Schrottimmobilie.de
Die Seite rund um fehlgeschlagene Immobilien-Kapitalanlagen der Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
Schäfer • Riedl • ES legal

Aktuelle Anleger-News zum Thema Schrottimmobilie

   

Sonderprobleme zum Thema „Schrottimmobilien“

In erster Linie geht es immer darum, die Situation für Immobilienerwerber überteuerter Objekte zu verbessern. Außergerichtliche Lösungen, in der Regel mit Verkauf der Schrottimmobilie und gleichzeitiger Erledigung des Darlehens Was beschäftigt uns aktuell als Einzelfragen in der Praxis ?
 

 

Unsere Hinweise in Stichworten :

  1. Vorfälligkeitsentschädigung bei Darlehenskündigung

Keine Vorfälligkeitsentschädigung akzeptieren, soweit das Darlehen gekündigt wurde. Manchmal ist es gar nicht  dumm, eine Kündigung bei ohnehin schwieriger wirtschaftlicher Situation in Kauf zu nehmen. 

  1.  Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung bei mangelhafter Widerrufsbelehrung

Viele Widerrufsbelehrungen in Darlehensverträgen sind unwirksam. Soweit dies der Fall ist, kann das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückbezahlt werden.

  1.  Keine langen Zinsbindungen vereinbaren

„Historisch niedrige Zinsen“, so oder ähnlich lautet der Hinweis von Banken, um Kunden vermeintlich oft lange vor Ablauf der Zinsbindung in neue lange Zinsbindungen zu stürzen. Unsinn. Zehn oder gar fünfzehn Jahre lange Laufzeiten von Zinsbindungen nutzen „nur“ den Banken und berauben den Kunden jeder Handlungsmöglichkeit, das Darlehen früher zurückzuzahlen bzw. die Immobilie zu verkaufen. Und dies bei oft 4%, 5% oder mehr an Zinsen! Horrende Vorfälligkeitsentschädigungen drohen. Sondertilgungsmöglichkeiten, gesplittete Darlehen, es gibt viele Möglichkeiten im Interesse des Darlehensnehmers.

  1.   Rückabwicklung gegen Verkäufer/Vermittler

Bei falschen Versprechungen oder überteuert erworbener Immobilie sofort gegen den Vermittler und Verkäufer vorgehen. Nur dann haben Sie eine Chance auf Schadensersatz/Rückabwicklung. Nach zwei bis vier Jahre spätestens sind alle Beteiligten solcher Verkäufe wirtschaftlich nicht mehr greifbar, in der Regel insolvent.

  1.  Schlechte Immobilie bleibt schlechte Immobilie

Wer eine wertmäßig überteuerte Immobilie gekauft hat (sog. Schrottimmobilie) darf in der Regel  nicht auf Wertzuwachs hoffen, sondern das Gegenteil. Daran ändert auch die verstärkte Marktnachfrage nach Immobilien mittlerer und besserer Lage nichts. Vermietungsrisiko, neuerliche Sanierungskosten, steigendes Hausgeld, fast immer ist das Desaster leider vorprogrammiert. Aus einer Schrottimmobilie wird kein „Betongold“.

 
 

Erkennen Sie Ihr Problem oder gleich mehrere in den obigen Punkten wieder?  Dann macht es Sinn,  sich beraten zu lassen. Unsere Kanzlei ist „von Anfang an“ (Anfang der neunziger Jahre)  intensiv und weitgehend mit dem Thema Schrottimmobilien beschäftigt. Wir sind die „schrottimmobilie.de“. Weit über 4.000 individuelle Einigungen allein mit Banken, erfolgreiche Klagen vorallem gegenüber Verkäufern und Vermittlern  sind ein erheblicher Erfahrungswert.

 

   

Achtung Falle! – „Crowdinvesting“

Eine neue Finanzierungsform für den begrifflich verbrannten Bereich der häufig zu Recht in Verruf geratenen geschlossenen Immobilienfonds hat die Kapitalanlagebranche entdeckt. Crowdinvesting heißt das neue Zauberwort. Was bedeutet dies? Bei Kleinanlegern wird beginnend ab 500 Euro Beteiligungsbeträge Geld eingesammelt, um über eine Immobilienfirma im Rahmen von „zweckgebundenen Nachrangdarlehen“ Neubauobjekte oder Sanierungsobjekte zu errichten bzw. zu erwerben. Hervorgegangen ist der Begriff Crowdinvesting aus der Unterstützung sogenannter Start-ups, bei denen in durchaus sinnvoller Weise private Investoren mit Eigenkapital bereit sind, Geschäftsgründer zu unterstützen. Dieses Modell hat nun die Kapitalanlagebranche für sich entdeckt, um Immobilienobjekte zu finanzieren.

Was passiert dabei? Während beim geschlossenen Immobilienfonds eine Gesellschaftsbeteiligung besteht, bei der über einen Treuhänder immerhin noch im Regelfall Einfluss – zumindest auf dem Papier – gegenüber Investoren genommen werden kann, stellen Kleinanleger im vorliegenden Fall schlicht Geld einem „Bauträger“ zur Verfügung, der dann „hoffentlich“ ein Objekt realisiert, das vorgeblich natürlich wieder sehr, sehr hohe Renditen erzielen wird. Diese „Darlehen“ sind noch nicht einmal in irgendeiner Form abgesichert. Netterweise spricht man dann von den Kapitalanlegern, die häufig sogar über Internetplattformen geworben werden, von sogenannten „Schwarminvestoren“. Mit einem solchen Modell ist jedoch gerade in der Immobilienbranche Tür und Tor geöffnet, um mit letztlich lediglich neuem „Etikett“ Gelder einzusammeln, dessen Verlustrisiko – vorsichtig ausgedrückt – sehr, sehr hoch ist. Deswegen warnt selbst das Handelsblatt in seiner Ausgabe vom 16.04.2015 in seiner Kommentierung vorsichtig bereits vor diesem Anlagemodell.

Ganz einfach:
1. Variante: Der sogenannte Investor sammelt Geld ein, verbraucht dies für was auch immer oder hinterzieht es. Das Geld ist weg.
2. Variante: Es wird zur „Gewinnmaximierung“ eine Immobilie erworben, saniert oder neu gebaut, deren Rentabilität von Anfang an oder kurzläufig als Schrottimmobilie zu werten ist. Die Anlage und die Rendite sind weg.

 

   

Sittenwidrigkeit – Steuervorteil berücksichtigen?

   

Soweit eine Wohnung doppelt oder nahezu doppelt überteuert veräußert wurde, die Bank gleichzeitig Kenntnis von der Überteuerung hatte oder sich diese aufdrängen musste, ist das Einfallstor für eine Haftung der Bank bei Abwicklung von Schadensersatzprozessen sogenannter Schrottimmobilien. Auch wenn die Entscheidung des OLG Dresden vom 28.06.2012 (nicht ganz unerwartet) vom BGH am 10.12.2013 aufgehoben wurde, verbleibt es natürlich dabei, dass mit zwei einfachen Anspruchsvoraussetzungen vorliegend gearbeitet werden kann:


  1. Vorliegen der objektiven Sittenwidrigkeit

  2. Kenntnis der Bank oder ein sich Aufdrängen bei der Bank im Hinblick auf die Sittenwidrigkeit


Bei der Frage der substantiierten Darlegung der Sittenwidrigkeit meinen die Bankenvertreter, mit ihrem „Einfallsreichtum“ schon im Vorfeld Ansprüchen einen Riegel vorschieben zu können.


Dabei wird eine eigentlich alte BGH-Rechtsprechung aus den Jahren 2004 und 2005 bemüht (BGH, Urteil vom 08.10.2004, Az.: V ZR 18/04 bzw. Urteil vom 17.06.2005, Az.: V ZR 220/04). Es fällt zunächst auf, dass es sich nicht um den Banksenat handelt, vielmehr ausgerechnet um den Senat, der bei Lockerung der Substantiierung zur Frage der Sittenwidrigkeit den Standpunkt einnimmt, dass die bloße Behauptung einer Sittenwidrigkeit bereits ausreicht, um ein Sachverständigengutachten einzuholen.


Diesen Gesichtspunkt versuchen dann die Bankenvertreter bei ihren Prozessvorträgen, ebenso wie entscheidende Richter, mit sehr einzelfallbezogenen Überlegungen des 5. Senats zu bestimmten Sachverhalten in nach unserer Auffassung unrechtmäßiger Form zu vermengen. Tatsächlich sind aufgrund bestehender Rechtsschutzversicherungsverträge weitestgehend überteuerte Gebrauchtimmobilien Gegenstand von rechtlichen Auseinandersetzungen, nicht etwa – wie von den Bankenvertretern mittlerweile gerne zitiert – Steuersparmodelle.


Aus zweierlei Gründen lassen sich die Überlegungen des 5. Senats überhaupt nicht bzw. auf eine Vielzahl erworbener überteuerter Immobilien nicht anwenden:


  1. Bei der Bemessung der Sittenwidrigkeit ist ausschließlich auf den Erwerbszeitpunkt abzustellen. Es war und ist dogmatisch unstreitig, dass aus einer „ex-tunc-Betrachtung“ der Wert zu bemessen ist. Was bedeutet dies? Es muss nach wiederum streitiger Methodik der Verkehrswert ermittelt werden (Ertragswert, Sachwert oder Vergleichswert, je nach tatrichterlicher Feststellung). Ein „Blick in die Zukunft“, das heißt die Einbeziehung eines in der Zukunft potentiell liegenden Steuervorteils, der vom Vermittler allenfalls versprochen, aber nicht verifizierbar ist, kann bei der Wertbemessung dogmatisch keine Rolle spielen. Entgegen jeder sonstiger Systematik wird zwingend vom 5. Senat bei den zitierten Entscheidungen fälschlicherweise eine „ex-tunc-Betrachtung“ vorgenommen, die juristisch unhaltbar ist. Da dies der 5. Senat möglicherweise sogar erkennt, wird versuchsweise überdacht, ursprüngliche Berechnungen eines Vertriebes oder Prospektierungen für die Frage der Bemessung der Sittenwidrigkeit zugrunde zu legen. Dass dies natürlich nicht den realistischen Zahlen eines einzelnen Erwerbers entspricht, ist klar. Hieraus ergibt sich aber umgekehrt die Absurdität der Erwägungen des 5. Senats.


  1. Die oben zitierten Entscheidungen des 5. Senats sind zudem Fälle sogenannter typischer, rein steuerlicher Abschreibungsmodelle. Zum einen handelt es sich um eine Hotelappartementanlage, zum anderen in der zweiten Entscheidung, bei der wohlgemerkt dann auch nur noch mittelbar die erstgenannte Entscheidung zitiert wird, um die Besonderheit eines Steuersparmodells mit Erbbauzins. Beides sind Fallkonstellationen, die überhaupt nichts mit der Vielzahl von häufig (rechtsschutzversicherten) Rechtsstreitigkeiten zu tun haben, die überwiegend derzeit in der forensischen Praxis in den Instanzgerichten abgewickelt werden.


Dort geht es um Gebrauchtimmobilien, bei denen nach Ertrag und Wertsteigerung die Immobilie veräußert wurde. Bei einer allenfalls noch zweiprozentigen Abschreibung, die sowohl rechnerisch wie auch verkaufsargumentativ untergeordnet bis unerheblich ist, kann natürlich ein Steuervorteil auch sachlich nicht in Abgleichung mit der Entscheidung des 5. Senats ansatzweise herangezogen werden.


Dass die Bankenvertreter insoweit gerne in einer „Rosinenpickerei“ auf diese beiden alten Entscheidungen hinweisen, mag noch verständlich sein. Unverständlich wird jedoch, dass Instanzgerichte sich teilweise verleiten lassen, gerade bei „großen Banken“, diesen Argumenten bei bloßen Gebrauchtimmobilien sogar nachzugeben.


Einzig zutreffend und der Realität entsprechend kann in solchen Fällen sein, dass nach der Ertragswertmethode (indiziell nach der 14-fachen Jahresnettokaltmiete und den wertbildenden Faktoren im Sinne der Rechtsprechung des 11. Zivilsenats) eine Immobilienkapitalanlage bewertet wird, dabei Steuervorteile bei der Frage der Substantiierung der Sittenwidrigkeit außer Acht gelassen werden müssen.


Alles andere ist nicht nur juristisch nicht haltbar, sondern völlig an der Praxis vorbeigehend. Den Erwerber einer „normalen Schrottimmobilie“, insbesondere als Gebrauchtobjekt, interessieren Steuervorteile wenn überhaupt nur in untergeordnetster Form. Wesentlich ist für ihn der Wert der Immobilie, die Wertentwicklung mit einem etwaig versprochenen Verkaufsgewinn und der monatliche Ertrag. Dieser Erwerber hat kein steuerliches Abschreibungsmodell, sondern schlicht eine Schrottimmobilie erworben, die er mangels Wert nicht mehr ansatzweise auch nur zum Ursprungskaufpreis veräußern kann.
 

     
   

Bearbeitungsgebühren bis 2005 rückforderbar ! BGH - 29.10.2014

Nachdem der BGH bereits die formularmäßige Vereinbarung von Bearbeitungsgebühren in Darlehensverträgen für unwirksam erklärt hatte, ist nun auch die Frage der Verjährung geklärt (BGH, Urteil vom 29.10.2014, XI ZR 348/13) Es gilt in der Regel die kenntnisunabhängige zehnjährige Verjährung, das bedeutet, daß für alle Darlehensabschlüsse taggenau zehn Jahre oder jünger die Bearbeitungsgebühren zurückgefordert werden kann. Das betrifft häufig auch die Erwerber von finanzierten sog. Schrottimmobilien, die oft zusätzlich noch mit oft horrenden Bearbeitungsgebühren belastet wurden, in denen in der Regel letztlich Provisionen mit versteckt wurden.
 

Darlehensnehmer sollten  bei allen Verträgen aus Dezember 2005 und jünger sofort überprüfen, ob Bearbeitungsgebühren verlangt wurden und dann ggf. sofort anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Es wäre ärgerlich, soweit der Anspruch verjähren. Rückforderungsansprüche verjähren jedoch alle bei Verträgen aus 2011 oder älter zum 31.12.2014 ! Eile ist geboten !
 

Offen bleibt, ob ein Neuberechnungsanspruch bei Bearbeitungsgebühren und deren daraus sich ergebenden Zinslasten vor Beendigung des Darlehensverhältnisses verjähren kann (vgl. Überlegungen des BGH, Urteil vom 20.1.2009, XI ZR 487/07).

Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren im Darlehensvertrag?
Wertermittlungsgebühren, Schätzkosten bei der Immobilienfinanzierung?

Eine Vielzahl von Regelungen, mit denen die Banken bislang den Ertrag eines Darlehens erhöhen wollten oder auch Innenprovisionen versteckt haben, wurden in jüngster Zeit als unwirksam vom BGH angesehen. Dies gilt auch für Finanzierungen bei ohnehin schon überteuerten Immobilien (sog. Schrottimmobilien). Oftmals können diese Kosten zurückgefordert werden, teilweise besteht sogar ein Darlehensneuberechnungsanspruch.
 

Wir raten sehr, dies anwaltlich überprüfen zu lassen, vorallem die oft immens hohen Bearbeitungsgebühren können in vielen Fällen zurückgefordert werden.
 
Einzelne Entscheidungen sehen Sie hier auf unseren Internetseiten.


 

 

   

Praxistipps zum Thema Pfändung/Insolvenzverfahren

   

Die Insolvenzordnung wird zum 01.07.2014 geändert. Im Rahmen der sogenannten Wohlverhaltensphase mussten bislang 6 Jahre lang Beträge an Gläubiger im pfändbaren Bereich abgeführt werden, künftig sind dies nur noch 5 Jahre. Leistet der Gläubiger die Hälfte der festgestellten Forderungen, so entfällt nach 3 Jahren künftig eine Zahlungsverpflichtung.

 

Dies ist insoweit auch sehr wesentlich für außergerichtliche Regelungen im Rahmen von Bankenabwicklung bei überteuert erworbenen und finanzierten Schrottimmobilien. Häufig ist Maßstab für den Betrag, den der Kunde nach Objektverwertung noch leisten muss, der dann pfändbare Betrag. Dieser wird sich künftig mithin reduzieren, so dass sich dann auch im Hinblick auf einvernehmliche Lösungen bessere Ergebnisse ergeben können. Dies ist dem jeweiligen Verhandlungsgeschick des beauftragten Anwalts überlassen.

 

Ein ganz anderer Gesichtspunkt wird bei diesen Verhandlungen häufig übersehen. Für die Frage fiktiv errechenbarer Pfändungsgrenzen kann mithin aus Sicht des Schuldners bei Doppelverdienern der Bank gegenüber darauf hingewiesen werden, dass jedem einzelnen (auch bei Ehepaaren) Pfändungsfreigrenzen zugerechnet werden können, ebenso zusätzlich der Unterhaltsbedarf des jeweils Anderen. Dies führt dann zwar zu skurrilen Ergebnissen, die jedoch im Interesse des Schuldners sind. Verdienen beispielsweise zwei Ehepartner rund EUR 1.500,--, insgesamt EUR 3.000,--, würde von diesem Betrag bei Zusammenrechnen der Einkünfte ein Betrag im rund 4-stelligen Bereich pfändbar sein, jeder für sich gerechnet, reduziert sich der pfändbare Betrag auf etwa 1/3 (!). Allerdings kann der Gläubiger (im Regelfall die Bank) einen Antrag beim Vollstreckungsgericht stellen im Rahmen eines tatsächlichen Insolvenzverfahrens, dass die Beträge doch zusammengerechnet werden, muss jedoch diesen Antrag begründen.

 

Unterhaltsberechtigte Kinder sind im Übrigen auch bei beiden zu berücksichtigen.


   
   

Europarechtswidriges Widerrufsrecht? 

   

Als „Geist“ der Haftung auf Schadensersatz auch für Schrottimmobilienkäufer schwebt seit Jahren durch die Landschaft, dass die sogenannte Haustürgeschäfte-Richtlinie (85/577/EWG) falsch in innerdeutsches Recht umgesetzt wurde. Dies hat nun die EU-Kommission bestätigt. Das sogenannte „Bestimmtwerden“ in § 312 I Nr. 1 BGB sei ein Zusatzkriterium, das für den Verbraucher vereinzelt schwer zu beweisen und mit der Richtlinie jedenfalls nicht zu vereinbaren sei.


Seit 2011 läuft insoweit ein sogenanntes Vertragsverletzungsverfahren. Im Juni 2012 wurde Deutschland aufgefordert, den europarechtlichen Verbraucherschutzvorgaben binnen eines Zeitraums von zwei Monaten nachzukommen. Dies ist durch eine Änderung von § 312 BGB bislang nicht geschehen. Nunmehr stellt sich die Frage, ob die EU-Kommission den EuGH anruft und sich in der Folge dann auch Staatshaftungsansprüche von Verbrauchern gegenüber der Bundesrepublik Deutschland ergeben können. Nach der Rechtsprechung des EuGH haften EU-Mitgliedschaften für hinreichend qualifizierte Verstöße bei Umsetzung von Richtlinien. Hierzu zählt insbesondere, dass trotz eines Urteils in einem sogenannten Vorabentscheidungsverfahren oder einer gefestigten einschlägigen Rechtsprechung die falsche Umsetzung fortbestanden hat. Leider hat sich in der Vergangenheit jeder Versuch als untauglich erwiesen, über europäisches Recht letztlich insbesondere Erwerbern von Immobilienkapitalanlagen im Rahmen überteuert erworbener Immobilien (sogenannte Schrottimmobilien) zu unterstützen. Man braucht wenig Phantasie, dass im Rahmen des insoweit hervorragenden Zusammenspiels zwischen Politik und Rechtsprechung für einen Schadensersatzanspruch im Hinblick auf sogenannte Staatshaftungsansprüche wiederum so hohe Voraussetzungen gestellt werden, dass im Ergebnis ein solcher Anspruch ins Leere gehen wird. Es darf spekuliert werden, welche Begründungen man hierzu in weiterer Zukunft heranziehen wird. Wir haben hierzu unsere „eigenen Ideen“, wollen jedoch der Kreativität der Rechtsprechung nicht vorgreifen. Die (guten) Banken sollen geschützt werden, die (bösen und raffgierigen) Erwerber weitestgehend schutzlos gestellt sein.

   
   

Geplante Reform des KapMuG

   

Das Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz (KapMuG) wurde im Jahr 2005 vom Deutschen Bundestag mit einer zeitlichen Befristung beschlossen, um Massenklagen mit kapitalmarktrechtlichem Bezug beschleunigter und effizienter durchführen zu können. Insbesondere die Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der Emission der Telekom waren Paradebeispiel für die Abwicklung einer Massenklage. Nach einer Verlängerung um zwei Jahre tritt das Gesetz nunmehr zum 31.12.2012 außer Kraft.

 

Die Bundesregierung geht davon aus, dass es sich auch weiterhin um ein „taugliches Instrument“ zur Bewältigung von Massenklagen im Bereich des Kapitalmarktrechts handelt. Ein ersatzloses Auslaufen der Regelung kommt daher nach jetziger Einschätzung nicht in Betracht. Allerdings gibt es erhebliche Bestrebungen, den Anwendungsbereich eines künftigen Gesetzes auszuweiten. Insbesondere ist auch daran gedacht, ihn auf Streitigkeiten gegenüber Anlagevermittler und Anlageberater auszudehnen. Darüber hinaus soll ein künftiges Musterverfahren für sämtliche Anspruchsarten gelten und zudem in die Zivilprozessordnung (ZPO) aufgenommen werden.

 

Bislang sind Ansprüche aufgrund falscher Anlageberatung nicht erfasst. Dies soll sich gegebenenfalls ändern. Auch eine gütliche Streitbeilegung soll vereinfacht möglich sein. Lediglich Musterkläger und Musterbeklagte müssen nach den jetzigen Überlegungen sich an einen Vergleich binden lassen, die übrigen Beteiligten können aus dem Vergleich dann austreten. Daneben soll eine Beschleunigung erfolgen, die Frist für die Bekanntmachung zulässiger Musterverfahrensanträge als Sollvorschrift soll reduziert werden, ebenso sollen Beschlussfassungen des Prozessgerichts in Teilen unanfechtbar werden. Nicht enthalten sind allerdings bislang Überlegungen, Kapitalanlegern eine einfache Teilnahme am Musterverfahren ohne förmliche Klagerhebung zu ermöglichen. Hierbei wurde erwogen, eine bloße schriftliche Anzeige beim OLG nach Eröffnung des Musterverfahrens genügen zu lassen, damit die Verjährung gehemmt wird und der Musterentscheid auch für und gegen den einfachen Teilnehmer gilt und dieser in einen Vergleichsabschluss einbezogen wird. Möglicherweise wird dies in den Gesetzesentwurf noch mit eingebracht, wenn eventuelle Missbrauchsrisiken ausschließbar sind.

 

Trotz der geplanten Erweiterung des Anwendungsbereichs des KapMuG mit sicherlich begrüßenswerten Vereinfachungen im Rahmen der Abläufe, wird auch weiterhin ein solches Verfahren nur dann Sinn machen, wenn gleichgelagerte Sachverhaltsgegebenheiten bei Anlegern vorliegen und es sich nicht etwa um individualisierte Sachverhaltsvorgänge handelt, wie sie z. B. bei reinen Falschberatungen im Bereich überteuerter Immobilienfinanzierungen (sogenannte Schrottimmobilien) der Fall ist. Allenfalls übergreifend bei gleichlaufenden Abläufen wie z. B. bei einem anlagebedingten Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz (sogenannte Treuhand- oder Geschäftsbesorgungsmodelle) wäre im weitesten Sinn eine Anwendung in diesem Bereich denkbar. Es bleibt abzuwarten, welche Regelung letztlich tatsächlich zustande kommt.

 

   
   

Offenlegung von Provisionen – ein unsägliches Thema

   

Das Dickicht der Rechtsprechung zu Rückvergütungen (Kick-back) und Provisionen wird immer undurchdringlicher. Entscheidungen des BGH, wie zuletzt am 19.01.2012 (III ZR 48/11) bringen ebenso wenig vermeintliche Klarheit wie auch die häufig zitierte Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 08.12.2011 (1 BvR 2514/11). Dies wird allein deswegen deutlich, weil nach diesseitiger, umfänglicher Erfahrung im Bereich instanzgerichtlicher Rechtsprechung zur Frage der Offenlegung von Innenprovisionen mit absoluter Regelmäßigkeit unterschiedlichste Auffassungen zur Frage der Behandlung von Innenprovisionen bestehen.


Dies dokumentiert sich beispielsweise auch an der Vorentscheidung des OLG Düsseldorf vom 20.01.2011 im Rahmen der oben zitierten jüngsten Entscheidung des BGH. Das OLG Düsseldorf hatte mithin eine durchaus nachvollziehbare, völlig andere Rechtsmeinung zur Offenlegung von Vertriebsprovisionen geäußert, die von freien Anlageberatern durch Initiatoren, Verkäufer oder Bauträgern an den Vertrieb bezahlt werden.


Folgendes gilt es zu unterscheiden:

  1. Ist im Bereich der Veräußerung und der Finanzierung einer Kapitalanlage unmittelbar von der Bank beraten worden, hat diese nicht nur auf Nachfrage des Kunden, sondern auch ungefragt über Provisionen jeder Art Auskunft zu geben. Im Bereich des Vertriebs von Steuersparimmobilien, die überteuert verkauft werden (sogenannte Schrottimmobilien) ist dies jedoch sehr selten der Fall.
     

  2. Soweit über einen freien Anlagevertrieb (häufig auch sogenannte Strukturvertriebe) eine Vermittlung erfolgt, sollen diese jedenfalls nach höchstrichterlicher Rechtsprechung vor Inanspruchnahme auf Rückabwicklung wegen nicht offengelegter Provisionen besser geschützt sein als Banken. Wie dies der Fall sein soll, bleibt nach diesseitiger Auffassung, auch nach dem letzten Urteil des BGH vom 19.01.2012, offen.

    1. Klar ist, dass auf Nachfrage des Kunden bei den Verkaufsgesprächen korrekte Informationen gegeben werden müssen. Es ist daher stets zu empfehlen, bei Gesprächen Zeugen mit dabei zu haben oder sich schriftlich Äußerungen zur Provision, die man angefragt hat, auch dokumentieren zu lassen. Jede falsche Aussage hierzu kann zivilrechtliche Schadensersatz- und Rückabwicklungsfolgen dann haben. Möglicherweise sind auch strafrechtliche Folgen dann denkbar.
       
    2. In den Entscheidungen des BGH vom 03.03.2011 sowie 10.11.2011 ist dann nochmals die Rede davon, dass wenn bei einer Provision in einer Größenordnung von 15% oder mehr des von den Anlegern einzubringenden Kapitals Vertriebsprovisionen gezahlt werden, diese auch unaufgefordert offenzulegen sind. Diese 15%-Grenze geistert durch eine Vielzahl von gerichtlichen Schriftsätzen. Das Problem ist nur, dass der Kunde im Regelfall nicht nachweisen kann, dass eine Provision in dieser Höhe oder darüber hinaus bezahlt wurde, selbst wenn zumindest bei Strukturvertrieben im Immobilienbereich dies seit längerer Zeit quasi eine Art Mindestprovision überhaupt darstellt. Provisionen zwischen 15% und 30% sind marktüblich. Nur in seltenen Fällen wird von Instanzgerichten dies als gerichtsbekannt unterstellt oder sogar – prozessual nicht einfach begründbar – der Vertrieb beauflagt, dies mitzuteilen. Der Erwerber selbst hat einen möglichen Auskunftsanspruch, dem der Vertrieb im Regelfall nicht nachkommt. Mithin sind häufig leider nur über strafrechtliche Ermittlungsverfahren Feststellungen zur Frage der Vertriebsprovision möglich. Solche Verfahren sind langwierig und können von einzelnen Anlegern häufig nicht abgewartet werden, um Ansprüche geltend zu machen.
       
      Neben der 15%-Grenze gilt ferner der Gesichtspunkt, dass jedenfalls dann über die Höhe einer Provision voll umfänglich aufzuklären ist, wenn etwaige irreführende oder unrichtige Angaben zu Vertriebsprovisionen erfolgt sind und nicht rechtzeitig richtig gestellt wurden. Diese Erwägung des BGH lässt den Schluss zu, dass bei einer beispielsweise behaupteten Provisionszahlung von 5% und einer tatsächlichen Provisionszahlung von 7% dann eine fehlerhafte Beratung stattgefunden hat, die zu Rechtsfolgen zugunsten des Anlegers führt. Nicht mehr nachvollziehbar wird die Rechtsprechung dann, soweit man über anderweitige Begrifflichkeiten wie z. B. Agio oder Eigenkapitalvermittlung beginnt, „Deutungen“ vorzunehmen, was denn als Provision aus Sicht des Kunden zu sehen ist.

Es wäre erstrebenswert, wenn hier endlich Rechtsklarheit entstehen würde, dass „ohne Wenn und Aber“ bei jedweglichen falschen Angaben eines Vermittlers zur Höhe von an den Vertrieb geflossenen Provisionen Schadensersatz- und Rückabwicklungsfolgen eintreten. Soweit der BGH in seiner Entscheidung vom 19.01.2012 am Ende darauf hinweist, dass eben 5% Agio und 8,9% für Eigenkapitalvermittlung ja aufgeführt seien und dies dann praktisch jedenfalls nicht mehr sei als die Provision von 7%, die der Vertrieb erhält, scheint eine solche Begründung – mit Verlaub gesagt – an den Haaren herbeigezogen. Soweit quasi Gesamtzahlungen, die an Beteiligte erfolgen, nicht höher sind als die Vertriebsprovision selbst, sieht der BGH keinen Grund für eine ungefragte Aufklärung für die Vergütung der Vertriebsgesellschaft, die 7% erhalten hatte. Nach diesseitiger Meinung kann jedoch allenfalls das Agio von 5% ohnehin zweifelsfrei einer Vertriebsprovision für den Erwerb der Beteiligung herangezogen werden. Eigenkapitalvermittlung bezieht sich, mit Verlaub gesagt, auf die Finanzierung und nicht den Vertrieb des Produkts selbst.


Beim Vertrieb sogenannter Schrottimmobilien (überteuerter Immobilien) ist ohnehin im Regelfall für den Erwerber nicht differenzierbar, mit wem er es eigentlich zu tun hat. Der Verkäufer vermittelt „aus einer Hand“ Finanzierung und Wohnung. Damit repräsentiert der Vermittler letztlich auch die Bank selbst. Spätestens im Bereich solcher Vertriebsabläufe werden Differenzierungen der Rechtsprechung zwischen sogenanntem freien Vertrieb und der Bank als jeweiligem Vermittler nicht mehr nachvollziehbar.

   
   

Brandgefährlich – Altfälle aus 2004

   

Bei der Finanzierung von (überteuerten) Schrottimmobilien fokussiert sich die Überlegung derzeit auf die sogenannten Altfälle vor 2004, die -sofern noch nicht verjährt - spätestens bis zum 31.12.2011 verjähren. Überaus gefährlich sind jedoch Fälle aus dem Jahr 2004!
 

