Sensationsurteil des XI. Zivilsenats vom 29.06.2010

Ein mehr als bemerkenswertes Urteil hat der nach wie vor eher bankenfreundliche XI. Zivilsenat am 29.06.2010 ergehen lassen. Dabei wird den Banken ein Fallstrick daraus gedreht, dass die Vertriebsfirmen (in der Regel sogenannte Strukturvertriebe) dem Kunden gegenüber die sogenannte Außenprovision dergestalt aufbürden wollten, als dass sie in einzelnen Verträgen ganz gezielt darauf hinweisen wollten, dass beispielsweise eine Finanzierungsvermittlung zu einer Provision von 3% zuzüglich Mehrwertsteuer führt, daneben gegebenenfalls in selber Höhe nochmals eine Verkaufsprovision für die Vertriesbfirma hinzukommt. Dem Kunden wurde auf diese Weis vorgegaukelt, dass die von ihm ohnehin schon überteuert erworbene Schrottimmobilie nur zu den genannten Provisionen führt. Tatsächlich sind darüber hinaus in erkennbarem Umfang sogenannte Innenprovisionen gezahlt worden, die dem Kunden gegenüber nicht offen gelegt wurden. Diese beliefen sich teilweise – wohlgemerkt zusätzlich zu der erwähnten Innenprovision – auf nochmals 15-25%.
Es hat nunmehr über 10 Jahre gebraucht, bis der BGH sich dieser Erkenntnis nicht verschloß, dass genau hierin eine arglistige Täuschung liegen kann und der Kunde eben hinters Licht geführt wurde, in dem man ihn Glauben machte, mit der offen gelegten Außenprovision sei es bereits getan. Die Entscheidung kann ein Meilenstein sein, um die Kriterien der Entscheidung des BGH vom 16.05.2006, mit der Schadensersatzansprüche erstmals gegenüber Banken im Rahmen des institutionalisierten Zusammenwirkens aufgestellt wurden, auch in der Praxis als durchgreifen anzusehen. In einer Vielzahl von Fällen haben die Land- und Oberlandesgerichte es an der arglistigen Täuschung fehlen lassen, wenn die übrigen Kriterien, auch das institutionelle Zusammenwirken selbst bejaht wurden.
Man darf gespannt sein, inwieweit die Banken künftig noch mit der letzten Verteidigungsbastion zu diesem Punkt durchdringen werden, in dem sie gerne behaupten, von nichts gewußt zu haben und Provisionen mit „Nichtwissen“ gerne bestreiten. Es läge an den Gerichten, den Banken deutlich zu machen, dass sie mit derlei Überlegungen nicht durchdringen. Wichtig ist es eben darüber hinaus, im Einzelfall Zeugen zu finden, die entsprechende Aussagen vor Gericht im Hinblick auf Provisionssätze treffen.
Es gibt jedenfalls neue Hoffnung für Erwerber sogenannter Schrottimmobilien.

Schadensersatz ist steuerpflichtig

Ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums stellt klar, dass im Falle der Entschädigung von Anlegern durch Banken für Verluste, die aufgrund von Beratungsfehlern bei Kapitalanlagen geleistet werden, diese durch den Anleger versteuert werden müssen (AZ IV C1-S 2252/10/10010). Eine Entschädigungszahlung stellt immer dann steuerpflichtige Entgelte und Vorteile dar – so das Bundesfinanzministerium – wenn ein unmittelbarer Zusammenhang zu einer konkreten einzelnen Transaktion besteht, bei der entweder ein Verlust entstanden ist oder ein möglicher Gewinn vermindert wird. Entschieden wurde dies im Rahmen einer Geldkapitalanlage, die dann der Abgeltungssteuer unterliegt.
Ferner stellt das Ministerium klar, dass es keine Rolle spielt, ob die Entschädigung auf freiwilliger Basis (das heißt in Folge eines außergerichtlichen Vergleichs beispielsweise) erfolgt oder aufgrund eines Gerichtsurteils. Die Entscheidung ist für sich genommen wenig spektakulär, hat jedoch eine erhebliche Folgewirkung im Zusammenhang mit der jüngst geänderten BGH-Rechtsprechung zur Saldierung von Steuervorteilen insbesondere im Zuge von Schadensersatzansprüchen bei z.B. Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers bei der Veräußerung finanzierter Schrottimmobilien. Dort hat der BGH klar gestellt, dass beim geltend gemachten Schaden bislang erhaltene Steuervorteile stets dann nicht abgezogen werden müssen, wenn aktuell oder in Zukunft zu erwarten ist, dass ein Schadensersatzanspruch gleichsam der Steuerpflicht unterliegt. Genau dies dürfte der Grundgedanke im benannten Schreiben des Bundesfinanzministeriums sein.
Die Folgen hieraus beziehen sich damit letztlich nicht nur auf Geldkapitalanlagen, soweit Entschädigungen der Abgeltungssteuer unterliegen, sondern mithin auch der Folge, dass in keinem Falle künftig mehr Steuervorteile zu saldieren sind, die insbesondere gerichtlich geltend gemacht werden. Dies erscheint vordergründig nur als kleines Plus für Anleger, die Schrottimmobilien erworben haben. Im Zuge dessen, dass die Rechtsprechung des BGH und des zuständigen 11. Senats Stück für Stück erwerberfreundlicher wird, kann dies aber sehr wohl auf längere Sicht erhebliche Auswirkungen haben.

