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Sensationsurteil des XI. Zivilsenats vom 29.06.2010

Ein mehr als bemerkenswertes Urteil hat der nach wie vor eher bankenfreundliche XI. Zivilsenat am 29.06.2010 ergehen lassen. Dabei wird den Banken ein Fallstrick daraus gedreht, dass die Vertriebsfirmen (in der Regel sogenannte Strukturvertriebe) dem Kunden gegenüber die sogenannte Außenprovision dergestalt aufbürden wollten, als dass sie in einzelnen Verträgen ganz gezielt darauf hinweisen wollten, dass beispielsweise eine Finanzierungsvermittlung zu einer Provision von 3% zuzüglich Mehrwertsteuer führt, daneben gegebenenfalls in selber Höhe nochmals eine Verkaufsprovision für die Vertriesbfirma hinzukommt. Dem Kunden wurde auf diese Weis vorgegaukelt, dass die von ihm ohnehin schon überteuert erworbene Schrottimmobilie nur zu den genannten Provisionen führt. Tatsächlich sind darüber hinaus in erkennbarem Umfang sogenannte Innenprovisionen gezahlt worden, die dem Kunden gegenüber nicht offen gelegt wurden. Diese beliefen sich teilweise – wohlgemerkt zusätzlich zu der erwähnten Innenprovision – auf nochmals 15-25%.
 

Es hat nunmehr über 10 Jahre gebraucht, bis der BGH sich dieser Erkenntnis nicht verschloß, dass genau hierin eine arglistige Täuschung liegen kann und der Kunde eben hinters Licht geführt wurde, in dem man ihn Glauben machte, mit der offen gelegten Außenprovision sei es bereits getan. Die Entscheidung kann ein Meilenstein sein, um die Kriterien der Entscheidung des BGH vom 16.05.2006, mit der Schadensersatzansprüche erstmals gegenüber Banken im Rahmen des institutionalisierten Zusammenwirkens aufgestellt wurden, auch in der Praxis als durchgreifen anzusehen. In einer Vielzahl von Fällen haben die Land- und Oberlandesgerichte es an der arglistigen Täuschung fehlen lassen, wenn die übrigen Kriterien, auch das institutionelle Zusammenwirken selbst bejaht wurden.
 

Man darf gespannt sein, inwieweit die Banken künftig noch mit der letzten Verteidigungsbastion zu diesem Punkt durchdringen werden, in dem sie gerne behaupten, von nichts gewußt zu haben und Provisionen mit „Nichtwissen“ gerne bestreiten. Es läge an den Gerichten, den Banken deutlich zu machen, dass sie mit derlei Überlegungen nicht durchdringen. Wichtig ist es eben darüber hinaus, im Einzelfall Zeugen zu finden, die entsprechende Aussagen vor Gericht im Hinblick auf Provisionssätze treffen.
 

Es gibt jedenfalls neue Hoffnung für Erwerber sogenannter Schrottimmobilien.

Die Ablöse-Falle

WARNUNG für Erwerber von Schrottimmobilien ! 
Einige Banken versuchen seit mehr als zwei Jahren Kunden von Schrottimmobilien nach Ablauf der Zinsbindung loszuwerden. Es werden abstrus hohe Zinsangebote bei Weiterfinanzierung gemacht, verbunden häufig noch mit dem Hinweis, der Kredit könne gerne von einer anderen Bank abgelöst werden. Teilweise wird sogar gleich eine andere Bank genannt, die bereit wäre die Finanzierung vorzunehmen.

Wir raten dringendst, ohne Überprüfung der rechtlichen und wirtschaftlichen Situation eine Darlehensablösung nicht vorzunehmen. Die Bank weiß nämlich, daß sie meist ein völlig unterbesichertes Darlehen mit höchstem Ausfallrisiko hat. Bei Ablösung schlägt die Bank zwei Fliegen mit einer Klappe. Sie bekommt das ganze Geld und muß nach der momentanen Rechtsprechung kaum befürchten, nachträglich noch in Anspruch genommen zu werden. Das wäre der GAU-Fall für den Erwerber einer Schrottimmobilie.
 

Hierzu passt auch der Artikel in der Süddeutschen vom 28.04.2008, auf den Herr Rechtsanwalt Schäfer mit einem ausführlichen Leserbrief reagiert hat, der bereits am 07.05.2008 in der Süddeutschen zum Abdruck kam. Dabei geht es um den Umgang der Hypovereinsbank (HVB) mit riskanten Kreditnehmern und dem Thema Schrottimmobilie.  
 
Den kompletten Leserbrief können Sie einsehen  

Telefonische Info-Hotline zum Thema Schrottimmobilien

Wenn Sie Fragen zur Haftung von Banken, Initiatoren, Bauträgern, Vermittler ua. als Erwerber von Immobilienkapitalanlagen oder geschlossenen Immobilienfonds haben, insbes. zu Objekten und Fonds, zu denen wir bereits Erfahrungen sammeln konnten, steht Ihnen für Informationen gerne freitags zwischen 15.00 und 16.00 Uhr kostenfrei einer unserer Anwälte unter 0711/9388110 zur Verfügung.
(Rechtsberatungen können wir - wofür Sie sicher Verständnis haben - nicht kostenfrei erbringen.)

Probleme mit Ihrer Schrottimmobilie?
Eine Erstberatung lohnt sich (fast) immer

Entgegen der Angaben im Vermittlungsgespräch sind die eigentlich als Kapitalanlage gedachten Immobilien häufig schwer oder gar nicht veräußerbar, die Vermietung gestaltet sich problematisch, Sonderumlagen und erhöhte Renovierungskosten drohen. Anleger geraten deshalb oft in erhebliche wirtschaftliche Schwierigkeiten, Handeln ist geboten.

Wir prüfen die Haftung von Banken, Bauträgern, Treuhändern, Vermittlern und Initiatoren. In vielen Fällen vertreten wir Erwerber geschlossener Immobilienfonds oder aus Wohnungseigentümergemeinschaften sowohl bei außergerichtlichen Lösungen als auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen. Wir informieren Sie über die einschlägige Rechtsprechung und denkbare Lösungsoptionen.

Unsere Kanzlei ist von Beginn an (Ende 1998) mit dem Thema Bankenhaftung beschäftigt und hat in einer Vielzahl von Fällen Erwerbern in ganz Deutschland zu erheblichen Verzichten bzw. Teilverzichten gegenüber Bank außergerichtlich wie gerichtlich verholfen. Keine Interessengemeinschaften, Pools oder ähnliches führen zum Ziel, es geht ausschließlich um individuelle Lösungen mit überschaubarem Kostenaufwand zur Verbesserung der Lebenssituation des einzelnen Erwerbers einer Schrottimmobilie oder eines geschlossenen Immobilienfonds.
 

Die sinnvolle Vorgehensweise ergibt sich in folgenden Schritten:

1. Ausführliche persönliche Erstberatung (ca. 1,5 bis 2,0 Std.) zur Feststellung der Vorgehensmöglichkeiten (Kosten EUR 190,-- netto, zzgl. Auslagen und MwSt.), in Einzelfällen auch schriftliche Erstberatung 
    

2. Bei positiven Chancen außergerichtliches Vorgehen mit dem Ziel eines Verzichts/Teilverzichts seitens der Bank
    

3. Im Einzelfall gerichtliches Vorgehen (in der Regel aus Kostengründen nur soweit eine Rechtsschutzversicherung eingreift)