Zwar ist stets die sogenannte 3-jährige Verjährung zu berücksichtigen, die ab Kenntnis des Erwerbers zu Laufen beginnt, jedoch können die Banken die Kenntnis des Erwerbers im Re-gelfall nicht nachweisen und dringen deswegen mit dem Verjährungseinwand nicht durch. Die sogenannte absolute 10-jährige Verjährung beginnt mit Entstehung und Fälligkeit des Anspruchs. Dies bedeutet im Klartext, dass, soweit im Januar 2004 Beratungsgespräche erfolgt sind und im Februar 2004 ein Darlehensvertrag und ein Kaufvertrag abgeschlossen wurden, taggenau zum Zeitpunkt der falschen Beratung im Januar 2004 die 10-jährige Ver-jährung zu Laufen begonnen hat, mithin bereits theoretisch Anfang Januar 2013 die Verjäh-rung eintreten kann. Dies macht es zwingend erforderlich, dass alle Erwerber aus dem Jahr 2004 sich frühzeitig anwaltlich beraten lassen sollten, falls sie noch Ansprüche insbesondere gegenüber der finanzierenden Bank im Zuge der von ihnen erworbenen Schrottimmobilie wegen Schadensersatz oder Rückabwicklung geltend machen wollen.

     
   
   

BGH entscheidet in acht Badenia-Fällen zugunsten von Anlegern sogenannter Schrottimmobilien!

In konsequenter Folge seiner Rechtsprechung vom Sommer 2010 hat der BGH in acht Fällen Urteile aufgehoben, in denen der Vermittler über die Höhe der Provision getäuscht hatte. Die Fälle müssen beim Oberlandesgericht neu verhandelt werden. Erwerber von Schrottimmobilien dürfen wieder ein wenig mehr Hoffnung haben, ggf. auf gerichtlichem Wege zu ihrem Recht zu kommen. „Der Satz eines mit Schrottimmobilien gefaßten Richters kurz vor Weihnachten, der Wind habe sich gedreht, ist augenscheinlich richtig“, so Rechtsanwalt Ralph Schäfer in seiner ersten Stellungnahme.
 

Aber Vorsicht, die Verjährung für Altfälle, vor allem aus den 90er Jahren endet spätestens am 31.12.2011. Also ist nun rasches Handeln gefordert. „Die spezialisierten Anlegerkanzleien werden es schwer haben, eine Vielzahl zu erwartender Mandate optimal abzuwickeln, in denen der Mandant nicht im ersten Halbjahr 2011 zumindest eine Beratung durchgeführt und das Vorgehen abgeklärt haben möchte“, führt RA Schäfer weiter aus. Mehr denn je erscheint es sinnvoll, sich baldmöglichst über ein sinnvolles Vorgehen wegen der Finanzierung der „Schrottimmobilie“ beraten zu lassen.

   
   

Verjährung – 31.12.2011

   

Erwerber von überteuerten Immobilien (Schrottimmobilien), die vor dem Jahr 2002 einen Erwerb durchgeführt haben, müssen dringendst die spätestens zum 31.12.2011 ablaufende Verjährungsfrist beachten!
 

Zwar gilt grundsätzlich eine 3-jährige Verjährung ab Kenntnis des Erwerbers, jedoch wird diese für die Altfälle durch die 10-jährige Verjährung quasi überdeckelt. Erwerber von Immobilienkapitalanlagen, die vor allen Dingen in den 90er Jahren erworben haben, sollten also dringendst rechtzeitig, möglichst bis Mitte 2011 überprüfen lassen, ob und inwieweit rechtliche Chancen insbesondere noch gegenüber der Bank bestehen, Ansprüche auf Schadensersatz und Rückabwicklung geltend zu machen.

   
   

Zweifelhafte Praxis bei Verkehrswertberechnungen

   

Mehr und mehr in den Fokus sowohl der Rechtsprechung wie auch der praktischen Abwicklung von überfinanzierten Immobilienkapitalanlagen (sogenannten Schrottimmobilien) rückt neuerlich die „Wertermittlung“ der Banken. Zum Zeitpunkt der Vergabe war und ist die Bank als Darlehensgeber verpflichtet, für die Ermittlung des Beleihungswerts zwingend eine Wertermittlung vorzunehmen. Dabei werden häufig hauseigene Bewertungen vorgenommen, die übersehen, welche Anforderungen nach § 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) gesetzt werden, aber auch welche Voraussetzungen für die Ermittlung eines Verkehrswerts nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) vorliegen müssen.

Schon bei der Verkehrswertberechnung ist ein Preis zu bestimmen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr „zu erzielen wäre“, also stellt bereits diese Berechnung darauf ab, was wohlgemerkt im Verkaufsfalle der Wohnung erzielbar wäre. Das BauGB unterstellt dabei – anders als die Lebenswirklichkeit – dass Immobilien bei Veräußerung einem kurzzeitigen Wertverfall unterliegen. Tatsächlich ist es jedoch so, dass beispielsweise – von kommunaler Seite auch noch unterstützt – seit nunmehr 20 Jahren beispielsweise in Städten wie Plauen, Zwickau und Chemnitz Verkaufspreise von Sanierungsobjekten oder Neubauobjekten trotz ausschließlicher Veräußerung an Kapitalanleger mit Preisen von 2.000,-- oder 2.500,-- EUR je Quadratmeter erfolgen (umgerechnet häufig die 30 bis 40-fach erzielbare Jahresnettokaltmiete!), während sie „einen Tag später“ nach dem Verkauf als Gebrauchtimmobilie lediglich noch mit vielleicht 300,-- bis 500,-- EUR je Quadratmeter bewertet werden, umgerechnet aus den allein maßgeblichen Ertragswertgesichtspunkten mit einer 6 bis 8-fachen Jahresnettokaltmiete.

Mag sich eine Bank diesen Gesichtspunkten noch bewußterdings oder auch aus eigenem Interesse heraus „dümmlicherweise“ verschlossen haben, so kann sie dies bei Berücksichtigung von § 16 PfandBG nach der dort aufgeführten Berechnung eines Beleihungswerts nicht mehr für sich vereinnahmen. Der Beleihungswert darf mithin unter anderem den Wert nicht überschreiten, der sich bei „einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts“ ergibt. Soweit jedoch in manchen – wie zum Beispiel auch in den genannten Städten – Sanierungen der selben Objekte nunmehr in 20 Jahren zum dritten Mal erfolgen, nachdem Aufkäufer ein Objekt billig erworben und wiederum saniert haben, ist es endlich an der Zeit, diesen Realitäten Rechnung zu tragen. Es darf dabei unter anderem nicht angehen, dass Banken bei augenscheinlich falschen Beleihungswertermittlungen sanktionslos bleiben, auch von Kontrollbehörden wie der BaFin, wenn sie erkennbar überteuerte Objekte finanzieren.

Bislang wurde zu sehr nur die Frage von Gutachten und Wertermittlungen im Verhältnis zum Kunden beleuchtet, in Zukunft sollte dies wesentlich mehr auch unter dem Gesichtspunkt des Einhaltens von Beleihungswertberechnungen nach beispielsweise § 16 PfandBG sein. Damit würde einem Schutzbedürfnis unerfahrener Immobilienkapitalanleger auch auf andere Weise einmal Rechnung getragen werden können. Erwerber von Schrottimmobilien könnten dann eher geschützt werden.
 

   
   

Prozesskosten steuerlich absetzbar

   

Entgegen der bisherigen Rechtsprechung ist es nunmehr wesentlich einfacher, Kosten eines Zivilprozesses, so auch im Kapitalanlagebereich, als außergewöhnliche Belastung steuerlich abzusetzen. Bislang war dies nur möglich, wenn der Ausgang des Prozesses existentiell wichtig war. Jetzt entschied der Bundesfinanzhof (BFH VI R 42/10), dass in einem Zivilprozess grundsätzlich zwangsläufig Kosten anfallen, die sich nicht vermeiden lassen. Im entschiedenen Fall ging es dabei um eine Krankenversicherung. Soweit jedoch Kapitalanleger im Bereich von Geldkapitalanlagen oder auch im Bereich von Steuersparimmobilien gegen den Initiator, gegen den Bauträger, Vermittler oder die Bank klagen (z. B. auch bei Schrottimmobilien), so kann eine steuerliche Absetzung nicht erstatteter Kosten möglich sein. Lediglich darf sich ein Anleger nicht leichtfertig auf einen Prozess mit geringen Erfolgsaussichten einlassen. Gleichsam müssen die Kosten – so das Gericht – angemessen sein. Als angemessen gilt, was eine Rechtsschutzversicherung beispielsweise an Kosten erstattet, nicht nur für Anwälte, sondern auch für Gutachter.

     
   

Schweiz und Liechtenstein als „Bad Guys“ für deutsche Anleger

   

Es ist einige Zeit her, als ein deutscher Minister – wahrhaft unsäglich – von der Kavallerie sprach, die er in die Schweiz schicken würde, wenn diese weiter mutmaßlichen Steuerflüchtlingen aus Deutschland Raum gewährt. Die Situation deutscher Anleger in der Schweiz und auch in Liechtenstein hat sich jedoch heimlich, still und leise weiter verschlechtert. Die „LGT flüchtet aus Deutschland“, hieß es vor kurzem in deutschen Medien. Liechtensteins Fürstenbank hatte versucht, auf dem deutschen Bankenmarkt Fuß zu fassen und eine andere Bank (BHF-Bank) zu erwerben, aus letztlich politischen Gründen wurde dies verweigert.
 

Tatsache ist jedoch, dass bis heute sowohl im kleinen Fürstentum Liechtenstein wie auch insbesondere in der Schweiz Billionen von Geldern liegen, die weltweit als Kapitalanlage gehalten werden. Und dies nicht nur aus Gründen der Steuerflucht, sondern – ganz traditionell – weil insbesondere die Schweiz als „sicheres Land“ gilt, in dem das Bankgeheimnis noch etwas gilt.
 

Ganz besonders spürt dies die Erbengeneration in Deutschland, vornehmlich in Süddeutschland, die seit den 70er Jahren es von den Eltern her gewohnt war, in die „sichere Schweiz“ Gelder zu verbringen. Verstirbt heute ein Erblasser und hat dieser verabsäumt, seine Kinder über die Anlagen in der Schweiz und Liechtenstein zu informieren, geschweige denn veranlasst, Gelder vor seinem Tod abzuziehen, so sind die Schweizer Banken gänzlich blockierend dahingehend, einen Abfluß von Geldern nach Deutschland zu bewerkstelligen. Es werden höchste bürokratische Hürden aufgebaut, um überhaupt zunächst Informationen für deutsche Erben über etwaiges Geldvermögen zu ermöglichen.
 

Schweizer Banken wissen zum Beispiel sehr gut, dass in Deutschland beispielsweise ein oder zwei Kinder als Alleinerben keinen Erbschein beantragen müssen, um ihr Erbe zu realisieren und sich gegenüber Dritten zu legitimieren. Einen Erbschein zu beantragen, kostet in Deutschland sehr viel Geld, bei etwas größeren Vermögen kann dies durchaus in den 5-stelligen Euro-Bereich gehen. Wenn dann Kinder noch nicht einmal wissen, ob und in welchem Umfang überhaupt in der Schweiz Gelder liegen, geben sie häufig auf, um von Seiten der schweizer Bank überhaupt Auskunft über das Vermögen des Vaters zu erhalten. Die Strategie der Schweiz und deren Bank geht dann häufig auf. Es ist zu vermuten, dass zumindest Milliarden von Euro auf diese Weise von schweizer Banken im Laufe von Jahrzehnten quasi „ersessen“ worden sind, da niemand mehr sich die Mühe machen konnte und wollte, berechtigte Ansprüche durchzusetzen.
 

Schweizer Banken blockieren mithin mehr denn je eine Information über Kapital, das bei ihnen liegt, soweit der Kontoinhaber selbst nicht mehr lebt. Dies ist eine der Retourkutschen, die die unsägliche deutsche Steuerpolitik ausgelöst hat. An die Ankäufe der CDs von ehemaligen Bankmitarbeitern aus Liechtenstein und der Schweiz mag man sich in diesem Zusammenhang auch noch erinnern. Die deutsche Politik und die deutsche Justiz haben in zweifelhafter Form die CD-Ankäufe legalisiert. In der Schweiz sieht man (wohl zu Recht) dies mit rechtsstaatlichen Grundsätzen nach wie vor nicht vereinbar.
 

Natürlich hat auch die Schweiz Interesse daran, dass ihr nördlicher Nachbar weiter Geld bei ihnen anlegt und zieht deswegen durchaus in gewissem Umfang mit rechtlichen Regelungen nach, die eine Zuflucht für Steuerflüchtige erschwert. Es darf jedoch nicht verkannt werden, dass die Vielzahl von Anlagen in der Schweiz zum Beispiel auch aus dem grenznahmen Baden-Württemberg häufig nicht aus Steuerfluchtgründen erfolgen, sondern Gelder eben „sicher“ angelegt werden sollen. Ängste vor einem Verfall der eigenen Währung haben Jahrzehnte lang eine große Rolle gespielt und spielen bei manchen gerade jetzt bei der Diskussion um den Euro wiederum eine Rolle.
 

Im europäischen und insbesondere auch im darüber hinausgehenden Ausland wird die Schweiz bei weitem nicht so kritisch gesehen, als dies in Deutschland der Fall ist. Ein wenig erinnert die Diskussion an die Atomausstiegsdebatte in Deutschland. Deutschland hält sich in allem und jedem für „Gutmenschen“, die nach Konvention (mitunter in fast anarchistischer Weise) meint, Urteile über alles und jedes richten zu können, das außerhalb Deutschlands anders gesehen wird.
 

   
   

Wertermittlung: Deliktische Eigenhaftung der Bank bei Schrottimmobilien

   

Einen in der Deutlichkeit überraschenden neuen Ansatz einer Haftung der Bank erbrachte eine mündliche Verhandlung im Mai 2011 beim Landgericht Stuttgart. Das Gericht hat darauf hingewiesen, dass bei Vorliegen eines (vom Kunden bezahlten) Gutachtens oder einer Wertermittlung, die sich die Bank jeweils mit dem Darlehensvertrag bezahlen läßt, sich faktisch automatisch deliktische Ansprüche aus unerlaubter Handlung bei überteuerten Immobilien ergeben können. Die Banken wenden hierzu im Regelfall ein, dass sie überhaupt kein Gutachten oder eine Wertermittlung gemacht hätten oder aber dass sie lediglich als Internum, um öffentlich rechtlichen Verpflichtungen genüge zu tun, ein Gutachten erstellt haben. Bislang war häufig streitig, ob dann das Gutachten entweder herausgegeben wird oder aber der dafür vereinnahmte Betrag zurückbezahlt wird. Dies sind jedoch beides für Erwerber nur „kleine Siege“.
 

Das LG Stuttgart hat nunmehr in einer mündlichen Verhandlung deutlich gemacht, dass es unerheblich sei, auf welchen Standpunkt sich die Bank dabei stellen würde. Würde sie einwenden, sie hätte überhaupt kein Gutachten erstellt, dann hätte sie gegebenenfalls betrügerisch gehandelt und würde für alle negativen Folgen haften, die aus dem Darlehensvertrag entstehen, bis hin zu Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüchen. Würde die Bank sich umgekehrt darauf einlassen, dass sie ein Gutachten erstellt habe, dies jedoch nicht herausgeben wolle, dann wäre zum einen nicht nur ein Indiz für ein institutionelles Zusammenwirken und mithin eine zurechenbare Haftung aus Pflichtverletzung Dritter (insbesondere des Vermittlers) gegeben, sondern dann wäre auch hieraus abzuleiten, dass die Bank selbst wußte, dass die Immobilie einen, und sei es dann auch nur etwas geringeren Wert als angegeben hatte. Dies ergibt sich dann häufig nach einer, vom Gericht beauflagten Herausgabe des Gutachtens oder müsse andernfalls vom Gericht schlicht angenommen werden. Hieraus ergeben sich dann zwingend Ansprüche – so als Folge dieser Äußerungen des Gerichts – aus § 826 BGB (oder im Falle der Nichterstellung eines Gutachtens aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB.
 

Das LG Stuttgart und seine Berufungsinstanz sind in der jüngeren Zeit als „Vordenker“ im Bereich sich ausweitender Haftungsansprüche gegenüber Banken bekannt. Der vorliegende Aspekt wurde jedoch dermaßen überraschend und deutlich von Seiten des Gerichts für die Prozeßbeteiligten dargelegt, dass der Bank in dem benannten Fall nichts anderes übrig blieb, als einen sehr guten Vergleich mit einem erheblichen Teilverzicht abzuschließen, da zumindest in der diesbezüglichen Instanz gedroht hätte, dass die Bank wegen der benannten Gesichtspunkte unterliegt. Aus anwaltlicher Sorgfalt im einzelnen Mandatsfall kann natürlich nicht „auf Biegen und Brechen“ ein möglicherweise positiv zu erwartendes Urteil produziert werden, wenn es zu einem sehr günstigen Vergleich kommen kann. Deswegen erging im vorliegenden Fall auch kein Urteil. Die Gesichtspunkte sind jedoch im Hinblick auf im Darlehensvertrag enthaltene Gutachterkosten, Wertermittlungskosten oder ähnliches derart maßgeblich, dass zu hoffen bleibt, dass auf Erwerberseite über kurz oder lang zumindest instanzgerichtliche Urteile hierzu erfolgen, die es dann wiederum den Erwerbern bei derartigen Fallkonstellationen einfacher machen, die Bank zu Schadensersatz- oder Rückabwicklungsansprüchen bei überteuerten Immobilien (Schrottimmobilien) zu bringen.

     
   

Vertrieb durch Viskus GmbH

   

Verschiedene Kanzleien in Deutschland sind dem Vernehmen nach gegenüber der Firma Viskus GmbH tätig. Diese soll überteuerte Eigentumswohnungen insbesondere in Chemnitz, finanziert über die DKB und die DSL-Bank, vertrieben haben. Die überteuerten Immobilien sind zumindest teilweise Denkmalschutzobjekte. Ferner sollen erste Versäumnisurteile gegenüber diesem Vertrieb erfolgt sein (März 2011), nachdem dieser auf Schadensersatz in Anspruch genommen wurde. Soweit Urteile dann wiederum nicht erfüllt werden können, das heißt Schadensersatz geleistet werden kann, ist zu befürchten, dass die Erwerber auf ihrem sogar festgestellten Schadensersatz „sitzen bleiben“. Dann wiederum wäre lediglich möglich zu erwägen, inwieweit die finanzierende Bank im Einzelfall in Anspruch genommen werden kann, sei es im Rahmen von zurechenbaren Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers, sei es beispielsweise auch bei einem häufigen Vorliegen objektiv sittenwidriger Überteuerung.
 

Es handelt sich bei den finanzierten Objekten dann gegebenenfalls bei entsprechender Überteuerung zumindest wertmäßig um sogenannte Schrottimmobilien.

     
   

Ausweitung von Aufklärungspflichtverletzungen und Prospektfehlern

   

In einem im Bereich der Schrottimmobilien lediglich verwandten Rechtsgebiet, nämlich dem Bereich des Geldkapitalanlagerechts, ist eine weitere Stabilisierung und Ausweitung des immer anlegerfreundlicheren Rechts hin zu einem effektiven Verbraucherschutz erkennbar. In einem Bereich eines darlehenfinanzierten Modells (Europlan, Clerical Medical Investment Group), hat das Landgericht Stuttgart (Az. 8 O 518/09) ausgeführt, dass wohlgemerkt offensichtlich durchaus zutreffend im Prospekt benannte Vergangenheitsrenditen irreführend wären, wenn nicht aufgeführt sei für den Anleger und Leser, welcher Anteil der Vergangenheitsrendite auf den Wertzuwachs und welcher Anteil auf den Fälligkeitsbonus zurückzuführen ist.
 

Unabhängig davon, ob dies – wie vorliegend – in einem Prospekt aufgeführt wurde oder Berechnungen oder Versprechungen eines Vermittlers entspringt, so ist die vom Gericht hier verlangte faktische Aufschlüsselung einer Rendite beachtlich. Mit einer solchen Rechtsprechung erfolgt eine erkennbare Ausweitung des nunmehr seit den 80er Jahren bekannten Grundsatzes, wonach der Anleger über alle maßgeblichen Umstände aufzuklären ist, die für seine Anlageentscheidung maßgeblich sind. In der Endkonsequenz kann dies dazu führen, dass neben zutreffenden Angaben zu Wertsteigerungen oder Kosten stets der Vermittler auch noch über die „Unterpositionen“ von Angaben aufzuklären hat, soweit diese annäherungsweise für den Anleger maßgeblich für seine Anlageentscheidung sein können. Dann kommt möglicherweise auch der Zeitpunkt, an dem der Vermittler nicht nur über die Innenprovision von 15% oder mehr im Zuge überfinanzierter Immobilien (sogenannte Schrottimmobilien) aufklären muss, sondern auch noch darüber, an wen aufgeschlüsselt die Provision im Einzelnen im Zuge häufig eingeschalteter Strukturvertriebe tatsächlich fließt.
 

Daneben hat das Gericht in immer konsequenterer Ausweitung von Verjährungsbewertungen zugunsten von Erwerbern ausgeführt, dass allein das jährliche Versenden von Kontoauszügen keine Kenntnis davon begründet, dass die Werbung mit Vergangenheitsrenditen irreführend war. Letztlich entspricht dies auch nur der konsequenten Anwendung der Rechtsprechung des BGH, wonach über alle anspruchsbegründeten Tatsachen der Erwerber Kenntnis haben muss, um den Verjährungsbeginn (in der Regel eine 3-jährige Verjährung) feststellen zu können. Soweit dementsprechend zum Beispiel bei der Rechtsprechung zu Schrottimmobilien im Rahmen von Ansprüchen aus instutionalisiertem Zusammenwirken der Anleger nicht konkret auf Basis der wohlgemerkt aktuellen Rechtsprechung Ansprüche selbst oder über einen Anwalt geltend gemacht hat, kann die Bank eine Kenntnis in der Regel nicht nachweisen.

     
   

Schrottimmobilien – "Der Wind dreht sich"

   

Es handelt sich um ein bemerkenswertes Originalzitat eines Richters am Landgericht Stuttgart, der mit der Problematik der Schrottimmobilien beschäftigt ist. Tatsächlich erleben wir aktuell in den vergangenen Monaten im Zusammenhang mit der Beurteilung des Vorliegens eines „institutionalisierten Zusammenwirkens“ zur Geltendmachung von Schadensersatz- und Rückabwicklugnsansprüchen gegenüber Banken eine bemerkenswerte Trendwende im Bereich des OLG Stuttgart. Falschaufklärungen des Vermittlers der Bank anzulasten, bleibt weiterhin sehr schwierig. Neben einer evidenten Falschaufklärung ein arglistiges Verschweigen des Vermittlers darzulegen und darüber hinaus ein institutionalisiertes Zusammenwirken von Verkäufer und Bank, ist außerordentlich schwierig. Ein Einfallstor könnte jedoch die sogenannte objektive Sittenwidrigkeit sein. Soweit eine solche objektive Sittenwidrigkeit des Kaufpreises beim Erwerb durch den Kapitalanleger vorliegt und ein institutionalisiertes Zusammenwirken gegeben ist, kommt man zu einer Haftung der Bank.
 

Dies kann sich im Einzelfall nunmehr durchaus, allein schon aus Beweisgründen, wesentlich einfacher als bislang darstellen. Eine objektive Sittenwidrigkeit kann dann indiziell nach der Rechtsprechung des BGH angenommen werden, wenn ausgehend von einer nachhaltig erzielbaren 14-fachen Jahreskaltmiete eine doppelte oder nahezu doppelte Überteuerung vorliegt. Wurde also eine Immobilie zu einem Preis von 100.000,-- EUR erworben und ist hierfür eine Kaltmiete von 200,-- EUR lediglich erzielbar gewesen, ergibt sich eine 14-fache Kaltmiete von beispielsweise 33.600,-- EUR. In einem solchen Fall eine sogar rund 3-fache Überteuerung. „Solche Fälle sind nicht selten, insbesondere bei Zweitmarktimmobilien, die in den vergangenen 5 Jahren häufig im Bereich von Plauen/Zwickau/Chemnitz verkauft wurden,“ so RA Schäfer, Seniorpartner unserer Kanzlei.
 

Bei Vorliegen einer solchen Berechnung und den individuellen Angaben zu Lage und Ausstattung des Objekts kommt ein Gericht aktuell nicht mehr daran vorbei, zumindest ein Sachverständigengutachten zur Frage der Bewertung der Immobilie einzuholen. Ist dann darlegbar, dass zumindest ein Gutteil der Enderwerberfinanzierungen über eine Bank durchgeführt wurde, besser noch ein Großteil, hat die Bank große Probleme das institutionalisierte Zusammenwirken dann noch substantiell zu bestreiten. Über Nachfragen bei Miteigentümern läßt sich im Regelfall mit überschaubarem Aufwand feststellen, inwieweit auch andere Erwerber über dieselbe Bank finanziert haben.
 

Damit ist festzustellen, dass mit zwar auf den ersten Blick kleinen Veränderungen in der Bewertung durch die Gerichte, letztlich in großem Umfang eine Änderung der Rechtsprechung sich im Ergebnis ergeben könnte. Man darf gespannt sein, ob auch andere Oberlandesgerichte sich diesem Trend anschließen.

     
   

Sensationsurteil des XI. Zivilsenats vom 29.06.2010

   

Ein mehr als bemerkenswertes Urteil hat der nach wie vor eher bankenfreundliche XI. Zivilsenat am 29.06.2010 ergehen lassen. Dabei wird den Banken ein Fallstrick daraus gedreht, dass die Vertriebsfirmen (in der Regel sogenannte Strukturvertriebe) dem Kunden gegenüber die sogenannte Außenprovision dergestalt aufbürden wollten, als dass sie in einzelnen Verträgen ganz gezielt darauf hinweisen wollten, dass beispielsweise eine Finanzierungsvermittlung zu einer Provision von 3% zuzüglich Mehrwertsteuer führt, daneben gegebenenfalls in selber Höhe nochmals eine Verkaufsprovision für die Vertriesbfirma hinzukommt. Dem Kunden wurde auf diese Weis vorgegaukelt, dass die von ihm ohnehin schon überteuert erworbene Schrottimmobilie nur zu den genannten Provisionen führt. Tatsächlich sind darüber hinaus in erkennbarem Umfang sogenannte Innenprovisionen gezahlt worden, die dem Kunden gegenüber nicht offen gelegt wurden. Diese beliefen sich teilweise – wohlgemerkt zusätzlich zu der erwähnten Innenprovision – auf nochmals 15-25%.
 

Es hat nunmehr über 10 Jahre gebraucht, bis der BGH sich dieser Erkenntnis nicht verschloß, dass genau hierin eine arglistige Täuschung liegen kann und der Kunde eben hinters Licht geführt wurde, in dem man ihn Glauben machte, mit der offen gelegten Außenprovision sei es bereits getan. Die Entscheidung kann ein Meilenstein sein, um die Kriterien der Entscheidung des BGH vom 16.05.2006, mit der Schadensersatzansprüche erstmals gegenüber Banken im Rahmen des institutionalisierten Zusammenwirkens aufgestellt wurden, auch in der Praxis als durchgreifen anzusehen. In einer Vielzahl von Fällen haben die Land- und Oberlandesgerichte es an der arglistigen Täuschung fehlen lassen, wenn die übrigen Kriterien, auch das institutionelle Zusammenwirken selbst bejaht wurden.
 

Man darf gespannt sein, inwieweit die Banken künftig noch mit der letzten Verteidigungsbastion zu diesem Punkt durchdringen werden, in dem sie gerne behaupten, von nichts gewußt zu haben und Provisionen mit „Nichtwissen“ gerne bestreiten. Es läge an den Gerichten, den Banken deutlich zu machen, dass sie mit derlei Überlegungen nicht durchdringen. Wichtig ist es eben darüber hinaus, im Einzelfall Zeugen zu finden, die entsprechende Aussagen vor Gericht im Hinblick auf Provisionssätze treffen.
 

Es gibt jedenfalls neue Hoffnung für Erwerber sogenannter Schrottimmobilien.

   
   

Schadensersatz ist steuerpflichtig

   

Ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums stellt klar, dass im Falle der Entschädigung von Anlegern durch Banken für Verluste, die aufgrund von Beratungsfehlern bei Kapitalanlagen geleistet werden, diese durch den Anleger versteuert werden müssen (AZ IV C1-S 2252/10/10010). Eine Entschädigungszahlung stellt immer dann steuerpflichtige Entgelte und Vorteile dar – so das Bundesfinanzministerium – wenn ein unmittelbarer Zusammenhang zu einer konkreten einzelnen Transaktion besteht, bei der entweder ein Verlust entstanden ist oder ein möglicher Gewinn vermindert wird. Entschieden wurde dies im Rahmen einer Geldkapitalanlage, die dann der Abgeltungssteuer unterliegt.
 

Ferner stellt das Ministerium klar, dass es keine Rolle spielt, ob die Entschädigung auf freiwilliger Basis (das heißt in Folge eines außergerichtlichen Vergleichs beispielsweise) erfolgt oder aufgrund eines Gerichtsurteils. Die Entscheidung ist für sich genommen wenig spektakulär, hat jedoch eine erhebliche Folgewirkung im Zusammenhang mit der jüngst geänderten BGH-Rechtsprechung zur Saldierung von Steuervorteilen insbesondere im Zuge von Schadensersatzansprüchen bei z.B. Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers bei der Veräußerung finanzierter Schrottimmobilien. Dort hat der BGH klar gestellt, dass beim geltend gemachten Schaden bislang erhaltene Steuervorteile stets dann nicht abgezogen werden müssen, wenn aktuell oder in Zukunft zu erwarten ist, dass ein Schadensersatzanspruch gleichsam der Steuerpflicht unterliegt. Genau dies dürfte der Grundgedanke im benannten Schreiben des Bundesfinanzministeriums sein.
 

Die Folgen hieraus beziehen sich damit letztlich nicht nur auf Geldkapitalanlagen, soweit Entschädigungen der Abgeltungssteuer unterliegen, sondern mithin auch der Folge, dass in keinem Falle künftig mehr Steuervorteile zu saldieren sind, die insbesondere gerichtlich geltend gemacht werden. Dies erscheint vordergründig nur als kleines Plus für Anleger, die Schrottimmobilien erworben haben. Im Zuge dessen, dass die Rechtsprechung des BGH und des zuständigen 11. Senats Stück für Stück erwerberfreundlicher wird, kann dies aber sehr wohl auf längere Sicht erhebliche Auswirkungen haben.

   
   

Rückzahlungsanspruch wegen mangelhafter Zahlungsanweisung

   

Die Ausgangssituation ist einfach. Der Erwerber einer Schrottimmobilie wurde von einem Vermittler „aus einer Hand“ beraten. Vollmundig hat der Vermittler erklärt, er „kümmere sich um alles“, auch die Finanzierung der Immobilie. Es wird dann häufig ein Kaufvertrag abgeschlossen, fast zeitgleich ein Darlehensvertrag beim Vermittler unterzeichnet oder von der Bank dem Kunden zur Unterschrift zugesandt, ohne dass der Kunde die Bank je von innen gesehen hat. Zwei Monate später erhält der Kunde (wenn überhaupt) erste Kontoauszüge von der finanzierenden Bank, die einen schlichten Hinweis auf eine Auszahlung der Darlehenssumme ganz oder in Teilraten enthalten. Fragt man den Erwerber, wie es dazu kam, antwortet er mit Schulterzucken – er weiß es nicht.
 