Rückzahlungsanspruch wegen mangelhafter Zahlungsanweisung

Die Ausgangssituation ist einfach. Der Erwerber einer Schrottimmobilie wurde von einem Vermittler „aus einer Hand“ beraten. Vollmundig hat der Vermittler erklärt, er „kümmere sich um alles“, auch die Finanzierung der Immobilie. Es wird dann häufig ein Kaufvertrag abgeschlossen, fast zeitgleich ein Darlehensvertrag beim Vermittler unterzeichnet oder von der Bank dem Kunden zur Unterschrift zugesandt, ohne dass der Kunde die Bank je von innen gesehen hat. Zwei Monate später erhält der Kunde (wenn überhaupt) erste Kontoauszüge von der finanzierenden Bank, die einen schlichten Hinweis auf eine Auszahlung der Darlehenssumme ganz oder in Teilraten enthalten. Fragt man den Erwerber, wie es dazu kam, antwortet er mit Schulterzucken – er weiß es nicht.
Oftmals hat die Bank die Zahlung an den Verkäufer der Wohnung veranlasst ohne jeglichen Hinweis von dritter Seite, nur weil ihr der Kaufvertrag vorgelegt wurde, in manchen Fällen, weil der Vermittler oder der Verkäufer sich bei der Bank gemeldet haben oder schriftlich mitgeteilt haben, die Auszahlung des Darlehens solle nun erfolgen.
Ein solches Vorgehen stellt den klassischen Fall einer mangelhaften Zahlungsanweisung dar. Die Rechtsprechung hat im Falle des Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz hierzu bereits eindeutig Stellung bezogen. Soweit ein nicht bevollmächtigter Dritter (Treuhänder oder Geschäftsbesorger) die Auszahlung der Darlehensvaluta vornimmt, handelt er grundsätzlich rechtsgrundlos mit der Folge, dass die Auszahlung des Darlehens unwirksam und nur unter bestimmten Voraussetzungen heilbar ist.
Es wird nunmehr der Rechtsgedanke, der sich hieraus ergeben hat isoliert auch als mangelhafte Zahlungsanweisung mit der Folge von Rückabwicklungsansprüchen häufig in Rechtsstreitigkeiten mit Banken vorgetragen. Die Gerichte zeigen sich dabei oft einigermaßen hilflos. Es fallen Argumente wie „nach so langer Zeit kann man doch nicht mehr kommen und das rückgängig machen wollen“, sowie „das verstößt doch schon gegen Treu und Glauben“. Bei näherer Betrachtung wird jedoch jedermann klar, dass rechtssystematisch das Problem nicht einfach zu lösen ist. Nur in seltenen Fällen, wie jüngst das OLG Dresden in einer unveröffentlichten Entscheidung unserer Kanzlei (AZ: 9 O 3358/08), hat sich das Gericht wenigstens mit einer Anspruchsgrundlage aus Geschäftsführung ohne Auftrag intensiver beschäftigt, um es überhaupt in irgend einer Weise zu rechtfertigen, dass die Bank mit ihrem Einwand „was nicht sein darf, das kann nicht sein“ auch rechtlich festmachen läßt.
Aus Erwerbersicht liegt es jedoch nicht zwingend in dessen Interesse, dass eine Auszahlung des Darlehens ohne sein zutun erfolgt. Bei jeder anderen Auszahlung von einem Konto, das ein Kunde führt, kann sich die Bank im Regelfall auch nicht darauf berufen, dass das schon seine Richtigkeit haben dürfte, dass ein bestimmter Empfänger einen Betrag X von seinem Kunden erhält und deswegen eine Überweisung vorgenommen wird oder auf Geheiß des Dritten eine Lastschrift erfolgt.
