BGH Urteil vom 10.12.2013 (XI ZR 508/12) Keine Haftung der Bank auf Schadensersatz bei voll finanzierten überteuerten Immobilien

Mit großer Spannung wurde die Entscheidung des BGH im Zusammenhang mit dem „bahnbrechenden“ Urteil des OLG Dresden vom Juni 2012 erwartet. Dabei hat sich vom Grundsatz her der BGH seiner bisherigen Linie angeschlossen, dass „Bankinternas“, die nicht im Außenverhältnis gegenüber dem Kunden wirken, auch im Zusammenhang mit Schadensersatzansprüchen weiterhin außen vor bleiben. Allein die Vollfinanzierung einer wohlgemerkt überteuerten, aber nicht sittenwidrig überteuerten Immobilie führt dementsprechend zu keinem Schadensersatzanspruch für den Kunden gegenüber der Bank.

Bei näherem Licht betrachtet ist die Entscheidung natürlich nicht überraschend und lässt – entgegen anders lautenden Informationen – sehr wohl die Spekulation offen, wie der BGH entscheiden würde, soweit eine doppelte oder nahezu doppelte Überteuerung tatsächlich vorliegt. Vorliegend waren es lediglich 68%, ein grob auffälliges Missverhältnis konnte der BGH nicht erkennen, da auch weitergehende Umstände nicht vorlagen, die ausnahmsweise bei einer „so geringen“ Überteuerung zu einer Sittenwidrigkeit führen. Allein die Tenorierung im Urteil lässt aber eben vermuten, dass bei sittenwidrig überteuerten „Schrottimmobilien“ der 11. Senat möglicherweise anders entscheiden würde und Überprüfungen, die die finanzierende Bank eigentlich im eigenen Interesse und „im Interesse der Sicherheit des Bankensystems“ macht, sich im Rahmen der Kenntnis der Sittenwidrigkeit zurechnen lassen müsste. In der gerichtlichen Praxis unserer Kanzlei wird deutlich, dass bei der Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Schadensersatzansprüchen wegen Sittenwidrigkeit es stets auf die Frage der Kenntnis ankommt. Eine positive Kenntnis ist kaum nachweislich, im Ergebnis geht es darum, ob sich der Bank aufdrängen musste, dass sie praktisch nicht die Augen verschließen durfte, dass eine sittenwidrige Überteuerung vorlag. Lediglich klarstellend weist der BGH darauf hin, dass selbst ein institutionalisiertes Zusammenwirken keine Auswirkung auf die Frage der Kenntnis letztlich hat. Damit bestätigt der BGH jedenfalls, dass für den Fall dieses Anspruches als Unterfall des Wissensvorsprungs lediglich zwei Tatbestandsvoraussetzungen gegeben sein müssen:

  1. objektive Sittenwidrigkeit (doppelte oder nahezu doppelte Überteuerung)
  2. Kenntnis der Sittenwidrigkeit oder ein sich Aufdrängen der Sittenwidrigkeit auf Seiten der Bank

Die sonst hohen Hürden für Ansprüche im Rahmen von Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers sind bei diesem Anspruch nicht gegeben. Anlegeranwälte sollten deswegen nicht müde werden, bei Schadensersatzansprüchen wegen objektiver Sittenwidrigkeit im Falle einer doppelten Überteuerung durchaus die nachvollziehbaren Gedanken des OLG Dresden weiterhin vorzutragen. Je höher das Maß der Sittenwidrigkeit als solches sich darstellt, um so mehr wird die Bank und deren Mitarbeiter die Augen nicht verschließen können, dies festzustellen, ein Indiz für eine Erkennbarkeit kann und wird sich gerade im Rahmen einer Vollfinanzierung weiterhin ergeben. Es bleibt natürlich der vom BGH gar nicht weiter aufgegriffene Gedanke, dass nach Beleihungswertrichtlinien der Banken eben Vollfinanzierungen bei Immobilien überhaupt nicht möglich sind, da Beleihungswertgrenzen mit Abschlägen zu berücksichtigen sind. Dies stellt sich nur anders dar, wenn weitere Sicherheiten zur Verfügung gestellt werden, diese können aber wiederum für sich genommen Indiz dafür sein, dass die Bank die Sittenwidrigkeit erkennen musste.