Oftmals hat die Bank die Zahlung an den Verkäufer der Wohnung veranlasst ohne jeglichen Hinweis von dritter Seite, nur weil ihr der Kaufvertrag vorgelegt wurde, in manchen Fällen, weil der Vermittler oder der Verkäufer sich bei der Bank gemeldet haben oder schriftlich mitgeteilt haben, die Auszahlung des Darlehens solle nun erfolgen.
 

Ein solches Vorgehen stellt den klassischen Fall einer mangelhaften Zahlungsanweisung dar. Die Rechtsprechung hat im Falle des Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz hierzu bereits eindeutig Stellung bezogen. Soweit ein nicht bevollmächtigter Dritter (Treuhänder oder Geschäftsbesorger) die Auszahlung der Darlehensvaluta vornimmt, handelt er grundsätzlich rechtsgrundlos mit der Folge, dass die Auszahlung des Darlehens unwirksam und nur unter bestimmten Voraussetzungen heilbar ist.
 

Es wird nunmehr der Rechtsgedanke, der sich hieraus ergeben hat isoliert auch als mangelhafte Zahlungsanweisung mit der Folge von Rückabwicklungsansprüchen häufig in Rechtsstreitigkeiten mit Banken vorgetragen. Die Gerichte zeigen sich dabei oft einigermaßen hilflos. Es fallen Argumente wie „nach so langer Zeit kann man doch nicht mehr kommen und das rückgängig machen wollen“, sowie „das verstößt doch schon gegen Treu und Glauben“. Bei näherer Betrachtung wird jedoch jedermann klar, dass rechtssystematisch das Problem nicht einfach zu lösen ist. Nur in seltenen Fällen, wie jüngst das OLG Dresden in einer unveröffentlichten Entscheidung unserer Kanzlei (AZ: 9 O 3358/08), hat sich das Gericht wenigstens mit einer Anspruchsgrundlage aus Geschäftsführung ohne Auftrag intensiver beschäftigt, um es überhaupt in irgend einer Weise zu rechtfertigen, dass die Bank mit ihrem Einwand „was nicht sein darf, das kann nicht sein“ auch rechtlich festmachen läßt.
 

Aus Erwerbersicht liegt es jedoch nicht zwingend in dessen Interesse, dass eine Auszahlung des Darlehens ohne sein zutun erfolgt. Bei jeder anderen Auszahlung von einem Konto, das ein Kunde führt, kann sich die Bank im Regelfall auch nicht darauf berufen, dass das schon seine Richtigkeit haben dürfte, dass ein bestimmter Empfänger einen Betrag X von seinem Kunden erhält und deswegen eine Überweisung vorgenommen wird oder auf Geheiß des Dritten eine Lastschrift erfolgt.
 

Man stelle sich vor, z.B. die GEZ (Gebühreneinzugszentrale) oder die Stadtwerke würden Abbuchungen wegen Fernsehgebühren oder Wassergebühren vornehmen und die Bank nimmt an, dies sei schon im „Interesse des Kunden“, weil dieser ja Fernsehen schaut und Wasser verbraucht. Läßt man außen vor, dass bei Übersendung von Kontoauszügen die Fiktion der Akzeptanz eines Rechnungsabschlusses entsteht, ist jedermann klar, dass solche Abbuchungen isoliert betrachtet blanker Unsinn wären und Gerichte solche Abbuchungen nicht als wirksam ansehen würden. Dies würde natürlich um so mehr gelten, wenn die Bank von sich aus die Fernsehgebühren und die Wassergebühren überweist, wenn ihr diese Rechnungen, bzw. Bescheide von der GEZ oder den Stadtwerken übermittelt würden. Was für Beträge in Höhe von 50,-- oder 100,-- EUR gilt, muss natürlich um so mehr für Beträge in Dimensionen von 100.000,-- oder 200.000,-- EUR gelten. Ohne schriftliche Anweisung des Kunden darf ein Kreditinstitut sich nicht darauf berufen können, dass sie bei der Kontoverfügung im Interesse des Kunden handelt.
 

Dem Vernehmen nach ist beim XI. Zivilsenat des BGH (Bankensenat) derzeit kein Rechtsstreit im Zuge der Bankenhaftung zu Schrottimmobilien rechtshängig, der sich mit dem Fall der mangelhaften Zahlungsanweisung beschäftigt. Leider hat das OLG Dresden in dem oben zitierten Fall trotz Hinweises in der mündlichen Verhandlung die Revision nicht zugelassen.
 

Im Falle eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz heilt die Rechtsprechung zwischenzeitlich die mangelhafte Vollmacht zugunsten der Bank häufig über die Beweislast zur Vorlage der Vollmacht bei der Bank im Zuge der Darlehensvertragsunterzeichnung. Soweit die Vollmacht im Rahmen der notariellen Ausfertigung nicht vorlag, kommt die Rechtsprechung jedoch zu einem unwirksamen handeln des Treuhänders oder Geschäftsbesorgers, auch im Hinblick auf die Verfügung über das Darlehenskonto des Erwerbers der Schrottimmobilie. Es ist nicht einsichtig, dass diese völlig wertungsidentische Situation anders behandelt wird als der vorliegende Fall einer mangelhaften Zahlungsanweisung ohne Einschaltung eines Treuhänders oder Geschäftsbesorgers.
 

Eine Bank hat daher nachzuweisen, dass wirksame Zahlungsanweisungen zur Auszahlung der Darlehensvaluta für den gesamten Betrag vorliegen, sei es durch Überweisungen, Einzugsermächtigungen oder Abbuchungsaufträge. Der Gesetzgeber hat diese Lücke im übrigen selbst gesehen, indem er nunmehr § 675j BGB eingeführt hat. Jeder Zahlungsvorgang ist mithin gegenüber dem „Zahler“ nur wirksam, wenn dieser ihm zugestimmt hat. Das Gesetz spricht von einer Autorisierung.

   
   

Klagen gegen DKB

   

Dem Vernehmen nach liegen offensichtlich eine Vielzahl von Klagen gegenüber der DKB vor, bei denen in einer immer erkennbareren Zahl von Einzelfällen zumindest erstinstanzliche Urteile entstehen, in denen der jeweilige Erwerber die Oberhand behalten konnte.
 

Dabei tut sich vor allem das Landgericht Berlin hervor, das gegenüber der Tochter der Bayerischen Landesbank Urteile erlassen hat. In Entscheidungen vom 29.01.2010, 09.03.2010 sowie 25.06.2010 wurden Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüche realisiert, bei denen zumindest im zuletzt genannten Fall sehr bemerkenswert war, dass das Landgericht weder mit einem Wissensvorsprung seitens der Bank argumentiert hat, noch mit dem institutionalisierten Zusammenwirken, vielmehr die Entscheidung schlicht aus § 278 BGB abgeleitet hat. Im individuellen Berechnungsbeispiel des Vermittlers war keine Tilgung aufgeführt, später war tatsächlich eine Tilgung von 1,5% ausgewiesen worden. Hierin sah das Gericht eine vorvertragliche Pflichtverletzung, die der Bank unmittelbar zurechenbar war. Der Mitarbeiter der Vermittlerin hatte Angaben über den Darlehensvertrag getätigt, dafür soll die Bank einstehen. Die diesbezügliche Entscheidung soll nicht rechtskräftig sein.
 

Man darf gespannt sein, ob diese „mutige“ Entscheidung des Landgerichts den weiteren Erwägungen des Kammergerichts und gegebenenfalls des BGH standhält. Die letztlich einfache rechtliche Konstruktion würde den geschädigten Kapitalanlegern von Schrottimmobilien jedenfalls gut tun. Hieran besteht kein Zweifel.

   
   

Medienangriffe auf DKB

   

Nachdem die Zeitschrift „Die Zeit“ über ihr Online-Portal über Monate hinweg, insbesondere auch mit Mandanten unserer Kanzlei, umfängliche Recherchen durchgeführt hat, die zu von der DKB finanzierten und überteuerten Immobilien geführt haben, gibt es nun ein erhebliches weiteres Medienecho. Sowohl in „WISO“ wie auch in „Frontal21“ kam es zu Berichten über geschädigte Erwerber von sogenannten Schrottimmobilien. Bemerkenswert war dabei, insbesondere der Beitrag in Frontal21 vom 19.10.2010. Dabei wurde deutlich, dass die DKB – vergleichbar mit der HypoVereinsbank in den 90er Jahren – zum Marktführer für Finanzierungen überteuerter Immobilien seit Anfang/Mitte des neuen Jahrtausends avanciert.
 

Laut Medienbericht soll das Kreditneugeschäft in den Jahren 2007 und 2008 9,6 Mrd. Euro betragen haben. In dem Bericht hat ferner ein ehemaliger Mitarbeiter der DKB mitgeteilt, dass fast die Hälfte der über die Vermittler angefragten Immobilienfinanzierungen bei anderen Banken wohl nicht finanziert worden wären. Die Preise für die Wohnungen lagen laut dem Bericht von Frontal21 auch häufig in doppelter Höhe oder sogar darüber hinaus gegenüber dem tatsächlichen Wert. Dies wäre dann aus juristischer Sicht eine sittenwidrige Überteuerung, die zu Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüchen führen kann. Die Recherchen des ZDF haben ferner dann dazu geführt, in einem Fall auch eine Provision des Verkäufers von 29.000,-- Euro nachzuweisen, während der Kaufpreis der Wohnung insgesamt bei etwa 127.000,-- Euro lag. Dies führt dann zu einer Innenprovision von weit über 20%. Nach den Medienberichten konnte im vorliegenden Fall auch ein Nachweis gefunden werden, dass die Bank hiervon wußte. Damit ist es zu einem sogenannten institutionalisierten Zusammenwirken nicht mehr weit, dass dann zu einer Haftung der Bank führen kann. Die in den Medien genannte Vertriebsorganisation war im übrigen die Firma SAFIN in Berlin.
 

Auch unsere Kanzlei geht mittlerweile bei Fällen, in denen keine außergerichtliche Einigung mit der DKB möglich ist, in Einzelfällen auch gerichtlich vor. Es bleibt abzuwarten, ob in einzelnen individuellen Fällen die Hürden des BGH für eine Haftung der Bank genommen werden können. Deutlich wird in den vergangenen Monaten, dass mit der DKB sich ein möglicherweise neuer Marktführer für überteuerte Finanzierungen am Markt etabliert hat. Der Zynismus liegt dabei darin, dass häufig Immobilien finanziert wurden, die bereits in den 90er Jahren als Neubauten oder erstmals renovierte Objekte überteuert an Erwerber verkauft wurden. Diese wurden dann vor 5 oder 10 Jahren zu geringsten Beträgen an Aufkäufer weiter veräußert und werden nun ein weiteres Mal überteuert als Gebrauchtimmobilien an arglose Erwerber veräußert. Immer wieder handelt es sich dabei auch um Immobilien aus den neuen Bundesländern, insbesondere aus den Bereichen Chemnitz/Zwickau/Plauen, eine Region mit Leerständen von Wohnungen im 5-stelligen Bereich. Der tatsächliche Wert selbst von vermieteten Wohnungen in diesen Regionen beträgt realistisch am Markt nur noch das 6 bis 8-fache der Jahreskaltmiete.
 

Das Thema „Schrottimmobilie“ wird daher geschädigte Erwerber, Banken, Gerichte und Anwälte weiterhin massiv beschäftigen.

   
   

Neuregelung zur Vorfälligkeitsentschädigung und zum Verzugszins bei gekündigten Darlehen

   

eitestgehend unbemerkt ist die Umsetzung einer europäischen Verbraucherkreditlinie erfolgt (EU-Richtlinie 2008/48/EG vom 23.04.2008), die weitreichende Folgen auf die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitig zurückgezahlten Darlehen, wie auch im Hinblick auf Verzugszinsen im Kündigungsfall hat. Es dauerte lange, bis in Deutschland die Umsetzung im BGB erfolgt ist.
 

Nunmehr ist in § 502 BGB eine Regelung für die Vorfälligkeitsentschädigung enthalten, wonach diese maximal 1% bei einer Restlaufzeit von über einem Jahr und maximal 0,5% bei einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr betragen kann. Allerdings gilt dies nur für Verbraucherkreditverträge, die kein grundschuldbesichertes Darlehen (Immobiliardarlehensverträge) enthalten. Insoweit gilt § 503 BGB. Soweit also eine Grundschuldbesicherung erfolgt ist (was im Regelfall bei der Finanzierung auch sogenannter Schrottimmobilien der Fall ist) und darüber hinaus Zinsen verlangt werden, die der Üblichkeit solcher Darlehen entsprechen, gelten die Regelungen von § 502 BGB nicht. Gleichwohl müssen die Banken bei der Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Kündigung des Darlehens ihren Anspruch nachweisen, dabei gilt die Faustformel, dass für die Restlaufzeit 1% bis maximal 1,5% letztlich als berechtigter Anspruch der Höhe nach gelten kann. Leider ist die Praxis der Banken häufig noch so, dass trotz der hier verbraucherfreundlichen Rechtsprechung des BGH oftmals Phantasieberechnungen erstellt werden, die keiner Stringenzprüfung nach der obigen Faustformel annäherungsweise standhalten. Wenn dies der Fall ist, ist jedem Darlehensnehmer anzuraten, die Vorfälligkeitsentschädigung der Höhe nach nicht zu akzeptieren.
 

In der Regelung von § 503 BGB ist jedoch erfreulicherweise auch ein zweiter Absatz enthalten, wonach der Verzugszinssatz, den die Bank bei Immobiliendarlehen verlangen darf, sich nur noch auf 2,5% über dem Basiszinssatz bemisst. Aktuell wären dies beispielsweise nur 2,62% insgesamt. Damit stellt sich häufig die Frage, ob es im Hinblick auf ohnehin abzuwickelnde Darlehen bei überfinanzierten Wohnungen (Schrottimmobilien) sinnvoll ist, eine Kündigung des Darlehens zu akzeptieren, da dann der Verzugszins im Regelfall erheblich geringer ist als der vereinbarte Vertragszins.
 

Wenn dann Banken (wie z.B. die UniCredit) nicht zuletzt aus Eigeninteresse, zur möglichen baldigen Ablösung, bzw. Abfindung ihres Darlehens mit einem Teilverzicht trotz Kündigung keine Schufa-Meldung abgeben, um eine Neufinanzierung zu ermöglichen, stellt dies auch für alle Beteiligten ein taktisch sinnvolles Kreditinstrument dar. Viele Banken wissen nämlich nicht oder möchten dies aus geschäftspolitischer Sicht nicht wissen, dass bei einem gekündigten Darlehen keineswegs die Verpflichtung einer Schufa-Meldung besteht, sondern eine solche immer im Ermessen der Bank steht, die dabei unter anderem ihre eigenen Interessen, aber auch die ihres Kreditnehmers berücksichtigen darf.
 

Fragen der Vorfälligkeitsentschädigung wie auch in Ansatz zu bringender Verzugszinsen sind nicht zu verkennende Detailprobleme bei der sinnvollen Abwicklung von Finanzierungen überteuerter Schrottimmobilien, die insbesondere aus wirtschaftlichen Gründen von den Erwerbern baldmöglichst endgültig geregelt werden sollen.

   
   

Einbindung von Lebensversicherungen als Tilgungsersatz

   

Als besonders unleidlich stellt sich für Erwerber von Schrottimmobilien in jüngster Zeit heraus, dass der Vermittler häufig eine sogenannte fondsgebundene Lebensversicherung mitverkauft hat, die „risikolos“ aber mit tollen Renditeerwägungen letztlich das Darlehen zurückführen sollte. Dabei wurden fast ausnahmslos Lebensversicherungen – aus Provisionsinteresse – mitverkauft, die geradezu eine Kapitalvernichtung mit sich brachten. Im „Kleingedruckten“ von Versicherungsbedingungen ist zwar häufig dann davon die Rede, dass oftmals sogar ein Totalverlustrisiko vorhanden ist, der Kapitalanleger wird gleichsam hierüber häufig nicht aufgeklärt. So kommt es nun oftmals vor, dass der Anleger immer noch auf einem Darlehen von beispielsweise 100.000,--EUR sitzt, eine Immobilie hat, die vielleicht nur 10.000,-- EUR an Wert hat und überdies eine Lebensversicherung aufweist, die einen aktuellen Rückkaufswert von beispielsweise 5.000,-- EUR hat, obwohl der Erwerber bereits 10 Jahre lang monatlich 200,-- EUR bezahlt hat.

Dass dafür nicht nur die Kapitalmarktkrise schuld ist, zeigt sich auch jüngst in einem Urteil des Landgerichts Limburg (Az.: 2 O 41/07), in dem festgestellt wurde, dass eine Versicherungspolice der Clerical Medical Investment Group Ltd. derart falsch kalkuliert war, dass von vorne herein deutlich war, dass der Anleger die errechneten Renditewerte nicht erreichen würde. Derlei Versicherungen werden mitunter nicht nur als monatlicher Ansparbetrag sondern auch als Einmalzahlungsbetrag in eine Finanzierung mit eingebaut. Dann sind die Folgen für den Erwerber oft noch fataler.

Vor diesem Hintergrund ist mehr und mehr bei Einbindung von Lebensversicherungen, die bei weitem nicht die Renditeerwartungen erfüllen, ein Handlungsbedarf für Erwerber überteuerter Steuersparimmobilien (sogenannter Schrottimmobilien) erkennbar. Unabhängig von rechtlichen Ansprüchen sind diese nach unserer anwaltlichen Praxis mehr und mehr gezwungen, wirtschaftlich sinnvolle Lösungen mit der Bank zu erzielen, da oft noch aktuell, aber prognostisch in der Zukunft, das Darlehen nicht mehr zurückgeführt werden kann. Auch sinnlose Lebensversicherungen sind dafür ein Grund, nicht nur Renteneintritt, Arbeitslosigkeit oder Krankheit.

   
   

Die Ablöse-Falle

   

WARNUNG für Erwerber von Schrottimmobilien ! 
Einige Banken versuchen seit mehr als zwei Jahren Kunden von Schrottimmobilien nach Ablauf der Zinsbindung loszuwerden. Es werden abstrus hohe Zinsangebote bei Weiterfinanzierung gemacht, verbunden häufig noch mit dem Hinweis, der Kredit könne gerne von einer anderen Bank abgelöst werden. Teilweise wird sogar gleich eine andere Bank genannt, die bereit wäre die Finanzierung vorzunehmen.

Wir raten dringendst, ohne Überprüfung der rechtlichen und wirtschaftlichen Situation eine Darlehensablösung nicht vorzunehmen. Die Bank weiß nämlich, daß sie meist ein völlig unterbesichertes Darlehen mit höchstem Ausfallrisiko hat. Bei Ablösung schlägt die Bank zwei Fliegen mit einer Klappe. Sie bekommt das ganze Geld und muß nach der momentanen Rechtsprechung kaum befürchten, nachträglich noch in Anspruch genommen zu werden. Das wäre der GAU-Fall für den Erwerber einer Schrottimmobilie.
 

Hierzu passt auch der Artikel in der Süddeutschen vom 28.04.2008, auf den Herr Rechtsanwalt Schäfer mit einem ausführlichen Leserbrief reagiert hat, der bereits am 07.05.2008 in der Süddeutschen zum Abdruck kam. Dabei geht es um den Umgang der Hypovereinsbank (HVB) mit riskanten Kreditnehmern und dem Thema Schrottimmobilie.  
 
Den kompletten Leserbrief können Sie einsehen > 

   
   

EU fordert strikte Verbraucherschutzregelung für Baukredite

   

Im Rahmen eines internen Papiers der EU wird von dort eine umfassende Informationspflicht und Warnhinweise in der Werbung verlangt, soweit es sich um Baukredite handelt, die von Banken vergeben werden. Die Kommission will einen endgültigen Regelungsvorschlag noch im Jahr 2010 vorlegen. Begründet wird dies mit der Finanzkrise und ihren Auswirkungen. Eine „verantwortungsvolle Kreditvergabe“ sei unerläßlich für die Stabilität der Märkte. Neben ausführlichen Informationspflichten für Verbraucher sollen auch unlautere Geschäftspraktiken wie Kombinationsverkäufe (z.B. Abschluss eines Bausparvertrages oder einer Lebensversicherung für die Vergabe eines Kredits) geknüpft werden. Ferner ist vorgesehen, bei unsachgemäßer Beratung Verbrauchern Anspruch auf Schadensersatz zu gewähren und dabei die Beweislast (!) beim Kreditgeber zu sehen. Damit sollen die Regeln für Baukredite weitgehend vereinheitlicht werden.

Obwohl die Vorschläge der Kommission noch hinter ursprünglichen Plänen zurückbleiben, gibt es zwei Länder, die gegen die Vereinheitlichung bislang sind: Deutschland und Großbritannien. Eine Kommentierung dieser Gegebenheit erübrigt sich. Mit den geplanten Regelungen würde jedenfalls für die Zukunft verhindert werden, dass Finanzierungen von „Schrottimmobilien“ in einer immer noch gängigen Praxis weiterhin erfolgen. Man darf gespannt sein, welche Regelungen letztlich auch unter Berücksichtigung der „deutschen Bankeninteressen“ zustande kommen.

   
   

Darlehenszinsen nach Verkauf einer Steuersparimmobilie als nachträgliche Werbungskosten?

   

Bei Abwicklungen mit Banken im Zuge von überfinanzierten Immobilienkapitalanlagen (sogenannte Schrottimmobilien) ergibt sich häufig, dass die Wohnung freihändig verkauft oder einvernehmlich versteigert wird. Anschließend ergibt sich ein immer noch erheblicher Restbetrag, den der Darlehensnehmer, bzw. der Kapitalanleger dann bei der bisherigen Bank oder im Regelfall bei einer Drittbank (häufig ist dies die Hausbank) noch weiter finanzieren muss. Bislang musste nach Verkauf oder Versteigerung der Immobilie der Kapitalanleger davon ausgehen, dass er für den Darlehensrest nicht nur erheblich höhere Zinsen bezahlen musste, da im Regelfall kein grundschuldbesichertes Darlehen mehr vorlag und er über dies auch die Zinsen in keinem Fall absetzen konnte.

Im Falle einer sogenannten wesentlichen Beteiligung im Sinne des § 17 EStG hat der Bundesfinanzhof (Urteil vom 16. März 2010, XI R 20/08 ) seine Meinung geändert. Das Gericht erkannte dabei den Abzug von Schuldzinsen für die Anschaffung einer privaten Kapitalbeteiligung als nachträgliche Werbungskosten an. Im dortigen Streitfall mußten weiter Zinsen bezahlt werden, weil die Darlehen aus dem Veräußerungserlös nicht zurückgeführt werden konnten. Ähnlich ist die Situation natürlich im Falle der Erwerber von überteuerten Immobilien. Es wird zu beobachten und von Steuerberatern darauf hinzuweisen sein, dass im Einzelfall versucht werden sollte, auch in den gerade in unserer Abwicklungspraxis häufig vorkommenden Fällen, zu einem nachträglichen Schuldzinsabzug zu kommen. Dies wäre eine erhebliche Erleichterung für viele geschädigte Kapitalanleger.

   
   

Überteuerte Wohnungen durch die DKB finanziert?

    Die Wogen schlagen derzeit hoch im Zusammenhang mit der Tochter der BayernLB im Zusammenhang mit der Finanzierung von Schrottimmobilien. Die DKB hat auch unserer Erfahrung nach in der „zweiten Welle“ der Schrottimmobilienverkäufe erheblich überteuerte Immobilien finanziert.
 
Dies berichtet die Zeitschrift „Capital“ in ihrer Ausgabe vom 01.02.2010. Dabei wird auch der Seniorpartner unserer Kanzlei, Rechtsanwalt Ralph Schäfer, zitiert. „Selbst Kunden mit schwacher Bonität hat die DKB Kredite gegeben“, wird dabei von ihm festgestellt. Tatsächlich vertreten wir eine Vielzahl von Mandanten gegenüber der DKB, bei denen festgestellt wurde, dass der Wert der Immobilie samt etwaiger Zusatzsicherheiten bei weitem das Darlehen nicht abdeckt. Überdies ist fragwürdig, ob Kunden überhaupt eine Finanzierung im Rahmen einer schwachen Bonität hätte gegeben werden dürfen.
 
So gibt es beispielsweise Fälle, in denen eine in den 90er Jahren sanierte Immobilie schon damals überteuert verkauft wurde. So gibt es genügend Sanierungsobjekte in den neuen Bundesländern vor allen Dingen in Sachen, aber auch in, und um Berlin, die nun ein zweites Mal überteuert verkauft werden, nur jetzt in noch gravierenderer Form. Insoweit wird es spannend werden, ob ein sogenanntes institutionelles Zusammenwirken zwischen den beteiligten Banken, so auch der DKB, mit dem Verkäufer im Einzelfall nachweislich sein wird, um Falschaufklärungen des Vermittlers zum Wert der Immobilie der Bank auch zurechnen zu können.
 
Möglicherweise wird die Rechtsprechung auch einen Wandel mit sich bringen, was eine mögliche Haftung der Bank angeht, wenn diese über einen Vermittler eine Finanzierung errechnen lässt, die von einer für ihn überschaubaren monatlichen Belastung ausgeht, in Wahrheit aber beispielsweise nicht berücksichtigt, dass die Mieteinnahmen geringer als angegeben sind oder gar die Wohnung überhaupt nicht vermietet ist.
 
Die DKB verteidigt sich im Regelfall bislang damit, dass sie von Praktiken eines Vermittlers schlicht und ergreifend nichts wusste und überdies sich selbst schadet, wenn sie Finanzierungen herausgibt, die letztlich vom Kunden nicht bedient werden können. So einfach dürfte es jedoch letztlich nicht sein. Auf alle Fälle ist dringendst zu empfehlen, dass DKB-Kunden, die insbesondere Gebrauchtimmobilien erworben haben, sich im Hinblick auf ein etwaiges Vorgehen gegenüber der Bank beraten lassen.
   
   

Vergleich oder privates Insolvenzverfahren – wie gehe ich mit der finanzierenden Bank um?

   

In jüngster Zeit hat unsere Kanzlei nicht nur um Rahmen von Infoveranstaltungen sondern auch in Einzelfällen häufig Kontakt zu Schuldnerberatungen. Für viele Anleger stellt sich häufig die Frage, wie sie bei wirtschaftlich sehr eingeengten, teilweise desaströsen Situationen weiter vorgehen sollen. Der Erwerber und Darlehensnehmer hat durch die überfinanzierte Immobilie („Schrottimmobilie“) einen Berg von Verbindlichkeiten vor sich.

Privates Insolvenzverfahren oder auf direktem Wege eine Lösung mit der Bank suchen? Welches ist der richtige Weg? Unsere Kanzlei kann dies nach langen Jahren der Abwicklungserfahrungen relativ einfach und klar beantworten: Wer ausschließlich mit der finanzierenden Bank aus der Immobilienkapitalanlage Probleme hat (in manchen Fällen sind dies auch 2 Banken), darüber hinaus aber keine weiteren Verbindlichkeiten hat, der sollte eine vergleichsweise Lösung mit der Bank ohne ein privates Insolvenzverfahren anstreben.

Wer jedoch weitere Verbindlichkeiten durch Ratenkredite, durch unbezahlte Stromrechnungen oder Rückstände beim Ratenkauf des Fernsehers aufweist und daneben noch eine Schrottimmobilie finanziert hat, dem wird eine Lösung unmittelbar mit der Bank, die die Immobilie finanziert, wenig weiterhelfen. In diesem Fall raten wir zu einem privaten Insolvenzverfahren. Es nutzt den Erwerbern in solchen Fällen wenig, sich mit der Bank zu einigen, die die Schrottimmobilie finanziert hat, wenn daneben noch viele andere Gläubiger vorhanden sind, die nicht befriedigt werden können.

Es gilt also: Wer 20 Gläubiger hat führt ein Insolvenzverfahren durch, wer nur einen oder auch zwei Banken als Gläubiger seiner Schrottimmobilie hat, der sollte ein privates Insolvenzverfahren vermeiden.

   
   

Kauft UniCredit (HVB) die deutsche SEB?

   

Laut Bericht des Handelsblattes vom 12.03.2010 liebäugelt die HVB im Hinblick auf ihr offensichtlich nicht zufrieden stellendes Filialgeschäft mit dem Zukauf der SEB. Unsererseits würden wir einen solchen Zukauf für Erwerber von Schrottimmobilien, die über die SEB finanziert haben, sehr begrüßen. Die SEB ist nach unserer Erfahrung sehr schwierig im Umgang mit überfinanzierten Immobilienkapitalanlagen, wenn der Erwerber in eine wirtschaftliche Schieflage gerät. Ein Erwerber, der über die SEB finanziert hat, könnte von einer Übernahme durch die HVB profitieren. Die HVB führt seit vielen Jahren in sehr professioneller Form eine Abwicklung von problembehafteten Krediten aus Immobilienfinanzierungen durch. Dabei können zuverlässig außergerichtliche Regelungen mit sozialverträglichen Einigungen im Regelfall mit der HVB gefunden werden. Erwerber, die mit der SEB finanziert haben, sollten genau beobachten, wie sich die Verkaufsbemühungen entwickeln werden.

   
   

Die Arroganz der großen Banken

   

Die großen Banken in Deutschland und in aller Welt bekommen wieder Oberwasser. Wir, die Bürger, finanzieren diese Banken, deren Manager und deren Boni zwischenzeitlich oftmals über unsere Steuern. Die Politik hat es versäumt, in den vergangenen 12 Monaten endlich Regeln für den Finanzmarkt auf die Wege zu bringen, der den wirtschaftlichen Supergau der Weltwirtschaft verhindert. Banken wurden zu „heiligen Kühen“, zu systemwichtig erklärt, obwohl dies im Falle der Hypo Real Estade nach Einschätzung wirklicher Fachleute nicht der Fall war. Die Bank ist zu 75% Kommunalfinanzierer und hat sich bei der Refinanzierung verspekuliert. Nicht mehr und nicht weniger.
 

Noch betrüblicher ist es jedoch, wenn sich aus diesem „neuen Selbstbewusstsein“ der Banken dann eine besondere Arroganz in den letzten Monaten bei einigen Banken sich im Umgang mit der Finanzierung sogenannter Schrottimmobilien aus den 90er Jahren ergibt. Während die primär betroffenen Großbanken, wie die HypoVereinsbank und die Dresdner Bank wohl sehr wohl wahrnehmen, dass die Rechtsprechung, an der Spitze der nunmehr neu geführte 11. Senat (Bankensenat), seit Frühjahr 2009 wesentlich verbraucherfreundlicher agiert, ist die zweite Reihe der betroffenen Banken, bezogen auf deren Finanzierungsvolumen, offensichtlich nicht in der Lage, die Strömungen der Rechtsprechung richtig zu bewerten. Auch wissen diese Banken nach wie vor nicht, „was sich gehört“.
 