Man stelle sich vor, z.B. die GEZ (Gebühreneinzugszentrale) oder die Stadtwerke würden Abbuchungen wegen Fernsehgebühren oder Wassergebühren vornehmen und die Bank nimmt an, dies sei schon im „Interesse des Kunden“, weil dieser ja Fernsehen schaut und Wasser verbraucht. Läßt man außen vor, dass bei Übersendung von Kontoauszügen die Fiktion der Akzeptanz eines Rechnungsabschlusses entsteht, ist jedermann klar, dass solche Abbuchungen isoliert betrachtet blanker Unsinn wären und Gerichte solche Abbuchungen nicht als wirksam ansehen würden. Dies würde natürlich um so mehr gelten, wenn die Bank von sich aus die Fernsehgebühren und die Wassergebühren überweist, wenn ihr diese Rechnungen, bzw. Bescheide von der GEZ oder den Stadtwerken übermittelt würden. Was für Beträge in Höhe von 50,– oder 100,– EUR gilt, muss natürlich um so mehr für Beträge in Dimensionen von 100.000,– oder 200.000,– EUR gelten. Ohne schriftliche Anweisung des Kunden darf ein Kreditinstitut sich nicht darauf berufen können, dass sie bei der Kontoverfügung im Interesse des Kunden handelt.
Dem Vernehmen nach ist beim XI. Zivilsenat des BGH (Bankensenat) derzeit kein Rechtsstreit im Zuge der Bankenhaftung zu Schrottimmobilien rechtshängig, der sich mit dem Fall der mangelhaften Zahlungsanweisung beschäftigt. Leider hat das OLG Dresden in dem oben zitierten Fall trotz Hinweises in der mündlichen Verhandlung die Revision nicht zugelassen.
Im Falle eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz heilt die Rechtsprechung zwischenzeitlich die mangelhafte Vollmacht zugunsten der Bank häufig über die Beweislast zur Vorlage der Vollmacht bei der Bank im Zuge der Darlehensvertragsunterzeichnung. Soweit die Vollmacht im Rahmen der notariellen Ausfertigung nicht vorlag, kommt die Rechtsprechung jedoch zu einem unwirksamen handeln des Treuhänders oder Geschäftsbesorgers, auch im Hinblick auf die Verfügung über das Darlehenskonto des Erwerbers der Schrottimmobilie. Es ist nicht einsichtig, dass diese völlig wertungsidentische Situation anders behandelt wird als der vorliegende Fall einer mangelhaften Zahlungsanweisung ohne Einschaltung eines Treuhänders oder Geschäftsbesorgers.
Eine Bank hat daher nachzuweisen, dass wirksame Zahlungsanweisungen zur Auszahlung der Darlehensvaluta für den gesamten Betrag vorliegen, sei es durch Überweisungen, Einzugsermächtigungen oder Abbuchungsaufträge. Der Gesetzgeber hat diese Lücke im übrigen selbst gesehen, indem er nunmehr § 675j BGB eingeführt hat. Jeder Zahlungsvorgang ist mithin gegenüber dem „Zahler“ nur wirksam, wenn dieser ihm zugestimmt hat. Das Gesetz spricht von einer Autorisierung.

