM 160.784,39 sollten dem Anleger Gesamtkosten von DM 237.327,35 entstehen. Die Finanzierung sollte durch zwei Banken erfolgen.
    • Am 06.10.1992 schloss der Anleger mit einer Volksbank einen Darlehensvertrag über DM 143.697,10.
      Der Darlehensvertrag enthielt eine Widerrufsbelehrung mit der Klausel, dass der Widerruf als nicht erfolgt gilt, wenn das Darlehen nicht binnen zwei Wochen zurück gezahlt wird.
    • 1993 wurde das Gebäude, in dem das Apartement lag, fertig gestellt.
    • 1994 wurde die Pächterin insolvent.
    • 1995 wurde die Bauträgerfirma insolvent.
    • In der Folgezeit geriet der Anleger in Zahlungsverzug auf sein Darlehen.
    • Am 08.08.1997 mahnte die Volksbank den Anleger.
    • Am 30.01.1998 kündigte die Volksbank dem Anleger das Darlehen.
    • Am 25.09.2001 widerrief der Anleger den Darlehensvertrag.
    • Mit der Klage verlangt die Volksbank vom Anleger die Rückzahlung des Darlehensbetrages nebst Zinsen.
       
  2. Das OLG Bremen kommt zu dem Ergebnis, dass die Bank nicht die Rückzahlung des Darlehensbetrages nebst Zinsen verlangen kann. Vielmehr müsse die Bank sich – in der Rechtsfolge ähnlich einem verbundenen Geschäft – auf die „Schrottimmobilie“ verweisen lassen. Der Anleger soll so gestellt werden, als habe er weder den Darlehensvertrag noch den Kaufvertrag abgeschlossen.
     
  3. Die Entscheidungsgründe des 41 Seiten langen Urteils lassen sich wie folgt zusammenfassen:

    1. Zunächst hat das OLG Bremen das Vorliegen einer Haustürsituation bejaht. Diese sei der Bank auch nach § 123 Abs. 1 BGB zuzurechnen.
       
    2. Der Annahme einer Haustürsituation stehe insbesondere nicht entgegen, dass es nach dem Termin beim Erwerber zu Hause und vor der Unterzeichnung des Darlehensvertrages einen Notartermin gegeben hat. Entscheidend sei, dass der einzige Notartermin, bei dem der Erwerber anwesend war, nur einen Tag nach dem häuslichen Beratungstermin stattgefunden hat. Der Erwerber habe damit „noch unter dem unmittelbaren Eindruck dieses Gesprächs“ gestanden. Die Überrumpelung habe damit fortgewirkt. Zudem sei zu berücksichtigen, dass bei diesem Notartermin nur eine Beurkundung des Treuhänder- und Geschäftsbesorgungsvertrages stattgefunden habe. Der Erwerber sei deshalb auch nicht zu den Risiken des Anlagegeschäfts belehrt worden.
       
    3. Als Rechtsfolge könne es keine Rückabwicklung über das „verbundene Geschäft“ geben. Es bestehe jedoch ein Schadensersatzanspruch.
       
      Diese Vorgabe des EuGH könne über die Grundsätze des Verschuldens bei Vertragsschluss im deutschen Recht umgesetzt werden.
       
    4. Zunächst bestehe zwischen dem Erwerber und der Bank eine vorvertragliche Sonderbeziehung, aus der die Bank zu einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung verpflichtet ist.
       
      Die Widerrufsbelehrung habe unter anderem die Funktion, dem Verbraucher die Möglichkeit zu eröffnen, sich vom Vertrag zu lösen. Daher sei die Belehrung als echte Verpflichtung der Bank einzustufen, deren Verletzung Schadensersatzansprüche nach sich ziehen kann.
       
    5. Die fehlerhafte Widerrufsbelehrung stelle ebenso wie eine fehlende Widerrufsbelehrung eine Pflichtverletzung dar.
       
    6. Auf ein Verschulden der Bank komme es im Ergebnis nicht an. „276 Abs. 1 BGB a.F. verlange ein Verschulden nur, „sofern nicht ein anderes bestimmt ist“. Legt man jedoch die Gesetze so aus, wie dies der EuGH in seinen Entscheidungen vom 25.10.2005 getan hat, sei hier etwas „anderes bestimmt“.
       