Außergerichtliche, wirtschaftliche Lösungen, wie wir sie primär auch unter dem Gesichtspunkt wirtschaftlicher Schieflagen und nur sekundär im Hinblick auf rechtliche Gegebenheiten durchführen, wird bei einigen Banken immer schwieriger. Zu nennen sind dabei zum Beispiel die LBBW/BW-Bank, teilweise auch die Sparda Bank und die DG-Hyp. Ganz neu am Markt in jüngster Zeit bei den Banken, die nach unserer Einschätzung überteuerte Immobilien (insbesondere Gebrauchtimmobilien) finanzieren, ist die DKB.

Unsere Kanzlei wird mit versuchen, in den kommenden Jahren endlich eine Entscheidung beim BGH herbeizuführen, in der die Voraussetzungen der in der Entscheidung zum Schadensersatz wegen Aufklärungspflichtverletzungen nach dem Urteil des BGH vom 16.05.2006 vollständig erfüllt sind. Erwerbern muss es weit mehr als bislang möglich sein, gegenüber Banken vorzugehen, wenn sie überteuerte Immobilien mit falschen Versprechungen von Vermittlern erworben haben, die aus einer Hand gleich die Finanzierung mit vermittelt haben.
 

Die teilweise groteske Arroganz im Zusammenhang mit dem Umgang zum Thema Schrottimmobilien und den dahinter liegenden Schicksalen ist in manchen Fällen unerträglich. Wir appellieren auch an schätzungsweise etwa 30-40 andere Kanzleien in Deutschland, die sich wie wir schwerpunktmäßig seit langer Zeit mit dem Thema beschäftigen, gleichsam eine solche Entscheidung beim BGH herbeizuführen.
 

Leider ist es bislang nicht gelungen, eine glasklare Entscheidung zu Gunsten von Erwerbern im Hinblick auf ein Eingreifen der Tatbestandsvoraussetzungen zu diesem Schadensersatzanspruch (Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers, die der Bank zurechenbar sind) zu erzielen. Auch wäre es erfreulich, wenn über Instanzgerichte hinaus, bei isoliert mangelhaften Zahlungsanweisungen bei Auszahlung der Darlehensvaluta an den Verkäufer/Bauträger ohne irgendwelches Zutun des Erwerbers, eine höchstrichterliche Entscheidung herbeigeführt werden könnte. Untergerichte stehen dieser Erwägung rechtsgrundloser Zahlungen bereits durchaus oftmals positiv gegenüber. Leider muss den Gerichten dabei häufig die eigentlich rechtssystematisch einfache Argumentation hierzu dargelegt werden, dass diese Erwägung mit der Komplexität von verbundenen oder nicht verbundenen Geschäften überhaupt nichts zu tun hat. Wer ein Darlehen als Bank zur Auszahlung bringt, ohne vom Kunden hierzu eine schriftliche Zahlungsanweisung zu erwirken, hat im Zweifelsfall das Darlehen wieder zurückzubuchen, das heißt den Betrag dem Kunden gutzuschreiben. So einfach ist das. Diese Überlegung kann nicht mit einer Hand vom Tisch gewischt werden, wie mancherorts vom Gericht mit dem Argument, „es kann ja nicht sein, dass der Kunde die Wohnung behält und umgekehrt keine Darlehensverbindlichkeit hat“. Rein rechtsdogmatisch kann dies sehr wohl der Fall sein.
 

Es gibt kaum ein Rechtsgebiet, das einerseits sehr kompliziert ist, zum anderen aber auch so von ergebnisorientierter Rechtsprechung geleitet ist. Nach dem Ruhestand von Herrn Richter Nobbe beim 11. Senat, scheint jedoch endlich die Erkenntnis durchgedrungen zu sein, dass im Verbraucherrecht für alles und jedes gilt, der Mieter in jeder Form vor seinem Vermieter geschützt wird, der Arbeitnehmer in jeder Form vor seinem Arbeitgeber geschützt wird, der Brotkäufer vor seinem Bäcker, der Autokäufer vor seinem Autohändler, .... aber nicht der Kapitalanleger vor seiner finanzierenden Bank. Mit der bisherigen bloßen optischen Kosmetik der Rechtsprechung, in Einzelfällen zu Gunsten von Erwerbern zu entscheiden, dürfte hoffentlich bald ein Ende sein. Ralph Schäfer, Seniorpartner und Gründer der Kanzlei Schäfer Riedl Baetcke

   
   

Finger weg von Schlichtungsverfahren bei Schrottimmobilien-Finanzierungen

   

Mit großer Vorsicht sind aus Erwerbersicht die sogenannten Schlichtungsverfahren zu sehen, die beispielsweise auch von Sparkassenorganisationen eingerichtet sind, um Streitigkeiten mit Darlehensnehmern zu regeln. Dies gilt um so mehr, wenn solche Schlichter eingeschaltet werden, um Finanzierungen sogenannter Schrottimmobilien zu regeln. Dem Erwerber und Darlehensnehmer ist dabei häufig nicht bewusst, dass der Schlichter letztlich nicht „neutral“ als Schiedsrichter auftritt, sondern im Ergebnis nichts anderes als ein Schutzschild des Kreditinstitutes darstellt und den Anschein erwecken soll, dass Lösungen herbeigeführt werden sollen, die zumindest auch dem Interesse des Darlehensnehmers entsprechen. Tatsächlich ist dies stets Augenwischerei. So konnten wir es jüngst mehrfach erleben, dass sich Mandanten an uns gewandt haben, die entweder auf Empfehlung des Kreditinstitutes oder selbst aus Unwissenheit sich an solche Schlichter gewandt haben, die dann eine geringfügige Zinsreduzierung (nach Ablauf der sogenannten Zinsbindung) oder eine vorübergehende Tilgungsaussetzung als „großartiges Entgegenkommen“ seitens einer Sparkasse verkauft haben. Dies wiederum nimmt die Bank dann zum Anlaß, erforderliche wirtschaftliche Lösungen mit Kunden bei erkennbaren Notlagen dieser Kunden nicht mehr durchzuführen. Die Bank verweist dann auf den „Schlichterspruch“ und deren vorangehendes Entgegenkommen. Ein solches Verhalten der Banken bei überfinanzierten Immobilien, letztlich also Schrottimmobilien-Finanzierungen, kann schon mehr als zynisch bewertet werden. Um den Banken und Sparkassen keinen Anlaß zu geben, sich auf derartige „Schlichtungsergebnisse“ zurückzuziehen, kann nur dringendst empfohlen werden, dass Darlehensnehmer dieses Instrumentarium schlicht nicht in Anspruch nehmen. Dass ein Schlichterspruch herausgekommen ist, bei dem die Bank Verzichte oder Teilverzichte eines Darlehens ausgesprochen hat, ein solches Ergebnis konnten wir auch bei einer Vielzahl von Fällen ohnehin nicht feststellen. Dies bedeutet wiederum, dass ein wirtschaftlich sinnvoller Zweck von Schlichtungsverfahren für die Erwerber von Schrottimmobilien in der Praxis nicht erzielbar ist.

   
   

Strafverfahren gegen Verantwortliche der WBG Leipzig West AG

   

Die Staatsanwaltschaft Leipzig hat am 14.11.2009 nach umfänglichen Ermittlungen im Zusammenhang mit der Insolvenz der Wohnbaugesellschaft Leipzig West AG Anklage gegen den Hauptgesellschafter, den Vorstand, mehrere Aufsichtsräte sowie mehrere Wirtschaftsprüfer erhoben. Damit haben Anwälte, die Geschädigte (Immobilienkapitalanleger) vertreten, ein Akteneinsichtsrecht. Dieses kann letztlich zur Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen unmittelbar gegen Beteiligte führen. Unbeschadet dessen kann auch in solchen Fällen im Einzelfall geprüft werden, ob Ansprüche gegenüber der finanzierenden Bank bestehen. Unsere Kanzlei vertritt geschädigte Anleger und ist insoweit bereits tätig.

   
   

Sensationelle Äußerung zu HVB-Finanzierungen in Frontal 21

   

In der Sendung Frontal 21 am 09.06.2009 kam ein ehemaliger Mitarbeiter, Herr Marian Vesely, zu Wort, der ausführte, dass

  • die HVB in den 90er Jahren systematisch Immobilienfinanzierungen mit überbewerteten Sicherheiten durchgeführt habe
  • 180% des tatsächlichen Wertes jeweils finanziert werden sollten.

Eine solche Aussage kann für Streitigkeiten mit der Bank zu einer „Bombe“ sondersgleichen werden...

Systematische Überfinanzierung bei HVB-Krediten in den 90er Jahren?
 

Die Sendung von Frontal 21 am 09.06.2009 könnte möglicherweise einen Stein ins Rollen bringen, der äußerst unangenehm für die HypoVereinsbank werden könnte. Im Rahmen der sogenannten Schrottimmobilienfinanzierungen haben mithin, nach Aussage eines ehemaligen Mitarbeiters (Herr Vesely) und auch nach schriftlichen Unterlagen, die der Redaktion Frontal 21 vorliegen, die HVB, bzw. deren Rechtsvorgänger ihre Mitarbeiter systematisch angewiesen, Finanzierungen durchzuführen, die bei 180% des tatsächlichen Wertes der Immobilie liegen. Damit wäre dokumentierbar und nachweislich, dass die Bank in enger Verbindung mit Bauträgern und Vermittlern die Finanzierungen bewußterdings von überteuerten Immobilien vorgenommen hat und sogenannte „weiche Kosten“, aber auch ein überhöhter Gewinn des Bauträgers, konnten, so Vesely, in der Frontal 21-Sendung, darin versteckt werden. Natürlich ist dann auch denktheoretisch eine erhebliche Innenprovision darstellbar.

Dies alles sind Gesichtspunkte, die beim Schadensersatzanspruch Berücksichtigung finden könnten, die der BGH nach seiner Entscheidung vom 16.05.2006 in sehr engen Voraussetzungen für den Erwerber, bzw. Darlehensnehmer, möglich macht. Der Nachweis der Falschaufklärung, einer Arglist, aber auch des institutionalisierten Zusammenwirkens kann sich nach einer solchen Darlegung eines Mitarbeiters künftig erheblich einfacher darstellen lassen. Auch wenn der Beweiswert eines einzelnen ehemaligen Mitarbeiters auf den ersten Blick fragwürdig erscheint, so kann doch diese Person gegebenenfalls auch vor Gericht als Zeuge für die systematische Anweisung an Mitarbeiter benannt werden. Man darf gespannt sein, inwieweit dies tatsächlich der Fall ist. Der benannte Herr Vesely führt im übrigen weiter aus, dass Motivation der Abwicklung gewesen sei, dass die HVB, bzw. deren Rechtsvorgänger, Europas größter Immobilienfinanzierer werden wollte. Dabei war der Bank offensichtlich fast jedes Mittel recht.

Etwas abstrus ist in diesem Zusammenhang, dass dieser Gesichtspunkt in einen Bericht bei Frontal 21 eingebettet war, der eigentlich um die Probleme der Hypo Real Estate rankte, die nach unserer Kenntnis nur in sehr kleinem Umfang selbst Schrottimmobilien finanziert hat und die in einem gewissen Zeitraum zur HypoVereinsbank-Gruppe gehört hat, gleichwohl handelt es sich unsererseits um Abläufe, die nicht unmittelbar in Verbindung mit der Finanzierungssituation bei der HVB gestanden haben.

   
   

Wichtig für Dresdner Bank-Kunden:
Nach Commerzbank-Übernahme verschwindet die "Dresdner Bank"

   

 

Die Dresdner Bank ist nach diesseitiger Einschätzung nicht nur nach der HVB die am zweitmeisten betroffene Bank bei der Finanzierung von Schrottimmobilien, sondern überdies seit Jahren professionell aufgestellt bei der Abwicklung außergerichtlicher Lösungen mit Verzichten und Teilverzichten. Insoweit sind sozialverträgliche Lösungen mit der Dresdner Bank möglich. Wesentlich schwieriger ist dies seit je her mit Kunden der Commerzbank. Nunmehr ist zu befürchten, dass die Dresdner Bank Kunden, die nicht baldmöglichst Lösungen einleiten, bei der Commerzbank und deren Abwicklungsgebaren größte Probleme haben werden. Erwerber von Schrottimmobilien, denen bei der Dresdner Bank bei wirtschaftlichen Problemen eine noch akzeptable Lösung gelang, werden sie mithin bei der Commerzbank schwerer oder kaum noch erreichen können. Dresdner Bank Kunden, die Schrottimmobilien erworben haben, sollten sich also baldmöglichst über eine sinnvolle Vorgehensweise beraten lassen.

   
   

Bundestag beschließt Stärkung der Anlegerrechte

   

Der deutsche Bundestag hat noch vor der Sommerpause im Rahmen einer Vielzahl von verabschiedeten Gesetzen unter anderem die Ansprüche von Anlegern aus Falschberatung gestärkt. Die Bundesministerin für Justiz, Frau Zypries, wird in der Pressemitteilung des Ministeriums vom 03.07.2009 unter anderem wie folgt zitiert: „Mit dem Gesetz stellen wir aber sicher, dass den Anlegerinnen und Anlegern die nötigen Informationen für eine richtige Entscheidung zur Verfügung stehen und dass sie im Fall einer falschen Beratung durch Finanzdienstleister ihre berechtigten Ansprüche besser durchsetzen können. Künftig muss über das Beratungsgespräch ein Protokoll gefertigt und dem Anleger übergeben werden. Darin müssen wahrheitsgemäße Angaben über die Aussagen des Anlegers zu seinen finanziellen Verhältnissen enthalten sein, aber auch, welches Produkt der Berater empfohlen hat und warum ..." Eine solche Regelung ist, längst überfällig. Letztlich wird aus der Vielzahl von Falschaufklärungen für Produkte, die bis hin zu einem Totalverlustrisiko sorgen konnten, nunmehr Rechnung getragen. Dies gilt auch für die massiven Falschaufklärungen von Vermittlern im Zuge sogenannter Schrottimmobilien, die insbesondere in den 90er Jahren verkauft wurden. Die verpflichtende Beratungsdokumentation soll ab 01.01.2010 gelten. Im Übrigen gilt künftig dann - so allerdings bereits jetzt bei Falschaufklärungen im Zuge von Schrottimmobilien – bei allen Wertpapieranlagen die sogenannte regelmäßige Verjährung. Dies bedeutet, dass Schadensersatzansprüche wegen falscher Beratung nicht mehr in 3 Jahren seit Vertragsabschluss verjähren. Vielmehr gilt, dass die 3-Jahresfrist erst zu laufen beginnt, wenn der Anleger von dem Schaden erfahren hat. Unabhängig von der Kenntnis des Anlegers vom Schaden verjähren die Ansprüche jedoch spätestens nach 10 Jahren.
 

Mit dieser neuen Gesetzeslage werden Anlegerrechte im Zusammenhang mit Anlageprodukten jeder Art, sei es mit Wertpapieren, Fondsbeteiligungen oder auch mit Immobilien erheblich verbessert. Ob im Einzelfall damit zum Beispiel einem arbeitslosen 30-jährigen eine Immobilie mit 30qm Größe in Leipzig, Baujahr 1910 zu einem Preis von 70.000,- EUR verkauft werden kann, die noch dazu sanierungsbedürftig ist, dürfte von nun an ein erhebliches Risiko für den Finanzdienstleister, letztlich damit den Vermittler, bedeuten.
 

Letztlich ist es so, dass jemand, der als „Berater“ auftritt, eben auch im Interesse seines Kunden tätig sein muss, nicht primär in seinem eigenen. Wer bloßer Vermittler ist, den kann man gegebenenfalls getrost anders bewerten. Da das Wort „Berater“ aber eben gerade einen anderen Vertrauensinhalt beim Kunden hervorruft, haben in der Vergangenheit wie auch heute, die Finanzdienstleister gerne diesen Begriff benutzt. Wer dies tut, muss sich aber auch so behandeln lassen.
 

   
   

Rechtsschutzdeckung auch bei neuen Verträgen möglich

   

Bei Immobilienfondsfinanzierungen (in der Regel von Schrottimmobilien) lehnen die meisten Versicherungen die Kostenübernahme ab. Die sogenannte „Vorvertraglichkeit“ oder der „Baurisikoausschluss“ sind die Hauptargumente.

„Vorvertraglichkeit“ bedeutet, dass der Rechtsschutzversicherungsvertrag noch nicht wirksam war, als der Fondsbeitritt sowie das Darlehen abgeschlossen wurden. Hier hat der BGH mit Beschluss vom 17.10.2007 entschieden, dass es nicht auf den Beitritt zum Fonds oder die Unterzeichnung des Darlehensvertrages ankommen kann, sondern auf den Zeitpunkt, zu welchem der Widerruf der Verträge erklärt und von der Gegenseite zurück gewiesen wird.

Dies bedeutet, dass nunmehr in einer Vielzahl von Fällen, bei welchen bislang von einer Vorvertraglichkeit auszugehen war, doch noch Deckungszusagen der Rechtsschutzver-sicherer erlangt werden können, auch wenn der Rechtsschutzvertrag deutlich nach Fondsbeitritt oder Darlehensvertragsabschluss zustande kam.

Im Rahmen des „Baurisikoausschlusses“ berufen sich viele Versicherer auf die Ausschlussklausel in den Rechtsschutzversicherungsverträgen, welche sämtliche im Zusammenhang mit der Planung und / oder Errichtung von Gebäuden stehende Rechtsstreitigkeiten vom Versicherungsvertrag ausnimmt. Mithin wurde bei den allermeisten Immobilienfondsbeteiligungen die Deckungszusage abgelehnt, da die Immobilien im Fonds entweder neu errichtet oder baugenehmigungspflichtig saniert wurden. Lediglich bei Rechtsschutzversicherungen, bei welchen noch die Versicherungsbedingungen 1975 zugrunde lagen, bei welchen der Baurisikoausschluss fehlerhaft formuliert war, konnte eine Deckungszusage erlangt werden.

Der Bundesgerichtshof geht in dem vorbenannten Beschluss jedoch noch weiter. Es wurde hier im Bezug auf den Baurisikoausschluss klargestellt, dass nicht jeder Neubau zu einem Ausschluss führt, sondern es auf die konkrete Ausgestaltung der jeweiligen Immobilienfondsbeteiligung ankommt.

Soweit sich die Immobilienfondsbeteiligung als reine Kapitalanlage darstellt, greift der Baurisikoausschluss nicht. Dies ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Immobilien nicht auf die Gesellschafter des Fonds übertragen wurden, mithin die Gesellschafter nicht im Grundbuch eingetragen wurden. Es handelt sich demgemäß um ein Bauvorhaben des Fonds und nicht der Gesellschafter. Diese Argumentation wurde insbesondere auch vom Ombudsmann für Versicherungen übernommen.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass sämtliche geschädigten Immobilienfondserwerber, bei welchen bislang die Deckungszusage abgelehnt wurde, die Angelegenheit gegebenenfalls nochmals anwaltlich prüfen lassen sollten. Die benannten rechtlichen Erwägungen betreffen im übrigen teilweise auch Erwerber von Steuersparimmobilien, die häufig überteuert (sogenannte Schrottimmobilien) erworben wurden.

   
   

DG Anlage-Fonds – eine Haftungslawine?

   

Nachdem das OLG Frankfurt vor Kurzem die auch bei uns hier zitierte Entscheidung auf Schadensersatz zugunsten eines Erwerbers eines DG Anlage-Fonds 34 aussprach, wurde nun zur DG Anlage-Fonds Nr. 35 am 27.05.2009 in 6 Entscheidungen zugunsten von Anlegern entschieden (AZ: 23 U 64/07 u.a.). Auch hier ging es um die sogenannten unzureichend dargestellten weichen Kosten. Der Anleger muss darüber aufgeklärt werden, in welchem Umfang Leistungen nicht unmittelbar dem Anlageobjekt zugute kommen, sondern in sogenannte Nebenleistungen einfließen. Letztlich rügt das OLG – wohl zu Recht – die Intransparenz der Offenlegung von Kosten. Dies kann sich für Prospekthaftungsansprüche, die die DG-Bankgruppe betrifft, als Fass ohne Boden herausstellen. Auch bei der DG Anlage Nr. 32 wird in einem Fall der BGH angerufen, wo das OLG zwar zu Lasten des Erwerbers entschied, aber ausdrücklich die Revision zugelassen hat, weil die Berücksichtigung des Mietausfallrisikos und die Darstellung der Vermietungskosten im Prospekt möglicherweise doch als streitig anzusehen sind.


Soweit eben zu viele weiche Kosten letztlich enthalten sind, die für den Erwerber nicht transparent genug gemacht sind, erwirbt er letztlich eine Fondsbeteiligung, die betriebswirtschaftlich damit zu nichts Anderem als einer Beteiligung an „Schrottimmobilien“ führt. Ist die Immobilie, die nämlich letztlich der Fonds erwirbt, nur einen geringen Teil des Kapitaleinsatzes des Anlegers Wert, spricht man zwischenzeitlich von sogenannten Schrottimmobilien. Dies ist ein Begriff, den unsere Kanzlei bereits in den Anfängen ab Mitte der 90er Jahre verwandt hat für die Bezeichnung einer Immobilie, die nicht unbedingt optisch herunter gekommen aussehen muss, vielmehr wertmäßig nicht dem entspricht, was der Verkäufer dem Anleger „verkaufen“ möchte. Die Begrifflichkeit der Schrottimmobilie beinhaltet die tatsächliche Werthaltigkeit der Immobilie beim Kauf und beinhaltet gleichzeitig auch die im Regelfall falsche Aussage des Vermittlers, dass die Immobilie oder die Beteiligung im Wert steige (Wertentwicklung).


Erwerbern von DG Anlage-Fonds ist jedenfalls dringlichst zu raten, ihre Ansprüche auch im Hinblick auf etwaige Verjährungsgegebenheiten überprüfen zu lassen.

   
   

Unicredit – Wohin führt der Weg?

   

Im Unterschied zu allen in Deutschland börsennotierten Großbanken oder Landesbanken hört man sehr sehr wenig von der HypoVereinsbank, die nunmehr seit einigen Jahren zum Unicredit-Konzern gehört und ausschließlich von Italien aus gesteuert wird. Die HypoVereinsbank ist aber immer noch „Marktführer“ bei der Finanzierung sogenannter Schrottimmobilien, das heißt Immobilien, die bereits ursprünglich nicht den Wert hatten, der sich aus dem Kaufpreis ergab und zwischenzeitlich durch den Einbruch der Preise noch viel weniger an Wert hatten. Im Durchschnitt stehen nach Statistiken unserer Kanzlei EUR 100.000,00 an offenem Finanzierungsvolumen Immobilienwerte von etwa EUR 30.000,00 entgegen. Wenn dann keine Zusatzsicherheiten (Lebensversicherung, Bausparvertrag etc.) mehr vorhanden sind, führt dies zu einem Kreditausfallrisiko von EUR 70.000,00.


Laut Handelsblatt vom 14.05.2009 ist das Unicredit-Ergebnis eingebrochen, gleichwohl würde die Deutsche Tochter HypoVereinsbank wieder Gewinne schreiben. Schuld an der Misere von Unicredit soll das Osteuropageschäft sein. Die Informationen aus Italien sind jedoch mehr als spärlich. Immerhin wird mitgeteilt, dass bei der HVB „vor allem die Kreditrisikovorsorge steige“, dies lässt vermuten, dass man sich immer noch bewusst ist, Kreditrisiken im möglicherweise 3-stelligen Milliardenbereich aufzuweisen. Sollte die „Tochter“ tatsächlich sich in den kommenden Jahren erheblich günstiger entwickeln als die „Mutter“, darf spekuliert werden, dass in Krisenzeiten nicht nur ein Weiterverkauf, sondern auch eine Eigenständigkeit der HypoVereinsbank wieder denkbar ist. Dann gäbe es auch eines Tages vielleicht wieder ein Logo mit klarer blauer Schrift, das deutschen Vorstellungen einer Identifikation mit einer Bank entspricht und nicht eher an ein Modestudio mit seinen barocken roten Verschnörkelungen erinnert. Aber (südländische) Eitelkeiten haben offensichtlich Vorrang vor wirtschaftlichem Kalkül, es sei denn, die Marke „HypoVereinsbank“ wäre tatsächlich verbrannt und ein positives Styling von Unicredit könnte dies überdecken. Wie würde man in München sagen: „Schau’n mer mal“.

   
   

Auslagerung von Schrottimmobilien-Krediten an „Bad Bank“?

   

Nachdem zunächst nur die Rede davon war, in Deutschland eine „Bad-Bank“ zu gründen, in die faule Wertpapiere ausgelagert werden sollten, ist nun unter anderem auf Initiative der LBBW auch daran gedacht, aus Sicht der Bank „faule Immobilienkredite“ auszulagern. Dies jedenfalls meldet die Stuttgarter Zeitung am 15.05.2009.
 

„Dies geschieht möglicherweise mit auf unsere Initiative, da wir gegenüber dem Beirat und auch Herrn Ministerpräsidenten Oettinger angeregt haben, problematische Immobilienkredite an eine solche „Bad Bank“ zu übertragen“, so Rechtsanwalt Schäfer von unserer Kanzlei. Die Anregung beruht darauf, dass die Abwicklung der LBBW mit dem Thema unterbesicherte Immobilienkredite (mithin nichts anderem als die Finanzierung von Schrottimmobilien) einerseits die LBBW und deren Tochter, die BW-Bank, sehr wesentlich mit betrifft, zum anderen dass dort wenig Bereitschaft in den vergangenen Jahren bestand, sozialverträgliche Lösungen mit Erwerbern durchzuführen. „Wir erleben die LBBW und die BW-Bank seit vielen Jahren als eine Art Hardliner-Bank mit der sehr schwer Lösungen zu treffen sind, die zur Vermeidung der Existenzvernichtung von Kapitalanlegern führen“, so weiter Rechtsanwalt Schäfer.
 

Aus unserer Sicht kann die Abwicklung solcher Kredite für viele Banken, die weder einheitlich, noch häufig auch professionell, mit den Finanzierungen der Schrottimmobilien umgehen, ein Gewinn für alle Beteiligten sein. Die befassten Banken können mit entsprechenden Abschlägen von der „Bad Bank“ sich der Kredite entledigen und die Erwerber haben die Möglichkeit, mit Sachbearbeitern, die spezialisiert Abwicklungen in einer wirtschaftlich sinnvollen Art herbeiführen, in Kontakt zu treten. Es bleibt zu hoffen, dass bei schätzungsweise immer noch 200.000 bis 300.000 betroffenen Finanzierungen von oft fast wertlosen Schrottimmobilien, eine „Bad-Bank“ hierfür genutzt wird.

   
   

Deutsche Kreditbank (DKB) im Visier des ZDF

   

Die Verbraucherschutzsendung WISO hat mit seiner Sendung vom 11.05.2009 Praktiken der Deutschen Kreditbank beschrieben, die unseriöse Immobiliengeschäfte finanzieren soll. Das ZDF-Wirtschaftsmagazin stellt dar, dass die DKB mit Kreditvermittlern zusammenarbeiten würde, die Eigentumswohnungen zu überhöhten Preisen, insbesondere an Geringverdiener, vermitteln würde, die sich diese gar nicht leisten könnten.
 

Diese Gegebenheiten entsprechen auch jüngsten Erfahrungen unserer Kanzlei. „Während die weit überwiegende Mehrzahl der Banken aus den weit überfinanzierten Schrottimmobilien der 90er Jahre gelernt haben, meint die DKB gerade in den vergangenen 2 oder 3 Jahren ihr Geschäft durch Zusammenarbeit mit Vermittlern forcieren zu müssen, deren Tätigkeit mit dem Wort „zwielichtig“ nur vorsichtig umschrieben ist“, urteilt Seniorpartner Ralph Schäfer. Gerade schwer veräußerbare Gebrauchtimmobilien, die bereits einmal vor längerer Zeit überteuert verkauft wurden, sollen nun augenscheinlich nochmals überteuert „an den Mann oder die Frau“ gebracht werden. „Höhepunkt vor kurzem war in unserer Kanzlei, dass ein Anleger unter dem Vorwand, er würde eine KFZ-Werbung für sein Fahrzeug angeboten bekommen, in die Verkaufsräume eines Vermittlers gelockt wurde“, so weiter Rechtsanwalt Schäfer. In der Folge gab es dann keine Autowerbung mit einer dringend erforderlichen Verdienstmöglichkeit für den Anleger, sondern er wurde zum Notar geschleppt, um zusätzlich zu seinem Verdienst der Autowerbung noch einige Steuervorteile zu gewinnen. In Wahrheit wurde ihm nichts anderes als eine „Schrottimmobilie“ verkauft, die über die DKB fix und fertig vorbereitet, finanziert werden sollte. „Gott sei Dank hat sich der Anleger noch rechtzeitig vor Auszahlung des Darlehens an uns gewandt und wir konnten ihm erfreulicherweise zur kompletten und auch kostenfreien Rückabwicklung verhelfen“, so Rechtsanwalt Schäfer.

   
   

Badenia als „Schrottimmobilien-Opfer“?

   

So oder in ähnlicher Form titelten verschiedene Zeitungen in jüngster Vergangenheit nach der Entscheidung der Staatsanwaltschaft Mannheim, den Ex-Vorstand der Bausparkasse „nur“ wegen Untreue anzuklagen. Nach rund 5-jährigen Ermittlungen der Staatsanwaltschaft in Mannheim und zwischenzeitlich einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten von Erwerbern von Schrottimmobilien gegenüber der Badenia, ist dies ein sehr enttäuschendes Ergebnis der Staatsanwaltschaft.
 

Diese geht nämlich lediglich von einer sogenannten Untreue zu Lasten der Bausparkasse aus, dies bedeutet, dass der Ex-Vorstand sein eigenes Kreditinstitut geschädigt hat, damit jedoch habe er keinen Kapitalanlagebetrug zu Lasten von Erwerbern begangen. Die staatsanwaltschaftlichen Ermittlungen werden daher für die Rechtsstreitigkeiten der Erwerber wenig bringen. Die festgestellten weit überhöhten Verkehrswerte der Schrottimmobilien haben mutmaßlich zu einer nicht ausreichenden Sicherheit der Badenia-Kredite geführt, so dass dann die Badenia selbst geschädigt sei. Dies mag zwar mittelbar auch zutreffen, jedoch muss man in aller Deutlichkeit feststellen, dass vorliegend eine offensichtlich „politisch motivierte“ Anklage erfolgt ist, die einmal mehr im Zusammenspiel zwischen Politik, großen Finanzinstituten und jedenfalls höchstrichterlicher Rechtsprechung (11. Zivilsenat des BGH) keinen Freibrief für Anleger ausstellen will, die vorliegend mit der Badenia finanziert haben.
 

Es wird daher dabei bleiben, dass Erwerber von Schrottimmobilien, die über die Badenia finanziert haben und bei denen über den Strukturvertrieb Heinen & Biege GmbH verkauft wurde, in jedem Einzelfall zivilrechtlich ihre Ansprüche durchsetzen müssen. Allein vor dem OLG Karlsruhe sollen dem Vernehmen nach derzeit rund 350 Schadensersatzklagen noch anhängig sein.

   
   

Verbraucherschutzfreundliche Wende beim XI. Zivilsenat?