Klagen gegen DKB

Dem Vernehmen nach liegen offensichtlich eine Vielzahl von Klagen gegenüber der DKB vor, bei denen in einer immer erkennbareren Zahl von Einzelfällen zumindest erstinstanzliche Urteile entstehen, in denen der jeweilige Erwerber die Oberhand behalten konnte.
Dabei tut sich vor allem das Landgericht Berlin hervor, das gegenüber der Tochter der Bayerischen Landesbank Urteile erlassen hat. In Entscheidungen vom 29.01.2010, 09.03.2010 sowie 25.06.2010 wurden Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüche realisiert, bei denen zumindest im zuletzt genannten Fall sehr bemerkenswert war, dass das Landgericht weder mit einem Wissensvorsprung seitens der Bank argumentiert hat, noch mit dem institutionalisierten Zusammenwirken, vielmehr die Entscheidung schlicht aus § 278 BGB abgeleitet hat. Im individuellen Berechnungsbeispiel des Vermittlers war keine Tilgung aufgeführt, später war tatsächlich eine Tilgung von 1,5% ausgewiesen worden. Hierin sah das Gericht eine vorvertragliche Pflichtverletzung, die der Bank unmittelbar zurechenbar war. Der Mitarbeiter der Vermittlerin hatte Angaben über den Darlehensvertrag getätigt, dafür soll die Bank einstehen. Die diesbezügliche Entscheidung soll nicht rechtskräftig sein.
Man darf gespannt sein, ob diese „mutige“ Entscheidung des Landgerichts den weiteren Erwägungen des Kammergerichts und gegebenenfalls des BGH standhält. Die letztlich einfache rechtliche Konstruktion würde den geschädigten Kapitalanlegern von Schrottimmobilien jedenfalls gut tun. Hieran besteht kein Zweifel.

Medienangriffe auf DKB

Nachdem die Zeitschrift „Die Zeit“ über ihr Online-Portal über Monate hinweg, insbesondere auch mit Mandanten unserer Kanzlei, umfängliche Recherchen durchgeführt hat, die zu von der DKB finanzierten und überteuerten Immobilien geführt haben, gibt es nun ein erhebliches weiteres Medienecho. Sowohl in „WISO“ wie auch in „Frontal21“ kam es zu Berichten über geschädigte Erwerber von sogenannten Schrottimmobilien. Bemerkenswert war dabei, insbesondere der Beitrag in Frontal21 vom 19.10.2010. Dabei wurde deutlich, dass die DKB – vergleichbar mit der HypoVereinsbank in den 90er Jahren – zum Marktführer für Finanzierungen überteuerter Immobilien seit Anfang/Mitte des neuen Jahrtausends avanciert.
Laut Medienbericht soll das Kreditneugeschäft in den Jahren 2007 und 2008 9,6 Mrd. Euro betragen haben. In dem Bericht hat ferner ein ehemaliger Mitarbeiter der DKB mitgeteilt, dass fast die Hälfte der über die Vermittler angefragten Immobilienfinanzierungen bei anderen Banken wohl nicht finanziert worden wären. Die Preise für die Wohnungen lagen laut dem Bericht von Frontal21 auch häufig in doppelter Höhe oder sogar darüber hinaus gegenüber dem tatsächlichen Wert. Dies wäre dann aus juristischer Sicht eine sittenwidrige Überteuerung, die zu Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüchen führen kann. Die Recherchen des ZDF haben ferner dann dazu geführt, in einem Fall auch eine Provision des Verkäufers von 29.000,– Euro nachzuweisen, während der Kaufpreis der Wohnung insgesamt bei etwa 127.000,– Euro lag. Dies führt dann zu einer Innenprovision von weit über 20%. Nach den Medienberichten konnte im vorliegenden Fall auch ein Nachweis gefunden werden, dass die Bank hiervon wußte. Damit ist es zu einem sogenannten institutionalisierten Zusammenwirken nicht mehr weit, dass dann zu einer Haftung der Bank führen kann. Die in den Medien genannte Vertriebsorganisation war im übrigen die Firma SAFIN in Berlin.
Auch unsere Kanzlei geht mittlerweile bei Fällen, in denen keine außergerichtliche Einigung mit der DKB möglich ist, in Einzelfällen auch gerichtlich vor. Es bleibt abzuwarten, ob in einzelnen individuellen Fällen die Hürden des BGH für eine Haftung der Bank genommen werden können. Deutlich wird in den vergangenen Monaten, dass mit der DKB sich ein möglicherweise neuer Marktführer für überteuerte Finanzierungen am Markt etabliert hat. Der Zynismus liegt dabei darin, dass häufig Immobilien finanziert wurden, die bereits in den 90er Jahren als Neubauten oder erstmals renovierte Objekte überteuert an Erwerber verkauft wurden. Diese wurden dann vor 5 oder 10 Jahren zu geringsten Beträgen an Aufkäufer weiter veräußert und werden nun ein weiteres Mal überteuert als Gebrauchtimmobilien an arglose Erwerber veräußert. Immer wieder handelt es sich dabei auch um Immobilien aus den neuen Bundesländern, insbesondere aus den Bereichen Chemnitz/Zwickau/Plauen, eine Region mit Leerständen von Wohnungen im 5-stelligen Bereich. Der tatsächliche Wert selbst von vermieteten Wohnungen in diesen Regionen beträgt realistisch am Markt nur noch das 6 bis 8-fache der Jahreskaltmiete.
Das Thema „Schrottimmobilie“ wird daher geschädigte Erwerber, Banken, Gerichte und Anwälte weiterhin massiv beschäftigen.