    7. Ein Schaden des Anlegers liege in den Risiken des Immobilienkaufs (z.B. überhöhter Kaufpreis, Mietrisiko,...).
       
    8. Dieser Schaden werde hier auch durch die fehlerhafte Widerrufsbelehrung der Bank kausal verursacht.
       
    9. Zunächst führt das OLG Bremen aus, dass es im Grundsatz darauf ankomme, dass zuerst der Darlehensvertrag zustande gekommen ist und erst anschließend der Kaufvertrag. Nur in diesem Falle sei es dem Anleger möglich, bei Wideruf des Darlehensvertrages die Risiken aus dem Kaufvertrag gar nicht einzugehen. Sollte dagegen bei Unterzeichnung des Darlehensvertrages der Kaufvertrag schon zustande gekommen sein, könnte der Anleger sich nur vertragswidrig vom Kaufvertrag lösen und daher nicht sämtliche Risiken der Bank aufbürden.
       
      Im streitgegenständlichen Fall war aber gerade zuerst der Kaufvertrag zustande gekommen und dann erst der Kaufvertrag.
       
      Nach Auffassung des OLG Bremen kommt es auf die Reihenfolge der Verträge jedoch nicht an, wenn der Kaufvertrag durch einen Treuhänder geschlossen wurde und dessen Vollmacht – wie hier – wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam ist. Dann hätte der Erwerber sich bei Widerruf des Darlehensvertrages auch problemlos vom Kaufvertrag lösen können.
       
      Im vorliegenden Fall hätte die Grundstückseigentümerin und Verkäuferin des Appartements sich laut OLG Bremen auch nicht darauf berufen können, dass sie gutgläubig von einer Wirksamkeit der Vollmacht ausgegangen sei. Sie sei vielmehr aufgrund ihrer Beteiligung am Steuersparmodell mitverantwortlich für die Unwirksamkeit der Vollmacht.
       
      Nach Ansicht des OLG Bremen ist dann davon auszugehen, dass der Anleger bei ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung den Darlehensvertrag auch tatsächlich widerrufen hätte.
       
      Ein konkreter Nachweis sei hierfür nicht erforderlich. Vielmehr sei zu berücksichtigen, dass eine ordnungsgemäße Belehrung den Anleger aus der Überrumpelungssituation befreit hätte. Er hätte dann die Zweckmäßigkeit der Anlage überdacht. Im zu entscheidenden Fall sei die Anlageentscheidung jedoch wirtschaftlich „unvernünftig und untunlich“ gewesen. Daher spreche eine Vermutung dafür, dass der Anleger tatsächlich widerrufen hätte.
       
      Diese Vermutung könne eventuell erschüttert werden, falls der Anleger von der zweiten finanzierenden Bank eine richtige Widerrufsbelehrung bekommen haben sollte und trotzdem nicht widerrufen hat. Dies war jedoch vor dem OLG Bremen nicht dargelegt.
       
    10. Als Rechtsfolge müsse die Bank den Anleger von den Risiken des finanzierten Geschäfts befreien. Sie habe den Anleger im Wege der Naturalrestitution so zu stellen, als habe er weder den Darlehensvertrag noch den Darlehensvertrag abgeschlossen.
       
      Die Bank habe daher keinen Anspruch auf die Rückzahlung der Darlehensvaluta nebst Zinsen, sondern müsse sich auf „das wirtschaftliche Substrat“, also die „Schrottimmobilie“, verweisen lassen.
       
    11. Das OLG Bremen stellt klar, dass es insoweit nicht die Grundsätze des verbundenen Geschäfts auf Immobilien anwendet, sondern nur im Wege des Schadensersatzes zu der gleichen Rechtsfolge kommt.
       
    12. Im streitgegenständlichen Fall greife auch keine Verjährung zu Lasten des Erwerbers.

Im Ergebnis führt das OLG Bremen die Vorgaben des EuGH äußerst verbraucherfreundlich fort. Jedoch hängen die Ansprüche der Anleger immer noch von verschiedenen Zufälligkeiten beim Vertragsschluss ab, die jeweils konkret überprüft werden müssen. Zudem bleibt abzuwarten, ob das Urteil des OLG Bremen in der zugelassenen Revision Bestand haben wird.
 
 

 
 
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