   

Eine Verbandsklage eines Verbraucherschutzverbandes gegen zwei Sparkassen hat entschieden, dass § 17 Abs. 2 Satz 1 der AGB-Sparkassen unwirksam ist, weil die dortige Regelung über Entgelte, Kosten und Auslagen Verbraucher unangemessen benachteiligt und deswegen eine Unwirksamkeit nach § 307 BGB vorhanden ist (vgl. BGH, 21.04.2009, XI ZR 55/08 u.a.).
 

Diese Entscheidung ist für sich genommen in der Praxis mehr für Banken als für Verbraucher im Einzelfall von Bedeutung, ist jedoch unter einem anderen Gesichtspunkt bemerkenswert. Es handelt sich um eine der ersten, wenn nicht nach diesseitiger Kenntnis der ersten Entscheidung überhaupt, die unter dem neuen Vorsitzenden des XI. Zivilsenats (Nachfolger Dr. hc. Nobbe) ergangen ist. Die Frage einer unangemessenen Benachteiligung ist stets ergebnisorientiert und könnte im Zweifelsfall auch mit guten Gründen in eine andere Richtung entschieden werden. Deswegen erscheint diese Entscheidung möglicherweise auch richtungsweisend für die künftige Befassung und Ausrichtung des XI. Zivilsenats des BGH. Dieser war bislang im Bankenrecht insgesamt, insbesondere auch zur sogenannten Problematik der Schrottimmobilie weitestgehend bankenfreundlich. Nach der vorliegenden Entscheidung könnte ein Fingerzeig entstehen, dass dies künftig anders ist.

   
   

Offenlegung von Innenprovisionen

   

 

Ein Dauerthema seit vielen Jahren ist die Frage notwendiger Offenlegungen von Innenprovisionen, insbesondere im Zusammenhang mit Vermittlungen von Schrottimmobilien und geschlossenen Immobilienfonds. Dies stellt einen besonderen Unterfall des etwaigen Verbots von Zuwendungen dar, die auch über aufsichtsrechtliche Regelungen in § 31 WpHG geregelt sind. Praktisch in jedem Fall der Einschaltung von Vertrieben, insbesondere sogenannter Strukturvertriebe, werden versteckte Innenprovisionen bezahlt, die insbesondere im Bereich von Wohnungsverkäufen praktisch nie offengelegt werden und bei geschlossenen Immobilienfonds in Prospekten oftmals fälschlicherweise zu gering angesetzt werden. Dabei ist es üblich, dass bei Neubauimmobilien je nach Marktsituation zwischen 15 und 25% Innenprovisionen ab Mitte der 90er Jahre geflossen sind und bei Gebrauchtimmobilien sogar Provisionen von über 50% nicht unüblich sind. Damit kommt es häufig durch solche Innenprovisionen sogar zu sittenwidrig überteuerten Verkäufen. Um dies in jüngerer Zeit zu vermeiden, gehen liquidere Unternehmen insbesondere am Zweitmarkt so vor, daß sie als „Aufkäuferfirmen“ agieren, eine Wohnung sehr günstig kaufen, möglichst keine im Hinblick auf den Kaufpreis „verräterische“ Grundschuld zur Eintragung bringen und dann nach einiger Zeit selbst die Wohnung mit einem erheblichen Aufschlag weiterverkaufen.
 

Die Problematik der Innenprovisionen selbst fand zunächst in der Entscheidung des BGH vom 23.03.2004 (vgl. WM 2004, 1221) seinen Niederschlag, als dass eine Aufklärungspflicht über Innenprovisionen dann besteht, wenn Provisionen im Fondsprospekt nicht ausgewiesen sind und diese den Schwellenwert von 15% übersteigen. Später hat dann der BGH, dort der 3. Senat, mit seiner Entscheidung vom 22.03.2007 (BRK 2007, S. 254) ausgeführt, dass eine Pflicht zur Richtigstellung der Höhe der Innenprovisionen nur entstehe, wenn diese im Prospekt unrichtig sind. Auf die Höhe der Provision, die angegeben wurde, kommt es dabei wohlgemerkt nicht an.
 

Mit seiner Entscheidung vom 25.09.2007 (vgl. BRK 2008, Heft 5) hat der BGH dann entschieden, dass beim Vertrieb von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds keine Pflicht des Anlagevermittlers bzw. Anlageberaters zur Aufklärung über Innenprovisionen in Höhe von 15% oder mehr besteht, wenn der Fondsprospekt die Innenprovisionen der Höhe nach korrekt ausweist und dem Anleger der Fondsprospekt rechtzeitig vor Abgabe der Beitrittserklärung vorliegt. Diese Entscheidung ist nur folgerichtig im Hinblick auf die vorangehende Entscheidung.
 

Die letzte Entscheidung des BGH mit Beschluss vom 20.01.2009 (Kickback III), XI ZR 510/07, erweitert auch die Frage der Offenlegung von Innenprovisionen. Jedenfalls dann, wenn ein Beratungsvertrag (und nicht nur ein Anlagevermittlungs- bzw. Auskunftsvertrag) vorliegt, ist eine Aufklärung über die Höhe der Innenprovision dann unabhängig vom Schwellenwert von 15% vorzunehmen. Da insbesondere bei Verkäufen von Schrottimmobilien und geschlossenen Immobilienfonds die Vertriebsorganisationen im Regelfall nur „eine“ Anlage den Kunden vorgeschlagen haben und es sich insoweit zwingend um eine Empfehlung handelt, wird im Sinne der Rechtsprechung des BGH dann in jedem Falle von einem Beratungsvertrag auszugehen sein. Dass mehrere Angebote in vergleichbarer Form und unter Aufzeigung verschiedener Alternativen dem Kunden vorgeschlagen wurden, ist – mit Verlaub – realitätsfremd.
 

Alles in allem wird im Zuge von Aufklärungspflichtverletzungen mithin mehr denn je auf die Frage versteckter Innenprovisionen hinzuweisen sein. Im Anlegerinteresse ist dabei, dass die Auffassung verschiedener Instanzgerichte sich durchsetzt, dass als „gerichtsbekannt“ anzunehmen ist, dass bei der Einschaltung von Vertriebsorganisationen diese auf alle Fälle Innenprovisionen erhalten haben und deswegen der Anleger nicht detailliert – und dies möglicherweise nur wie in den Badenia-Fällen mit aufwendigen Strafverfahren – Nachweise erbringen muss.

   
   

Kickback III – und was nun?

   

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 20.01.2009 im Rahmen von Medienfonds (VIP 3 und 4) eine weitere verbraucherfreundliche Entscheidung zu sogenannten „Zuwendungen“ getroffen, die dazu führt, dass im Rahmen von Beratungsverträgen nunmehr praktisch für alle Formen von Kapitalanlagen eine Offenbarungspflicht der Innenprovision besteht.
 

Vorangegangen waren zwei Entscheidungen des BGH vom 19.12.2001 (Kickback I) und vom 19.12.2006 (Kickback II), wo in einem Fall die Bank Provision an den Vermögensverwalter geleistet hat (Kickback I), im anderen Fall die Bank zum Beispiel in Form von Disagio Provision von einer Anlagegesellschaft erhalten hat, obgleich der Anlagevertrag zwischen der Bank und dem Anleger bestanden hat (Kickback II).

Die Problematik wird dabei stets unter dem Gesichtspunkt der Interessenkollision erörtert, letztlich gilt nunmehr, dass die Bank oder auch der Vermögensverwalter, wenn der Kunde mit diesem in einem Vertragsverhältnis steht, über Innenprovision aufklären muss, da andernfalls erhaltene Provision an den Kunden nach § 667 BGB zurückfließen muss. Ob dabei im Falle einer „Nichtaufklärung“ überhaupt noch die zwischenzeitlich ins Spiel gebrachte Grenze einer 15%igen Provision künftig noch eine Rolle spielen wird, daran dürften ernsthafte Zweifel bestehen. Klar ist nämlich schon jetzt, dass jeder, der falsch aufklärt, beispielsweise in einem Prospekt oder in Berechnungsunterlagen, rückfließende Provisionen und ähnliches von beispielsweise 5% angibt, darüber hinaus weitere 3% verschweigen würde, dann ohnehin die gesamte Provision (Zuwendung) von 8% angeben müßte. Wenn dem so ist, ist natürlich eine Grenze von 15% im Falle gar keiner Aufklärung regelrecht absurd.
 

Sicher wird es in Zukunft auch wenigstens noch eine „Kickback IV-Entscheidung“ geben, es darf prognostiziert werden, dass diese dann vielleicht bei sogenannten Zertifikaten ergehen wird. Es könnte jedoch auch gut sein, dass zum Thema „Schrottimmobilie“ ein klarstellender Hinweis erfolgt und wohl auch nötig ist, da es natürlich nicht richtig sein kann, dass jemand der gar keine Aufklärungen über Innenprovisionen erteilt, bis 15% geschützt ist. Dies wäre eine Ungleichbehandlung von Anlegern der Schrottimmobilien.

   
   

Abwicklungsverhalten der Banken bei Schrottimmobilienfinanzierungen

   

Unsere Kanzlei hat nach über 10-jähriger Erfahrung mit Bankenabwicklungen im Rahmen sogenannter Schrottimmobilien-Finanzierungen eine eigene, hausinterne Statistik erstellt, aus der deutlich wird, welche Banken abwicklungs- und verzichtsfreundlich gegenüber Kunden sind und welche nicht.

„Aufgrund der unterschiedlichen Fallzahlen bei den betroffenen Banken“, so Seniorpartner Rechtsanwalt Ralph Schäfer, „sind die Werte zwar nicht 1 zu 1 vergleichbar, jedoch ist festzustellen, dass die Banken, die mehr an Schrottimmobilienfinanzierungen durchgeführt haben als andere, auch professioneller und letztlich für den Darlehensnehmer günstiger mit der Problematik umgehen“. Im Klartext bedeutet dies, dass beispielsweise die HypoVereinsbank, aber auch die Dresdner Bank, mit erkennbar höchsten Fallzahlen am ehesten bereit sind, professionell mit sogenannten Verwertungs- oder Abfindungslösungen, sowohl bei Wohnungserwerben wie auch bei geschlossenen Immobilienfonds, vorzugehen. „Gewundert hat uns dabei das rigide Abwicklungsverhalten der LBBW/BW-Bank, die zwar keine gigantisch hohen Fallzahlen aufweist, aber dennoch häufig auftaucht“, so weiter Rechtsanwalt Schäfer, „eine offizielle Anfrage bei den Beiräten der LBBW ergab jedoch, dass diese durchaus auch gewillt wäre, einvernehmliche Lösungen unter Berücksichtigung eventueller wirtschaftlicher Lösungen zu treffen. Dies wäre sehr erfreulich, da aus unserer Sicht diese Bank bislang das Schlußlicht im Hinblick auf konstruktive Lösungen bildet“.

Die Banken haben allesamt erkannt, dass nach wie vor und auch noch für viele Jahre, Darlehen in weit 6-stelliger Zahl bestehen, die in erheblichem Umfang unbesichert sind. „EUR 50.000,--, in Einzelfällen auch EUR 10.000,-- an Unterdeckung sind dabei keine Seltenheit“, so Herr Rechtsanwalt Schäfer. „Bei solchen Gegebenheiten ist natürlich klar, dass die Banken solche Darlehen los haben wollen“, fügt Rechtsanwalt Schäfer hinzu. Schlechte Konditionen, Angebote von Drittbanken, die Banken lassen nichts unversucht, Darlehen im Einzelfall zurückbezahlt zu bekommen. Da Kreditportfolios in größerem Umfang aber kaum anderweitig zu brauchbaren Konditionen unterbringbar sind, ist zu überlegen, ob die Idee einer sogenannten Bad-Bank, die für die schlechten Papiere im Zuge der Finanzmarktkrise im Raum steht, nicht auch für Finanzierungen ins Auge gefasst werden sollte. „Wir finden diese Idee spannend“, so Rechtsanwalt Schäfer, „die Bank verkauft sagen wir für 70% risikobehaftete Forderungen, diese werden dann von der Bad-Bank professionell mit Spezialisten abgewickelt, dies könnte eine für viele Beteiligte Win-Win-Situation sein“.

Das Thema Schrottimmobilie wird jedenfalls Banken und Anleger noch länger beschäftigen.

   
   

Neuer Vorsitzender beim 11. Zivilsenat (Bankensenat)

   

Die Ära „Nobbe“ ist zu Ende. Zum 31.01.2009 schied der in vielen Kreisen höchstumstrittene Vorsitzende Dr. h. c. Nobbe altersbedingt aus. Er stand über viele Jahre für eine sehr bankenfreundliche Rechtsprechung insbesondere im Zusammenhang mit dem Thema Schrottimmobilien.

 

Nach einer beim BGH völlig unüblichen Vakanz des Vorsitzes bei einem Senat, gab es nach – dem Vernehmen nach zahlreichen – Bewerbungen nunmehr eine Neubesetzung des Vorsitzes. Neuer Vorsitzender des 11. Zivilsenats ist nunmehr Herr Richter am Bundesgerichtshof Ulrich Wiechers, der bislang dem 8. Zivilsenat angehörte und im Bereich z.B. von Mietrecht, Leasing und Franchise tätig war. Die Entscheidung für Herrn Wiechers kann als deutliches Signal interpretiert werden, vorliegend die aus Verbrauchersicht sehr umstrittenen Entscheidungen des 11. Senats mit „frischem Wind“ zu überdenken.
 

Auf alle Fälle wurde nicht auf eine senatsinterne Lösung gesetzt, bei der man am ehesten davon ausgehen hätte dürfen, dass das Kapital Schrottimmobilie weiterhin weitestgehend zu Gunsten der Banken bewertet wird. Wer im Bereich des Themas Schrottimmobilie zu anderen Ergebnissen kommen möchte, der hat es nicht schwer. Es geht schlicht darum, ob dem Verbraucherschutz ein höherrangiges Recht als dem Schutz der Banken eingeräumt wird. Der Senat und insbesondere sein bisheriger Vorsitzender hat diese Frage eindeutig zu Gunsten der Banken beantwortet. Diese Bewertung geht jedoch ganz eindeutig an den Grundgedanken des sozialen Miteinanders in Deutschland vorbei, widerspricht auch den Grundgedanken des europäischen Rechts. Allerorts darf man jedenfalls gespannt sein, wie die weitere Entwicklung natürlich auch zum Bereich Schrottimmobilien sein wird.

   
   

Position der LBBW/BW-Bank zum Thema Schrottimmobilien.

   

Nachdem unsere Mandantschaft in jüngster Zeit mehr denn je die Erfahrung machen musste, dass sogenannte sozialverträgliche Lösungen mit außergerichtlichen Einigungen im Bereich von Schrottimmobilien mit der LBBW/BW-Bank praktisch fast nicht mehr möglich sind, hat unsere Kanzlei nicht nur auf Drängen vieler unsere Mandanten, den Weg beschritten, die aktuelle Situation den Beiräten der Landesbank Baden-Württemberg nahe zu bringen, unter anderem auch dem Ministerpräsidenten, Herrn Oettinger. Während die überwiegende Vielzahl der befaßten großen Bankinstitute seit vielen Jahren ohne Rechtsstreit, insbesondere auch im Zusammenhang mit der aktuellen wirtschaftlichen Situation der Erwerber von Schrottimmobilien, diesen entgegen kommt und in vielfältiger Form Lösungen getroffen werden mit Verzichten und Teilverzichten, hat sich nach unserer Erfahrung derlei Lösungen die LBBW/BW-Bank leider mehr und mehr verschlossen. Selbst bei sehr schlechten wirtschaftlichen Situationen von Erwerbern ist die Bank nicht bereit gewesen, außergerichtlich Teilverzichte wenigstens auszusprechen. Gerade in Ansehung dessen, dass diese Bank, wie viele andere, Gelder verloren hat im Zusammenhang mit letztlich unterbesicherten Immobilienfinanzierungen in den USA und diese Gegebenheiten nun dazu führen, dass voraussichtlich der deutsche Steuerzahler hierfür aufkommen muss, beinhaltet es einen erheblichen Zynismus gegenüber den Erwerbern von Schrottimmobilien, dass diesen kein oder keinerlei nennenswertes Entgegenkommen bei ihren Darlehensfinanzierungen gewährt wird.

Wir hoffen jedoch, dass mit der Landesbank Baden-Württemberg/BW-Bank künftig für Erwerber eine Basis gefunden wird, bei der ähnliche wie z.B. bei der HypoVereinsbank oder Dresdner Bank Abwicklungen gefunden werden, bei denen wirklich der Begriff „sozialverträgliche Lösung“ zutreffend ist.

   
   

Schrottimmobilien-Abwicklung durch Banken

   

Nachdem nunmehr gut 10 Jahre seit der ersten Entscheidung zur Haftung von Banken bei Finanzierung sogenannter Schrottimmobilien (13.12.1998, LG Stuttgart) vergangen sind, hat unseres Kanzlei nunmehr bald 2.000 individuelle Einigungen mit Vergleichen bei Erwerbern mit Schrottimmobilien und Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds (die wiederum Schrottimmobilien halten) durchgeführt. „Ein Volumen von € 100 Mio. an Verzicht bei einem gleichzeitig abgewickelten ursprünglichen Darlehensvolumen von fast € 400 Mio., können wir bislang zu Gunsten von Erwerbern bilanzieren“, so unser Seniorpartner Rechtsanwalt Ralph Schäfer. Von den ursprünglich geschätzten 450.000 Schrottimmobilien, die insbesondere in den 90er Jahren veräußert und finanziert wurden, befinden sich schätzungsweise immer noch rund 300.000 „am Markt“. Viele Banken versuchen sich fieberhaft mit unterschiedlichsten Strategien von diesen Darlehen zu trennen. Die Darlehen werden immer wieder „im Paket“ teilweise verkauft. Mancherorts aber versuchen die Banken auch nur bei Ablauf der Zinsbindung mit horrenden Anschlußzinsen Kunden los zu bekommen.
 

„Die überwiegende Zahl der Banken hat verstanden, dass bei anwaltlicher Einschaltung dies nicht zwingend zu einer rechtlichen Auseinandersetzung führen muss, sondern im Regelfall wirtschaftliche Lösungen mit außergerichtlichen Verzichten oder Teilverzichten gesucht werden, so auch primär von unserer Kanzlei“, so weiter RA Schäfer. Hardliner-Banken, die Erwerber praktisch bis zur Insolvenz oder zur eidesstattlichen Versicherung, in manchen Fällen auch in familiäre und gesundheitliche Nöte, treiben, gibt es bedauerlicher Weise in erster Linie im Bereich des „staatlichen Bankensystems“. So argumentieren Landesbanken und Förderbanken gern damit, dass sie Erwerbern von Schrottimmobilien keine besondere wirtschaftliche Hilfestellung leisten wollten, da sie gerade „über Steuergelder wachen würden“. „Es ist purer Zynismus, wenn man sich vor Augen hält, dass gerade auch diese Banken mit Steuergeldern am US-Immobilienmarkt letztlich kräftig mitspekuliert haben, Steuergelder in den Sand gesetzt haben und jetzt wiederum von Steuerzahlern unterstützt werden“, so Rechtsanwalt Schäfer von unserer Kanzlei.
 

Sollte im Einzelfall aber eine wirtschaftliche Regelung aufgrund der Gesamtumstände nicht in Betracht kommen, bleiben in vielen Fällen immer noch oftmals respektable Anhaltspunkte für eine mögliche Haftung der Bank. Insbesondere wenn Rechtsschutzversicherungen eingreifen, ist selbst in sogenannten Ablösefällen (das heißt, wenn das Darlehen an die ursprüngliche Bank zurückbezahlt wurde) im Rahmen der denkbaren Anspruchsgrundlagen eine Chance gegeben. „Insbesondere soweit die Bank formale Fehler macht, das heißt ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz vorliegt oder mangelhafte Zahlungsanweisungen gegeben sind“, so Rechtsanwalt Schäfer, „sind oft gute bis sehr gute Ansätze für eine Haftung der Bank gegeben“. Es ist in jüngster Zeit zu beobachten, dass die Banken zwar sehr zurückhaltend im Hinblick auf eine Bankenhaftung im Hinblick auf Schadensersatzansprüche wegen Aufklärungspflichtverletzungen (PR vom 16.05.2006) und im Rahmen mangelhafter Haustürwiderufsbelehrungen sind, soweit den Banken jedoch quasi hausgemachte, vermeidbare Fehler anzulasten sind, haben sie für diese zu haften. Eine offene Rechtsfrage ist hierbei noch, inwieweit ohne Vorliegen eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz die Bank haftet, wenn sie ohne nachweisliches Zutun (insbesondere eine schriftliche Zahlungsanweisung) von dem Darlehenskonto eine Auszahlung ganz oder in Teilen an den Verkäufer oder Bauträger vorgenommen hat. Grundsätzlich bedarf jede Überweisung, die von einem Konto getätigt wird, der Mitwirkung durch den Kunden. In der Vergangenheit ist dies oft bei Finanzierungsabwicklungen von Schrottimmobilien unterblieben. Da die Bank die Zahlungsanweisung im Zweifel nachweisen muss, haben insbesondere die Banken Probleme, die die Frage der Aufbewahrungsfrist von Unterlagen offensichtlich bislang falsch interpretiert haben. Es gibt sehr namhafte Banken, die der Auffassung waren (und möglicherweise noch sind), dass sie nach 10 Jahren Unterlagen, so auch Zahlungsanweisungen, vernichten durften. Übersehen wird dabei, dass die Aufbewahrungsfrist natürlich erst zu laufen beginnt, wenn das Darlehen gänzlich abgewickelt wurde.

   
   

Schrottimmobilie- Renaissance in der Wirtschaftskrise

   

In Deutschland gibt es einen Überhang an Wohnungen. Ein- und Zweizimmerwohnungen, insbesondere in den neuen Bundesländern, aber auch in Nord- und Westdeutschland, stehen leer. Sie wurden insbesondere in den 90er Jahren als heillos überteuerte Schrottimmobilien an Erwerber veräußert, die großenteils noch heute in ihrer Existenz bedroht sind. Insgesamt waren weit über 400.000 Erwerber betroffen. Immerhin sind zwischenzeitlich schätzungsweise 100.000 dieser Immobilien entweder im sogenannten freihändigen Verkauf oder über Zwangsversteigerungen weiterveräußert worden. Erwerber sind häufig private oder institutionelle Aufkäufer.
 

Im Rahmen der Finanzmarktkrise wittern dieser Aufkäufer „Morgenluft“. Es beginnen sich bereits wieder Firmen zu gründen, häufig mit den selben Beteiligten wie in den 90er Jahren, die eine noch 10.000 EUR „wertvolle“ Immobilie, oft unvermietet für 50.000 EUR als „Schnäppchen“ verkaufen können. Ein Mietgarantievertrag, zusätzlich ein „getürkter Mieter“, ein paar blumige Versprechungen auf Weiterverkauf mit Gewinn und eine sichere Rendite und schon gibt es wieder, vermittelt durch skrupellose Vermittler, genügend Erwerber, die in kurzer Zeit den Versprechen von immensen Steuervorteilen und Gewinnerwartungen erliegen.
 

„Hiervor kann nur dringend gewarnt werden“, so Rechtsanwalt Schäfer, Seniorpartner unserer Kanzlei. Der seit langem heftigste Fall spielte sich dabei vor kurzem in Berlin ab. „Ein Interessent wurde angelockt durch eine Anzeige in einer Berliner Zeitung, dass man Personen suche, die ihr Fahrzeug als Werbefläche zur Verfügung stellen sollten“, so RA Schäfer weiter. „Tatsächlich wurde dann in einen solchen Vertrag ganz am Rande noch mit eingebaut, dass der Kunde selbst eine Wohnung erwerben musste, darüber hinaus müsse man noch kurz zum Notar gehen, damit der Erwerber zusätzlich sich noch Steuervorteile sichert“, so wurde RA Schäfer der Ablauf geschildert.
 

Wenn es um die Veräußerung von Schrottimmobilien geht, ist der Phantasie der Vermittler keine Grenze gesetzt. Man stößt auch immer wieder auf blanke Unwissenheit und Naivität von Anlegern, die sich nicht bewusst sind, welche existenzbedrohende Abwicklung sie beim Erwerb einer Schrottimmobilie eingehen.

   
   

Warnung vor sogenannten Schlichtungsverfahren/Schlichtern

   

Viele Bankenbereiche (Privatbanken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken) haben sogenannte Schlichtungsstellen selbständig eingerichtet, die dazu dienen sollen, im Interesse der Bank Schlichtungen bei Streitigkeiten zwischen Bankkunden und der Bank herbeizuführen. Sparkassen, aber auch Großbanken versuchen im Bereich der Finanzierung sogenannter Schrottimmobilien dieses Instrumentarium mehr und mehr heranzuziehen. Dabei wird dem Kunden vorgegaukelt, dass es sich um einen neutralen Schlichter handeln würde, der auch im Interesse des Bankkunden vermittelt. Dem ist jedoch nicht so. Es kann nur dringend davor gewarnt werden, bei durch eine seitens der Bank/Sparkasse veranlaßte Einschaltung eines Schlichters Gespräche mit diesem zu führen oder gar verbindliche Vereinbarungen mit diesem zu treffen. Diese sind zwar zumeist nicht bindend, gleichwohl möchte die Bank dann bei etwaigen mutmaßlichen Lösungen den Kunden hieran gebunden wissen. Der Schlichter „verkauft“ in einer Vielzahl der vorliegenden Fälle dem Kunden eine geringe Zinsreduzierung, den Verzicht auf Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Darlehensablösung oder eine 6-monatige Stundung von Tilgungsansprüchen als so großes Entgegenkommen der Bank, dass er Kunden empfiehlt, dies sodann als abschließende Regelung zu akzeptieren.
 

Ein solches Verhalten von Banken ist absolut inakzeptabel. Es kann nur der Rat erteilt werden, Schlichtungen dieser Art grundsätzlich abzulehnen. Sie führen in keinem uns bekannten Fall zu einem für den Erwerber tatsächlich im Sinne einer Gesamtlösung akzeptablen Ergebnis für den Erwerber, sondern lediglich für die Bank. Soweit dann Erwerber von Schrottimmobilien ihre Darlehensraten trotzdem nicht mehr bezahlen können oder in wirtschaftlicher Bedrängnis sind, obgleich sie einer „Schlichterempfehlung“ gefolgt sind, versuchen Banken häufig in unlauterer Form Druck auf die Kunden auszuüben, dass sie ein „Vergleichsergebnis“ erzielt hätten. Die Unwissenheit von Erwerbern von Schrottimmobilien wird damit häufig ein weiteres Mal ausgenutzt. Wir empfehlen in solchen Fällen, auf alle Fälle anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, gegebenenfalls ist in solchen Fällen auch zu überprüfen, inwieweit eine Anzeige beim Bundesaufsichtsamt für Finanzdienstleistungen (BaFin) erfolgt.

   
   

Badenia - Prozeß zieht sich

   

Beim OLG Karlsruhe treten im Rahmen der Schrottimmobilien-Fälle, die die Badenia finanziert hat, erhebliche Verzögerungen auf. Dies liegt darin begründet, dass eine Vernehmung des ehemaligen Badenia-Finanzvorstandes sich verzögert, weil das Gericht überprüft, ob und inwieweit dieser seine Aussage verweigern darf, da derzeit noch staatsanwaltschaftliche Ermittlungen dem Zeugen gegenüber laufen. Dem Vernehmen nach sind rund 350 Badenia-Fälle derzeit beim OLG Karlsruhe rechtshängig. Aufgrund vorangehender Entscheidungen, auch des BGH, sind die Chancen der Anleger nicht zuletzt durch die Feststellungen in den bisherigen Strafverfahren im Zusammenhang mit den sogenannten Heinen-&-Biege-Wohnungen als günstig anzusehen, gleichwohl bleibt mithin noch längere Zeit eine Rechtsunsicherheit. Diese sollten Erwerber von überteuerten Wohnungen durchaus auch nutzen, um bei vorhandenen wirtschaftlichen Schieflagen mit der Badenia außergerichtliche Einigungen mit dem Ziel von Verzichten, bzw. Teilverzichten zu suchen. Nachdem zuletzt für die Badenia negativ ausgegangenen Prozessen ist diese durchaus außergerichtlich vergleichsbereit, wie auch unsere Kanzlei in der jüngeren Vergangenheit feststellen konnte. Sozialverträgliche Lösungen nach dem Erwerb sogenannter Schrottimmobilien sind mithin in vielen Fällen für Erwerber möglich.

   
   

Finanzmarktkrise – Änderung der Anlagestrategie

   

Viel wird geschrieben, viel wird spekuliert, wissen tut niemand was, glauben tun viele. Klar ist nur eines. Es wurde und wird viel Geld verloren werden am Kapitalmarkt. Dies wird auch noch einige Zeit weiter der Fall sein, weshalb konservative Anleger nicht nur aus Aktien heraus gehen, sondern auch gegebenenfalls auch aus festverzinslichen Wertpapieren, zumindest von weniger sicher erscheinenden Unternehmen, insbesondere auch Banken, deren Geschäftsbereich sich ausschließlich auf die Kreditvergabe beschränkt. Gerade im Bereich der Hypothekenbanken wird es jedenfalls den ein oder anderen Crash noch geben.
 

Schon stehen die „Vermittlerkohorten“ in den Startlöchern, um den Kunden gegebenenfalls neue Produkte zu verkaufen, „neue Provision ruft“. Man sollte sich jedoch davor hüten, außer in Festgelder und Sparguthaben derzeit sich Gedanken zu machen in andere, scheinbar von den Verflechtungen des Kapitalmarkts verschonte Bereiche zu finanzieren. Dies gilt insbesondere für plötzlich wieder heiß diskutierte geschlossene Fonds, sei es im Bereich von Immobilien, Medien, Schiffen, Windparks oder ähnlichem. Diese Bereiche sind nicht mehr und nicht weniger spekulativ als bislang auch anzusehen. 

Gerade im Bereich der Immobilien und deren Überbewertung rührt die Gesamtproblematik des Markts überhaupt her. Nichts anderes als „Schrottimmobilien“ im großen Stil, finanziert in den USA, haben für das jetzige Problem letztlich gesorgt. In Deutschland wurden Finanzierungen von Immobilien in den 90er Jahren an Kapitalanleger vergeben, deren damaliger Wert im Schnitt nur 60 bis 70% betrug, heute noch im Durchschnitt 30%. Dann bereits sprechen wir von Schrottimmobilien. In den USA ist die Finanzierung nicht an Kapitalanleger sondern meist an Eigennutzer erfolgt. Mit jedem weiteren Kreditverkauf oder Bündelung in Zertifikate wurde die Bewertung der einzelnen Immobilie immer mehr zur „Luftnummer“, so dass der tatsächlich dahinterstehende Wert der Immobilien kaum im einstelligen Prozentbereich letztlich anzusiedeln sein dürfte. Das sind Finanzierungen von Schrottimmobilien á la USA. Derjenige, der allerdings meint, dass Immobilien, die häufig leer stehen und an Wert verloren haben, durch die Geldmarktkrise plötzlich wertvoller werden, der dürfte irren. Es dürften immer noch 300.000 bis 400.000 Immobilien und dazugehörende Finanzierungen in Deutschland ungeklärt sein. Anleger, deren Anwälte und die betroffenen Kreditinstitute, allen voran die HypoVereinsbank und die Dresdner Bank, dürften weiterhin bestrebt sein, sozialverträgliche Lösungen im Einzelfall ohne Rechtsstreitigkeiten durchzuführen.