Neuregelung zur Vorfälligkeitsentschädigung und zum Verzugszins bei gekündigten Darlehen

eitestgehend unbemerkt ist die Umsetzung einer europäischen Verbraucherkreditlinie erfolgt (EU-Richtlinie 2008/48/EG vom 23.04.2008), die weitreichende Folgen auf die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitig zurückgezahlten Darlehen, wie auch im Hinblick auf Verzugszinsen im Kündigungsfall hat. Es dauerte lange, bis in Deutschland die Umsetzung im BGB erfolgt ist.
Nunmehr ist in § 502 BGB eine Regelung für die Vorfälligkeitsentschädigung enthalten, wonach diese maximal 1% bei einer Restlaufzeit von über einem Jahr und maximal 0,5% bei einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr betragen kann. Allerdings gilt dies nur für Verbraucherkreditverträge, die kein grundschuldbesichertes Darlehen (Immobiliardarlehensverträge) enthalten. Insoweit gilt § 503 BGB. Soweit also eine Grundschuldbesicherung erfolgt ist (was im Regelfall bei der Finanzierung auch sogenannter Schrottimmobilien der Fall ist) und darüber hinaus Zinsen verlangt werden, die der Üblichkeit solcher Darlehen entsprechen, gelten die Regelungen von § 502 BGB nicht. Gleichwohl müssen die Banken bei der Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Kündigung des Darlehens ihren Anspruch nachweisen, dabei gilt die Faustformel, dass für die Restlaufzeit 1% bis maximal 1,5% letztlich als berechtigter Anspruch der Höhe nach gelten kann. Leider ist die Praxis der Banken häufig noch so, dass trotz der hier verbraucherfreundlichen Rechtsprechung des BGH oftmals Phantasieberechnungen erstellt werden, die keiner Stringenzprüfung nach der obigen Faustformel annäherungsweise standhalten. Wenn dies der Fall ist, ist jedem Darlehensnehmer anzuraten, die Vorfälligkeitsentschädigung der Höhe nach nicht zu akzeptieren.
In der Regelung von § 503 BGB ist jedoch erfreulicherweise auch ein zweiter Absatz enthalten, wonach der Verzugszinssatz, den die Bank bei Immobiliendarlehen verlangen darf, sich nur noch auf 2,5% über dem Basiszinssatz bemisst. Aktuell wären dies beispielsweise nur 2,62% insgesamt. Damit stellt sich häufig die Frage, ob es im Hinblick auf ohnehin abzuwickelnde Darlehen bei überfinanzierten Wohnungen (Schrottimmobilien) sinnvoll ist, eine Kündigung des Darlehens zu akzeptieren, da dann der Verzugszins im Regelfall erheblich geringer ist als der vereinbarte Vertragszins.
Wenn dann Banken (wie z.B. die UniCredit) nicht zuletzt aus Eigeninteresse, zur möglichen baldigen Ablösung, bzw. Abfindung ihres Darlehens mit einem Teilverzicht trotz Kündigung keine Schufa-Meldung abgeben, um eine Neufinanzierung zu ermöglichen, stellt dies auch für alle Beteiligten ein taktisch sinnvolles Kreditinstrument dar. Viele Banken wissen nämlich nicht oder möchten dies aus geschäftspolitischer Sicht nicht wissen, dass bei einem gekündigten Darlehen keineswegs die Verpflichtung einer Schufa-Meldung besteht, sondern eine solche immer im Ermessen der Bank steht, die dabei unter anderem ihre eigenen Interessen, aber auch die ihres Kreditnehmers berücksichtigen darf.
Fragen der Vorfälligkeitsentschädigung wie auch in Ansatz zu bringender Verzugszinsen sind nicht zu verkennende Detailprobleme bei der sinnvollen Abwicklung von Finanzierungen überteuerter Schrottimmobilien, die insbesondere aus wirtschaftlichen Gründen von den Erwerbern baldmöglichst endgültig geregelt werden sollen