   
   

BGH bejaht Deckungszusage der Rechtsschutzversicherung bei Immobilienfondsbeteiligungen nach ARB 94

   

Rechtsschutzversicherer haben bislang vielfach die Deckungszusage bei darlehensfinanzierten Immobilienfondsbeteiligungen an sog. Schrottimmobilien aufgrund des sogenannten Baurisikoausschlusses oder Vorvertraglichkeit verweigert.

Lediglich bei den alten Versicherungsbedingungen ARB 75 wurden Deckungszusagen regelmäßig erteilt.
      

Mit einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes hat sich nun die Chance der Erwerber deutlich verbessert, eine Deckungszusage zu erhalten.
 

Zum einen hat der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen IV ZR 37/07 nunmehr zu den ARB 94 entschieden, dass eine Immobilienfondsbeteiligung nicht grundsätzlich in den Anwendungsbereich des Baurisikoausschlusses fällt, sondern auf die rechtliche Struktur der Beteiligung abzustellen ist. Insbesondere soll hier entscheidend sein, ob sich der Erwerb bzw. die Baumaßnahmen der Immobilien dem Fonds selbst oder dem Erwerber zuordnen lassen. Soweit keine Grundbucheintragung der Erwerber erfolgt, dürfte der Baurisikoausschluss nicht greifen. Es dürfte dann lediglich eine reine Kapitalanlage des Erwerbers vorliegen.
 

Im Weiteren hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass der Rechtsverstoß nicht bereits bei Vertragsabschluss vorliegt, sondern erst dann, wenn der Widerruf nach dem Haustürwiderrufsgesetz erklärt wurde und dieser zurück gewiesen wird. Dies eröffnet nun auch geschädigten Fondserwerbern die Möglichkeit, eine Deckungszusage von ihrer Rechtsschutzversicherung zu erlangen, wenn die Versicherung erst deutlich nach der Fondsbeteiligung oder dem Darlehensvertrag abgeschlossen wurde.

Das vorbenannte Urteil dürfte neben den ARB 94 auch auf die wortgleichen ARB 2000 zu übertragen sein.

   
   

Doch noch Chancen für Erwerber von Falk Fonds 68

   

Nachdem in den vergangenen Jahren eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten durch den Insolvenzverwalter Nachmann im Rahmen des Insolvenzverfahrens Falk Fonds 68 (wie bei anderen Falk Fonds) mit Anlegern über Rückzahlung von Ausschüttungen geführt worden sind und diese im Ergebnis zugunsten des Insolvenzverwalters ausgegangen sind, gab es nunmehr im Nachhinein Entscheidungen, die davon ausgehen, dass durch einen Formfehler (Abtretung von Ansprüchen vor Insolvenzeröffnung) die damaligen Entscheidungen der Gerichte falsch waren. Dies jedenfalls führt das OLG Brandenburg in einer Entscheidung vom 23.07.2008 (Az: 7 U 230/07) aus, auch das LG Duisburg hat mit einer Entscheidung vom 14.08.2008 (Az: 5 S 114/07) die Höhe der Forderungen des Insolvenzverwalters im Hinblick auf die Geltendmachung der gesamten Ausschüttungen zurückgewiesen, ein Teil der Forderungen sei unberechtigt, bzw. verjährt.


Diese Entscheidungen geben Veranlassung dafür, dass Erwerber, die noch keine abschließende Vereinbarung mit dem Insolvenzverwalter getroffen haben, bzw. noch keine Rechtsstreitigkeiten in rechtskräftiger Form zum Abschluss gebracht haben, genau überlegen, bzw. rechtlich überprüfen lassen, welche Zahlungen sie an den Insolvenzverwalter noch leisten. Dies könnte wohlgemerkt auch bei anderen der Falk-Fonds eine Rolle spielen. Zur Erinnerung: Diese Fonds beinhalten manche nicht werthaltigen Immobilien („Schrottimmobilien“), die unter anderem zum wirtschaftlichen Zusammenbruch der Fonds führte.

   
   

Massenvergleiche HAT Fonds

   

Beim OLG München sind Anfang Juni rund 1.300 Anleger nach Gerichtsangaben in anhängigen Berufungsverfahren beigetreten und haben sodann mit der finanzierenden Société Générale Einzelvergleiche abgeschlossen. Es handelt sich dabei um Auseinandersetzungen in den HAT Fonds 43, 45, 49 und 57. Diese Fonds beinhalten eine nicht unerhebliche Anzahl sogenannter Schrottimmobilien. Erwerber, die dieser Abwicklung nicht beigetreten sind und noch keine Lösungen mit der Bank abgeschlossen haben, sollten zeitnah prüfen lassen, ob und inwieweit – auch unter Verjährungsgesichtspunkten - „Lösungen mit Vergleichen“ auch außergerichtlich noch möglich sind.

   
   

Berlin – Fonds
Haftet der Staat auf Anschlußförderung?

   

Spätestens seit 2006 lodert in Berlin eine Flamme, die in Bälde über diverse Rechtsstreitigkeiten zu einem zumindest erstinstanzlichen Ergebnis kommen dürfte. In den 80er und 90er Jahren hatte Berlin Geld gebraucht, vor und nach der Wende lag der Wohnungsbau danieder. Dann lockte man insbesondere eine Vielzahl privater Investoren nach Berlin mit dem Versprechen, Fördermittel zur Verfügung zu stellen, wobei es sich im Regelfall um eine 15jährige Grundförderung handelte. Gleichzeitig sollte die Miethöhe für die Bewohner Berlins erträglich bleiben. Noch im Jahre 1987 hieß es vom Berliner Senat, dass bis 2016 ein zusätzlicher Aufwand der öffentlichen Hand von rund 13 Mrd. DM sowohl zugunsten der Subventionierung niedriger Mieten, als auch für die Vermeidung von unzumutbaren Belastungen für Eigentümer zur Verfügung gestellt würden. Im Jahr 2006 stellte dann der Senat über seinen Finanzsenator Dr. Sarrazin klar, dass die Erwerber Pech gehabt hätten, nach Ablauf des Förderzeitraums würde kein Anspruch auf Anschlußförderung bestehen. Die Erwerber, im Regelfall Fondsgesellschafter, hätten ein eigenes unternehmerisches Risiko, überdies Steuervorteile ohnehin in hohem Umfange gehabt. Dies war und ist natürlich ein Schlag ins Gesicht von Erwerbern, die letztlich Fondsbeteiligte an nichts anderem als faktischen Schrottimmobilien sind, die sich häufig in einem kaum werthaltigen Zustand befinden. Die Finanzierungen der Fondsbeteiligten und oft auch des Fonds selbst, sind nach unserer Erkenntnis noch oft um ein Vielfaches höher, als der jetzige Wert der Immobilie. Erwerber stehen daher vor einem Desaster.
 

In den „Berlin-Fällen“ hat damit nicht nur wie sonst eine Bank, Initiatoren, Bauträger oder Vermittler verdient und stehen danach in der Schußlinie, vielmehr ist es vorliegend der Staat selbst. Dass ausgerechnet in Berlin die Moral am niedrigsten angesiedelt ist, verwundert nicht. Das Schuldenmachen auf Kosten des Bundes und damit aller Bürger Deutschlands, hat Tradition, insbesondere auch nach der Wende. Die zunächst zu erwartenden Entscheidungen des Landgerichts Berlin sind natürlich – alles andere wäre Augenwischerei – politische Entscheidungen. Es gibt genügend Anhaltspunkte, Erwerbern „Recht“ zu geben, aber auch für das umgekehrte Ergebnis gibt es genügend Argumente. Im Bereich „Schrottimmobilien“ sind es ohnehin die Beteiligten gewohnt, dass ausschließlich ergebnisorientiert geurteilt wird. Falls die Erwerber Recht bekommen, heißt dies im Klartext nichts anderes, als dass Berlin weiter Schulden macht und der Steuerzahler dies alles finanziert, so einfach ist das.

   
   

Mögliche Vergleiche bei DG Anlagefonds

    Nach offensichtlich ersten positiven Entscheidungen für Erwerber beginnt die Möglichkeit für Erwerber, sich außergerichtlich mit Banken einigen zu können, greifbarer zu werden. Vergleiche werden in einem günstigeren Umfang, mit über bislang angebotenen 20% Verzicht, häufig angeboten. Die Banken reagieren dabei jedoch oftmals mit Befristungen ihrer Angebote. Auch wenn im Einzelfall ein Erwerber im Zweifelsfall sich nicht unter Druck setzen lassen sollte, erscheint es gleichwohl sinnvoll, individuell Lösungsmöglichkeiten überprüfen zu lassen.
   
   

Securenta-Insolvenzverwalter wechselt

   

Mit Beschluss vom 03.06.2008 hat das Amtsgericht Göttingen angeordnet, dass der bisherige Insolvenzverwalter auf seinen Antrag aus dem Amt entlassen wird. Neuer Insolvenzverwalter wurde Prof. Rolf Rattunde, Berlin. Dieser ist bereits Insolvenzverwalter der Göttinger Gruppe Vermögens- und Finanzholding GmbH & Co. KGaA. Der bisherige Insolvenzverwalter Knöpfel stand in der Kritik, weil er Forderungsanmeldungen zunächst bestreiten wollte, darüber hinaus kam es zu Problemen im Verlauf der Gläubigerversammlung am 25.03.2008, die den bisherigen Insolvenzverwalter bewegte, das Amt niederzulegen. Anlegerschützer begrüßen den Wechsel in der Insolvenzverwaltung. Unsere Kanzlei hat Forderungsanmeldungen gleichwohl bereits auch in der Vergangenheit betrieben, soweit Anleger dies noch nicht getan haben, müssen diese überlegen, dies zumindest jetzt noch zu tun.

   
   

Gallinat-Bank AG zur Rückabwicklung verurteilt

   

In einem durch unsere Kanzlei erstrittenem Urteil vor dem Landgericht Ellwangen vom 09.05.2008 (noch nicht rechtskräftig) wurde die Gallinat-Bank AG zur Rückabwicklung eines Darlehens verurteilt, mit welchem im Rahmen eines verbundenen Geschäftes die Finanzierung an dem geschlossenen Immobilienfonds „6. Grundbesitz Wohnbaufonds GbR“ finanziert wurde. Der Fonds beinhaltet wie so oft wenig werthaltige Schrottimmobilien.
 

Die Bank muss hier gut EUR 5.400,00 an die Erwerber zurückzahlen, auf den Restdarlehensanspruch verzichten, die defizitäre Fondsbeteiligung übernehmen und die durch die Erwerber gestellten Sicherheiten frei geben. Zudem trägt die Bank sämtliche Kosten des Rechtsstreits.
 
Das Landgericht hat sowohl den durch unsere Kanzlei vorgetragenen Verbund zwischen Darlehen und Fondsbeteiligung, als auch die Haustürsituation bestätigt. Eine Rückabwicklung gemäß §§ 3, 4 HaustürWG i. V. m. § 9 II Satz 4 VerbrKrG analog wurde angenommen. Mithin liegen insoweit noch keine Besonderheiten vor. Jedoch wurde eine Rückabwicklungsmöglichkeit angenommen, obwohl die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag nach Dafürhalten des Landgerichts ordnungsgemäß gefasst war.
 

Die Gallinat-Bank hatte jedoch den gegengezeichneten Darlehensbetrag mit einem Beischreiben zurück an den Erwerber gesandt, in welchem eigenständige Ausführungen zur Voraussetzung des Widerrufsrechts sowie der Widerrufsfrist getätigt wurden. Das Landgericht hielt die Ausführungen in dem Beischreiben für so verwirrend und dazu angetan, einen Verbraucher zu täuschen, dass es der Bank nach Treu und Glauben versagt wurde, sich auf den Ablauf der der Widerrufsbelehrung folgenden Widerrufsfrist für den Darlehensvertrag zu berufen.
 

Das Urteil könnte – soweit es Bestand hat, ein kleiner Meileinstein für eine Vielzahl von Fällen sein, in denen Erwerber einen Fonds gekauft haben, der, wie leider sehr häufig, Schrottimmobilien enthält. Nach diesseitiger Kenntnis ist dies im übrigen die erste Entscheidung seit langer Zeit, die zu Lasten der Gallinat-Bank AG erging.

   
   

Kündigung aus wichtigem Grund bei Imperial Immobilienfonds Neue Bundesländer GbR

   

In einer Urteilsreihe vom 08.05.2008 hat das Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken die Berufung der Fondsverwaltung der Imperial Immobilienfonds Neue Bundesländer GbR gegen erstinstanzliche Urteile des Landgerichts Frankenthal zurückgewiesen. Unsere Kanzlei konnte dabei erfolgreich eine Kündigung aus wichtigem Grund durchsetzen.
 

Der Beitritt der Gesellschafter wurde, wie bei sämtlichen Imperial Immobilienfonds, durch eine Treuhänderin vollzogen. Die Treuhandvollmachten verstoßen gegen Artikel 1 § 1 des Rechtsberatungsgesetzes. Der Nachweis, dass die Vollmachten in Ausfertigung bei Vollzug des Beitrittes vorlagen, ist der Fondsverwaltung weder durch die Beitrittsurkunde noch die Vernehmung des beurkundenden Notars gelungen.
 

Die Fondsbeteiligung konnte für den Erwerber somit erfreulicherweise beendigt werden. Die Fondsverwaltung hat das Auseinandersetzungsguthaben auszuzahlen. Leider beinhaltet auch dieser geschlossene Immobilienfonds, wie viele andere Fonds ähnlicher Art, sogenannte Schrottimmobilien, deren Werthaltigkeit und Wertentwicklung sehr problematisch ist.

   
   

Behandlung von geschlossenen Fonds für Altersvorsorge

   

Ein erheblicher Streit in der Rechtsprechung ist darüber entbrannt, ob generell geschlossene Fonds für die Altersvorsorge tabu sind oder nicht. Dies geschieht naturgemäß sehr stark vor dem Hintergrund von geschlossenen Immobilienfonds, die eine Vielzahl sogenannter Schrottimmobilien beinhalten, die eine sehr negative Wertentwicklung genommen haben. Dabei hat beispielsweise das OLG Düsseldorf (AZ I – 6 U 84/05) in einer Entscheidung vom 30.03.2006 in der Interpretation des Urteils ausgesagt, dass für die Altersvorsorge derartige Fonds tabu sind, was für die Frage etwaiger Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers natürlich von grundlegender Bedeutung ist. Nunmehr hat in einer neuen Entscheidung des Landgerichts Ingolstadt vom 30.04.2008 (AZ 41 O 1916/07, noch nicht rechtskräftig) im Rahmen des Falk-Fonds 70 der Finanzdiendstleister eine Eignung als Altersvorsorge zugesagt. Das Landgericht hat in seiner Entscheidung dabei im Wesentlichen wohl darauf abgestellt, dass es auf die Frage ankäme, ob der Anleger über die mit der Investition verbundenen Risiken informiert wurde, eine Annahme, Immobilienfonds seien nicht zum Zwecke der Altersvorsorge geeignet, sei jedoch nicht zutreffend.
 

Klar ist, dass es primär auf die Frage der konkreten Aufklärung bezüglich Risiken des Erwerbers ankommt, dabei kann es aber sicherlich – dies ist unsere feste Überzeugung – sehr wohl darauf ankommen, ob dem Erwerber dabei gesagt wurde, dass es sich um eine beispielsweise „risikolose Altersvorsorge“ handelt oder dass es sich um eine „bessere Altersvorsorge als eine Lebensversicherung“ handelt. Häufig werden Aussagen zur Altersvorsorge mithin nur im Zusammenhang mit dem jeweiligen Einzelfall getroffen. Deswegen spielt die Frage der Altersvorsorge im Rahmen etwaiger Aufklärungspflichtverletzungen sehr wohl eine Rolle.

     
   

Bank siegt bei DG-Anlagefonds 30

    Dem Vernehmen nach hat das Landgericht Karlsruhe erstinstanzlich eine Klage wegen Falschberatung gegen die Spar- und Kreditbank Karlsruhe im Rahmen der Finanzierung von DG Anlagefonds 30 aus verschiedenen Gründen, unter anderem wegen Verjährung, abgewiesen. Das Urteil unter dem Aktenzeichen 7 O 146/07 ist nach diesseitiger Kenntnis noch nicht rechtskräftig.
   
   

Klagverfahren bei Kirchsteigfeld 16. Fonds-OHG

   

Dem Vernehmen nach sollen beim Landgericht Berlin am 23.04.2008 Termine zur mündlichen Verhandlung im Klagverfahren der BerlinHyp gegen 20 Zeichner der Kirchsteigfeld 16. Fonds-OHG stattgefunden haben. Die Bank geht dabei auf Zahlung der Darlehen vor, obgleich – so der Einwand der Anlegerseite – die Immobilie veräußert wurde und der Erlös auf einem an die BerlinHyp verpfändeten Konto läge. Die Bank würde jedenfalls mehr einklagen, als nach Verrechnung des Kaufpreises aus den Darlehen noch geschuldet sei. Dererlei Verfahren sind sicherlich interessant, aber eher die Seltenheit. Immerhin zeigt dies, dass auch bei Auflösung einer Gesellschaft eines geschlossenen Immobilienfonds, der mutmaßlich Schrottimmobilien beinhaltet, es jedenfalls fragwürdig ist, ob sich die Bank zusätzlich dann auch noch bei den Erwerbern bedient, wenn sie ohnehin sich über die Immobilienerlöse bedient. Auch beim Fonds Kirchsteigfeld 15. OHG soll es zu zumindest einer Rechtsstreitigkeit gekommen sein. Dabei soll die Klage gegen einen Treugeber beim Landgericht Landshut zurückgewiesen worden sein, nachdem dieser auf einen Liquidationsfehlbetrag nach einer vorangehend aufgestellten Liquidationsbilanz in Anspruch genommen wurde.

   
   

Grundhaltung des 11. Zivilsenats des BGH zum Schutz von Erwerbern von Schrottimmobilien

   

Es ist zwar nicht neu, welche bankenfreundliche Haltung der 11. Zivilsenat des BGH zur Frage des Schutzes von Verbrauchern hat, die geschädigte Kapitalanleger nach dem Erwerb sogenannter Schrottimmobilien sind, selten hat jedoch der Vorsitzende Richter am BGH in einer so krassen Deutlichkeit auch seine innere Haltung zur Thematik zum Ausdruck gebracht. Dr. h.c. Gerd Nobbe, hat am 14.06.2007 einen Vortrag in Köln aus Anlaß des 50jährigen Bestehens des Vereins zur Förderung des bankrechtlichen Instituts an der Universität zu Köln gehalten. Der Aufsatz wurde nun in ZBB 2008, Seite 78ff, veröffentlicht. Einige Passagen hieraus bezüglich den Wertvorstellungen des BGH seien dabei wie folgt zitiert:

„Nun soll durchaus nicht geleugnet werden, dass es dumme, uninformierte und leichtsinnige, der kreditgebenden Bank nicht gewachsene Verbraucher in großer Zahl gibt. Dass hinter dem BGB und seinen grundlegenden Wertungen stehende Leitbild des „vernünftigen, selbstverantwortlichen und urteilsfähigen Rechtsgenossen“ aus Franz Wieackers „Privatgeschichte der Neuzeit“ (Anmerkung des Verfassers: 2. Auflage 1967) ist zu optimistisch. Dies gilt gerade nach Herabsetzung der Volljährigkeitsgrenze auf 18 Jahre. Nicht wenige junge Erwachsene müssten zur Geschäftsfähigkeit eigentlich erst erzogen werden....“
 

„Im Bereich der Kreditvergabe kann und muss diese Aufklärungs- und Warnpflicht (Anmerkung: Gemeint ist die der Banken) aber grundsätzlich nur soweit gehen, dass Kreditinteressenten alle wesentlichen Informationen über den Kreditvertrag, also insbesondere den Zinssatz, die sonstigen Kreditkosten, die Höhe und Anzahl der Zins- und Tilgungsraten, die Laufzeit, die Finanzierungskonstruktion, die zu erbringenden Sicherheiten, die eventuell erforderlichen Versicherungen und vor allem über die Risiken gegeben werden. Die Sinnhaftigkeit und das Risiko des finanzierten Geschäfts, etwa eines unvernünftig großen Autos, einer zu teuren Immobilie oder Wohnungseinrichtung, muss die Bank nicht interessieren und nicht ansprechen. Paternalistische Fürsorge für einen unvernünftigen Verbraucher oder unter demütigender Beschneidung seiner Entscheidungs- und Handlungsfreiheit ist nicht ihre Aufgabe.“
 

„Die Entscheidung der Frage, ob er das finanzierte objektiv unvernünftige Geschäft abschließen und dafür einen Kredit aufnehmen will und ob er glaubt, in der Lage zu sein, den Kredit auf Dauer bedienen zu können, ist ausschließlich Sache des über die Kreditkonditionen und die damit verbundenen Risiken ausreichend aufgeklärten Kreditinteressenten. Dies gilt auch dann, wenn dieser seine Lebenshaltungskosten und/oder sein Einkommen erheblich unter- bzw. überschätzt, der Kredit nur mit Hilfe des pfändungsfreien Teils des Einkommens bedient werden könnte und die Insolvenz des Verbrauchers abzusehen ist.“
 

„Dummheit, Leichtsinn und auch etwaige Dopamin- und andere Ausschüttungen des Gehirns sind ebenso wie etwaige körperliche Gebrechen von jedermann selbst zu tragen, selbstverständlich auch von der Bank, die Kredite vergibt, die sie später abschreiben muss. Jedermann ist ...seines Glückes oder Unglückes Schmied. Es gibt außerhalb des § 138 BGB keinen Schutz des voll geschäftsfähigen Bürgers vor sich selbst.“

Wenn man diese Zeilen auf sich wirken läßt, kommt man zum Schluß, dass der 11. Senat die Gesamtproblematik um 450.000 geschädigte Erwerber im Rahmen des Erwerbs sogenannter Schrottimmobilien geistig vollständig ignoriert. Das Wort „Schrottimmobilie“ kommt ohnehin dem BGH über den Mund. Wir überlassen es der Einschätzung eines jeden Einzelnen, das Weltbild des Bürgers, den zumindest der Senatsvorsitzende des BGH hat, für sich selbst zu kommentieren. Seine Worte sprechen ohnehin für sich.
 

Die Antwort des 11. Senats auf Wertungen, wie wir sie mit den vorliegenden Zeilen vornehmen, würde ohne weiteres dazu führen, dass dieser sagen würde, er habe ja gerade mit seiner Entscheidung vom 16.05.2006 den Weg freigemacht, für das institutionalisierte Zusammenwirken zwischen Vermittler, Bauträger und Bank, eine Möglichkeit zu schaffen, die Bank doch für ein Fehlverhalten auch über die Finanzierung hinaus in die Verantwortung zu bringen. Dies gilt nämlich dann für all diejenigen Abläufe, die hunderttausendfach ablaufend dazu geführt haben, dass in oder nach einer Haustürsituation ein vertriebstechnisch gewandter Vermittler „aus einer Hand“ die überteuerte Schrottimmobilie und die passende Finanzierung dafür dem Kunden auf das Auge drücken konnte.
 

Der Bankensenat hat für einen solchen Schadensersatzanspruch Kriterien aufgestellt, die man selbstverständlich als Jurist mittragen kann. Eine Aufklärungspflichtverletzung, dessen Nachweis, auch noch die Arglist eines Vermittlers, das institutionalisierte Zusammenwirken der Beteiligten und zu guter Letzt einen noch unverjährten Anspruch vorliegen haben zu müssen, ist nachvollziehbar, zumindest plausibel. Entscheidend ist jedoch, welche Anforderungen an die einzelnen Tatbestände gesetzt werden. Bei wohlgemerkt allen einzelnen Tatbeständen sind dem ersten Anschein nach vom BGH so hohe Anforderungen im Einzelfall gesetzt werden, dass es sehr schwierig wird, stets alle Kriterien zu erfüllen. Das Thema „Schrottimmobilie“ ist und bleibt eine rechtlich gesehen äußerst heuchlerische Rechtsmaterie, die nur unter dem Deckmantel der Juristerei tatsächlich gewolltermaßen dazu führen soll, dass mit Ausnahme eines kleinen Bereichs von Erwerbern die übrigen geschädigten Anleger von Schrottimmobilien rechtlos gestellt werden sollen. Entscheidungen des EuGH versucht der Bankensenat, soweit es irgend geht, zu ignorieren, bzw. – wie jeder findige Jurist – Schlupflöcher zu finden, bei denen entscheidende verbraucherschutzfreundliche Passagen dann doch wieder nicht angewandt werden müssen.
 

So lange die Gesetzgebung, sei es die alte Regierung oder die jetzige große Koalition, bewußterdings die Hand schützend über diese Rechtsprechung legt, um dem Bankeninteresse den Vorrang zu geben, wird sich an der Gesamtsituation kaum etwas ändern.
 

Auch bei geschädigten Erwerbern von geschlossenen Immobilienfonds zeigt sich die Lage im Hinblick auf die höchstrichterliche und auch politische Grundhaltung kaum anders. Der lediglich außerhalb der Bankenhaftung bei den Fonds zuständige 2. Senat des BGH ist zwar erkennbar verbraucherfreundlicher, doch wird dieser allenfalls bei Schadensminderungserwägungen für die Erwerber von Fondsanteilen (z.B. bei Nachschüssen oder Einlageforderungen) günstige Ergebnisse möglich machen können.

     
   

Klagen von Anlegern von DG-Fonds 30, 34 und 35

   

Seit vielen Jahren stehen die DG-Anlagen auf dem gerichtlichen Prüfstand. Dem Vernehmen nach soll beim Landgericht Karlsruhe in Bälde die Klage eines Anlegers des DG-Fonds 30 nach erfolgter Beweisaufnahme entschieden werden. Dabei geht es um die Frage, ob eine Aufklärungspflichtverletzung erfolgt ist. Bereits vorangehend hatte das OLG Stuttgart mit Urteil vom 22.01.2007 (AZ 10 U 189/06) einem Anleger am DG-Fonds 34 Schadensersatz zugesprochen, da von der beratenden Bank nicht auf die negative Presseberichterstattung in „kapital-markt intern“ hingewiesen wurde. Ein solches Vorgehen wegen Aufklärungspflichtverletzungen scheint jedenfalls auch unter Verjährungsgesichtspunkten erfolgversprechender zu sein, als ein Vorgehen aus Prospekthaftung. Hier hatte das Landgericht Berlin mit Urteil vom 01.11.2007 (AZ 21 O 198/07) die Klage eines Anlegers am DG-Fonds 30 sowohl gegenüber der Anlagegesellschaft wie auch gegenüber der DZ-Bank unter anderem wegen Verjährung abgewiesen. Auch beim OLG Stuttgart steht in Bälde eine Entscheidung für DG-Anlage 35 (voraussichtlich Mai) an, auch hierauf darf man gespannt sein.
 

Alles in allem ist bei diesen Fonds zweifelsohne die Erwartung der Anleger nicht erfüllt worden, unabhängig von einer möglichen Haftung der Beteiligten. Dies liegt letztlich, wie in vielen anderen Fällen, nur an einem, die den Anlagen zugrunde liegenden Immobilien haben letztlich nicht die Rendite erbracht, die in der Konzeption vorgesehen waren und dies wohl letztlich deswegen, weil es sich zumindest teilweise um nichts anderes als sogenannte Schrottimmobilien handelte.

     
   

Kreditausgliederung der HypoVereinsbank

   

Die HypoVereinsbank (HVB) soll – so Financial Times Deutschland vom 28.04.2008 – zwischenzeitlich 27.000 Kunden „los geworden sein“, die von insgesamt 143.000 Kundenkrediten in ein sogenanntes Special Credit Portfolio (SCP) im Jahr 2006 ausgelagert worden sind. Die Auslagerung der Darlehen umfaßt in der Mehrheit Immobilienkredite, in Wesentlichen dürfte es sich dabei um die Finanzierung sogenannter Schrottimmobilien gehandelt haben. Es soll sich dabei um besonders risikobehaftete Finanzierungen gehandelt haben, die ausgelagert wurden. Allerdings wird auch berichtet, dass gut 13.000 Kunden wieder aus diesem Portfolio entnommen worden seien und wieder durch die Vertriebsdivisionen betreut werden sollen, also letztlich sollen diese Kunden wieder über zuständige Kreditsachbearbeiter in der Bearbeitung abgewickelt werden.
 

Die Zahl von 27.000 Kunden weniger zeigt, dass die Taktik der Bank Früchte trägt, auf unterschiedlichste Wege Risikokredite los zu bekommen. Soweit die Bank nämlich es schafft, dass der Kunde das Darlehen vollständig durch eine Drittbank ablöst, hilfsweise auch eine Darlehensübernahme durch eine von der HVB empfohlene Bank oder Institut zustande kommt, hat der Kunde kaum noch Chancen, rechtlich Ansprüche auf Schadensersatz und Rückabwicklung im Hinblick auf die von ihm erworbene Schrottimmobilie zu erwirken, auch wirtschaftliche Lösungen mit Verzichten, bzw. Teilverzichten sind dann praktisch fast aussichtslos.

   
   

Wertermittlungskosten in grundschuldbesicherten Immobiliendarlehen fragwürdig

   

Die Entscheidung des Landgerichts Stuttgart vom 18.05.2007 im Zusammenhang mit Wertermittlungskosten in Geschäftsbedingungen der Wüstenrot schlugen hohe Wellen. Zwischenzeitlich hat auf Anraten des Gerichts in der mündlichen Verhandlung des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 08.11.2007, die Wüstenrot ihre Berufung zurückgenommen. Dies hat möglicherweise weitreichende Folgen im Hinblick auf eine Vielzahl von vereinbarten Wertermittlungsgebühren, Schätzkosten, Gutachterkosten und ähnlich formulierten Gebühren in Darlehensverträgen, denen Erwerber sogenannter Schrottimmobilien ausgesetzt waren. Zu überlegen ist, ob nach einer unwirksamen Klausel ein Rückzahlungsanspruch bezüglich dieser Kosten entsteht oder ein Herausgabeanspruch auf ein solches Gutachten. Unseres Erachtens nach dürfte bei einer unwirksamen Klausel, soweit der Vertrag damit insgesamt zu Fall gebracht werden kann, was jedoch sehr kühn wäre, in erster Linie ein Erstattungsanspruch gegenüber der Bank in Frage kommen.
 

Soweit man sich näher mit der Entscheidung beschäftigt, zeigt sich jedoch schnell, dass es sich bei der Formulierung der Wüstenrot Bank um eine kaum gebräuchliche Form der Formulierung handelt, die sogar zu Gebühren gelangt, unabhängig davon, ob der Darlehensvertrag zustande kommt oder nicht und zudem an Prozentsätzen vom Darlehensbetrag ausgehend Gebühren festmacht.
 

Im Regelfall sind bei Darlehensfinanzierungen von Erwerbern von Schrottimmobilien handschriftlich oder maschinenschriftlich eingesetzte Beträge festzustellen, die zunächst auch erst als Geschäftsbedingungen zu bewerten sein müssen. Die jetzige Rechtsprechung ist insoweit konsequent, als dass sie die Wertermittlungskosten nicht in den „Interessenbereich des Kunden“ hinein interpretieren kann, da sie dann faktisch automatisch das Argument liefert, dass bei einer Falschaufklärung hierüber seitens der Bank auch Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüche gegenüber der Bank denkbar sein könnten. Wir gehen daher davon aus, dass zumindest die sehr bankenfreundliche höchstrichterliche Rechtsprechung dieser Konsequenz sich anschließen muss und damit in einer Vielzahl von Fällen zu unwirksamen Klauseln bei Schätzkosten oder Wertermittlungskosten kommen wird und die Kunden Rückzahlungen – auch nach vielen Jahren – verlangen können. Dass dies nur ein Tropfen auf dem heißen Stein ist, ist natürlich für die Verbraucher bedauerlich.

   
   

Schadensersatz nach Insolvenz bei Phalanx Immobilien AG

   

Ein besonderes Modell im Rahmen sogenannter „Beteiligungszertifikate“ gab die in Waiblingen ansässige Phalanx Immobilien AG aus. Es sollte Kapital eingesammelt werden von Anlegern, das dann in Gebäude aus Zwangsverwertungen in Chemnitz reinvestiert werden sollte. Dabei dürfte es sich dann wohl um sogenannte Schrottimmobilien gehandelt haben, die im Auge der Initiatoren waren. Auf diese Weise sollten „attraktive Gewinne“ erzielt werden. Eine Verzinsung von bis zu 8,5 % bei einer einjährigen Beteiligung wurden in Aussicht gestellt. Dieses Geschäftsmodell platzte. Geschädigte überprüfen nun, ob neben der voraussichtlich fruchtlosen Geltendmachung von Ansprüchen in der Insolvenz, auch der Vorstand persönlich in Anspruch nehmbar ist. Dass dies nicht einfach sein dürfte, um wenigstens noch Schadensminderung für die Kapitalanleger zu erwirken, ist klar.

   
   

Schutz für Kapitalanleger/Darlehensnehmer vor Abtretung ihrer Darlehensforderung an Dritte

   

In den vergangenen Monaten war die Abtretung von Darlehensforderungen an Drittbanken oder Private Equity Fonds häufig in den Schlagzeilen. Dies gilt insbesondere für Problemdarlehen mit mangelhafter Sicherung seitens der Bank. Sowohl bei der Finanzierung sogenannter Schrottimmobilien wie auch von darlehensfinanzierten anderen Kapitalanlagen, neigen Banken dazu, sich von solchen Darlehen zu trennen, wenn sie Sorge haben, dass der Darlehensnehmer die Verbindlichkeit nicht mehr rückführen könnte. Bei einzelnen Klagen von Anlegern hat sich die Rechtsprechung als sehr zurückhaltend herausgestellt und zumeist im Sinne der Banken entschieden.

Die Politik ist jedoch der Auffassung, dass es durchaus im Interesse eines Darlehensnehmers sein kann und muss, dass er ausschließlich mit der Bank zu tun hat, zu der er ursprünglich das Vertrauen für eine Finanzierung gefunden hat. Das Bundesministerium der Justiz will daher zum Schutz von Kreditnehmern auf dem Gesetzeswege einen Maßnahmekatalog erlassen, der unter anderem vorsieht, dass die Bank als Darlehensgeber künftig nicht abtretbare Darlehensverträge anbieten muss. Zudem sollen die Banken verpflichtet werden, Darlehen anzubieten, die nicht veräußert werden dürfen. Darüber hinaus soll eine Aufklärungspflicht geregelt sein, wonach den künftigen Darlehensnehmer vor Abschluss eines Kreditvertrages die Bank von sich aus auf das Angebot eines solchen nicht abtretbaren Darlehensvertrages hinweisen muss.
 

Es bleibt abzuwarten, ob in dieser Legislaturperiode ein solches Gesetz noch verabschiedet wird.

   
   

Bundesregierung will Schutz von Kreditnehmern verbessern

   

Gleich ein Bündel von Maßnahmen will die Bundesregierung zum nachhaltigen Schutz von Darlehensnehmern auf den Weg bringen. Es geht dabei um folgende konkrete Vorschläge der Bundesjustizministerin:

  1. Pflicht des Darlehensgebers zum Angebot nicht abtretbarer Darlehensverträge
  2. Verpflichtung des Darlehensgebers zu Folgeangebot oder Hinweis auf Nichtverlängerung des Vertrages
  3. Pflicht zur Anzeige der Abtretung der Darlehensforderung bzw. des Wechsels des Darlehensgebers
  4. Verbesserung des Kündigungsschutzes bei Grundstücksdarlehen
  5. Nicht abtretbare Unternehmenskredite
  6. Verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch bei unberechtigter Zwangsvollstreckung aus einer vollstreckbaren Urkunde

Sollten die Überlegungen tatsächlich Gesetz werden, würde dies zu einer weitergehenden Besserstellung von Kunden, Darlehensnehmern und Kapitalanlegern führen.

Insbesondere für Erwerber sogenannter Schrottimmobilien könnte dies von Belang werden, wobei nicht davon auszugehen sein dürfte, dass eine Rückwirkung im Hinblick auf bereits abgeschlossene Darlehensverträge automatisch die Folge sein wird. Auf alle Fälle werden die Banken in laufenden Darlehensverträgen dann weit weniger die Möglichkeit haben, die Kunden ohne weiteres aus einem auslaufenden Vertrag zu drängen, die Darlehen an Drittbanken oder Private Equity-Fonds zu verkaufen oder gar „ins Blaue hinein“ Vollstreckungen in das Kapitalanlageobjekt oder Privatvermögen des Kunden einzuleiten. Letztlich hat die Bundesregierung mithin erkannt, dass gerade Erwerber sogenannter Schrottimmobilien besser geschützt sein müssen.

   
   

Erwerberin siegt gegen Badenia -
aber Badenia lenkt in anderen Fällen immer noch nicht ein

   

Gleich mehrere Medien verbreiteten Mitte November 2007 die Nachricht, dass die Bausparkasse Badenia nun im Rahmen der Finanzierung von Schrottimmobilien Vergleiche anbiete. Auch auf der Internet-Seite der Badenia selbst liest man die aktuelle Meldung: „Badenia: Erleichterte Vergleiche und Erledigung BGH-Verfahren“. Bereits die ausführliche Presseerklärung der Badenia lässt jedoch ahnen, dass dort keineswegs ein Kurswechsel stattgefunden hat. Vielmehr wird erklärt, dass man den „Heinen & Biege“-Kunden trotz einer für die Badenia günstigen Rechtsprechung mit Vergleichsangeboten entgegen komme. Zudem habe man das Verfahren vor dem OLG Karlsruhe, das der BGH mit Urteil vom 20.03.2007 an das OLG Karlsruhe zurück verwiesen hatte, „durch einseitige Erklärung beendet“, da die Fortsetzung des Verfahrens „nicht mehr von Interesse“ gewesen sei.


Tatsächlich jedoch hat die Badenia vor dem OLG Karlsruhe den Klageanspruch anerkannt. Wäre der Prozess fortgesetzt worden, hätte das OLG Karlsruhe zugunsten der Badenia Beweis darüber erheben müssen, ob diese – wie von ihr behauptet – tatsächlich keine Kenntnis von den Falschangaben der Vermittler hatte. Augenscheinlich hatte die Badenia Angst vor der Aussage des Vermittlers.


Der Vorteil der aktuellen Strategie der Badenia liegt jedenfalls auf der Hand: Zum Einen enthält ein Anerkenntnisurteil keine Begründung, die anderen Anlegern weiteres Material liefert, gegen die Badenia vorzugehen. Zum Anderen werden viele Anleger von Schrottimmobilien auch weiterhin abwarten, wie sich die Rechtsprechung entwickelt und mit der Geltendmachung ihrer Ansprüche vielleicht so lange warten, bis die Badenia sich auf Verjährung berufen kann.


Es gilt mithin mehr denn je, dass Erwerber von Schrottimmobilien, die mit der Badenia finanziert haben, überprüfen lassen, ob kurzfristig nunmehr eine Vereinbarung außergerichtlich mit einem erkennbaren Verzicht bzw. Teilverzicht allein schon aus wirtschaftlichen Gründen erfolgen kann oder dass erwogen wird, gegenüber der Badenia gleichsam klagweise vorzugehen.

   
   

Probleme mit DG Fonds 34/35

   

Nach einem bereits vom OLG Stuttgart am 22.01.2007 ergangenen Urteil zum DG-Anlage Fonds Nr. 34 (AZ 10 O 189/06), wonach nicht nur die beklagte Volksbank sondern auch der genossenschaftliche Verband bei der Prospektierung pflichtwidrig gehandelt habe und mithin eine Entscheidung zu Lasten eines Erwerbers durchführte, droht nun ein ähnliches Szenario beim DG Immobilien-Anlage-Fonds Nr. 35. Dem Vernehmen nach sollen bei der Prospektierung Grundsätze der IDW-Richtlinien ignoriert worden sein, in einem Fall beim Landgericht Frankfurt, der derzeit anhängig sein soll, geht es darum, dass im Rahmen des Vertriebs eine Kostenverschleierung erfolgt sein soll. Ein Sachverständigengutachten ist dem Vernehmen nach zum Ergebnis gekommen, dass die Gesamtkosten im Prospekt nicht zweckentsprechend aufgegliedert sind, vor allem aber die darin enthaltenen Vergütungen an die Herausgeberin des Prospekts oder mit ihr verflochtenen Personen und Unternehmen nicht benannt wurden, wie dies durch die IDW-Richtlinien vorgegeben ist. Über entscheidungserhebliche Tatsachen für den Erwerber soll getäuscht worden sein, nachteilige Tatsachen verschwiegen, bzw. umgekehrt als vorteilhaft dargestellt worden sein. Es bleibt abzuwarten, welche Entwicklung sich aus diesem Rechtsstreit ergibt.

   
   

Unwirksamkeit von Widerrufsbelehrungen – ein Streit ohne Ende

   

Bereits seit längerer Zeit wird darüber diskutiert, ob das Muster einer Widerrufsbelehrung nach der BGB-Infoverordnung gegebenenfalls unwirksam ist, da das Muster vorsieht, dass über die Widerrufsfolgen nicht belehrt zu werden braucht, wenn die Vertragsleistungen erst nach Ablauf der Widerrufsfrist erbracht werden. Dagegen bestimmt § 312 Abs. 2 BGB für das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften, dass die Belehrung den Verbraucher hier auf die Rechtsfolgen des Widerrufs hinweisen müsse.
 

Zahlreiche Unternehmer, die das Muster verwendet haben, wurden bereits abgemahnt. Die Gerichte haben die Problematik bislang unterschiedlich bewertet.
 

Nunmehr sollte der Bundesgerichtshof über die Wirksamkeit der Belehrung entscheiden. Das Landgericht Koblenz hat diese in der Vorinstanz verneint.
 

Im Verhandlungstermin am 26.09.2007 hat der 8. Zivilsenat des BGH unter dem vorsitzenden Richter Ball dann allerdings angedeutet, dass das Muster der BGB-Infoverordnung bei Haustürwiderrufsgeschäften schon aus ganz anderem Grund unwirksam sein könnte. Im Muster heißt es nämlich im Hinblick auf die Widerrufsfrist, dass diese „frühestens“ mit Erhalt der Belehrung beginne. Da die Frist bei Haustürgeschäften jedoch im Gegensatz zu Fernabsatzgeschäften nicht erst mit Erhalt der Ware, sondern bereits mit Aushändigung der Belehrung beginnt, könne die Belehrung den Verbraucher verwirren und sei damit gegebenenfalls unwirksam.
 

Zu einem Urteil kam es nach diesen Ausführungen jedoch nicht mehr. Da die beklagte Firma InmediaONE ihre Revision zurücknahm.

Es bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen sich aus dieser Entwicklung auch im Bereich der Schrottimmobilien-Finanzierungen ergeben.

Eine gravierende Auswirkung kann sich insbesondere bei Darlehen für sogenannte Schrottimmobilien ergeben, soweit es sich um eine Kapitalanlage aus allerjüngster Zeit mit einer Finanzierung handelt, ein neues Darlehen im Rahmen einer Umschuldung vorgenommen wurde oder eine vollständige neue Darlehensvereinbarung auch mit der bisherigen Bank abgeschlossen wurde. Bei den letztgenannten Konstellationen dürfte möglicherweise ein Widerruf jedoch insoweit mangels Kausalität ins Leere gehen, da der Kaufvertrag oder die Fondsbeteiligung längst abgeschlossen, bzw. gezeichnet worden ist.
 

Am interessantesten dürfte die Problematik sicherlich für Anleger sein, die zwischenzeitlich eine Widerrufs-Nachbelehrung erhalten haben, die sich am Muster der BGB-Infoverordnung orientiert. Hier könnten sich nunmehr neue Chancen für eine Rückabwicklung ergeben.

   
   

Chancen für Anleger bei Film- und Medienfonds

   

Nach dem Urteil Cinerenta III des OLG München vom 18.07.2007 haben nicht nur Anleger dieses floppenden Filmfonds, sondern auch Erwerber anderer Filmfonds (z.B. Vif Medienfonds 3 und 4) die Möglichkeit, Ansprüche gegenüber der Beteiligten der Fondsgesellschaft, dem Initiator aber auch gegebenenfalls der finanzierenden Bank geltend zu machen. Während gerade im Bereich des Landgerichts München bei zahlreichen Klageverfahren die Beteiligten vor Inanspruchnahmen von Anlegern geschützt schienen, scheint sich nunmehr das Blatt zugunsten der Anleger wenden zu können. Häufig sind Mängel im Prospekt versteckt, die letztlich eine falsche oder nicht ausreichende Risikoaufklärung für den Anleger mit sich bringen. Beteiligung an einem Film- und Medienfonds bedeutet in der Regel nichts anderes als die Möglichkeit eines Totalverlustrisikos. Wird hierüber im Prospekt und gegebenenfalls durch den Vermittler nicht ausreichend aufgeklärt, besteht die Möglichkeit auf Schadensersatz für den Anleger. Soweit die Beteiligungsgesellschaft oder der Initiator nicht mehr in Anspruch nehmbar ist, kann im Einzelfall auch daran gedacht werden, den Vermittler bzw. die Vertriebsfirma zu verklagen. Im Falle der Cinerenta III war dies im übrigen die Firma Investor Treuhand GmbH (Mario Ohoven), die bei den Cinerenta Medienfonds I bis V im übrigen – so im Rahmen verschiedenerer Behauptungen im Rahmen von Klagen beim Landgericht München - erheblich höhere Vertriebsprovisionen (nämlich 20%) erhalten habe, obgleich im Prospekt für die Eigenkapitalvermittlung erheblich geringere Provisionen vorgesehen worden seien. Neben der Vermittlerhaftung kommt im übrigen auch eine Haftung des Treuhänders in Betracht, der für die Mittelverwendung zuständig ist.

   
   

Neue Chancen bei Falk Fonds 75

   

In 2. Instanz und dem Vernehmen nach zwischenzeitlich rechtskräftig, hat das OLG Dresden mit einer Entscheidung vom 25.04.2007 (Az.12 U 2211/06) eine Klage der GE Money Bank (Rechtsnachfolgerin der ursprünglich anteilsfinanzierenden Allbank) abgewiesen, die gegenüber einem Anleger die Rückzahlung der Darlehensvaluta geltend gemacht hatte. Im vorliegenden Fall sollte der Beitritt nur wirksam werden, wenn der Anleger die Finanzierung tatsächlich bekäme. Die Wirksamkeit des Beitritts war mithin abhängig von der Erlangung eines entsprechenden Darlehens im Sinne einer Bedingung. Damit kam das OLG zu einer noch fortwirkenden Haustürsituation mit einem entsprechenden Widerrufsrecht, auch wenn bereits Angang Dezember 2001 der Anleger in einer Haustürsituation die Beitrittserklärung und eine auf Einräumung eines Zwischenfinanzierungkredits gerichtete Vertragserklärung abgab, der endgültige Darlehensvertrag jedoch erst im Februar 2002 abgeschlossen wurde. Diese Entscheidung gibt Hoffnung für eine Vielzahl weiterer Erwerber, bei denen im Rahmen des Beitritts zum Fonds ein Finanzierungsvorbehalt gemacht wurde.
 

Damit ist dringlichst Falk-Anlegern zu raten, Haftungsansprüche gegenüber ihrer finanzierenden Bank überprüfen zu lassen. Falls ein Verbundgeschäft vorliegt, eine Haustürsituation nachgewiesen werden kann und der benannte Finanzierungsvorbehalt für den Fondsbeitritt vorliegt, sind die Chancen gut, gegenüber der Bank erfolgreich vorzugehen.

   
   

Insolvenzverfahren gegen Securenta AG eröffnet

   

Was sich seit Monaten, auch nach Erfahrungen unserer Kanzlei, andeutete, wurde nun Wahrheit. Die Securenta AG als Kerngesellschaft der Göttinger Gruppe ist zahlungsunfähig. Verwirrung besteht derzeit über die Frage des zuständigen Insolvenzverwalters. Insolvenzverfahren sind sowohl in Berlin wie auch in Göttingen eröffnet worden. Dies rührt davon her, dass offensichtlich noch kurz vor der Insolvenz der Sitz nach Berlin verlegt wurde. Möglicherweise war dies sogar ein bewußter Schachzug um Zeit zu gewinnen und Verwirrung zu stiften. Nach Mitteilung des Handelsblatts vom 18.06.2007 beschäftigt sich auch die Staatsanwaltschaft Braunschweig neuerlich mit dem Fall. Dem Vernehmen nach sollen etwa 80.000 Anleger mit 1 Mio. Euro an Beteiligungen betroffen sein.

Anlegern ist dringend zu raten, sich im Hinblick auf Ihre Ansprüche, aber auch eine mögliche Abwehr von Nachschußpflichten, die noch drohen, rechtlich zu informieren. Es wird davon auszugehen sein, dass der Insolvenzverwalter versuchen wird die Höhe von Forderungen, die zur Anmeldung gebracht werden, auf 10-15% der Einzahlungen zu drücken, da unnachvollziehbare rechnerische Bewertungen des Anteils hierzu möglicherweise führen können. Hierzu sollten sich Anleger rechtzeitig wappnen. Soweit Rechtsschutzversicherungen bestehen, können durchaus auch Kosten für Anmeldungen von Insolvenzforderungen abgedeckt sein, umgekehrt auch eine mögliche Abwehr von Forderungen des Insolvenzverwalters für Nachschüsse. Auf alle Fälle gilt es auch Fristen im Insolvenzverfahren zu beachten.

   
   

Haftbefehle gegen Vorstände/Manager der Göttinger Gruppe

    Unsere Kanzlei hat als eine von offensichtlich mehreren Kanzleien aufgrund bestehender Urteile und Vergleiche, die nicht vollstreckt werden konnten, Haftbefehl zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung gestellt. Das Handelsblatt meldet am 04.06.2007, insgesamt sei Haftbefehl gegen mindestens 137 Manager der Göttinger Gruppe erlassen worden. Damit stehen die Zeichen auf „Sturm“, es bleibt abzuwarten, ob Kunden, die insbesondere im Rahmen von außergerichtlichen und gerichtlichen Vergleichen Ratenzahlungen bekommen sollten, gänzlich leer ausgehen oder ob noch Zahlungen erfolgen können.
   
   

BGH - 20.03.2007
Sinneswandel beim 11. Zivilsenat des BGH bei Schrottimmobilien?

Juristisch hat das Urteil des BGH vom 20.03.2007 (AZ: XI ZR 414/04) keinerlei Bedeutung. Es stellt keine neuen Kriterien auf, nach denen Haftungstatbestände der Banken bei Hunderttausenden von Immobilienerwerbern von Schrottimmobilien zu bewerten sind.

Bemerkenswert ist jedoch, dass trotz der sehr bankenfreundlichen Haltung des 11. Zivilsenats mit ihrem Vorsitzenden Herrn Nobbe, dieser im vorliegenden Fall aufgrund der Feststellungen des OLG Karlsruhe nicht umhin kam, einen Haftungstatbestand der Bank festzustellen, wenn in so gröblicher Weise, wie bei der Badenia es sich andeutet, ein Zusammenwirken zwischen Bank, Vertrieb und Immobilienverkäufer vorlag. Bei der Badenia sind „nur“ 7.000 Erwerber betroffen, bundesweit sind dem Vernehmen nach über 400.000 Erwerber durch den Kauf überteuerter Immobilienkapitalanlagen geschädigt. Vom Ergebnis her kann für diese eigentlich nichts anderes gelten wie für die Badenia-Anleger auch. Nur die „Juristerei“ sieht dies anders, Recht haben und Recht bekommen ist zweierlei. Der vom EuGH in 2 Fällen dem BGH ins Stammbuch geschriebene erhöhte Verbraucherschutz will beim BGH nicht einsehbar sein oder soll es auch nicht. Eine Verknüpfung zwischen Politik und oberster Justiz liegt für viele nahe. Wieso gerade der 11. Senat und sein Vorsitzender sich seit vielen Jahren vehement trotz anderslautender Meinungen in Literatur und untergerichtlicher Rechtsprechung (neben der Auffassung des EuGH) einer Haftung sperrt, hat augenscheinlich ausschließlich ergebnisorientierte Gründe. Es ist nämlich nicht so, dass nur die Richter beim BGH „intelligent“ und die Heerschar von Richtern bei Landgerichten und Oberlandesgerichten, die die Haftungsbestände anderweitig bewerten, ebenso wie eine Vielzahl von Rechtsprofessoren, „dumm“ sind.

Die vorliegende Entscheidung des BGH zu den Schrottimmobilien vom 20.03.2007 könnte eine ausschließlich praktische Entscheidung sein. Soweit die Badenia jetzt nicht - klug beraten - in einer Vielzahl von Fällen Vergleiche abschließt und die Entscheidung des OLG Karlsruhe ein weiteres Mal dann beim BGH zur Disposition steht, wird voraussichtlich der BGH dann nicht umhin kommen, die Badenia endgültig zu verurteilen. Dann kann sich der 11. Zivilsenat voller Stolz auf die Brust klopfen und sagen: „Schaut her, wir betreiben doch auch Verbraucherschutz.“ Da die Chancen jedoch aufgrund der Beweislage für viele andere Erwerber erheblich schlechter stehen als bei den Badenia-Fällen, wird es dann beim „Einzelfall“ Badenia möglicherweise verbleiben.

Aber bereits kurzfristig dürfen Anleger, die ihre Schrottimmobilien über andere Institute finanziert haben, gleichwohl von besseren Chancen als bislang ausgehen, da die Entscheidung auch Untergerichten (Landgerichten und Oberlandesgerichten) gegebenenfalls wieder mehr Mut macht, dass der BGH jedenfalls in Einzelfällen eine Verurteilung der Bank stützt. Der Vermittler muss dem Erwerber gegenüber objektiv falsche Angaben gemacht haben. Die diesbezügliche Kenntnis der Bank wird vermutet, wenn sie mit Vermittler oder Verkäufer der Anlage zusammengearbeitet hat. Die Bank kann aber versuchen, hier das Gegenteil zu beweisen. Um ihr diese Chance zu geben, wurde der Fall hier an das OLG Karlsruhe zurück verwiesen. Die Chancen, dass bei Darlegung eines entsprechenden Sachverhalts Banken mehr als bislang außergerichtlich Einigungen durchführen, dürfte steigen. Insoweit ist das Urteil durchaus für Anleger positiv.

   
   

Steuerrückzahlung bei VIP 3 und 4 (Medienfonds)

Die Medienfonds VIP 3 und 4 sind steuerlich „geplatzt“. Das Finanzamt hat die steuerliche Abzugsfähigkeit aberkannt und will gewährte Steuererstattungen zurückbezahlt haben. Nachdem 80% der Fondsgelder nicht zur Filmproduktion sondern zur Absicherung von Schlußzahlungen verwandt wurden, verneint der Fiskus u.a. die Gewinnerzielungsabsicht und die Produzenteneigenschaft. Gegen die Bescheide der Wohnsitzfinanzämter wird schwer vorzugehen sein. Es bleiben aber Chancen eines Vorgehens gegenüber dem Vermittler, gegebenenfalls der finanzierenden Bank und den Initiatoren. Dies wird im Einzelfall zu prüfen sein.
   
   

RA Nachmann (Insolvenzverwalter Falk Fonds 68, 71) unterliegt in PKH-Verfahren vor mehreren Landgerichten

Der Insolvenzverwalter über das Vermögen verschiedener Falk Fonds, darunter die Fonds 68 und 71, versucht seit Ende letzten Jahres Anleger der Fonds wegen angeblicher „Einlagenrückzahlung“ durch den Fond als Kommanditisten zu belangen. Sämtliche erhaltenen Ausschüttungen sollten zurückbezahlt werden. Mit Bilanzen und Jahresabschlüssen untermauern konnte RA Nachmann diese Rückforderung schon rein sachlich nicht. In Klageverfahren gegen Anleger beantragte RA Nachmann zumeist zunächst Prozeßkostenhilfe mit dem Hinweis darauf, die Kosten könnten aus der Masse nicht aufgebracht werden. Bislang haben bereits sieben Gerichte, nämlich das LG München II, das LG Berlin, LG Hanau, LG Koblenz, LG Coburg, LG Schweinfurt und das AG Kirchheim/Teck die Prozeßkostenhilfeanträge zurückgewiesen. Argument: drei Gläubiger-Großbanken haben zusammen bereits eine Quotenerwartung von 94,04% - und somit im Falle des Obsiegens des Insolvenzverwalters nicht nur eine geringfügige Besserstellung zu erwarten. Zudem hat der Falk Fonds 71 durch den Verkauf des Objekts Essen EUR 190.000,00 eingenommen, so dass der Fond sich kaum auf Bedürftigkeit berufen kann. Auch die Erfolgsaussichten der Klage selbst werden von den Gerichten angegriffen: bei der Beteiligung handle es sich nicht um eine Kommanditeinlage, sondern ein partiarisches Darlehen.

Unabhängig davon, läuft nun eine Welle außergerichtlicher Einigungsversuche seitens des Insolvenzverwalters. Bei Zahlungen von 55% der eingeforderten Zahlung bis zum 28.02.2007 bzw. 60% bis 31.07.2007 verzichtet RA Nachmann auf den Restbetrag. Für Vergleiche auf den 28.02.2007 war es in allen Fällen ohnehin zu spät, da Angebote diesbezüglich zu knapp übermittelt wurden. Im Einzelfall ist in Abgleichung zum Prozeßrisiko zu prüfen, ob der Vergleich angenommen werden sollte oder ob gegen die Klage des Insolvenzverwalters mit Vehemenz vorgegangen werden sollte. Verläßliche, zumindest zweitinstanzliche Entscheidungen werden noch längere Zeit auf sich warten lassen.

   
   

Aktuelles zur Badenia - Problematik

In der aktuellen Rechtsprechung zur Bankenhaftung bei Schrottimmobilien nehmen die Fälle geschädigter Badenia-Anleger nach wie vor eine Sonderstellung ein. Kaum eine andere Bank hat in gleichem Maße wie die Badenia mit dem Strukturvertrieb der Schrottimmobilien so eng zusammengearbeitet und hierbei gegebenenfalls in großem Umfang selbst profitiert. Die Details dieses Bankenskandals wurden bereits mehrfach in Fernsehberichten aufgearbeitet und sind auch in den Entscheidungen des OLG Karlsruhe vom 21.06.2006 zu erahnen. Nicht ohne Grund hat das Urteil des OLG Karlsruhe unter dem Aktenzeichen 15 U 64/04 einen Umfang von 128 Seiten plus Inhaltsverzeichnis.

Kernpunkt für die Haftung der Badenia nach dem OLG Karlsruhe war eine „Mietpool-Kostruktion“, über deren Risiken nicht ausreichend belehrt wurde. Zudem hielt das Gericht die Wertermittlungen der Badenia für die angebotenen Schrottimmobilien für fehlerhaft.

Etwas konkreter als das Urteil des OLG Karlsruhe wird ein Bericht des SWR zum Jahresende 2006 mit dem Titel: „BETRIFFT – Die Bausparfalle“. Dort wird ausführlich dargestellt, wie die Badenia und die Vertriebsfirma der Schrottimmobilien, die Firma Heinen & Biege aus Dortmund, miteinander verknüpft waren. So war die Firma Heinen & Biege wohl spätestens seit 1995 aufgrund eigener Kredite von der Badenia abhängig und soll Entscheidungen zum Teil bis zu einer Rückmeldung von der Badenia ausgesetzt haben. Laut einem Gutachten sei die Firma Heinen & Biege seit 1998 nur noch „Strohmann“ der Badenia gewesen.

Laut der Recherche des SWR waren die von der Badenia finanzierten Wohnungsn nur 50 bis 60 % des jeweiligen Kaufpreises wert und wären wohl von den wenigsten Banken finanziert worden. Den Kunden wurde jedoch in Werbevideos und durch geschulte Vermittler ein „Rundum-sorglos-Paket“ vorgestellt.

Ein ehemaliger Justitiar bei Heinen & Biege gab im SWR-Interview zudem an, er habe im Auftrag von Heinen & Biege und Badenia zahlreiche Vermittler vor den Haftungsprozessen der Bank instruiert. Man habe den als Zeugen geladenen Vermittlern gedroht, dass die Badenia sie im Falle einer Verurteilung in Regress nehmen werde und habe dann Zeugenvernehmungen „geübt“. Hierin könnte ein Grund dafür liegen, warum die Anleger bislang so viele Badenia-Prozesse verloren haben.

Die weitere Entwicklung der Badenia-Rechtsprechung bleibt abzuwarten. Mit seiner Entscheidungsreihe vom 16.05.2006 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass bei einem „institutionalisierten Zusammenwirken“ der finanzierenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts ein Schadensersatzanspruch des Anlegers gegenüber der Bank bestehen könne. Auffällig ist jedoch, dass der Bundesgerichtshof die Voraussetzungen eines solchen Schadensersatzanspruchs in einigen Entscheidungen vom 16.05.2006 für gegeben erachtet, in anderen Entscheidungen gleichen Datums aber annimmt, dass hierfür nicht ausreichende Anhaltspunkte zur Verfügung stünden. Beklagte Bank in sämtlichen Parallelverfahren war die Badenia.

Für die Badenia-Anleger bedeutet dies, dass recht gute Chancen für eine Bankenhaftung bestehen, soweit im Prozess ausführlich genug vorgetragen wird. Inwieweit die jetzigen Entscheidungen aber insbesondere im Hinblick auf eine Verjährung auf neue Prozesse übertragbar sind, ist jeweils im Einzelfall zu prüfen.

Zudem bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung zu fehlerhaften Widerrufsbelehrungen der Bank und hieraus resultierenden Schadensersatzansprüchen der Anleger nach der Rechtsprechung des EuGH vom 25.10.2005 weiter entwickelt. Der BGH hat an eine solche Haftung zunächst so hohe Anforderungen gestellt, dass ein Anspruch nur in den seltensten Fällen gegeben wäre. Unter anderem ist für den Bundesgerichtshof die Reihenfolge der Vertragsunterschriften entscheidend. Grundsätzlich seien Ansprüche nur dann denkbar, wenn der Anleger zuerst den Darlehensvertrag und erst anschließend den Kaufvertrag unterschrieben hat.