Einbindung von Lebensversicherungen als Tilgungsersatz

Als besonders unleidlich stellt sich für Erwerber von Schrottimmobilien in jüngster Zeit heraus, dass der Vermittler häufig eine sogenannte fondsgebundene Lebensversicherung mitverkauft hat, die „risikolos“ aber mit tollen Renditeerwägungen letztlich das Darlehen zurückführen sollte. Dabei wurden fast ausnahmslos Lebensversicherungen – aus Provisionsinteresse – mitverkauft, die geradezu eine Kapitalvernichtung mit sich brachten. Im „Kleingedruckten“ von Versicherungsbedingungen ist zwar häufig dann davon die Rede, dass oftmals sogar ein Totalverlustrisiko vorhanden ist, der Kapitalanleger wird gleichsam hierüber häufig nicht aufgeklärt. So kommt es nun oftmals vor, dass der Anleger immer noch auf einem Darlehen von beispielsweise 100.000,–EUR sitzt, eine Immobilie hat, die vielleicht nur 10.000,– EUR an Wert hat und überdies eine Lebensversicherung aufweist, die einen aktuellen Rückkaufswert von beispielsweise 5.000,– EUR hat, obwohl der Erwerber bereits 10 Jahre lang monatlich 200,– EUR bezahlt hat.

Dass dafür nicht nur die Kapitalmarktkrise schuld ist, zeigt sich auch jüngst in einem Urteil des Landgerichts Limburg (Az.: 2 O 41/07), in dem festgestellt wurde, dass eine Versicherungspolice der Clerical Medical Investment Group Ltd. derart falsch kalkuliert war, dass von vorne herein deutlich war, dass der Anleger die errechneten Renditewerte nicht erreichen würde. Derlei Versicherungen werden mitunter nicht nur als monatlicher Ansparbetrag sondern auch als Einmalzahlungsbetrag in eine Finanzierung mit eingebaut. Dann sind die Folgen für den Erwerber oft noch fataler.

Vor diesem Hintergrund ist mehr und mehr bei Einbindung von Lebensversicherungen, die bei weitem nicht die Renditeerwartungen erfüllen, ein Handlungsbedarf für Erwerber überteuerter Steuersparimmobilien (sogenannter Schrottimmobilien) erkennbar. Unabhängig von rechtlichen Ansprüchen sind diese nach unserer anwaltlichen Praxis mehr und mehr gezwungen, wirtschaftlich sinnvolle Lösungen mit der Bank zu erzielen, da oft noch aktuell, aber prognostisch in der Zukunft, das Darlehen nicht mehr zurückgeführt werden kann. Auch sinnlose Lebensversicherungen sind dafür ein Grund, nicht nur Renteneintritt, Arbeitslosigkeit oder Krankheit.

Die Ablöse-Falle

WARNUNG für Erwerber von Schrottimmobilien ! 
Einige Banken versuchen seit mehr als zwei Jahren Kunden von Schrottimmobilien nach Ablauf der Zinsbindung loszuwerden. Es werden abstrus hohe Zinsangebote bei Weiterfinanzierung gemacht, verbunden häufig noch mit dem Hinweis, der Kredit könne gerne von einer anderen Bank abgelöst werden. Teilweise wird sogar gleich eine andere Bank genannt, die bereit wäre die Finanzierung vorzunehmen.

Wir raten dringendst, ohne Überprüfung der rechtlichen und wirtschaftlichen Situation eine Darlehensablösung nicht vorzunehmen. Die Bank weiß nämlich, daß sie meist ein völlig unterbesichertes Darlehen mit höchstem Ausfallrisiko hat. Bei Ablösung schlägt die Bank zwei Fliegen mit einer Klappe. Sie bekommt das ganze Geld und muß nach der momentanen Rechtsprechung kaum befürchten, nachträglich noch in Anspruch genommen zu werden. Das wäre der GAU-Fall für den Erwerber einer Schrottimmobilie.
Hierzu passt auch der Artikel in der Süddeutschen vom 28.04.2008, auf den Herr Rechtsanwalt Schäfer mit einem ausführlichen Leserbrief reagiert hat, der bereits am 07.05.2008 in der Süddeutschen zum Abdruck kam. Dabei geht es um den Umgang der Hypovereinsbank (HVB) mit riskanten Kreditnehmern und dem Thema Schrottimmobilie.