Allerdings ist mit einer neuen EuGH-Entscheidung wohl nicht in absehbarer Zeit zu rechnen, so dass es für die Badenia-Anleger sinnvoller sein dürfte, sich auf die oben dargestellten Grundsätze der Bankenhaftung für Falschberatung zu berufen. Insbesondere könnte ein zu langes Abwarten auf neue Entscheidungen wegen einer drohenden Verjährung riskant sein.

Immerhin soll die Staatsanwaltschaft Dortmund nun die Anklage gegen die Beteiligten des Vertriebs endlich erhoben haben. Danach dürften zivilrechtliche Haftungstatbestände wegen strafrechtlicher Verantwortung mehr denn je denkbar sein. Auch hier ist die Verjährung aber zu berücksichtigen. Es gilt, je früher jemand gegen die Badenia vorgeht, umso eher entgeht er dem Verjährungsrisiko.

   
   

Reithinger-Insolvenz: Kreditverträge nichtig?

Die in Insolvenz gegangene Privatbank Reithinger hat eine Vielzahl von Beteiligungen und Fonds der Deutschen Beamtenvorsorge AG (DBVI) München finanziert. Sowohl die Bank wie auch diese Fonds standen im Einflußbereich des Unternehmers Klaus Thannhuber. Die Kreditverträge sind überwiegend offensichtlich nicht mit Anlegern direkt sondern über einen Treuhänder abgeschlossen worden und daher nach der Rechtsprechung des BGH zu sogenannten Schrottimmobilien möglicherweise nichtig. die Anleger können gegebenenfalls im Rahmen des Insolvenzverfahrens geleistete Zinsen und Tilgungen von der Bank zurückfordern. Auf alle Fälle ist zu raten, geltend gemachte Darlehensforderungen des Insolvenzverwalters nicht ohne rechtliche Prüfung zu begleichen.
   
   

Landgericht München II weist Prozesskostenhilfe für Rechtsanwalt Nachmann (Falk Fonds 68 und 71) zurück

In einer Vielzahl von Fällen ist der Insolvenzverwalter der Falk Fonds 68 und 71, RA Josef Nachmann, gegenüber Erwerbern vorgegangen. Im Falk Fonds 71 sind potentiell 1343 Anleger betroffen. Es werden Ausschüttungsrückforderungen in Höhe von 12,69 Mio. Euro beansprucht. Der Durchschnittsanleger soll etwa rund 9.400 Euro zurückbezahlen. Unabhängig davon, dass dem Anspruch der Sache nach möglicherweise entgegengetreten werden kann, zum Beispiel durch den Einwand der Verjährung, hat das Landgericht München II nunmehr den vielerorts als geradezu zynisch angesehenen Prozeßkostenhilfeantrag von RA Nachmann zurückgewiesen. Das Gericht geht davon aus, dass die Prozeßkosten aus der verwalteten Vermögensmasse aufgebracht werden können. Mithin Erwerbern anzuraten, auch gegen den Prozesskostenhilfeantrag bereits vorzugehen und eine Zurückweisung zu beantragen.
   
   

Anklageerhebung gegen Verantwortliche von Badenia-Finanzierung

Die Staatsanwaltschaft Dortmund hat laut Presseberichten nunmehr Anklage gegen die ehemaligen Geschäftsführer des Vertriebs Heinen & Biege/Dortmund wegen Betrugs beim Verkauf von rund 12.000 Eigentumswohnungen erhoben. Im Regelfall waren unmittelbar an den Verkauf Finanzierungen über Badenia-Bausparverträge geknüpft. Dies kann nunmehr dazu führen, dass zivilrechtliche Ansprüche für Erwerber gegenüber der Badenia mit erheblich besseren Chancen durchgeführt werden können. Die vom Anleger darzulegende und nachzuweisende arglistige Täuschung durch den Vertrieb, die der Bank zurechenbar sind, könnten als nachgewiesen gelten. Im März 2007 ist ein Grundsatzurteil des BGH zur Haftung der Badenia zu erwarten. Problematisch könnte jedoch in vielen Fällen ein etwaige Verjährung der Ansprüche sein. Dies gilt es im Einzelfall zu prüfen. Auf alle Fälle ist zu raten, dass Erwerber, die Finanzierungen über den Vertrieb Heinen & Biege durchgeführt haben und insoweit sogenannte Schrottimmobilien erworben haben, ihre Ansprüche nunmehr dringlichst überprüfen lassen und gegebenenfalls baldmöglichst geltend machen.
   
   

Pressemitteilung vom 20.01.2007

Nach den Entscheidungsreihen vom 25.04.2006 und vom 16.05.2006 wurde dem 11. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes vielfach vorgeworfen, dass er die Rechte von Kapitalanlegern im Vergleich zur bisherigen Rechtsprechung deutlich eingeschränkt habe. Inzwischen zeigt sich anhand vieler weiterer BGH-Entscheidungen ein differenzierteres Bild.
 

 

BGH-Urteile vom 10.10.2006 und vom 24.10.2006 – auch wirksame Vollmachten im Zeichnungsschein können von späteren unwirksamen Vollmachten mit erfasst werden

Die Urteile des 11. Zivilsenates vom 10.10.2006 (Az. XI ZR 265/05) und vom 24.10.2006 (Az. XI ZR 216/05) setzen die Rechtsprechung aus den Entscheidungen vom 25.04.2006 (Az. XI ZR 219/04 und XI ZR 29/05) fort. Die Entscheidungen betreffen die Fälle, in denen die Anleger einen Treuhänder mit dem Abschluss von Darlehensvertrag und Fondsbeteiligung beauftragt haben. Als Besonderheit dieser Entscheidungen hatten die Anleger zunächst in einem „Zeichnungsschein“ eine separate Vollmacht zum Abschluss der Verträge erteilt – und anschließend in einer notariellen Vollmacht den Treuhänder mit weitreichenden Befugnissen ausgestattet. Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass die notarielle Vollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz verstößt und damit unwirksam ist, während die Vollmacht im Zeichnungsschein für sich allein betrachtet wirksam ist.

In den neuen Entscheidungen führt der BGH aus, dass allerdings auch die zunächst wirksame Vollmacht im Zeichnungsschein von der Unwirksamkeit der notariellen Vollmacht erfasst werden kann, so dass der Treuhänder insgesamt nicht wirksam bevollmächtigt wurde. Damit wären die vom Treuhänder geschlossenen Verträge gegebenenfalls unwirksam und der Anleger könnte eine Rückabwicklung verlangen.

Ob die Vollmacht im Zeichnungsschein tatsächlich von der Unwirksamkeit der notariellen Vollmacht erfasst wird, ist nach Ansicht des BGH „Tatfrage“. Damit müssen die unterinstanzlichen Gerichte klären, ob es sich hier nach dem Willen der Vertragsparteien bei beiden Vollmachten um ein „einheitliches Rechtsgeschäft“ handelte.

BGH-Urteil vom 19.10.2006 – Haftung von Vermittlern und Vertriebsfirmen

Mit Urteil vom 19.10.2006 (Az. III ZR 122/05) hat der 3. Zivilsenat des BGH sich zur Haftung von Anlagevermittlern und deren Vertriebsfirma geäußert.

Zunächst bejaht der 3. Zivilsenat die grundsätzliche Haftung der Vertriebsfirma für eine fehlerhafte Beratung durch den Vermittler. Eine solche Haftung scheide auch nicht von vornherein aus, weil die Anlegern hätten wissen müssen, dass sich aus negativen Kursentwicklungen auch Verluste ergeben könnten. Dies hatte wohl das OLG Brandenburg zuvor angenommen.

Der Vermittler selbst soll im Gegensatz zur Vertriebsfirma allerdings nur haften, wenn er ein besonderes eigenes – über das Provisionsinteresse hinausgehendes – wirtschaftliches Interesse hat oder eine besondere persönliche „Gewähr“ oder Garantie abgibt.

BGH-Urteil vom 17.10.2006 – Unwirksamkeit von Vollstreckungsunterwerfungen durch Treuhänder

Die Zwangsvollstreckung in das Privatvermögen einzelner Gesellschafter aus Vollstreckungsunterwerfungerklärungen ist unzulässig, wenn der Geschäftsbesorger des Fonds solche Erklärungen in Vertretung der Gesellschafter abgegeben hat, ohne dass der Gesellschaftsvertrag eine solche Verpflichtung der Gesellschafter bereits vorsieht, entschied der BGH mit Urteil vom 17.10.2006 (Az. XI ZR 19/05). Später mit dem Abschluss des Geschäftsbesorgungsvertrages erteilte Vollmachten an den Geschäftsbesorger, die auch die Unterwerfung der Gesellschafter unter die sofortige Zwangsvollstreckung in ihr Privatvermögen umfassen, sind nach dem Rechtsberatungsgesetz nichtig.

BGH-Urteil vom 26.09.2006 – Haftung der Bank bei „institutionalisiertem Zusammanwirken“

Mit Urteil vom 26.09.2006 (Az. XI ZR 283/03) entwickelt der 11. Zivilsenat die Grundsätze seiner Entscheidungen vom 16.05.2006 weiter. Hiernach haftet die Bank aufgrund eines vermuteten Wissensvorsprungs in den Fällen für eine Falschberatung des Anlegers, wenn eszwischen ihr und dem Verkäufer / Vermittler ein „institutionalisiertes Zusammenwirken“ gegeben hat, dem Anleger das Kapitalanlagegeschäft zusammen mit dem Darlehensvertrag vermittelt wurde und die Angaben, mit denen er zum Vertragsabschluss bewegt wurde, „evident“ unrichtig waren.

Zu den Voraussetzungen eines „institutionalisierten Zusammenwirkens“ zwischen Verkäufer / Vermittler und Bank führt der BGH aus, dass es hierfür erforderlich sei, dass hier eine ständige Geschäftsbeziehung bestand. Diese könne z.B. in Form einer Vertriebsabsprache oder eines Rahmenvertrages bestanden haben oder sich daraus ergeben, dass die Bank den Vermittlern Büroräume überlassen hat oder dass die Vermittler – von der Bank unbeanstandet – Formulare der Bank benutzt haben. Des weiteren genügt es auch, wenn Verkäufer / Vermittler der Bank wiederholt Finanzierungen desselben Objekts vermittelt haben.

Allerdings soll es für ein „institutionalisiertes Zusammenwirken“ nicht ausreichen, wenn die Bank lediglich von Zeit zu Zeit auf Initiative des Verkäufers Finanzierungswünsche der Kunden geprüft und gegebenenfalls Finanzierungen übernommen hat. Zudem genügt es nicht, wenn die Bank nach einer solchen neutralen Prüfung die von ihr unterzeichneten Darlehensverträge nur über Verkäufer / Vermittler an die Kunden weitergeleitet hat.

BGH-Urteil vom 19.09.2006 – Haftung für Falschangaben im Gegensatz zu bloßen Werbeaussagen

Laut Urteil vom 19.09.2006 (Az. XI ZR 204/04) können die geschädigten Anleger die Bank nur dann für Falschangaben des Vermittlers in Anspruch nehmen, wenn es sich tatsächlich um unrichtige Angaben zum Anlageobjekt handelt, nicht aber bei unverbindlichen Anpreisungen und Werbeaussagen. Wie dies voneinander abgegrenzt werden soll, geht jedoch aus der Entscheidung des BGH nicht hervor. Auffällig ist allerdings, dass der Vermittler im dortigen Fall nur Angaben zur wahrscheinlichen bzw. üblichen Wertentwicklung gemacht und damit keine verbindliche Aussage zum konkreten Objekt gemacht hat.

Des weiteren äußert sich der Bundesgerichtshof in der Entscheidung näher zu möglichen Schadensersatzansprüchen des Anlegers in Umsetzung der Entscheidungen des EuGH vom 25.10.2005. Der EuGH hatte damals ausgeführt, dass die Bank dem Anleger für sämtliche Schäden aufgrund der Kapitalanlage haften soll, wenn sie ihn nicht ausreichend über das dem Anleger zustehende Widerrufsrecht aufgeklärt hat. Anschließend wurden von deutschen Oberlandesgerichten unterschiedliche Auffassungen dazu vertreten, ob ein solcher Schadensersatzanspruch nach dem deutschen Recht möglich ist oder nicht. Der Bundesgerichtshof stellt nun klar, dass ein solcher Anspruch durchaus möglich ist. Allerdings stellt der BGH hierfür recht strenge Voraussetzungen auf. Unter anderem muss die Bank die unterbliebene Belehrung verschuldet haben und der Anleger muss nachweisen, dass er bei richtiger Belehrung das Geschäft auch tatsächlich widerrufen hätte. Zudem hatte der Bundesgerichthof bereits in vorangegangenen Entscheidungen klar gestellt, dass ein Anspruch ohnehin nur in Betracht komme, wenn der Anleger bei Widerruf des Darlehensvertrages auch das Zustandekommen des Anlagegeschäftes hätte verhindern können. Damit wird ein solcher Schadensersatzanspruch nur in wenigen Fällen durchsetzbar sein.

BGH-Urteil vom 19.09.2006 – objektive Zurechnung einer Haustürsituation

Mit Urteil vom 19.09.2006 (Az. XI ZR 242/05) bestätigte der Bundesgerichtshof nach den Entscheidungen vom 14.02.2006 (Az. XI ZR 255/04) und vom 13.06.2006 (Az. XI ZR 432/04), nochmals, dass es für die Zurechnung einer Haustürsituation an die kreditgebende Bank nicht auf deren Kenntnis ankommt. Vielmehr genügt es, wenn objektiv eine Haustürsituation vorlag.
 
   
   

PK-Fonds IV – Rückzahlungsansprüche durch AG Hannover bestätigt

In einem weiteren Rechtsstreit beim AG Hannover (AZ 407 C 4151/06) für einen Erwerber im Rahmen des geschlossenen Immobilienfonds PK-Multifonds IV, hat das Amtsgericht Hannover in einem zwischenzeitlich rechtskräftigen Urteil bestätigt, dass dem Erwerber nach erfolgter Kündigung zum 31.12.2004 das Auseinandersetzungsguthaben auszubezahlen ist. Durch die nachträgliche freiwillige Liquidation des Fonds ist die Fälligkeit der Ansprüche des Erwerbers nicht beeinträchtigt worden. Maßgeblich – so das Amtsgericht – ist nämlich der Zeitpunkt der Kündigung. Verwalterin, bzw. Treuhänderin des Fonds ist die VTG Vermögensverwaltungs- und Treuhandgesellschaft mbH in Hannover (Geschäftsführer ist Graf von Bassenheim). Schon vorangehend waren gleichsam auch für den PK-Multifonds V positive Entscheidungen zugunsten von Erwerbern (z.B. Urteil vom 14.03.2005, AZ 548 C 16921/04) erfolgt. Auch in diesem Fall hatte das Gericht sogenannte nachwirkende Treuepflichten des Erwerbers verneint, wenn eine Vielzahl von Kündigungen durch Erwerber erfolgt.
   
   

Berlin-Fonds drohen nach Bundesverwaltungsgerichtsurteil erhebliche wirtschaftliche Schwierigkeiten – Chancen für Anleger?

Berlin-Fonds drohen nach Bundesverwaltungsgerichtsurteil erhebliche wirtschaftliche Schwierigkeiten – Chancen für Anleger?

Anlegern der Berlin-Fonds sind gut beraten, ihre Beteiligung und etwaige Ansprüche gegen den Fond, das Land Berlin, finanzierende Banken und Initiatoren noch vor Jahresende rechtlich prüfen zu lassen. Hintergrund ist die am 11.5.2006 ergangene Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (5 C 10.05), die nunmehr bestätigt hat, daß das Land zur Versagung der Anschlußförderung berechtigt war.

Die Berlin-Fonds blicken düsteren Zeiten entgegen. Bereits im Februar 2004 hatte sich das Land Berlin gegen eine weitere Förderung der geschlossenen Immobilienfonds entschieden, obwohl abzusehen ist, dass die sich die Fondgesellschaften ohne Förderung wirtschaftlich kaum lange über Wasser halten können. Ohne Druck von außen wird sich das Land nun kaum dazu entschließen, weiter in die Fonds zu investieren.

Einem Gutachten von Prof. Dr. Schwintowski, Humbolt-Universität Berlin zufolge bestehen Schadensersatzansprüche gegenüber dem Land Berlin aufgrund der fehlerhaften Prospektangaben und der übernommenen Finanzierungsverantwortung.

Was nun? Welches Vorgehen im Einzelfall angezeigt ist, läßt sich nur nach Prüfung der rechtlichen und wirtschaftlichen Situation des einzelnen Anlegers beurteilen. Anleger der betroffenen Fonds können entweder einheitlich als Gesellschafter in Verhandlungen mit den beteiligten Banken treten, um eine wirtschaftliche Sanierung zu ermöglichen.

Ggf. kann sich der Fond (bei Gesellschaftermehrheit)  dazu entschließen, zivilrechtlich gegen das Land Berlin vorzugehen – die Kosten tragen dann die Gesellschafter anteilig.

Es könnte jeder Anleger auch im Alleingang versuchen, Ansprüche gegen das Land Berlin aus Prospekthaftung geltend zu machen – in bezug auf öffentliche Stellen als Anspruchsgegner ist dies allerdings juristisches Neuland.

Klagen einzelner Anleger gegen die finanzierende- und möglicherweise bereits vollstreckende- Bank sind riskant. Wichtig ist, vorab die wirtschaftliche Situation des Einzelnen genau zu prüfen.

Auch eine (außerordentliche) Kündigung der Beteiligung kommt in Betracht.

Bei klageweisem Vorgehen wäre zu bedenken, dass Verjährung der Ansprüche bereits zu Jahresende 2006 drohen kann. Eile ist also geboten.

   
   

Ausschüttungsrückforderungen bei Falk-Fonds 68 und 71

In den vergangenen Monaten erhielten Anleger Post von Herrn Rechtsanwalt Nachmann aus München, dem Insolvenzverwalter von mehreren Falk-Fonds, unter anderem den Fonds 68 und 71, dass Ausschüttungen der vergangenen Jahre zurückgefordert werden. Es handelt sich im Regelfall um Beträge in Größenordnungen von 5.000,00, 10.000,00 oder 20.000,00 Euro. Es wurden bereits Klagen angekündigt, wenn nicht bezahlt wird. Dem Vernehmen nach sind in einer Vielzahl von Fällen bereits Klagen eingereicht worden und umgekehrt wird vom Insolvenzverwalter eine Vergleichsbereitschaft signalisiert. In verschiedenen Fällen der benannten Fonds wird ein Quote von 60-80% als Vergleich angeboten. Diese Beträge erscheinen jedoch noch verhandelbar. Aufgrund der unsicheren Rechtslage bietet sich in jedem Falle an, entweder es auf Klagen ankommen zu lassen oder vergleichsweise Einigungen zu suchen. Für alle Fälle scheinen Überprüfungen im Einzelfall sinnvoll. Den von unserer Kanzlei vertretenen Anlegern haben wir geraten, vorläufig den Ansprüchen auf Rückzahlung entgegen zu treten und haben dies auch dem Insolvenzverwalter gegenüber zum Ausdruck gebracht. Im Fall des Falk-Fonds 70 soll dem Vernehmen nach auf Rückforderungen von Ausschüttungen gegebenenfalls verzichtet werden. Da die DG HYP in die Fonds mit Krediten involviert ist, bleibt letztlich auch abzuwarten, wie deren grundsätzliche strategische Position sich in den kommenden Wochen und Monaten entwickeln wird. Wenn Verzichte oder Teilverzichte seitens der DG HYP in Rede stehen würden, könnte dies auch zu Auswirkungen im Rahmen der Rückforderungen des Insolvenzverwalters führen.

   
   

Neue Vorlage an den EuGH – Umsetzung des HTW-G

Nachdem die Entscheidungen des EuGH vom 25.10.2005 viel Aufsehen erregt haben, ihre Umsetzung durch deutsche Gerichte aber immer noch unklar ist, hat das OLG Stuttgart dem EuGH am 02.10.2006 neue Fragen zum Haustürwiderrufsrecht von Kapitalanlegern sogenannter Schrottimmobilien vorgelegt.

Bereits 2001 hatte der EuGH entschieden, dass das Widerrufsrecht nicht unabhängig davon, ob der Verbraucher belehrt wurde, auf ein Jahr befristet werden dürfe.

Allerdings schließt das frühere – aber vielfach noch anwendbare – Haustürwiderrufsgesetz auch einen Widerruf aus, der mehr als einen Monat nach beiderseitiger vollständiger Leistungserbringung stattfindet. Ein Teil der deutschen Gerichte legt dies so aus, dass einen Monat nach einer Umfinanzierung eines Darlehens ein Widerruf damit ausgeschlossen sei, unabhängig davon, ob beispielsweise eine mit dem Darlehensvertrag verbundene Fondsbeteiligung noch besteht.

Das OLG Stuttgart hat Zweifel, ob dies mit dem europäischen Recht vereinbar ist und fragt in diesem Zusammenhang auch nach, ob ein Widerrufsrecht erwirkt werden kann – wie dies teilweise vom OLG München angenommen wird.

Die neue Entscheidung des EuGH wird wohl etwas auf sich warten lassen, jedoch möglicherweise für alle Anleger, die ihr Darlehen bereits umfinanziert haben, neue Chancen eröffnen.

   
   

Die Bombe „Schrottimmobilie“  tickt bei der Hypovereinsbank

Anlässlich der Investorenkonferenz am 05.07.2006 in München hat die UniCredit als Mutter der im Jahr 2005 gekauften Hypovereinsbank deutlich gemacht, dass sie langfristig keinen Spaß an den wenig profitablen Krediten des Immobilienbereiches hat. UniCredit-Chef Alessandro Profumo hat „ein Portfolio von 30 Mrd. EUR“ vor allem in Deutschland ausgemacht, das er loswerden will (so das Handelsblatt am 06.07.2006). Ein Team von Investmentbankern  werde - so meldet auch die Financial Times Deutschland am 06.07.2006 - sukzessive die Kredite verkaufen, verbriefen oder durch den Verkauf weiterer Produkte an die Kreditgeber profitabel machen. Unter den 30 Mrd. EUR zu bearbeitenden Krediten befinden sich 9,5 Mio. faule Immobilienkredite (Schrottimmobilien), die bereits Anfang 2005 wertberichtigt worden sind und noch weitere 20,5 Mrd., die bis jetzt offensichtlich noch nicht wertberichtigt worden sind. Damit soll die HVB rund 1/5 ihres gesamten Kreditbestandes abarbeiten. Bis 2008 soll die Hälfte davon erledigt sein.

Im Klartext bedeutet dies, dass - wie bereits vor längerer Zeit auch unsererseits vermutet -  ein nicht unerheblicher Teil der Immobilienfinanzierungen gegebenenfalls an Private Equity Fonds verkauft werden soll, in anderen Fällen könnte die Hypo gegebenenfalls versuchen, die Erträge der Kredite dadurch aufzupeppen, dass sie gegebenenfalls Darlehen, bei denen bislang mit einem Tilgungsanteil gearbeitet wurde, tilgungsfrei zu stellen, um zusätzlich Lebensversicherungen oder Bausparverträge zu verkaufen. Dies ist übrigens ein beliebtes Mittel seit kurzem bei anderen Banken. Es handelt sich dabei um eine Handhabung, zu der aus Sicht der Darlehensnehmer (Erwerber) bei Schrottimmobilien in den allermeisten Fällen abzuraten ist. Die Bank kann umgekehrt auf diese Weise ihre Provisionserträge aus Drittprodukten fördern und hat zudem die Möglichkeit, das Darlehen durch Lebensversicherungen oder Bausparverträge frühzeitiger ablösen lassen zu können. Damit werden mehrere Fliegen mit einer Klappe geschlagen.

Um Unsicherheiten aus Sicht von Erwerbern/Darlehensnehmern, die mit der Hypovereinsbank sogenannte Schrottimmobilien finanziert haben, zu vermeiden, sollten daher außergerichtliche Einigungen mehr denn je kurzzeitig angestrebt werden.  
 

   
   

Göttinger Gruppe (Securenta)

In der Entscheidung vom 21.03.2005 hat der BGH ausgeführt, dass die Göttinger Gruppe atypisch stille Beteiligungen vollständig rückabwickeln muss, soweit sie die Anleger bei Übernahme der Beteiligung über die zahlreichen Risiken im Einzelfall nicht aufgeklärt hat. Dies gilt für die neueste Entscheidung für Verträge ab 01.01.1998 insoweit, als dass bekannt war, dass das Securenta-System (Rückzahlung mit monatlicher Rente) nicht zulässig ist.

Eine Weitere Entscheidung vom 18.04.2005 (BGH) führt aus, dass Vermittler über negative Berichterstattungen in „Kapitalmarkt intern“ bezüglich der Göttinger Gruppe seit 1993/1994 hätten aufklären müssen, andernfalls ist gleichsam eine Rückabwicklung möglich. Anleger, die ab diesen Zeiten Verträge abgeschlossen haben, sollten sich dringendst beraten lassen.

Selbst das zuständige Landgericht Göttingen, dass über Jahr hinweg eher eine freundliche Haltung zugunsten der Göttinger Gruppe hatte, sieht sich deswegen neuerdings bei Prozessen in der mündlichen Verhandlung veranlasst, sehr günstige Vergleiche zugunsten der Anleger vorzuschlagen. Diese Erfahrungen konnten wir gerade in jüngster Zeit auf Anlegerseite häufiger machen und entweder obsiegende Urteile erzielen oder sehr gute Vergleich abschließen.

Wichtig erscheint also derzeit, möglichst aktiv gegenüber Göttinger Gruppe/Securenta selbst zu klagen, da im Falle von Nichtzahlungen beispielsweise bei Ratensparplänen von der Göttinger Gruppe taktisch so vorgegangen wird, in dem gerne Gerichte wie z.B. das Landgericht Berlin/Kammergericht Berlin bemüht werden, die eine erkennbar bankenfreundliche, bzw. initiatorenfreundliche Haltung derzeit haben.

Gerüchten zufolge soll laut „Handelsblatt“ die Göttinger Gruppe Zahlungsprobleme haben und Ratenzahlungsvergleiche nicht erfüllt haben. Auch dies spricht gegebenenfalls dafür, Ansprüche gegenüber der Göttinger Gruppe schnellstmöglichst geltend zu machen.
 
 

   
   

BGH (11. Senat) – Objektives Vorliegen der Haustürsituation reicht

Oft können Kapitalanleger, denen eine Fondsbeteiligung und der dazugehörige Kredit zu Hause vermittelt wurden, diese widerrufen und gegenüber der Bank rückabwickeln, da die Banken gar nicht oder fehlerhaft belehrt haben. Bislang hatten Banken sich oft darauf berufen, dass sie gar nicht gewusst hätten, dass die Geschäfte in einer Haustürsituation vermittelt wurden.
 
Der EuGH hatte in seinen anlegerfreundlichen Entscheidungen vom 25.10.2005 erklärt, dass es nicht auf die Kenntnis der Bank ankommt, wenn der Vermittler „im Namen und für Rechnung“ der Bank in den Vertragsschluss eingeschaltet war. Dies hat der anlegerfreundliche 2. Zivilsenat im Urteil vom 12.12.2005 „nach Rückfrage bei dem 11. Zivilsenat“ bereits umgesetzt.
 
 Banken haben aber bislang immer noch argumentiert, dass die Entscheidung des 2. Zivilsenates „missverständlich“ gewesen sei und der seit Februar zuständige 11. Zivilsenat immer noch daran festhalte, dass es auf die Kenntnis der Bank ankomme.
 
Nunmehr hat jedoch auch der 11. Zivilsenat im Urteil vom 14.02.2006 entschieden, dass es allein auf das objektive Vorliegen der Haustürsituation ankommt.
 
Zudem bestätigt der 11. Zivilsenat, dass das Vorliegen einer Haustürsituation Tatfrage ist, die jeweils im Einzelfall geprüft werden muss. Obwohl in dem zu entscheidenden Fall eine Zeitspanne von zwei Monaten gegeben war, schließt der 11. Zivilsenat das Vorliegen einer Haustürsituation nicht aus, sondern verweist den Fall zurück an das Berufungsgericht, damit dieses klären kann, ob ein Haustürgeschäft gegeben war.
 
Im übrigen lässt sich der Entscheidung des 11. Zivilsenates entnehmen, dass dieser auch bezüglich der Rechtsfolgen eines Widerrufs an der bisherigen anlegerfreundlichen Rechtsprechung festhalten wird, wenn das Darlehen nicht grundpfandrechtlich gesichert war.
   
   
   

Fonds – Bankgesellschaft Berlin AG

Erwerber der Fonds LBB 3 bis 13, IBV Deutschland 1 bis 3 und Bavaria Ertragsfonds 1, können nun auf Abfindungslösungen hoffen. Rund 7000 Anleger dieser Fonds haben Klagen gegen Fonds-Initiatoren und die Bank eingereicht. Daneben gibt es weitere Tausende von Geschädigten, die nicht gerichtlich vorgegangen sind. Mißstände in den Fonds und falsche Prospektierungen sind Grundlagen von Haftungstatbeständen. Das Berliner Abgeordnetenhaus hat nunmehr am 29.09.2005 beschlossen, dass Fondsanteile unter bestimmten Voraussetzungen von Gesellschaften der Bankgesellschaft Berlin zurückgekauft werden.
Die Abfindungsangebote werden derzeit den Erwerbern unterbreitet. Die Bindungsfrist für das Angebot endet in der Regel am 31.03.2006. Es erscheint dringlich im Einzelfall geboten, sich – soweit noch nicht geschehen – anwaltlicher Hilfe zu bemühen um festzustellen, ob es im Hinblick auf die Folgen sinnvoll erscheint, diese Angebote anzunehmen.
 
 
   
   

Rheinpark AG - Zahlungsansprüche des Insolvenzverwalters?

Die Düsseldorfer Rheinpark AG ging im Juli 2001 in die Insolvenz. Zwischenzeitlich macht der Insolvenzverwalter offensichtlich auch gerichtlich Zahlungsansprüche auf ausstehende Raten gegenüber Erwerbern nach wie vor geltend. Dies hat zu großer Aufregung im Anlegerkreis geführt. Dem Vernehmen nach sollen jedoch in jüngster Zeit Urteile des Landgerichts Gera (19.12.2005) sowie des Landgerichts Bad Kreuznach (08.03.2006) vorliegen, wonach Klagen des Insolvenzverwalters auf Zahlung von weiteren Raten abgewiesen worden sind. Dabei muss der Erwerber naturgemäß, wie bei allen Fonds-Abwicklungen so auch hier, mögliche Schadensersatzansprüche aus Aufklärungspflichtverletzung nach dem Haustürwiderrufsgesetz oder dem Rechtsberatungsgesetz darlegen können. Dies dürfte jedoch häufig aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten möglich sein. So wird beispielsweise im Prospekt darauf hingewiesen, dass ein Geschäftsbetrieb vorhanden sei, was in Wahrheit nicht der Fall war.

Anlegern ist also gegebenenfalls zu raten, nicht widerspruchslos Zahlungsforderungen des Insolvenzverwalters nachzukommen.
 

     
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