Den kompletten Leserbrief können Sie einsehen > 

EU fordert strikte Verbraucherschutzregelung für Baukredite

Im Rahmen eines internen Papiers der EU wird von dort eine umfassende Informationspflicht und Warnhinweise in der Werbung verlangt, soweit es sich um Baukredite handelt, die von Banken vergeben werden. Die Kommission will einen endgültigen Regelungsvorschlag noch im Jahr 2010 vorlegen. Begründet wird dies mit der Finanzkrise und ihren Auswirkungen. Eine „verantwortungsvolle Kreditvergabe“ sei unerläßlich für die Stabilität der Märkte. Neben ausführlichen Informationspflichten für Verbraucher sollen auch unlautere Geschäftspraktiken wie Kombinationsverkäufe (z.B. Abschluss eines Bausparvertrages oder einer Lebensversicherung für die Vergabe eines Kredits) geknüpft werden. Ferner ist vorgesehen, bei unsachgemäßer Beratung Verbrauchern Anspruch auf Schadensersatz zu gewähren und dabei die Beweislast (!) beim Kreditgeber zu sehen. Damit sollen die Regeln für Baukredite weitgehend vereinheitlicht werden.

Obwohl die Vorschläge der Kommission noch hinter ursprünglichen Plänen zurückbleiben, gibt es zwei Länder, die gegen die Vereinheitlichung bislang sind: Deutschland und Großbritannien. Eine Kommentierung dieser Gegebenheit erübrigt sich. Mit den geplanten Regelungen würde jedenfalls für die Zukunft verhindert werden, dass Finanzierungen von „Schrottimmobilien“ in einer immer noch gängigen Praxis weiterhin erfolgen. Man darf gespannt sein, welche Regelungen letztlich auch unter Berücksichtigung der „deutschen Bankeninteressen“ zustande kommen.

Darlehenszinsen nach Verkauf einer Steuersparimmobilie als nachträgliche Werbungskosten?

Bei Abwicklungen mit Banken im Zuge von überfinanzierten Immobilienkapitalanlagen (sogenannte Schrottimmobilien) ergibt sich häufig, dass die Wohnung freihändig verkauft oder einvernehmlich versteigert wird. Anschließend ergibt sich ein immer noch erheblicher Restbetrag, den der Darlehensnehmer, bzw. der Kapitalanleger dann bei der bisherigen Bank oder im Regelfall bei einer Drittbank (häufig ist dies die Hausbank) noch weiter finanzieren muss. Bislang musste nach Verkauf oder Versteigerung der Immobilie der Kapitalanleger davon ausgehen, dass er für den Darlehensrest nicht nur erheblich höhere Zinsen bezahlen musste, da im Regelfall kein grundschuldbesichertes Darlehen mehr vorlag und er über dies auch die Zinsen in keinem Fall absetzen konnte.

Im Falle einer sogenannten wesentlichen Beteiligung im Sinne des § 17 EStG hat der Bundesfinanzhof (Urteil vom 16. März 2010, XI R 20/08 ) seine Meinung geändert. Das Gericht erkannte dabei den Abzug von Schuldzinsen für die Anschaffung einer privaten Kapitalbeteiligung als nachträgliche Werbungskosten an. Im dortigen Streitfall mußten weiter Zinsen bezahlt werden, weil die Darlehen aus dem Veräußerungserlös nicht zurückgeführt werden konnten. Ähnlich ist die Situation natürlich im Falle der Erwerber von überteuerten Immobilien. Es wird zu beobachten und von Steuerberatern darauf hinzuweisen sein, dass im Einzelfall versucht werden sollte, auch in den gerade in unserer Abwicklungspraxis häufig vorkommenden Fällen, zu einem nachträglichen Schuldzinsabzug zu kommen. Dies wäre eine erhebliche Erleichterung für viele geschädigte Kapitalanleger.